拿铁点评：黄埔楼市利好已出尽

显示全部楼层 · 2022-4-10 12:11:59

这是拿铁房产观的第139篇原创

01.前言

最近热点新闻特别多，各地放松限购、限贷、降低首付等频繁刷屏。
我们大广州也是，什么接力贷重出江湖，利率再次下调等等。
关注我久了的小伙伴们都非常清楚，我是从来都不追热点的，也不喜欢靠追热点去蹭流量。
当然，如果有人问到关于这些时事、政策、金融等方面的疑问，我也会私下里给出解答，但我不会在文章方面进行输出。
让那些宏观大V们去说就可以了，我只继续专注于我的微观和实操层面。
如果你不知道怎么在广州买房，多少预算买哪里更合适，欢迎私信找我聊聊。
02.黄埔盘点

说回我们的网红区黄埔，自2020年放开限购又收紧以来，就一直都是全广州的焦点。
这两年来，黄埔的每一个楼盘开盘都能惊动所有广州人，每一次维权都离不开黄埔，每一个大V都在说黄埔好。
要是有人说黄埔不好，每人一口盐汽水能淹死你，要是有人说黄埔不能买，你就是个假大V。
你有见过番禺的楼盘在维权吗，你有听过白云的楼盘在卖学位吗？
没有，只有黄埔，涨价、降价、维权、学校、垃圾站、楼盘质量等等，每天都有一条冲上热搜，而且不带重复的。
所有买房群里，就黄埔群最热闹，甚至有些号，专门解读老黄埔，不是富颐就是城光，能把没买的人都能拉一起跟着一起干着急。
之前鼓励大家都去买黄埔，现在黄埔不涨了，疯狂内卷了，就开始让大家谨慎。
831指导价之前没有人敢看空黄埔，从去年下半年黄埔内卷开始，就逐渐有一些声音开始说黄埔不行。
黄埔的新闻为什么这么多，业主们为何这么刚呢？
一方面确实是黄埔有这样的经济实力，吸引了更多的年轻人，去追涨黄埔。
另一方面，通过自媒体对大家的教育，大家知道了黄埔的利好，越来越多认知超前的人会来买黄埔。
再有，黄埔都是大盘，而且大都引入名校，看到别人抢，我也抢，看到别人买，我也要买，总之，哪里热闹就往哪里凑。
这部分认知超前的人确实会非常维护自己的利益，比如科学城的业主，出了名的会维权。
这里我不是说黄埔的业主不好，反而是一种认可。
如果每个小区的业主都能像黄埔的业主一样维护自己的利益，对大家的生活环境、居住品质，对小区的房价，也是非常有帮助的。
那为什么逐渐有声音敢唱空黄埔了呢？
像老黄埔，确实有些人很介意石化厂的污染，虽说我们觉得不影响，但难免有部分人确实心里不舒服呀。
然后，黄埔的旧改盘大量上市，一个比一个大，而且回迁房都带证。
最近准备要上市的万科黄埔新城，像是一个炸弹，影响足够波及方圆五公里范围内的房价，一下回到两年前，甚至更低。
再有，今年科学城、知识城还有九块地要上市，光是这些都要卖好几年。
03.黄埔利好出尽

从这个月初黄埔教育局官宣各小区的学校落实后，牵动所有家长的心算是放下了。
当然，整个黄埔的利好在学位落实后算是都出尽了。
接下来的两三年就是市场多空博弈的时候了，我们详细说一下。
黄埔鱼珠第二CBD规划公布后，同时放松了限购，接着催生了大量的投资需求，加速了房价上涨，调控重锤之下，价格又开始逐渐回落。
这半年多以来，一手盘大量上市，开发商内卷降价，二手房大量放盘，流通性减弱，最终黄埔在供过于求的情况下房价也整体跟着下跌。
从老黄埔的富颐、科学城的品秀星樾的继续限价可以看出，领导是不想让黄埔房价继续上涨的。
不想让黄埔房价上涨是有原因的，黄埔需要吸引人才过来就业，给企业入驻降低门槛，就不能让房价、地价大幅上涨。
只能通过加大供应或限价来抑制黄埔的房价。
学位就能支撑房价吗？
目前黄埔所有新房都是带挂牌名校的，你也可以理解为是有学位溢价的。
学位好不好，最终也是要看成绩的，目前还是个新校区，等到出成绩也是N年之后的事了。
何况眼下整个黄埔遍地都是名校，一旦都有，其实就等于没有，大家都差不多。
而且，学位这个事情变数比较多，就像东荟城、金色悦府现在面临的问题一样，将来也会在现有的靠挂名校卖房的楼盘上体现。
维得一时权，将来成绩、学位够不够都是不确定的，东荟城小学即便是全黄埔第一，也是由于学位不够不知道闹了多少次。
那东荟城的房价也是需要经过二手市场去博弈的，现在通过溢价来为开发商学位买单的，将来也会面临现在东荟城在二手市场上价格反复摩擦坐实的现状。
这段话的意思是，最终黄埔房价如何，也要看将来二手市场的表现，以及供需的压力如何。
如果继续维持较高的供应的话，那黄埔的房价还是比较难抬头的。
利好没有了，是不是就不能买了呢？
也不是，要看市场当前进入何种状态。
比如老黄埔大概率是一手当道，因为二手普通楼龄旧，户型物业也差些。
科学城在核心区的大壮罗兰卖完之后，其他次新二手的价格如果合理的话，也是能买的。
比如，我们看回最近刚需板块的回升态势。

像东荟城、中海誉城，二手成交量已经挤进广州前十了，说明黄埔热门板块的二手还是非常有市场的，接盘侠还是高度认可的。
去年限价下，可能比较推荐大家买一手，如今，如果二手有性价比的话，也是可以买的。
当然，你也要看一手是不是要全款，能不能买得到，娃什么时候上学，你的持有时间是多久等综合判断。
04.总结

房价不能一直靠利好去推动，还需要真实的购买力。
珠江新城没有利好，但一直涨得最好。
依赖利好推动的，一方面为了卖地，另一方面，投资客太多不见得是好事。
接下来，要看黄埔区对于人才的吸引力，对于产业提升的推动，对于各种配套的全面完善，而不能只为了卖地建房子。
能不能把其他地方的购买力拉过来，地铁交通也是一方面。
未来七八年内，全程都在黄埔区境内开通的也只有5号线东延段、7号线二期、6号线东段的两个站，而且全部都是二期延长线，没有新建的线路开通。
站点数量远远低于海珠、白云。
地铁对于周边二手房的流通性、抗跌性非常重要，甚至超过其他因素。
以上。
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