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【买房人的角度说买房】 2 ?4 {( l. q" [6 [- h
, _. O$ y7 G( c4 F# f8 u本期内容3088字 8 }2 L! z& }# |' [* [
预计阅读时间8分钟
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U$ O& X3 Q6 G进入4月份，在疫情反复之下，太原楼市被按下“暂停键”，各大开发商纷纷转战线上。# f3 }- g! ]( E E) L' y: B. B
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2 S3 q, C& {: ?! L虽然小店区被封控管理，但南城核心楼盘在各大直播间和评论区热度不减！8 ^* [4 `' d1 F& {4 k q
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其中上两篇内容说的太原楼市南城“五虎”热度最高，其中首开·华润紫雲府投票人数高居榜首！☞☞☞ 太原楼市“南城五虎”（上） 太原楼市“南城五虎”（下）3 g; C- [( J- T( w" e
0 t% C; u" o1 v) I" @! I无独有偶，最近太原楼市2022年一季度住宅产品成交数据出炉，这个省府中心的标杆楼盘继夺得2021太原楼市销冠后再次夺冠！
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8 F; F, l2 |: s U8 C% |7 I可见在过去2-3年的楼市低迷时期，城市核心地段的优质楼盘，无论成交量还是人气都处于“逆势上涨”状态。
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最近3年，疫情反复“大考”开发商，购房者内心备受煎熬，这样的楼市新常态之下，开发商实力至关重要！/ ]9 U- ?$ x2 o4 _
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9 b! Q" y5 j4 X7 U优质楼盘建立在城市的优质板块和配套齐全的基础之上，再依靠开发商实力打造，疫情后改善购房者如何选择这样的楼盘？
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$ @& z6 v6 P. Y2022年伊始，楼市暖风频吹，虽然目前太原疫情严重，但总会迎来艳阳天，疫情后买房是不是最佳时机？
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2 {* k C3 K8 ^2 [楼市“野蛮生长”的时代过去了，未来是开发商“精耕细作”的时代；购房者“淘金”的时代过去了，未来是购房者“炼金”的时代。
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# o5 Q4 I. Q& I在这个选择大于努力的“炼金”时代，购房者需要一双“火眼金睛”，同时抓住最佳买房时机也至关重要！
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政策暖风“频吹” ( K, U2 ?) o7 `
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2022年春节后，二线城市放开房产限购限贷成为趋势！. @. F; k7 D; P O0 N. M4 u; F
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近日兰州发布消息称，将降低个人购买住房门槛，此外还明确提出，要放宽限售条件、提高公积金贷款额度、同时加大个人住房按揭贷款发放力度。7 ?' m, R+ M; B3 j. S$ v
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这是继哈尔滨、郑州、福州之后，又一省会城市发布楼市新政。- q: Y- \- X0 w! i! w7 Y
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事实上对于2022年的房地产市场，金融方面“春江水暖鸭先知”！年初，央行率先明确表态：要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求。! [$ D9 C) n0 d1 w
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5 U: \: b) \: v5 u' J! P紧接着住建部也为楼市明确定调：要保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。
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' P6 u+ }8 v/ [1 u其实央行和住建部的表态都指向了一个共同目标：2022年将为刚需和改善型两类自住购房者创造良好的购房环境。
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政策频繁吹风，各部门积极推进落实，房企融资和居民信贷都有了实质性的改善，部分调控政策松动，楼市已释放出明确的企稳和回暖信号。. X. H0 w! a! O. o0 \ M3 C
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$ z3 J! s; h( Q# y" ?虽然目前暂时遇到了疫情，但预计疫情后大概率太原房地产调控放松和楼市具体支持政策即将到来！. X9 t* h9 X3 L1 }
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其实早在1月份，太原就发布建立人才住房体系促进招商引资的若干意见，具体措施就是给予人才购房补贴：积极协调省、市、区三级财政统筹， 分别给予各类人才分别给予不同档次的购房补贴。3 A$ _! m+ k" S2 Q) [( {) C
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- N& v. E2 m/ K2 S1 I结合太原房地产市场形势，给予引进人才和本地人才临时性购房补贴，2022年拟采取市本级财政发放户均5万元、县（市、区） 财政根据本地实际再额外发放的临时性购房补贴，降低各类 人才的购房成本。
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6 N5 r% R, D: M' |' ]一季度政策暖风频吹，就太原楼市来说，最直观的变化就是各大银行房贷利率逐步下降和放款周期的缩短，这些都在很大程度上降低了购房者的置业成本。
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X. M- i# s8 ]预计太原楼市二季度开始以后，之前观望中的改善购买力将进一步释放，买房时机逐渐成熟，但2022太原买房，选择大于努力！
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改善必沿“主线” 4 K( d# Q) U' O2 i, ~! @9 d" M9 J
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; v( t( W8 L9 U1 _( l6 O2018年以来，太原楼市可谓一蹶不振，但3年半来，太原房价均价仅下跌1000元每平米，虽然府东东延等城市边缘板块下跌严重，但城市核心区改善楼盘却逐步逆势上涨。- T) [2 e; w# q$ u) A$ M1 A4 u6 J
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房价归根结底是由供需关系决定的，太原城市核心区优质资源集中，配套齐全，购房需求一直非常旺盛。! e; c( f' I L) b
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5 b) R0 |5 G9 A; _; B l比如2021年太原楼市的销冠首开·华润紫雲府，地处省府核心区，坐享小店区人口和GDP双增长红利。☞☞☞ 南城核心为什么逆势上涨？' c) O8 B- K7 V7 Z" i& \
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今天我们先梳理一下“逆势上涨”的城市发展主线楼盘，太原主城突破府城限制之后沿着地铁2号线一路向南，府城往南就是以迎泽公园为核心的迎泽中心。: E* p3 v6 K: V' ?, I& A7 ?
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2016年，青年路原山西青年干部管理学院地块项目湖滨晋庭14000元每平米开盘，地处城市中心，容积率4.59！
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/ n# n" p. H; ]: w; ~0 m2017年，同属迎泽区的南内环原太原师范学院地块项目华润昆仑御15000元开盘，也是城市中心，容积率3.5！/ g; ]! X& k6 l5 v
7 ^" N# h3 S% D这个地段和配套，又是央企华润置地打造，一期仅半年售罄，二期于2018年17500元每平米开盘后也是一年基本售罄。
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目测这两个城市发展主线楼盘在未来5-10年仍然属于迎泽中心的标杆，尤其华润昆仑御作为片区和华润置地“双标杆”即将明显胜出，那么城市南部核心有没有标杆楼盘？
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( `5 T0 W1 l; |" b我们沿着城市发展主线继续往南，随着省府南移，城市发展主线长风亲贤商圈往南的学府街中段迎来自己的“高光时刻”。) ^4 ]& [5 N. y% \+ F0 @7 i
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位于“高新区、政务区、学府区”中心的首开·华润紫雲府脱颖而出，成为城市南部核心区的唯一红盘，也是当之无愧的2021年太原楼市销冠。
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2022年一季度， 这个城市核心区品质楼盘二期凭“纯三居、地段配套、双国匠开发商、首开万科物业”等综合实力再次成为太原楼市销冠，同时最近的疫情也为太原改善购房者留了一个“窗口”期。# X) ]) m+ }3 H, c# Z1 t
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【叁】
, T( W% |9 q" S- n, M改善买房“窗口”期
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: |; a( |& b2 c# `% M$ ]每次提到太原南城核心的土地资源稀缺， 总会有人反驳：不是还有杨家堡项目吗？5 ~. D8 [6 j. S; u) _/ Q
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" V) A& m& B4 b' U j+ D/ H9 P我们来看看刚刚过去的3月29日太原市的回复：“杨家堡南片区连片改造工作正在积极进行，共需征收房屋2303户，已签约2007户，已拆除楼房14幢。 ”: `, E* y7 Y% ]! A4 c& @
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$ e4 s0 G7 s4 l6 h# z( Y“目前，因剩余未签约业主中有167户为税苑小区业主，占比超过50%，部分居民对征拆还存在疑虑，导致进度缓慢。后续属地街办将积极动员，做好居民思想工作，加快征拆进度。”
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. Q7 y6 l/ ?4 x" p9 k# }- \( q我们再来算一下仅仅租房成本一个项目，2303户，每户每年约3-5万元，大概10年…仅这个成本就居高不下，就算项目容积率高达8.00，未来均价也不会低。3 v. e1 w; k. |2 u8 P
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目前仍然有网友在等待这个项目，但事实上按目前房地产市场的形势，很明显还需要耐心等待。8 j& n) A0 ~; t+ c: O3 K
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" q0 e* r1 E# e# q这个案例再次说明，城市核心区买房的“窗口”期稍纵即逝，目前疫情严重，但疫情后，可能正是改善和高端购房者入手首开·华润紫雲府的机会。
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/ @3 R" d$ o; ?& n# D同时，疫情期间大部分业主需要居家隔离，这个时候三居产品的优势就体现出来了，☞☞☞大“室”所趋：纯3居时代来临首开·华润紫雲府二期99-150平米的3居、4居产品备受关注。
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1 ?+ M; W' ? T9 A疫情期间，各区封控管理，这个特殊时期，城市核心区的各种综合配套优势明显凸显；同时3-4居中等户型优势也很明显，更适合全家人的居家生活，又不影响相互的独立线上学习和在线工作。0 m* r+ T9 I5 F" L& }0 r
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! O1 B! p1 [: F8 B当然，中环外也有部分售价不菲的“改善”甚至“高端”项目，但大家看看周边的教育、医疗等综合配套和商业繁华程度，事实上两者完全不能相提并论。4 N; H4 Y5 E$ g) a- P
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根据朗润智业最新数据，2022年3月，太原住宅市场整体成交均价为10880元每平米，环比上涨3% ，种种迹象表明：太原房价整体上稳中有升。7 {: v; v3 t9 s( u2 O" H, Y
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, ?- z9 m8 f. w7 o也就是说，太原楼市目前属于回暖前的“底部”机会，尤其是南城核心改善楼盘的中等户型整体上属于“需大于供”。
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' u/ G; F& G8 l3 t最近因为疫情，南城核心楼盘被按下了“暂停键”，但购房需求只是暂时被压制，需求一旦爆发，楼市“底部”也就会立刻提升，这其中的案例数不胜数。
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6 n% t+ a" A3 j$ a3 t: {最后我们再来看看太原楼市2022年一季度太原住宅市场成交金额TOP10楼盘，其中90%都位于南城，而销冠首开·华润紫雲府所在的城市核心更是其中最“稳”的板块。, Y: s; c' k! C; ]4 j7 Q g% c
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7 B1 |7 C! U' [5 N5 ^目前疫情严重，3-4居户型产品成为主流购房者的首选，首开·华润紫雲府也推出线上购房活动：万元锁定房源并享99折，而且还可以7天无理由退款！
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* b; @( z" \# y R7 n$ G7 d4 P! k疫情期间，在线看房！下期我们详细聊聊疫情期间的线上购房策略以及南城核心改善型购房者买房的“片区标杆选择&购房时间节点”这两个不同的“窗口”期。2 Z5 k4 l8 d. ?5 o- [ h Y) N" m
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太原楼市“南城五虎”（上） 6 \1 Z% \ Z. y
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太原发展主线在哪？（上）
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2021太原楼市TOP10的秘密
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南城核心为什么逆势上涨？ / [8 E2 Z' H V7 u: c8 Z# \
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