房产信贷政策再定位 涉房贷款“结构性宽松”

本报记者 杨井鑫 北京报道

随着2022年《政府工作报告》定下“稳楼市”基调，银行在支持合理住房需求的同时陆续对按揭贷款业务进行调整，例如降低首付比例、下调利率等。

' i5 Q! G  n1 W  z" V/ j% |+ g0 m监管在防范金融行业重大风险的当下对房地产风险评估也有了重大转变，银行涉房贷款的“结构性宽松”信号明显。

据《中国经营报》记者了解，一方面近来各地稳楼市政策频出，尤其是银行按揭贷款的“松绑”受到市场高度关注；另一方面，房地产开发贷目前总体新增规模缓慢提升，但银行对于企业的融资仍持审慎态度，多数银行贷款资金投向仍是以负债率低的头部企业为主。

- ~$ @5 W( _/ Z% N" F信贷政策“松绑”

2 F, V( ^4 ]- R% t' Z+ ]. x, g" k5 p$ ]2022年《政府工作报告》指出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

在“因城施策”的政策导向下，已经有55城出台了房地产“松绑”的相关政策，而越来越多的城市正在加入到调整之列。

1 C/ M' u# L0 N- P* J5 E4 B  i值得主要的是，上述多地的政策调整大部分从需求端出发，包括了放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款等方面。而当前地方一系列松绑的调控政策均平稳落地，暂时未出现此前撤回的现象。

“银行房贷政策已经有所转向。除了调整购房首付比例和降低贷款利率外，银行放款速度更为关键。”一家股份制银行人士称。

, Q: @0 D# K. Z0 t; X# H& c+ Q5 Z据介绍，2021年是房地产行业调控政策最严厉的一年，在监管出台一系列政策之后，银行按揭贷款的投放一直处于“没有额度”状态。贷款周期拉长，市场频频出现“一贷难求”的情况。而今银行贷款政策“松绑”迹象明显，市场供需回归平稳。

从政策上看，2021年9月央行首提房地产“两个维护”，释放出积极信号。

9 P" C: p( L' [随后政策暖风频吹。2021年12月3日，银保监会表态，重点满足首套房、改善型住房按揭需求；12月6日，管理层更是明确了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
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: t) K5 ~1 F# P: h$ u0 F银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上的讲话也透露出房地产信贷政策风向标将有所转向，他表示“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”，而此前他曾在半年内三次点名房地产行业是金融体系最大的“灰犀牛”。
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央行数据显示，截至2021年末，我国房地产贷款余额52.17万亿元，占总贷款规模的27.07%，占比与前几年相比呈下降态势，房地产信贷风险得到了控制，目前房地产业扩张脚步放缓，房价也有所回落。
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4 @+ f4 p) c' i5 p9 Y" F' d一位房地产企业高管接受记者采访时称：“在一系列政策的共振下，2021年房地产行业出现了严重的流动性危机。房地产项目的开发贷和购房的按揭贷款同时收紧，市场供需不平衡导致了‘要买房的贷不到款，要卖房的卖不出去’的尴尬局面。如今，在行业风险释放之后，政策上有了进一步的调整，即从需求端保障合理的住房需求。”

( R. I( x2 G& H+ s. }8 v, t贷款“结构性调整”

$ A( ]" ^; c" c进入2月下旬，广州市内四大国有银行宣布下调该地区的房贷利率，首套房下调至5.4%。银行人士称，广州市内银行房贷额度充足，房贷利率稳中有降，大部分银行放款周期在一个月左右，个别银行最快一周内就能放款。

“银行住房按揭贷款是银行风险较低的一类抵押贷款业务，在国有大行零售贷款中占比在60%至80%之间。在目前政策支持下，银行有意愿加大资金投放来满足购房者需求。”某国有银行人士称。
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据相关消息称，今年1月银行的房地产贷款投放就出现了“开门红”，预计贷款新增规模约在6000亿元，较2021年第四季度月均水平多增3000亿元，其中个人住房贷款多增了约1000亿元。

/ q* f4 A, Y" `1 V' V3 m9 ~“每年年初都是银行按揭贷款投放的高峰期。同时，2021年银行按揭贷款积压较严重，银行排队等待放款的情况普遍。在政策宽松之后，银行的贷款会有所加快。”上述国有银行人士表示。

相比按揭贷款的放松，银行目前对房地产开发贷仍持审慎态度，信贷投放的意愿并不是特别高，不仅对贷款企业主体的负债率等指标有要求，对贷款项目的风险评估也很严格。
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“目前，房地产企业开发贷的市场需求很旺盛，但是风险也相应存在。尤其是一些大型企业的债务危机还没有得到很好解决，银行信贷审批不会很快就通过。”一家股份行分行行长称，银行会介入一些优质企业的优质项目，规模不会太大。

3月9日，平安银行在其发布的2021年年报中提及“房地产风险管理”，主动提到房地产业务风险，化解市场的顾虑与担忧。该行表示，将严格按照“房住不炒”大政方针，继续在落实监管要求的基础上，切实做好房地产贷款均衡有序投放，重点支持普通商品住房开发，积极支持保障性住房及租赁住房开发，并积极响应监管号召，有选择地支持优质企业实施的优质房地产项目并购。同时，持续加强房地产贷款的风险管控，坚持“主体、项目并重”，按照“双优”原则做好业务准入管理，并坚持贷管并重，在坚持“选好项目”基础上，进一步突出“管好项目”，升级资金封闭管理要求，升级线上化贷后管理工具，实现对客户经营、项目进度、资产状态、资金流的全方位监控。

“今年，银行房地产贷款坏账将出现较大分化。从2021年半年末的业绩看，对公房地产的不良率最高值和最低值的差距在5个百分点，这种差距也会决定银行对该行业的贷款政策。”一家券商首席分析师表示，“不同银行的风控能力不一样，部分银行的开发贷规模一直是没有新增或者新增很有限。这是房地产行业的大环境所决定的，很多银行将业务的重心也从房地产行业转向了小微金融等领域。”

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