标普看中国房产

2022年，许多政府部门和地方政府出台了一系列措施来改善行业状况，同时保持支持行业健康发展的更广泛政策立场。标普近期一则报告针对在众多举措努力下，依旧发生了越来越多的信用事件的相关问题，再次审视并分享观点和意见。


3 y; ]( g0 B) G本报告将以问答形式展开探讨。


1. 随着信用事件的频发和持续，标普全球（中国）评级是否会调整其对房地产行业的行业风险评分？

答：标普目前房地产开发的行业风险评分为4/中等偏高。标普对行业风险的评估一般看两个维度：行业周期性和竞争格局。标普认为，该板块适度偏高的行业风险一方面反映了行业竞争激烈、市场分散程度高，另一方面也反映了其较高的周期性。
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周期性不仅体现在调控政策和融资的周期性，也体现在不同区域住房供需的周期性。过去供需周期性不明显，被城镇化和棚户区改造政策的效果所掩盖。不过，展望未来，标普预计，随著市场不再进行物业投机活动，对高质素住宅的需求会逐步增加。房地产市场应该变得更加差异化，以城市的等级为基础。这样的发展应该逐渐使人们更清楚地认识到该行业供求的周期性。
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标普对行业风险的评估是基于标普如何看待长期行业趋势。当前房地产行业的波动和风险事件充分反映了标普对该板块“适度偏高”的行业风险评分。


' Q' m1 o" ?1 R% @* e3 X2. 展望未来，标普应该如何接近房地产行业的信用质量？
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答：在政策方面，2022年推出了几项措施来缓解该行业的下行压力。这些措施继续配合“房住不炒”和“三稳”（稳预期、稳地价、稳楼价）的更广泛政策立场。
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. m% a; q% B+ ?) Q- o* S( @采取的措施包括进一步集中预售资金监管政策，以及地方政府放松购房限制的调整。虽然标普认为这些政策反映了支持行业长期健康发展的更广泛目标，但标普注意到，到目前为止，这些政策可能没有预期的效果。
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在此基础上，标普预计核心城市群中的一、二、三线城市的需求将保持相对稳定，因为它们的经济实力、有利的人口因素和较高的人均财富。与此同时，其他城市可能面临更大的压力。不同层次城市的需求应该有很大差异，销售面积的整体下降导致更广泛的房地产销售面临一定的下行压力。随着土地支出下降，投资增长预计将放缓。盈利能力将进一步下降，延续过去五年的趋势。

  m) h' z1 ]. d9 a5 f目前，标普继续持有2021年11月在《危中有机：2022年房地产开发行业信贷展望》中所表达的观点，并补充说明近期的政策措施可能与标普的预期不完全一致。标普将继续观察相关政策的实施情况及其对市场和开发商的影响，如有必要，将及时调整对行业的信贷展望。

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( U( F0 J. a" {0 Z3. 民企开发商的信用前景如何？为了熬过当前的“寒冬”，他们最需要什么？
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答：标普预计民企开发商将面临三方面的压力，因此信贷事件将进一步加剧。
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第一，民企开发商普遍面对较大偿债压力，须协调其两个主要资金来源（再融资及预售资金周转）。一方面，先前的信贷事件使金融机构不愿向开发商放贷。另一方面，满足“保证交付”义务的压力促使地方政府严格规范预售资金。标普观察到，由于难以取得和调动预售资金，民企开发商在母公司持有的现金不断被侵蚀，增加了偿付能力压力。因此，民企开发商获得资金的渠道普遍仍然紧张。

其次，该行业今年面临债券到期高峰，尤其是在3月和7月。
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第三，房地产市场整体销售下滑，未来现金流承压。
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- H0 R" p) D9 _" y+ s$ n& [考虑到这些因素，标普仍预期民企开发商会出现更多信贷事件。对于民企开发商来说，要应付目前的市场情况，标普认为以下两个特点是重要的：
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• 母公司层面再融资能力逐步恢复；
  
• 周转及取得预售资金的能力提高。
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: w4 E+ V9 D: ]4 W! O( X* |4. 国有开发商的信用质量是否稳定？风险会增加吗？
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答：标普将“国有房地产开发商”定义为那些股权结构明显具有相对较高股权水平的国有机构。这类发展商有较畅通的融资渠道，有较多的集团融资渠道，有较强的协调及取得预售资金的能力，日后的信贷质素应会保持稳定。他们还可以利用当前低地价，寻找并购机会，为未来发展奠定更好的基础。因此，标普认为短期内国有开发商出现信用风险敞口的可能性较低。
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1 F5 @% x/ y* i. n# Y1 c; ~$ [5. 最近宽松政策的努力效果如何？如何判断开发商的信用质量在提高？
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/ _# S; k7 F! Y; H: K! r答：在标普看来，当前不少旨在放松限制的政策，反映了监管机构对房地产行业长期健康发展的积极态度。然而，这些政策在推出后一直难以完全达到预期效果。

8 }- N7 i/ i% n9 r3 k: _例如，标普看到住宅按揭贷款的发放迅速复苏，但相比之下，开发商的贷款一直萎靡不振。尽管2021年11月和12月开发商贷款在数月收缩后恢复正环比增长，但发行量同比下降。2022年前两个月，发行量仍低于2021年同期。

在另一个例子中，一些政策措施试图鼓励高质量的开发人员通过并购来接管他们的资产，从而帮助陷入困境的开发人员。根据监管三条红线政策，任何用于进行此类并购活动的贷款都不会被考虑。然而，公开信息显示，此类市场活动一直很低，陷入困境的开发商出售资产的速度也很慢。

) D$ i7 }% x7 {% D3 k% M8 C在标普看来，标普预计开发商信贷质量的改善在很大程度上是政策驱动的。以下一项或多项可能暗示一家房地产企业的整体信用质量正在恢复之路：
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• 民营开发商逐渐恢复从公开市场或其他渠道再融资的能力；
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• 民营开发商手头现金显著回升，显示其周转及取得预售资金的能力有所改善；
  
• 在旨在放宽预售资金限制的政策举措推动下，违约开发商开始逐步支付利息甚至本金。
  
• 并购活动增多。
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6. 标普应该如何处理开发商的表外负债？哪些比率可以更好地反映此类负债？

/ p4 t- d; i' h& d* Q; t9 F答：开发商的表外负债可以很好地反映其财务风险。在标普对财务风险的分析中，标普超越了资产负债表上的数据，考虑了调整后的财务指标。一般而言，标普会调整公司的债务，以弥补其刚性支出和相关成本，如永续债务工具、应付票据、租赁负债、对外担保、其他隐性债务等。同时，就参与评级而言，标普会考虑公司的关联公司，并将其现金流量和债务纳入合并报表，以衡量实体的整体杠杆率。

除了这些调整外，标普还研究某些其他指标，以评估是否存在严重低估金融风险的情况。这些指标包括：长期投资增长率、少数股东权益增长率、少数股东权益与少数股东损益比率之间的任何不匹配、资产增长与债务增长之间的任何不匹配等。如果标普认为财务风险被严重低估，标普可能会相应调整财务风险状况评估。

没看懂，标普到底是看多还是看空楼市？看空的话到底有“多空”？

无论用什么招，扯破嗓子叫唤，市场规律会起作用的。

现金为王。当地平均房价不高于当地平均工资时方可出手

标普也不敢说真话啊！

把房子当成消费品看不就完了，车子都能降价，为什么房子不能，干嘛非要有那么多的解读呢

这是干嘛晃眼

销售量降了多少？大家心里没有数吗？

标普是什么公司？

标普：1，市场分化。
, l) ?  _) E3 a8 h7 [ 2，总体看好。
. }; a7 `' f, T' P, t) P 3，政策在救市，但，目前效果不明。