关于楼市，我所知道的

过去20年，在地税改革后，商品房土地供应部分替代地方税承担了地方财政资金补充作用，并且补充占比越来越大，导致地方有充分的能动性发展房地产。
过去20年，国家加快发展步伐，货币增发承担了发展资金支持角色，相应各类商品价格快速上涨，商品房作为不动产，稳定性高，天然成为抗通胀标的物，公众有充分的能动性购置房地产保障资产价值。
以上2点是过去20年房市兴旺的根本原因。
2020年开始，房市进入下行通道。房市兴旺的上述两条根本原因第一条没有变，地方政府继续放宽条件支持房地产，然而楼市并无起色，原因是第二条有了部分变化：第二条，货币增发，这个没有变。变的是公众的购买力不再足以支撑商品房价格，原因是：过去20年公众买房 除了少数富人，大部分已经支出了家庭一两代人的积蓄，加上贷款，家庭单位没钱了。
至于疫情什么的只是次要因素，起到趋势助推作用，比如法拍房。
后期预测：
$ K9 ~' E7 X& T% q7 S: H1、国家将失去承接超发货币的国内蓄水池，各项发展预期放缓或另寻途径保持稳定增长，比如一带一路的对外贷款融资和大基建。
! U9 f6 ?. x* ~- S7 o! l, [& ~2、大部分地方财政持续紧张。这个在大一统的中国治理生态内持续千年，影响深远的中央地方财富分配问题看来还要继续下去。
3、房地产向高端发展，一线城市和部分二线城市核心区为主要开发对象，房地产成为有钱人游戏。
- x% q1 u. ^( r/ Z! f" S4、国家必然关注由房地产导致或显现的贫富分化问题，各类公租房，保障住房将逐步配套并完善相关机制。
7 ?# b; l6 X- Z8 K5、全民炒房告一段落，下一段什么时候开始至少要看家庭单位什么时候把贷款还清了，按贷款平均年限，加上通胀因素，至少要10到15年以后大部分购房家庭才有机会再积累资金，到时候或许出现一波明显的房屋改善需求。
6、最后是房产税，在卖地之外，如果一直找不到更好的替代方案，房产税就会一直是首选命题，只是从国际国内环境和房市现状看不允许，主要还是因为家庭单位没钱了，以现实房价参照，可以摸摸口袋算算账，房产税的征收会直接导致或加剧现象级断供潮。
$ h# n! }" [4 j2 L% G可以说的都说了，不可以说的都没说，不知道我说清楚了没有？