5月起，楼市或迎来“抛售潮”？内行预测：未来房价将超出想象

显示全部楼层 · 2022-5-12 22:25:30

房子很重要，这是毋庸置疑的事情，在我们国家，房子不仅仅是人们居住的位置，是家的象征，同时还是大部分家庭最重要的财富。根据2020年央行调查组公布的统计数据显示，我国城镇家庭户均资产为317.9万元，资产主要以实体资产构成，其中房产占比超七成。另外，超过96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均1.5套，并且有超过41.5%的城镇家庭有2套以上的房子，持有三套及以上房产的家庭占比也高达10.5%。按照目前44%的城镇化率和第七次人口普查数据，我国有1.08亿城镇家庭拥有2套房子，有0.38亿城镇家庭拥有3套及以上的房子。

通过以上的数据可以得出一个很明显的结论，那就是我国住房资源已经过剩、不再紧缺，并且绝大部分家庭都已经有了房子。另外，也可以看出目前我国住房炒作的现象很严重，不仅是专业的炒房客、炒房团和公司炒作房产，就是大部分普通家庭也都投资炒作房产。确实，在过去20多年我国房价一路上涨，仅平均房价就从2000元/平方米涨到了现在万元左右，上涨了4倍之多。随着房价的持续上涨，房子的赚钱效应越来越强，也就不断吸引人们涌入楼市投资炒作房产。特别是在2016年楼市行情大涨的时候，当时直接出现了全民炒房的盛况。在当时很多楼盘都是开盘即售罄，人们为了购买一套房子不仅需要排队摇号，甚至可能还要提前几天去售楼部门前排队。
不仅仅是这样，一些售楼部还需要验资才能进去售楼部看房，并且需要一两分钟内决定买不买房。可以看出，在2016年前后人们投资房产的欲望非常强，这也让大部分人跟风进入房地产行业。为了遏制房价的不断上涨和打击楼市炒作，2016年9月份国家出台了楼市调控政策，并且在2016年12月份“房住不炒”被提了出来。因此，从2016年9月份之后，我国楼市开始了下一个阶段，并且在这接下来5年多里，我国持续不断出台楼市调控政策，并且随着时间的推移，各地楼市调控力度也越来越大。随着进入2021年楼市金融调控政策再度收紧之后，我国房价出现了明显的跌幅，特别是在2021年下半年，全国平均房价更是迎来了6年多以来的首次下跌。根据统计数据显示，在2021年上半年全国平均房价最高为11030元/平方米，而到了2021年底，我国平均房价已经降低至10139元/平方米。

因此可以看出，从2021年下半年开始我国房价出现了明显下跌，相较最高点降低了15%，在全国70个大中型城市中，有超过70%的城市新房价格下跌，二手房价格回落的城市占比更是高达九成。随着房价的下跌，很多买房的人都面临了亏损的情况，甚至一些购房者在买房不到半个月就亏损了近30%。就比如笔者一位郑州的粉丝，在2021年6月初在郑州西四环以1.2万元/平方米的价格购买了一套120平方米的房子，而刚刚过了半个月开发商就推出了一大批特价房，平均售价仅合8900元/平方米。也就是说，笔者这位郑州的粉丝买房半个月就亏损了近40万元。在这种楼市行情下，很多人都第一次意识到原来房价也会下跌，这让很多人开始对房价的走势产生了疑虑，买房就能挣钱不再是人们的共识。
其实买房挣钱条件本身就很苛刻，只有房价大幅上涨才能挣钱，而房价微涨、不涨和下跌都会导致亏损情况。房产大佬冯仑曾表示，从投资角度来看，由于房贷、折旧率、持房成本等多方面因素，一旦房价涨幅低于9%，就毫无盈利空间了。进入2022年以来，虽然各地都开始出台楼市利好政策，但是依旧无法增加人们对楼市信心，不仅很多刚需购房者开始驻足观望，就是很多投资客也开始抛售房产了。在二手房市场，很多城市的二手房挂牌量都已经创新高，根据已经公布的统计数据显示，全国有11个中心城市的二手房挂牌量超过了10万套，其中杭州的二手房挂牌量更是已经超过17万套，重庆、天津、成都、沈阳、武汉的二手房挂牌量分别为16万套、15.2万套、14.8万套、13.5万套和12.6万套。另外像郑州、南京、哈尔滨等城市的二手房也已经超过了10万套。

相比于不断激增的二手房挂牌量，二手房成交量却没有上涨，甚至很多城市的二手房市场出现了“量价齐跌”的现象。很明显，目前刚需购房者购买力不强，投资客在大规模抛售房产，房子根本就不卖。面对目前楼市政策和行情，著名经济学家马光远表示：当前的楼市已经出现了自1998年房改以来大家第一次形成的共识，那就是房地产要走下坡路了，房地产的“黄金时代”已经过去，未来房价下跌会成为常态，2022年将成为中国房地产的新生元年。随着2022年“金三银四”的过去，很多内行预测未来房价或将“超出想象”。之所以会有这样的预测，主要有以下三个原因：
①虽然不少城市的楼市调控政策正在放松，但是“房住不炒”依旧是楼市调控的底线。在笔者看来，“房住不炒”将成为常态化，国家对楼市炒作的打击力度只会越来越大，这意味着未来房子的金融属性会越来越弱。其实只要楼市中没有投资炒作，就算是房价有继续上涨的动力，房价也只会根据真实的供需关系上涨，上涨也会非常平稳。对此，不少人都表示，未来在楼市调控政策下，房价走势会越来越稳定，房子的投资价值也将慢慢降低。随着房子回归居住属性，房价也会慢慢回归合理水平。

②楼市供大于求现象越来越明显，供需关系已经发生变化。目前各大城市的二手房挂牌量都在不断激增，新房市场也是如此，新房库存越来越高。根据统计数据显示，青岛、沈阳、武汉位居“商品住宅库存量”的前三名，都超过了2000万平方米。其中青岛市的商品房住宅的广义库存超过了1.8亿平方米，另外有8座城市的广义库存超过了1亿平方米。相比于越来越高的库存，购房者3数量正在减少，一方面是人们投资的需求大幅减少，另一方面是刚需购房者数量也正在慢慢减少。房子是给人居住的，随着房子供大于求，房价走势也会慢慢逆转。
③持有房产的成本将会越来越高。房产税是人们非常关注的问题，因为房产税会大幅增加投资客持有房产的成本，而目前距离房产税出台的时间已经越来越近了。在10月23日的重要会议上，已经明确了房产税将在部分试点城市落地。而房产税对房价的影响很大，像马光远、任正平和冯伦等专家都认为房产税能够起到明显调控房价的效果。另外，房东税也已经在河北、湖南和云南三个省份实施了，随着房产税和房东税的出台，未来持有房产的成本将越来越高。

其实，面对目前的楼市行情，现在很多人都放弃了投资房产的想法，现如今人们买房基本上都是以居住为主要目的的。因此，现在已经不建议像过去那样盲目买房了，不仅不建议以投资为目的买房，同时就算刚需购房者买房，也要挑选适合自己的好房子。另外，由于开发商和投资客都在降价买房，今明两年是不错的买房时机，但是也不建议在经济不允许的情况下买房。未来房价走势稳定，可以选择在经济条件允许之后再买房也不迟。