保楼市还是保实体？央行出手，国家作出选择，房产走势已明朗

显示全部楼层 · 2022-3-31 02:38:39

“房地产是我国第一支柱产业，100年都不会变，嫌臭的是因为你没吃过不知道它到底有多么香”。2 G" m7 a0 E- n/ _% ]

2019年12月，独立经济学家马光远发表了自己对于楼市的总结观点，并为上述的结论提出了10个论点作为支撑，比如未来调控政策大概率会放松、行业的整合和洗牌加剧、一二线城市房价会反弹、房地产的价值裂变刚刚开始、外部大环境利好我国房地产市场发展等。对于马光远的观点，许多人表示赞同认为未来房价会进一步上涨，但与此同时也有许多刚需提出了疑问：房地产“永恒论”真的可信吗？

马光远的观点究竟是否正确呢？回答这个问题之前，我们首先需要过去20年楼市的整体发展情况。不得不承认的是，早期房地产迅速发展模式的确起到了一定推动经济上涨的作用，随着住房规模迅速扩张，加快了整体经济运行速率，有专家计算过，我国房地产高速发展时期，每往房地产投资1块钱人民币，就能拉动8.2元的GDP增长。房地产迅速发展也推动了城镇化率的提升，从2000年的36.22%提升至2020年的63.89%。

公开资料显示，2000年我国M2规模为13.5万亿，2021年12月我国M2规模为243.1万亿，增长了18倍。与此同时，全国商品房销售额则从2000年的0.39万亿元增至2021年的18.7万亿元，足足增长了48倍。通过上述数据也不难发现，房地产市场规模占整体经济比重越来越高。由此可见，早期的房地产发展的确一定程度上助推了经济上行。
但与此同时，我国房价也出现了迅速上涨。根据国家统计局公布的数据显示，过去20年我国整体房价上涨了530%，值得注意的是，这仅仅是“平均值”，由此可见对于当前热点城市来说，整体房价涨幅可能达到了十几倍甚至几十倍。央行公布数据显示，当前城镇家庭由实体资产构成为主，而房产则是实体资产的主要构成。也正因如此，以“房改专家”孟晓苏为代表的部分专家才会认为：房价越高，对于老百姓来说意味着拥有越多的财富。

但问题在于，我们真的从不断上涨的过程中富裕起来了吗？答案显然是否定的。不知道大家注意到没有，现在生活中往往有这样一类特殊群体，他们住着一两百万元的房子，开着十几万元的车子，但却只拿着几千元的工资，其中大部分还要用于还各种贷款，卡里的余额常年不超过四位数。而这类群体则是数以万亿“房奴”的真实写照。央行公布数据显示，2022年1月我国居民贷款余额为71.95万亿元，七成家庭背负着巨额的负债压力，城镇家庭数量为3.46亿个，平均下来每个家庭欠银行约20.79万元。
另一方面，由于房地产不协调、不健康的发展模式下，已经对于整体经济发展起到了阻碍作用：首先是由于房价过高，百姓买房压力过大，由此导致整体消费水平降低。其次是无论是对于大型企业还是小型商户来说，高房价导致租金成本上涨，因此影响了整体的资金链运行，许多上市公司同样加入了炒房投资行列，由此导致了实体经济边缘化的问题。最后是许多地方政府对于土地依赖程度过高，高房价与城市发展不协调的问题。

为了避免上述问题进一步恶化，2016年底的重要经济会议上，正式提出了“房住不炒”的理念，并开始了持续性调控。从最近几年楼市变化来看，取得了明显的成效。整体房价涨幅在持续收缩，意味着住房的金融属性在逐渐消除，炒房投资群体的利润空间已经见底。值得一提的是，过去长期看好楼市发展的马光远，如今也“改口”了，在2021年的总结演讲时明确表示：“当前的楼市已经出现了自98年房改以来第一次形成了的共识，那就是房地产要下行了，2022年将成为楼市的新生元年”。
为何马光远会改变对于楼市的看法呢？究其原因，主要是2021年已经成为了楼市的拐点，有三组数据可以证明：1、2021年末我国平均房价为9517元/㎡，相较年初最高点11220元/㎡回落了15.11%；2、房价行情网数据显示，纳入统计的314座城市中，有219座城市出现了环比下跌，占比高达69.74%；3、易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：当前房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”，易居年度报告也指出：2022年房价可能转为下降1%，创本世纪以来最差水平。

不仅如此，随着楼市持续下行，许多房企由于房子卖不动而导致库存压力增大，纷纷开启了降价抛售的模式，部分城市甚至出现了由于恶意竞争导致房价迅速下跌的问题，需要通过“限跌”的方式来进行调控。公开资料显示，当前已经有23个城市发布了“限跌令”。与过去楼市为了避免房价上涨过快来“限涨”的调控措施形成了鲜明对比。与此同时，根据诸葛找房数据统计，截至3月8日，今年共有55个城市对楼市政策进行了松绑。

随着“限贷令”以及“楼市调控松绑”的出现，也让部分购房者产生了误解：难道房价不能下跌吗？事实并非如此，一旦房价出现全面大跌的情况，那么很容易导致一系列经济风险问题，甚至引发经济危机。因此“限跌令”并非是防止房价下跌，而是防止房价乱跌。
楼市调控松绑也很容易理解，央媒经济观察报发表了《银保监会谈保障刚需群体信贷需求：银行个人住房贷款中有90%以上为首套房贷款》，文章刊登了国家银保监会的态度：为保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对于首套房购房者予以支持。而上述提到的55座城市中，有许多都是通过这些方式来降低购房门槛，让市场进一步向买方市场偏移，房价更快回归理性。

因此，对于保楼市还是保实体经济这个问题，答案就显而易见了。12月6日，央行发布消息：为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。与此同时，央媒经济日报也发文指出：货币政策将继续加大对实体经济的支持力度，提升前瞻性和自主性，而有些市场人士认为宏观政策将走向宽松。这一看法是对宏观政策比较简单化的理解，容易引起误读。

相较于马光远的观点，笔者认为王健林对于楼市的判断更加准确，王健林在接受采访时明确表示：“没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转变，正是为了今后的长久发展”。从1978年算起，我国房地产已经经历了40余年，如今也正从“黄金时代”向“黑铁时代”过渡，将逐渐回归到正常行业，过去房价大涨的“永恒论”的说法自然是不攻自破。
不难发现，最近几年我国也越来越重视实体经济发展，比如通过“退房令”来让非房地产主业的央企退出房地产市场，加大力度推动实体经济发展。经验表明，一味保障房地产市场，只会导致百姓的消费能力越来越低，“经济内循环”发展受阻，实体经济边缘化问题加剧。而保障好实体经济的发展，未来我国整体经济实力才会更上一层楼。