房地产市场回暖，但为何有人警告说未来靠投资房产升值已不现实

显示全部楼层 · 2022-3-11 14:57:40

经历了2021年下半年的冰冻期，很多城市房子卖得很不好，开发商揪心，各级地方政府也感觉到长期这么下去，将来的土地财政也是无以为继的，而且房地产行业上下游牵扯的就业人数非常多，牵扯的行业也非常多，不能让它一直冷下去，所以现在真是有很多地方开始了救市政策。
怎么救呢？有的城市银行首付已经下调了，原来是三成现在是两成，甚至有的城市干脆只认贷不认房了，哪怕你已经有房子，但是你没有在银行有过贷款那么也可以享受两成的低首付。还有几十个城市的银行贷款利率也在下调，再加上央行还把LPR利率也下调了，这使得今天再去贷款买一套房成本比以往低得多。

甚至我们此前的一期节目还跟大家说，有的城市把货币化棚改这个大杀器都给祭出来了，如果短时间内某个城市有大量的拆迁户改造户，政府直接给他们发钱，他们可是妥妥的购房刚需。那么当然这个城市的房地产行情会一下子又被点燃的，所以今天有很多房产中介也经常发朋友圈说，现在恐怕是最好的购房时机了。
一方面整个行情有抬升的势头，另一方面开发商着急出货，还是给予跟去年年底一样的很多的折扣，真的有很多人现在也是蠢蠢欲动了，觉得是不是又是一个购房的好时机了。
在过往的20年，中国的投资市场教会了我们一件事，那就是投资房产是永远都不会亏钱的，是会发大财的。甚至前些日子网上流传一个帖子我们也不知道真假，是一个老上海人感谢一个新上海人，老上海人在15年20年前大概花不到100万买了一套住房，今天他把这套住房以接近2000万的价格卖给了一个新上海人，十几年资产翻20倍，放眼全球也没有这么划算的买卖。
当然这可能是个特例，但是中国随便一个城市在过往20年房价上涨3倍5倍那都是司空见惯的，在过往的20年，房地产市场并不总是一路高歌的，也是有过多次回调的。
08、09年回调过，13、14年回调过，不同的城市还有不同的回调期，但是每回调半年一年，房产价格又打着滚地往上涨，以至于经历了这20年，所有人都秉持了一个坚定的信念那就是买房一定会赚钱的。
买房在我国是最好的投资，尤其是我们也知道这跟股市一样，当每个人都认为一只股票会上涨都去追捧的话，那么这只股票它当然不会下跌了，因为资金是涌向它的，哪怕这只股票涨得再高再偏离基本面泡沫再大，在某一段时间里它也一定是会上涨的。
中国的房市其实也是这样，当所有人都信心满满的时候，房价高当然越来越多的资金涌进来会进一步推高，房价回调的时候，房东们也觉得不着急，挺个半年一年一定会度过这个难关的，结果最终还真让人挺过去了。

所以您觉得在这样一个状态之下，我国房价怎么会下跌，再加上过往的十几年有很多其他的投资领域都出现了问题。比如说曾几何时火爆一时的P2P，到今天为止一家运营的P2P都没有了，到今天为止，还有高达4900亿的资金没有得到兑付，崩盘的岂止P2P，有各种各样的非法集资公司还有各种各样的。
什么私募基金、信托也出现了问题，以至于早就有央行领导警告说，如果谁告诉你有一个投资渠道给你锁定年化利率6%以上的保本保息，你可以第一时间先把它认定成一个骗子，因为没有这种天上掉馅饼的好事。
可是投资中国房产哪止6%的年回报，正是因为一方面在过往的20年投资房产赚了太多的钱，而另一方面其他的投资领域几乎要么崩盘，要么根本赚不到钱，所以才会有更多的人想在房产领域投资或者投机。
然而这个世界有放之四海皆准的真理吗，这个世界上有永远赚钱的投资方式吗，当然不会了，过往20年我国房产价格飙升，它有一个基本面，那就是我国城市化率的大幅度提升。
改革开放之前我们经常说我们是10亿人口 8亿农民，城市化率只有可怜的百分之二三十，而今天已经有大量的农民进城了，城市化率已经高达60%以上了，所以过往的20年是有着大量的刚需的。
而未来20年未必会有这样的情况，所以谁敢断言未来20年房价还会有如此火爆的上涨，前两天银保监会主席郭树清和五大金融机构董事长共同参与了国新办的新闻发布会，在会上他们介绍了促进经济金融良性循环和高质量发展的有关情况，并回应了市场关心的房地产等热点问题。
有位领导说得很好，他说从理财角度讲，现在大家不要总想着买了房以后会升值，那个时代已经过去了，即便升值套现也会很困难而且也升不了多少了。简而言之，未来你想在房地产领域投资、大发横财，那个时代恐怕真的已经过去了，老上海人再感谢新上海人这一幕在20年后恐怕不一定会出现了。

讲起房地产调控，我觉得我们应当有一个基本认识，那就是几乎所有的人都不希望我们来一个房地产价格的大跌，像当年日本那样国家主动出击把泡沫给刺破，然后房价腰斩，这对我们的经济是有巨大的负面影响的。
今天有多少人有多少家庭主要资产就是房产，所以你可以想象吗，一夕之间房地产崩盘了，你感觉自己的资产变成以往的一半了，变成一半那都是好事，由于有很多人有大量的银行贷款，所以很有可能会变成零资产或者负资产。
对个人而言过往二三十年，辛辛苦苦拼搏了一辈子，一夕之间财富化为泡影了，对金融体系而言一定会有大量的人不还房贷，然后引发连锁反应，这无异于金融核弹。
而且对于各地方政府而言，以后还怎么吃土地财政，城市还怎么发展，对于大量的房地产上下游就业人员而言，以后工作还干不干得下去，所以很显然我们房地产调控的目的不是说要让房价打折要让房价骤降。
然后让所有的人都买得起房，那是不可能的，我们房地产调控的主要目的是让房地产稳定有序地上涨，你是可以涨的不要涨得太快不要涨得太高，我国经济今天还是在高速发展的。
每年我们大概有5%到6%的经济成长，那么房产价格可以涨，不要涨得超过百分之五六，这就是一个有序的成长了，那么对于购房者而言，如果你是刚需的话，你根本没有住房，买房子的目的是为了居住。
你房住不炒，买了房子之后，甭管它价格是涨是跌，你要稳定持有10年20年甚至30年，当然应当去买房，因为未来房产每年还是会稳定上涨的，你又有这个需求，那么当然早买早享受，早买早受益了。

可反过来讲，如果你已经有了房子，如果你买房的目的就是身边有闲钱，想投资或者投机，那么今天的市场形势告诉你，这未必是一个很好的投资方式了。
一方面很多人炒房不光使用自有资金，还要使用大量的银行贷款，折算下来银行贷款的资金成本大概在5%到6%左右，所以你可以想象一下，如果未来房产稳定有序上涨，每年就涨百分之几甚至有可能不涨、长期横盘，但是你的银行贷款得偿还，高额利息得支付，所以对于你而言，很有可能连银行的利息都挣不出来，你是在为他人做嫁衣裳。
当然即便你不使用银行资金，是个人全款买房，你可能打的算盘是反正我这个钱买个银行理财买个信托，利息也不见得高到哪里去，我莫不如干脆买房了。
可问题是这种投资方式存在两个很明显的弊端，第一就是税费，二手房交易是要交很多税费的，什么契税、增值税、个人所得税甚至未来有可能出现的房产税、空置税，这些都是你的交易成本。有人算过账，在这么多交易成本的前提下，如果你买一套房持有5年并出售，这个房子每年还不涨5%到6%的话，你干脆是亏本的。
甭说多赚钱，本金可能都有损失，而且还有一个更严重的问题大家有没有想到，那就是变现难，房地产是不动产，它有着稳定的特点，但它也有一个缺点就是它变现是很困难的。
今天你去买银行理财、定期存款甚至信托基金之类的，虽然有锁定期，但是期限不会很长，短则几个月长则一两年，那个资金是很容易拿出来的，即便在锁定期内也可以拿这个资金做抵押，随时随地跟银行申请一笔贷款，这个资金几乎可以认定是随时能拿得出来的，以备不时之需的。
可是你买个房试试，有很多城市今天还是有锁定期的，房子买了之后，2年之内、3年之内、5年之内是不得交易的，等到你真正想交易的时候，二手房有那么好卖吗，有多少房东房子真是挂了半年一年都没有卖出去，毕竟体量大接盘的人少，不是你想卖就马上卖得出去的。

本来收益就不高流动性还差，难怪央行高官说投资房产从理财角度讲在未来未必算是一个很好的投资方式了，尤其是从基本面上我们也可以看一看，今天我国的房产虽然在上涨但是冷热不均。
以往我们就跟大家聊过像鹤岗这样的城市我国还是有很多的，而且未来会更多，一方面有很多资源城市面临资源枯竭的问题，靠煤矿起家煤矿挖光了，靠石油起家石油抽干了，我这个城市自然会慢慢消亡。
而且大城市的虹吸效应越来越严重，三四五线中小城市几乎都见不到年轻人了，那么那些城市的房价很难有一个飙升的空间，在那些城市买房将面临的问题是不光房价不涨，卖房的时候不好卖，你甚至连出租都租不出去。
因为当地没有足够的人口承接，到北上广深这些大都市买房肯定没问题了，以全球的经验来看，国际大都市的房产肯定是稀缺的，这些大都市的房价它一定是会上涨不会下降的。
这点我们承认，可问题是大家有没有想到今天我国一线大都市的房价已经高到什么状态了，动辄十几万一平，过往的20年，北京某个小区从5000块钱的房价涨到了10万，上涨了20倍，这是我国过往20年经济高速发展。
可是再过20年，你觉得那个小区的房价还能再涨20万吗，能够从10万一平涨到200万一平吗，这是不可能的事，全球任何一个大都市也没有这么高的房价，关键是有那么多高收入的人承接这个房价吗？

今天在北京什么样的人能买得起10万一平的房价，他一个月得挣三五万，这个工资恐怕已经是打工界的天花板了。大家去看看A股，有多少上市公司的大老板主席CEO的年薪还没超过100万人民币，所以大都市的房价或许会上涨，甚至涨的比我们经济成长还快一点，但是像过往那样20年涨20倍的可能性几乎是没有了。
更何况大都市的房价高，哪怕30平的房子都得花三四百万才能买，这不是一般人能够有的钱，所以对于今天还要买房的人我们真是给一个忠告，如果你真的是刚需你没有房子，你买房子的目的就是为了居住的话，现在或许真是一个不错的时机。可问题是如果你就是想投资的话，谨慎一些吧，可能真的未来投资房产，从理财角度讲不一定是个划算的买卖。