今明两年或首迎“房子贬值潮”？懂行人预测：2022年将超出想象

显示全部楼层 · 2022-3-13 14:47:55

虽然在2021年9月份平均房价迎来了6年多以来的首次环比下跌，但是房价下跌幅度有限，目前我国的房价依旧处于很高的位置。根据国家统计局公布的数据显示，2021年底全国平均房价为10139元/平方米，在万元以上。很明显。面对目前的房价水平，恐怕没有多少人能够靠自己购买房子，大部分年轻人在买房时，都需要靠自己的长辈支持。当然，也有少数人能够靠自己的收入买房，但是这些人基本上年龄都在30岁以上。更重要的是，现在大部分购房者都是通过首付按揭买的房子，这也就意味着人们付了首付买了房子之后，人们还需要背负二三十年的巨额房贷。

买过房子的人都知道，现在大部分在申请房贷时都采用的是等额本息的贷款方式，并且年限以20年和30年为主，这导致前期每个月的房贷中，房贷利息占了80%左右。也就是说，买房子挣钱的前提就是房价大涨，否则都会亏损。而在过去20多年，我国的房价一直在不断上涨，并且涨幅非常大，所以房子的赚钱效应非常强，人们也就忽视了房子的持有成本。但是在过去一年多里，随着房价的下跌，楼市的赚钱效应正在慢慢降低。在当下，虽然市场中有很多需要买房子的人，但是大部分人现在都在持续观望，在等待未来房价的发展。可以说，当下购房者已经形成了一个共识，那就是不着急买房、持币观望。
购房者可以暂时观望，但是房企等不了，目前很多房企的资金链都非常紧张，并且面临着降低负债率的压力。所以进入2022年，很多中大型房企都开启了新一轮降价促销，促销力度比2021年还要大。2022年将迎“首个房产贬值潮”？对此，懂行人预测：今明两年将超出想象。

房子虽然是人们最爱的一种投资产品，但是本质上房子还是给人居住的位置，投资房产是基于有人买房子的基础上，一旦房子数量达到一定程度时，人们对房子的需求就会不断减小，那时房价也就失去了上涨的动力。也就是说，房价的上涨和下跌，最终还是要由人口来决定。而对于房价到底能够涨到多高，这不仅需要足够的人口来支撑，同时也需要大量的资金来支撑。当然，除了这两大因素之外，土地、建筑材料和人力成本也是决定房价高低的因素。
在过去20多年，虽然我国房地产行业的发展速度非常快，每年都有大量新建商品房流入楼市之中，但是我国城镇化建设也非常快，每年都有近2000万农村人口进入城市之中。正是因为这个原因，才导致过去我国的住房资源一直存在紧缺的问题，这也奠基了房价持续上涨的基础。随着经济的快速发展，城市的发展建设速度也非常快，这导致土地价格上涨速度非常快。在房子的建设成本中，土地成本占比最大，所以土地价格的上涨，推动着房价一路上涨。另外，房子的建筑材料和人力成本都在不断上涨，这也都直接导致了我国房价的不断上涨。虽然说这些因素都能够导致房价上涨，但是房子最终还是给人居住的，只有不断有人购买房子才能保证房价的持续上涨，一旦房子没有人购买了，就算房子的建筑成本再高，房价也会面临下跌。

其实在过去几年，我国的总体住房资源就已经过剩，之所以房价能够持续上涨，根本原因就是投资客大量投资房产，造成市场中流动的住房资源紧缺，最终导致房价能够持续上涨。但是在最近两年，随着楼市调控政策的持续收紧，炒房客慢慢退出楼市，住房资源过剩的现象已经慢慢体现了出来。特别是在2021年，不仅二手房挂牌量不断激增，新建商品房库存数量也不断上涨，这让房企的资金链越来越紧张。对此，懂行人表示，今明两年或首迎“房子贬值潮”，2022年的房价走势将超出很多人的想象。为什么说今明两年可能迎来房子的贬值潮，而不是房价像过去那样反弹上涨呢？原因主要有以下几点：
第一：我国总体住房资源已经过剩、人口红利正在消失
根据央行公布的数据显示，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均1.5套，按照目前68.86%的常住人口城镇化率和44%的户籍城镇化率计算，目前仅城镇户籍家庭拥有的房子，就已经足够城市中所有的人居住了。另外，虽然我国的城镇化建设还在继续，每年依旧有近2000万农村人口流入城市中，但是现在每年新建商品房数量也在750万套左右，足够2250万人居住。因此，不管是现在还是未来，我国都不会再缺住房了，并且住房已经过剩了。
在总体住房资源过剩的同时，我国人口红利也正在消失。根据统计数据显示，2021年我国人口净增长仅48万，这意味着2022年我国人口就可能进入负增长时代。房子是给人居住的，人口数量不断减少，房子不断增多，这意味着未来住房资源过剩的现象只会越来越严重。

第二：开发商资金链紧张，面临降低负债率压力
进入2022年，虽然各地调控政策有所放松，但是对于房企来说，资金链依旧非常紧张。目前，楼市还没有出现回暖的迹象，所以房企回笼资金依旧非常困难。更重要的是，现在绝大部分房企还面临着降低负债率的压力，并且2022年是“三条红线”3年缓冲期的最后一个整年份，所以在2022年房企大概率会加大降价力度。对于现在的房企来说，只有降价力度够大，才能在竞争中获得更大的优势。就像万科董事长说的那样，当房地产行业进入“黑铁”时代，房企考虑的将不再是利润率，而是怎么活下去。因此，在2022年，就算楼市调控政策有所放松，房企们大概率也是继续降价促销。
第三：“房住不炒”正在慢慢深入人心，投资客慢慢退出楼市
人们以投资为主要目的购买房子，这是近些年来房价上涨的主要原因。很多刚需购房者在尝到了房价上涨的甜头之后，就会选择购买第二套甚至第三套房子，最后成为投资客。而现如今随着“房住不炒”慢慢深入人心，人们现在买房更多地是为了自己居住。在这种情况下，不仅刚需购房者买房开始量力而行，就是投资客也开始抛售房产了。根据统计数据显示，从2021年开始，我国二手房挂牌量不断激增，像北京；郑州、天津、武汉、青岛、南京、成都和重庆等城市的二手房挂牌量都超过了10万套、15万套，重庆（仅城区）二手房更是已经超过20万套。随着流入市场的二手房越来越多，房价自然会面临下跌。

通过以上3点可以看出，房价已经失去了普涨的基础，对于房价严重偏高的城市，房价自然会迎来下跌。2021年是楼市走势的转折点，很多人在2021年之后就开始看跌房价了。因此，在2022年楼市大概率面临很大的抛售压力，市场观望情绪会越来越严重，在这种市场环境下，像那些房价严重偏高的三四线城市，这些城市的房价将迎来比较大的下跌幅度，甚至还可能出现降价也卖不掉房子的情况。
对于2022年的楼市，不仅开发商会不断推出各种折扣活动，二手房业主也会为了卖房子不断降低挂牌价。虽然从长远来看，像北京、上海、南京、杭州、武汉、郑州、成都和重庆这样的一二线城市，未来房价还会有继续上涨的空间，但是这并不代表最近两年这些城市的房价不会出现回调。在笔者看来，随着房子的赚钱效应不断降低，很多投资客持有的房产也将会迎来“贬值潮”，最终成为人们的负担。