万达、绿城、万科、龙湖、华侨城、保利、中海、碧桂园等地产公司的业务有什么不同特点？

显示全部楼层 · 2021-11-29 10:50:53

请问颐和地产有什么特点？关注者
35,640

被浏览
6,134,359

关注问题写回答
邀请回答好问题 170
16 条评论
分享

<div class="Question-main"><div class="Question-mainColumn"><div id="QuestionAnswers-answers" class="QuestionAnswers-answers" data-zop-feedlistmap="0,0,1,0"><div class="Card AnswersNavWrapper"><div class="ListShortcut"><div class="List">183 个回答

默认排序

<div class="" role="list"><div class="List-item" tabindex="0"><div class="ContentItem AnswerItem" data-za-index="0" data-zop="{&quot;authorName&quot;:&quot;吴铭&quot;,&quot;itemId&quot;:20677955,&quot;title&quot;:&quot;万达、绿城、万科、龙湖、华侨城、保利、中海、碧桂园等地产公司的业务有什么不同特点？&quot;,&quot;type&quot;:&quot;answer&quot;}" name="20677955" itemProp="acceptedAnswer" itemType="http://schema.org/Answer" itemscope=""> 万达、绿城、万科、龙湖、华侨城、保利、中海、碧桂园等地产公司的业务有什么不同特点？-1.jpg

万达、绿城、万科、龙湖、华侨城、保利、中海、碧桂园等地产公司的业务有什么不同特点？-1.jpg

吴铭
房地产话题下的优秀答主

23,175 人赞同了该回答

<div class="RichContent RichContent--unescapable"><div class="RichContent-inner">信息量大，印象流，恕不展开，热烈欢迎纠错
12月9日，应评论要求增加龙湖，放在第四个。
12月10日，各家开发商在评论里都被提到了，实在是没那个本事了呵呵，今天再加一个中海，毕竟这是我心目中最优秀的开发商，中间我尽量穿插讲一讲别的企业，放在最后一个，算是给这个回答做一个完结。

【万达，商业地产的龙头老大，而且优势非常明显】

万达的战略很清晰：统一、可复制的产品（万达广场），高效的执行力，自持商业在前期保证准时且百分之百（满铺）开业经营，给销售物业（住宅和外围商业街）一个好的销售条件，住宅可以同时追求速度和利润，同时留下一座不动产。最后这句最重要，王健林对自己定位不是开发商，是不动产经营商。

万达广场经历过3-4次调整，11、12年大爆发阶段两年开了几十个场子，已经是非常成熟的产品。同时也有了一大批稳定跟随的商家。

万达的军事化风格明显，企业运营效率非常高，从拿地到商场开业的周期卡的很死，团队执行力强，一旦运营计划被拖延当地总经理直接下课。

万达为了商场的百分百开业，可以说无所不用其极，从很早就开始自己打造或者扶持一些主力业态，比如万千百货（现已更名万达百货）、万达影院、大玩家、大歌星等等，减轻了招商压力；对第一批入驻商家的优惠力度很高；为了不空铺，也允许一些不够档次或标准的小商家进驻；为了赶开业进度可以帮商家装修店铺甚至铺货，这些在业内都是很有名的。

万达的这些特点为他在政府关系和拿地阶段提供了至关重要的优势，政府都愿意把比较优质或有潜质的土地低价提供给万达，一是因为万达已经证明自己有能力炒热一个区域，政府可以在周边土地增值中获益，二是万达的执行力和快速开业，能够让政府在其一届任期内既卖地又出政绩。

万达的住宅乏善可陈，在业内也没什么影响。高端系的万达公馆简直是为土豪量身定制的浮夸货。

万达的管理体系是典型的中央集权制，集团的话语权非常大，地区公司和项目团队偏执行。在重要节点（如开业前）遇到困难的时候，会调动多方资源支援到一处，也有可能集团的团队直接到项目上替换整个项目团队来操盘。万达的商业人才这两年是流失最严重的，随着国内商业地产的兴起，老万达人被挖的非常厉害。王健林则在尝试一个很大胆的路数，把很多相关行业的高管跨行业招进来，比如管超市的找来统筹运营等等。

万达最可怕的是王健林本人对行业和企业未来发展的理解高度，甩开同行两条街，这一点上，任何人都没有评价的资格。

【绿城，工匠气很浓的产品主义者，高端开发商老大，无视商业环境也因此受到很大打击】

宋卫平在业内绝对是传奇人物TOP3（业内，不是公众，公众谁能比得过潘冯任），有兴趣的可以搜搜他的创业史。总体来说他很理想主义，对产品（包括物业服务）有自己很高的标准和追求，对财务、市场相对不够敏感，这也形成了绿城的风格。

绿城的产品在市场上是有口皆碑的，规划设计水平很高，精工细活经的起考验，大量的使用石材，非常重视物业服务的档次，可以说是高大上的标准定义，市场调查必看项目。对产品的痴迷还造就了绿城研究院这样国内罕见的企业内机构，一个与公司开发业务相对独立的产品研发机构。优质产品的另一个结果是作为大本营的杭州，整个市场的口味都被吊的非常高，客户懂得什么是好房子，所以外来开发商的落地难度变得很大，这在很多城市都是没有的情况。

高品质产品注定了高售价，除去星河湾这种小规模的高端精品，在大型房企里绿城绝对是高端企业的老大，每年排名前二十开发商的成交单价一对比，绿城比其它企业能高出30-50%，只有龙湖能和他接近。但只做高端产品也让绿城在调控来临时吃到了苦果。

绿城（其实就是宋卫平本人）赌性很重，作为一个产品主义者，他对政策、大势尤其是资金的理解与运用实在是相当糟糕的水平，这就导致08-12年这剧烈波动的几年里绿城两次差点翻船，资产负债率一度是150%多的水平（记不清了，好像是250%？），借了很多高利息的资金（在我看来就算高利贷了）。当市场向刚需倾斜，抑制高端和多次置业需求时，绿城是第一个也可以说是最大受害者，大量存货在手里，资金链在断裂的边缘，命悬一线。

拯救绿城的一部分原因可以说也是宋卫平的个人魅力和江湖交情。众所周知的是马云出手相助，九龙仓有些趁火打劫的意思但也帮绿城分担了很多压力，和融创的联手是最有故事性的，宋卫平孙宏斌的故事有兴趣的可以多搜搜。甚至很多绿城的忠实业主都愿意为绿城提供过冬的资金（有业主直接打给物业说可以援助4000万）。缓过气的绿城还是相当可怕的，看看这几年的房企排行榜吧。

绿城的管理体系和万达完全相反，是诸侯分封制，宋卫平下面8个副总裁一人管一堆项目，各自为王，权力很大。好笑的是这些项目甚至有可能在同一个城市，所以你会在市场上看到很奇怪的现象，同一个城市，两个绿城的项目在营销上没有任何联动的动作，似乎谁也不认识谁。最近两年宋卫平在用一些方法收权，有一定的效果。

宋卫平在我个人心目中，算得上地产界的半个乔布斯。

【万科，称职的行业领导者，节奏感强，产品线清晰，企业治理水平行业一流】

作为行业内的先行者，万科从先动优势中获益良多，业务线可以说全国最长，哪哪儿都能看到万科的项目。难能可贵的是他不像这个国家很多行业先行者那样利用市场优势蒙钱，而是一开始就踏踏实实做好产品和服务，并一直保持到今天。

万科的产品研发水平也是全国领先的（也有万科研究院），产品定位中端和刚需（高端项目非常少而且产品力上没有什么代表性），对市场需求的定位和判断比较精准，相应的创造出多条有竞争力的产品线，从最早的青青家园、城市花园到金域蓝湾、万科城等等不一而足。“价格是一道筛子，能在项目中集中一批同质化的业主”这句话在万科身上是特别明显的（有兴趣的看这道题同一地段有无必要买万科这样的大品牌的房子？），万科的产品本身不是什么高端货，但比一般社区贵的价格造就了一批爱生活有品位的万科业主，可以作为中国第一批中产阶级的代言人。

当然，定位准的同时，万科的产品往往没什么亮点。万科对住宅，尤其是首置、首改类的住宅的理解是走在行业和市场前列的，产品看着朴实但好用耐用，反而在销售阶段没有什么特别拿得出手的卖点，主要靠出色的前期定位和客群锁定赢得大势。所以万科在营销上也以规范动作为主，全部使用代理公司销售，可以说是业内营销最规范的一家开发商。这也造成一个有意思的现象，当有一个好的品牌在同一区域直接竞争时，万科往往并不会成为一个优秀的竞争者。

万科的管理水平在行业内首屈一指。不像上面说的万达的中央集权、绿城的诸侯分封两个极端，万科在集团-区域-地区公司三级管理上的边界、权责划分相对比较合理和明确，对地区公司的放权比较大但集团和区域又有一套管控体系。正因为如此，万科领头人的风头也不像很多其他老板那样劲，包括上述的王、宋两位。王石其实早在至少6、7年前就没有对万科的实际控制权了，被作为精神图腾和企业的活logo在用，王石的公众话题和万科的业务联系也是最少的，而实际掌门人郁亮的曝光率就更没法和几个大boss相提并论了。
整体来说房地产行业的管理水平都不怎么样，这一点上应该说国内只有万科、中海、龙湖有真正的大企业范儿。所以你会发现中海龙湖的老大曝光率也是非常非常低的。

作为规模巨大的企业，万科的节奏感、对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别，最近动荡的五年也走的比较稳当，不声不响的把中国开发商拉近千亿的世界。单项目上的开发速度要求没有万达、龙湖那么变态的高，相对稳健的多，每年整体规模也以控制为主，很多城市公司到了年底甚至都开始放缓推盘速度，多么让人羡慕嫉妒恨的玩儿法。

总体来说，中国房地产行业有万科这样的领头羊，国家幸事。

【龙湖，以一种让人“看不懂”的方式快速冲进全国一线，可能是被模仿最多的开发商】

龙湖从2006年的30亿到2010年的300亿，业绩翻十倍只用了四年。能和这一速度匹敌的可能只有碧桂园和恒大了，但后两者快速发展的原因相对比较清楚，龙湖却让很多同行、专家大呼“看不懂”。龙湖可以说是从刚起步、小规模的时候就确立了清晰的价值观和长远规划，并且一直秉承着这些发展战略，这一点对任何企业都是非常难能可贵的。

头脑清醒的龙湖非常有耐心，不急于扩张，在重庆一地开发了各个业态的项目并提供优质的物业服务，打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系，这才开始走出重庆——可以说一下山就是高手。同样稳健的是每进入一个城市都深耕细作，如果全国的大开发商做一个排名，用销售额比城市数量，相信这个数字龙湖可以排在前三名，很有可能就是第一。

战略清晰还体现在龙湖的财务管理，从很早就非常重视财务稳健并用财务来指导决策，建立制度。08、09年左右龙湖第一次筹划上市，但遇到金融危机世道不好，当时和龙湖一起做IPO的河南建业坚持急于上市，结果发行价只有2块，龙湖坚持没上，等到10年底上市的时候发行价做到了7块多。包括现在龙湖的财务操作水平也是业内一流，绝不碰信托，经常做海外融资，财务成本在全国来说都是最低的之一，各项财务指标在香港内房股中都名列前茅。

龙湖的产品力是打入江湖的第一把利剑，园林景观和物业服务在国内迅速建立起口碑，样板区像梦中骑着白马的高富帅一样亮瞎了所有人的眼睛，龙湖的营销和产品相得益彰，尤其是在07年前后市场环境好的时候，敢溢价，有气质，造梦能力一流，买龙湖房子的过程就像艳遇一样刺激。“别墅专家”的美誉也逐渐建立起来。当然不得不提的是，交房后的建筑质量和实际的物业服务水平，会和展示阶段形成一个难免的落差。

上文提到过，在管理体系上龙湖是走在行业前列的。相比万科，他的组织架构更简单垂直，没有“区域”这一层级，是集团-地区公司两层管理，且对地区公司的放权要更大。龙湖是最早开始做跨行业高管引入的，尤其是从宝洁（我心目中的职业经理人黄埔军校），并且最为成功的实现了矩阵式管理架构，为龙湖奠定了大企业范儿的气质。也在业内大胆的大规模使用“学生兵”卖房子，并且是“耸人听闻”的无佣金销售，到现在都没有一家模仿成功过。

龙湖最值得称道的是简单直接的企业文化，不设副职不设秘书，讨论工作对事不对人，提倡不给领导拎包、吃饭聚餐级别高者买单，公司里所有带窗户的位置都留给开敞工位，年收入上千万的执行董事们办公室不足十平米而且没有窗户，这些在其他公司简直难以想象。尤其是龙湖有自己的员工论坛，开放包容，什么帖子都能发，从不删贴，让新进龙湖的员工十分惊讶和感慨。

上面提到的这些打法，都在被业内广泛的模仿和学习，龙湖的人才流失这几年也是非常高的，堪比万达在商业领域的状况。龙湖自己则是初期学万科，中段学绿城，现在主要学习中海和新鸿基——因为晚入江湖，龙湖对市场波动的应对能力还不足，08年行业危机时龙湖的资金链也一度岌岌可危，而中海则是经历过97年金融风暴的老宗师。

上面全文没有提到的是龙湖的创立者吴亚军，实际上大量的战略、企业性格都有着她深深的烙印。她也是我个人所知道的、中国企业家里（不仅是地产行业）最低调的老板，没有之一。

题目中的招商和华侨城两家，了解的就不多了，而且我也纳闷为什么会和上面几家放在一起来对比。简单说两句。

招商地产背后的集团历史长背景硬，做地产在我看来有点儿玩儿票的意思，能拿到很好的地，舍得投入，没有要穷凶极恶挣钱的样子。

华侨城在国内独树一帜，以欢乐谷为代表用主题地产炒热一个远郊区，再跟进做住宅销售，区域打造能力一流，产品中规中矩，营销相对不够给力，没有做出足够有影响力的声音来。规模发展的速度比我预计的要慢的多，个中原因就不好猜测了。

【中海，一代宗师】

中海首先很有历史底蕴，其前身中海建在文革后就作为支援香港建设而成立，在港澳承建或者参与过一批又一批重要的工程，包括机场、迪士尼、填海、驻港部队、大型酒店等等。80年代就开始在珠三角、港澳做房地产，本身就成长在一个更优质更开放的经济和商业环境里，又是中国最早的房地产兴起之地，可以说是行业起点早，企业起点高。

历史底蕴里最主要的财富当然是历史伤痕。上文提过，中海经历了97年亚洲金融风暴，当年的老总一夜白头，那时的中海就开始懂得做周期性操作、现金流管理、成本管控，这些内功到今天国内80%的中小开发商还都不知道是什么东西。中海过冬的时候节省到多残暴的地步呢？A4纸正反面打印使用不说，周边的空白要裁下来当便签。这个意识比整个行业提前了整整十年。

周期操作能力通俗的说就是如何在经济环境波动、政策大势变化的情况下不仅不受影响，还能杀出重围。中海，包括新鸿基、和黄等港资开发商通用的做法是，依靠规模和现金流优势，降低开发速度，有的地在当时看价格很高，但中海把它放到两年里去开发，等销售的时候看当年的地价简直成了白菜价。

为什么别家不能这么像中海这么玩呢？主要是现金流转不过来，资金规模不支持，扩张速度高于积累速度。而且实际情况是恰恰相反的，绝大多数开发商都在想方设法提高开发速度。这一点做的最好的又要说龙湖了，龙湖在行业内创立的项目启动会制度也是被广泛模仿的，提出了从支付第一笔土地金到开盘销售的周期管理方法，观念和技术上都走在了前面，现在基本能做年初在一个新城市拿地，金九银十就能开盘收钱，非常可怕。

03-07年（hw的第一个任期）是地产疯狂大跃进的五年，这个时候是块地就能挣钱，所以看不出周期操作能力的重要性，到了下一个五年08-13年（hw的第二个任期），市场则经历了两次大的波动，开发商伤亡惨重，踩点儿没踩好的被高价地套住、房子开发到一半卖不动、大降价引发前期业主砸售楼处的比比皆是。而恒大是这五年里起飞最迅猛的一家，广泛在受调控影响较小的三四线城市铺超低价刚需产品，而且每次调控他几乎都做到了低点拿地，高点卖楼，堪称神迹。至于原因嘛呵呵，请搜索wenjiahong。保利是抓住了第二波市场波动，在全国快速铺开了土地，依靠自己的背景，保利把拿地的优势发挥到了极限，但产品和服务就有点糙了。碧桂园最近的三年把自己做成了更加凶残的恒大，走的是一样的路线：三四线城市或二线城市的远郊拿地，超低价格，用极高的营销费用快速走量。碧桂园这两年连续做了几个日销三四十亿的项目，为了销售规模可以想出发动广场舞大妈深入田间地头给老乡卖房子这种壮举，在全行业瞠目结舌的目送中，在今年第五个干到了千亿企业。

今年恒大终于进京拿地了，且看后事如何吧。

说回中海。

现金流管理和成本管控上，要描述中海这样一家体系化、专业化的公司有多可怕，晒数据是最直观的，大家感受一下。（刚好也在大型企业里做个对比，小开发商的一些随机暴走数据就算了）

在如此不追求单项目运转速度、经常囤地的中海，资产负债率居然是安安稳稳的20%，这是什么概念？万科这样求稳控规模的行业领头羊也有将近40%的负债率，行业内常见的水平是50-80%。保利这两年扩张速度加快，负债率已经接近100%，上文也提到过，赌性重的宋卫平曾把绿城搞到过250%……

再说中海的成本管控，在全国也是首屈一指。拿我比较了解的营销费用来说，行业里大多数是在2%-3%的水平（营销费用比销售金额）。比如绿城常年控制在2.5%，万科今年大概2.8%。小一点儿的企业高的一般3.5%到头了。上文介绍的扩张速度比龙湖更快的恒大碧桂园，动不动能搞出一开盘卖几十个亿的项目，背后是巨额营销费用买单的，要到5%上下。龙湖在营销费用上也是出了名的会用，快速扩张阶段也只有2%-2.2%（所以我上文用“看不懂”来说），规模稳定下来后基本能做到1.9%的样子，好了，中海登场，惨无人道的1.3%。

与此类似的还有管理费用、融资费用，合称企业三费，综合下来，中海要比行业水平低出5%-10%。什么意思？同样的地价，盖同样的房子，你卖30000，中海可以只卖28000，不仅卖的比你更快还比你多挣1000。这还仅仅是几个小的成本项的影响。

所以综合反映在利润率上，你就了解为什么我要说中海是最优秀的企业了。上文评价的称职的领头羊万科常年保持在10-12%左右的利润率，绝对的良心企业；保利这两年扩张速度极快，也导致利润率跌倒10%，这两家就是行业底线了；一般的上市公司，都可以做到15%左右； “看不懂”的龙湖又来了，他在快速扩张期居然还保证着18-20%的利润率，可以说已经超出了很多人经验所能理解的范围；世茂、绿城都是属于高端产品为主的，利润率能达到20%以上。最后，ladies and gentlemen，中海出场，不代表高端，规模千亿，市场上的价格从没当过出头鸟，2013年上半年他家的利润率是——29%。

假如抛开这些数字，中海很难像上面那些开发商那样找出明确的亮点来，他最可怕的地方就是均好性和沉淀感，是系统性的优秀。中海的产品品质很有保证，但没有绿城那么有质感，龙湖那么有情调，可以看作加强版的万科；中海的物业服务也很到位，但不像龙湖有那么多的故事在坊间流传（营销力使然），不像绿城把业主捧着特别有面儿；中海的业绩一直在第一集团，但又不是最耀眼的那个，人们可能会关注率先过千亿的万科，关注大起大落的绿城，关注快速成长的龙湖、恒大、碧桂园，关注卷土重来的融创，但中海在当中显得毫无故事性，平淡的像神雕侠侣里的郭靖，像NBA的老马刺，粉丝都少的可怜。但你认真一看，他从没离开过一线集团，今年也不声不响迈过千亿。

非要挑一个中海的缺点的话，内部还是有比较明显的派系斗争，中海建背景的一派，海之子一派（中海的管理培训生，相当于万科的新动力，龙湖的仕官生）。空降来的则是两边不靠，长期发展困难更大一些。但人事上的东西，哪家又能比哪家好多少呢。

以上就是我心目中最优秀的房地产商的介绍，夹带各类其他家的零碎信息和一些对比，算是对整个回答做最后的总结。实在没办法再继续丰富这个回答了。再次感谢大家的持续关注。

个人公众号“地产吴铭”或“dichanwuming”
地产/营销/职场类杂谈与问答
保存知乎被举报、屏蔽的回答
介绍详见
<span class="invisible">https://zhuanlan.zhihu.com/p/37410201

【live广告】

2021-11-29 18:33:10

信息量大，印象流，恕不展开，热烈欢迎纠错
12月9日，应评论要求增加龙湖，放在第四个。
12月10日，各家开发商在评论里都被提到了，实在是没那个本事了呵呵，今天再加一个中海，毕竟这是我心目中最优秀的开发商，中间我尽量穿插讲一讲别的企业，放在最后一个，算是给这个回答做一个完结。

【万达，商业地产的龙头老大，而且优势非常明显】

万达的战略很清晰：统一、可复制的产品（万达广场），高效的执行力，自持商业在前期保证准时且百分之百（满铺）开业经营，给销售物业（住宅和外围商业街）一个好的销售条件，住宅可以同时追求速度和利润，同时留下一座不动产。最后这句最重要，王健林对自己定位不是开发商，是不动产经营商。

万达广场经历过3-4次调整，11、12年大爆发阶段两年开了几十个场子，已经是非常成熟的产品。同时也有了一大批稳定跟随的商家。

万达的军事化风格明显，企业运营效率非常高，从拿地到商场开业的周期卡的很死，团队执行力强，一旦运营计划被拖延当地总经理直接下课。

万达为了商场的百分百开业，可以说无所不用其极，从很早就开始自己打造或者扶持一些主力业态，比如万千百货（现已更名万达百货）、万达影院、大玩家、大歌星等等，减轻了招商压力；对第一批入驻商家的优惠力度很高；为了不空铺，也允许一些不够档次或标准的小商家进驻；为了赶开业进度可以帮商家装修店铺甚至铺货，这些在业内都是很有名的。

万达的这些特点为他在政府关系和拿地阶段提供了至关重要的优势，政府都愿意把比较优质或有潜质的土地低价提供给万达，一是因为万达已经证明自己有能力炒热一个区域，政府可以在周边土地增值中获益，二是万达的执行力和快速开业，能够让政府在其一届任期内既卖地又出政绩。

万达的住宅乏善可陈，在业内也没什么影响。高端系的万达公馆简直是为土豪量身定制的浮夸货。

万达的管理体系是典型的中央集权制，集团的话语权非常大，地区公司和项目团队偏执行。在重要节点（如开业前）遇到困难的时候，会调动多方资源支援到一处，也有可能集团的团队直接到项目上替换整个项目团队来操盘。万达的商业人才这两年是流失最严重的，随着国内商业地产的兴起，老万达人被挖的非常厉害。王健林则在尝试一个很大胆的路数，把很多相关行业的高管跨行业招进来，比如管超市的找来统筹运营等等。

万达最可怕的是王健林本人对行业和企业未来发展的理解高度，甩开同行两条街，这一点上，任何人都没有评价的资格。

【绿城，工匠气很浓的产品主义者，高端开发商老大，无视商业环境也因此受到很大打击】

宋卫平在业内绝对是传奇人物TOP3（业内，不是公众，公众谁能比得过潘冯任），有兴趣的可以搜搜他的创业史。总体来说他很理想主义，对产品（包括物业服务）有自己很高的标准和追求，对财务、市场相对不够敏感，这也形成了绿城的风格。

绿城的产品在市场上是有口皆碑的，规划设计水平很高，精工细活经的起考验，大量的使用石材，非常重视物业服务的档次，可以说是高大上的标准定义，市场调查必看项目。对产品的痴迷还造就了绿城研究院这样国内罕见的企业内机构，一个与公司开发业务相对独立的产品研发机构。优质产品的另一个结果是作为大本营的杭州，整个市场的口味都被吊的非常高，客户懂得什么是好房子，所以外来开发商的落地难度变得很大，这在很多城市都是没有的情况。

高品质产品注定了高售价，除去星河湾这种小规模的高端精品，在大型房企里绿城绝对是高端企业的老大，每年排名前二十开发商的成交单价一对比，绿城比其它企业能高出30-50%，只有龙湖能和他接近。但只做高端产品也让绿城在调控来临时吃到了苦果。

绿城（其实就是宋卫平本人）赌性很重，作为一个产品主义者，他对政策、大势尤其是资金的理解与运用实在是相当糟糕的水平，这就导致08-12年这剧烈波动的几年里绿城两次差点翻船，资产负债率一度是150%多的水平（记不清了，好像是250%？），借了很多高利息的资金（在我看来就算高利贷了）。当市场向刚需倾斜，抑制高端和多次置业需求时，绿城是第一个也可以说是最大受害者，大量存货在手里，资金链在断裂的边缘，命悬一线。

拯救绿城的一部分原因可以说也是宋卫平的个人魅力和江湖交情。众所周知的是马云出手相助，九龙仓有些趁火打劫的意思但也帮绿城分担了很多压力，和融创的联手是最有故事性的，宋卫平孙宏斌的故事有兴趣的可以多搜搜。甚至很多绿城的忠实业主都愿意为绿城提供过冬的资金（有业主直接打给物业说可以援助4000万）。缓过气的绿城还是相当可怕的，看看这几年的房企排行榜吧。

绿城的管理体系和万达完全相反，是诸侯分封制，宋卫平下面8个副总裁一人管一堆项目，各自为王，权力很大。好笑的是这些项目甚至有可能在同一个城市，所以你会在市场上看到很奇怪的现象，同一个城市，两个绿城的项目在营销上没有任何联动的动作，似乎谁也不认识谁。最近两年宋卫平在用一些方法收权，有一定的效果。

宋卫平在我个人心目中，算得上地产界的半个乔布斯。

【万科，称职的行业领导者，节奏感强，产品线清晰，企业治理水平行业一流】

作为行业内的先行者，万科从先动优势中获益良多，业务线可以说全国最长，哪哪儿都能看到万科的项目。难能可贵的是他不像这个国家很多行业先行者那样利用市场优势蒙钱，而是一开始就踏踏实实做好产品和服务，并一直保持到今天。

万科的产品研发水平也是全国领先的（也有万科研究院），产品定位中端和刚需（高端项目非常少而且产品力上没有什么代表性），对市场需求的定位和判断比较精准，相应的创造出多条有竞争力的产品线，从最早的青青家园、城市花园到金域蓝湾、万科城等等不一而足。“价格是一道筛子，能在项目中集中一批同质化的业主”这句话在万科身上是特别明显的（有兴趣的看这道题同一地段有无必要买万科这样的大品牌的房子？），万科的产品本身不是什么高端货，但比一般社区贵的价格造就了一批爱生活有品位的万科业主，可以作为中国第一批中产阶级的代言人。

当然，定位准的同时，万科的产品往往没什么亮点。万科对住宅，尤其是首置、首改类的住宅的理解是走在行业和市场前列的，产品看着朴实但好用耐用，反而在销售阶段没有什么特别拿得出手的卖点，主要靠出色的前期定位和客群锁定赢得大势。所以万科在营销上也以规范动作为主，全部使用代理公司销售，可以说是业内营销最规范的一家开发商。这也造成一个有意思的现象，当有一个好的品牌在同一区域直接竞争时，万科往往并不会成为一个优秀的竞争者。

万科的管理水平在行业内首屈一指。不像上面说的万达的中央集权、绿城的诸侯分封两个极端，万科在集团-区域-地区公司三级管理上的边界、权责划分相对比较合理和明确，对地区公司的放权比较大但集团和区域又有一套管控体系。正因为如此，万科领头人的风头也不像很多其他老板那样劲，包括上述的王、宋两位。王石其实早在至少6、7年前就没有对万科的实际控制权了，被作为精神图腾和企业的活logo在用，王石的公众话题和万科的业务联系也是最少的，而实际掌门人郁亮的曝光率就更没法和几个大boss相提并论了。
整体来说房地产行业的管理水平都不怎么样，这一点上应该说国内只有万科、中海、龙湖有真正的大企业范儿。所以你会发现中海龙湖的老大曝光率也是非常非常低的。

作为规模巨大的企业，万科的节奏感、对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别，最近动荡的五年也走的比较稳当，不声不响的把中国开发商拉近千亿的世界。单项目上的开发速度要求没有万达、龙湖那么变态的高，相对稳健的多，每年整体规模也以控制为主，很多城市公司到了年底甚至都开始放缓推盘速度，多么让人羡慕嫉妒恨的玩儿法。

总体来说，中国房地产行业有万科这样的领头羊，国家幸事。

【龙湖，以一种让人“看不懂”的方式快速冲进全国一线，可能是被模仿最多的开发商】

龙湖从2006年的30亿到2010年的300亿，业绩翻十倍只用了四年。能和这一速度匹敌的可能只有碧桂园和恒大了，但后两者快速发展的原因相对比较清楚，龙湖却让很多同行、专家大呼“看不懂”。龙湖可以说是从刚起步、小规模的时候就确立了清晰的价值观和长远规划，并且一直秉承着这些发展战略，这一点对任何企业都是非常难能可贵的。

头脑清醒的龙湖非常有耐心，不急于扩张，在重庆一地开发了各个业态的项目并提供优质的物业服务，打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系，这才开始走出重庆——可以说一下山就是高手。同样稳健的是每进入一个城市都深耕细作，如果全国的大开发商做一个排名，用销售额比城市数量，相信这个数字龙湖可以排在前三名，很有可能就是第一。

战略清晰还体现在龙湖的财务管理，从很早就非常重视财务稳健并用财务来指导决策，建立制度。08、09年左右龙湖第一次筹划上市，但遇到金融危机世道不好，当时和龙湖一起做IPO的河南建业坚持急于上市，结果发行价只有2块，龙湖坚持没上，等到10年底上市的时候发行价做到了7块多。包括现在龙湖的财务操作水平也是业内一流，绝不碰信托，经常做海外融资，财务成本在全国来说都是最低的之一，各项财务指标在香港内房股中都名列前茅。

龙湖的产品力是打入江湖的第一把利剑，园林景观和物业服务在国内迅速建立起口碑，样板区像梦中骑着白马的高富帅一样亮瞎了所有人的眼睛，龙湖的营销和产品相得益彰，尤其是在07年前后市场环境好的时候，敢溢价，有气质，造梦能力一流，买龙湖房子的过程就像艳遇一样刺激。“别墅专家”的美誉也逐渐建立起来。当然不得不提的是，交房后的建筑质量和实际的物业服务水平，会和展示阶段形成一个难免的落差。

上文提到过，在管理体系上龙湖是走在行业前列的。相比万科，他的组织架构更简单垂直，没有“区域”这一层级，是集团-地区公司两层管理，且对地区公司的放权要更大。龙湖是最早开始做跨行业高管引入的，尤其是从宝洁（我心目中的职业经理人黄埔军校），并且最为成功的实现了矩阵式管理架构，为龙湖奠定了大企业范儿的气质。也在业内大胆的大规模使用“学生兵”卖房子，并且是“耸人听闻”的无佣金销售，到现在都没有一家模仿成功过。

龙湖最值得称道的是简单直接的企业文化，不设副职不设秘书，讨论工作对事不对人，提倡不给领导拎包、吃饭聚餐级别高者买单，公司里所有带窗户的位置都留给开敞工位，年收入上千万的执行董事们办公室不足十平米而且没有窗户，这些在其他公司简直难以想象。尤其是龙湖有自己的员工论坛，开放包容，什么帖子都能发，从不删贴，让新进龙湖的员工十分惊讶和感慨。

上面提到的这些打法，都在被业内广泛的模仿和学习，龙湖的人才流失这几年也是非常高的，堪比万达在商业领域的状况。龙湖自己则是初期学万科，中段学绿城，现在主要学习中海和新鸿基——因为晚入江湖，龙湖对市场波动的应对能力还不足，08年行业危机时龙湖的资金链也一度岌岌可危，而中海则是经历过97年金融风暴的老宗师。

上面全文没有提到的是龙湖的创立者吴亚军，实际上大量的战略、企业性格都有着她深深的烙印。她也是我个人所知道的、中国企业家里（不仅是地产行业）最低调的老板，没有之一。

题目中的招商和华侨城两家，了解的就不多了，而且我也纳闷为什么会和上面几家放在一起来对比。简单说两句。

招商地产背后的集团历史长背景硬，做地产在我看来有点儿玩儿票的意思，能拿到很好的地，舍得投入，没有要穷凶极恶挣钱的样子。

华侨城在国内独树一帜，以欢乐谷为代表用主题地产炒热一个远郊区，再跟进做住宅销售，区域打造能力一流，产品中规中矩，营销相对不够给力，没有做出足够有影响力的声音来。规模发展的速度比我预计的要慢的多，个中原因就不好猜测了。

【中海，一代宗师】

中海首先很有历史底蕴，其前身中海建在文革后就作为支援香港建设而成立，在港澳承建或者参与过一批又一批重要的工程，包括机场、迪士尼、填海、驻港部队、大型酒店等等。80年代就开始在珠三角、港澳做房地产，本身就成长在一个更优质更开放的经济和商业环境里，又是中国最早的房地产兴起之地，可以说是行业起点早，企业起点高。

历史底蕴里最主要的财富当然是历史伤痕。上文提过，中海经历了97年亚洲金融风暴，当年的老总一夜白头，那时的中海就开始懂得做周期性操作、现金流管理、成本管控，这些内功到今天国内80%的中小开发商还都不知道是什么东西。中海过冬的时候节省到多残暴的地步呢？A4纸正反面打印使用不说，周边的空白要裁下来当便签。这个意识比整个行业提前了整整十年。

周期操作能力通俗的说就是如何在经济环境波动、政策大势变化的情况下不仅不受影响，还能杀出重围。中海，包括新鸿基、和黄等港资开发商通用的做法是，依靠规模和现金流优势，降低开发速度，有的地在当时看价格很高，但中海把它放到两年里去开发，等销售的时候看当年的地价简直成了白菜价。

为什么别家不能这么像中海这么玩呢？主要是现金流转不过来，资金规模不支持，扩张速度高于积累速度。而且实际情况是恰恰相反的，绝大多数开发商都在想方设法提高开发速度。这一点做的最好的又要说龙湖了，龙湖在行业内创立的项目启动会制度也是被广泛模仿的，提出了从支付第一笔土地金到开盘销售的周期管理方法，观念和技术上都走在了前面，现在基本能做年初在一个新城市拿地，金九银十就能开盘收钱，非常可怕。

03-07年（hw的第一个任期）是地产疯狂大跃进的五年，这个时候是块地就能挣钱，所以看不出周期操作能力的重要性，到了下一个五年08-13年（hw的第二个任期），市场则经历了两次大的波动，开发商伤亡惨重，踩点儿没踩好的被高价地套住、房子开发到一半卖不动、大降价引发前期业主砸售楼处的比比皆是。而恒大是这五年里起飞最迅猛的一家，广泛在受调控影响较小的三四线城市铺超低价刚需产品，而且每次调控他几乎都做到了低点拿地，高点卖楼，堪称神迹。至于原因嘛呵呵，请搜索wenjiahong。保利是抓住了第二波市场波动，在全国快速铺开了土地，依靠自己的背景，保利把拿地的优势发挥到了极限，但产品和服务就有点糙了。碧桂园最近的三年把自己做成了更加凶残的恒大，走的是一样的路线：三四线城市或二线城市的远郊拿地，超低价格，用极高的营销费用快速走量。碧桂园这两年连续做了几个日销三四十亿的项目，为了销售规模可以想出发动广场舞大妈深入田间地头给老乡卖房子这种壮举，在全行业瞠目结舌的目送中，在今年第五个干到了千亿企业。

今年恒大终于进京拿地了，且看后事如何吧。

说回中海。

现金流管理和成本管控上，要描述中海这样一家体系化、专业化的公司有多可怕，晒数据是最直观的，大家感受一下。（刚好也在大型企业里做个对比，小开发商的一些随机暴走数据就算了）

在如此不追求单项目运转速度、经常囤地的中海，资产负债率居然是安安稳稳的20%，这是什么概念？万科这样求稳控规模的行业领头羊也有将近40%的负债率，行业内常见的水平是50-80%。保利这两年扩张速度加快，负债率已经接近100%，上文也提到过，赌性重的宋卫平曾把绿城搞到过250%……

再说中海的成本管控，在全国也是首屈一指。拿我比较了解的营销费用来说，行业里大多数是在2%-3%的水平（营销费用比销售金额）。比如绿城常年控制在2.5%，万科今年大概2.8%。小一点儿的企业高的一般3.5%到头了。上文介绍的扩张速度比龙湖更快的恒大碧桂园，动不动能搞出一开盘卖几十个亿的项目，背后是巨额营销费用买单的，要到5%上下。龙湖在营销费用上也是出了名的会用，快速扩张阶段也只有2%-2.2%（所以我上文用“看不懂”来说），规模稳定下来后基本能做到1.9%的样子，好了，中海登场，惨无人道的1.3%。

与此类似的还有管理费用、融资费用，合称企业三费，综合下来，中海要比行业水平低出5%-10%。什么意思？同样的地价，盖同样的房子，你卖30000，中海可以只卖28000，不仅卖的比你更快还比你多挣1000。这还仅仅是几个小的成本项的影响。

所以综合反映在利润率上，你就了解为什么我要说中海是最优秀的企业了。上文评价的称职的领头羊万科常年保持在10-12%左右的利润率，绝对的良心企业；保利这两年扩张速度极快，也导致利润率跌倒10%，这两家就是行业底线了；一般的上市公司，都可以做到15%左右； “看不懂”的龙湖又来了，他在快速扩张期居然还保证着18-20%的利润率，可以说已经超出了很多人经验所能理解的范围；世茂、绿城都是属于高端产品为主的，利润率能达到20%以上。最后，ladies and gentlemen，中海出场，不代表高端，规模千亿，市场上的价格从没当过出头鸟，2013年上半年他家的利润率是——29%。

假如抛开这些数字，中海很难像上面那些开发商那样找出明确的亮点来，他最可怕的地方就是均好性和沉淀感，是系统性的优秀。中海的产品品质很有保证，但没有绿城那么有质感，龙湖那么有情调，可以看作加强版的万科；中海的物业服务也很到位，但不像龙湖有那么多的故事在坊间流传（营销力使然），不像绿城把业主捧着特别有面儿；中海的业绩一直在第一集团，但又不是最耀眼的那个，人们可能会关注率先过千亿的万科，关注大起大落的绿城，关注快速成长的龙湖、恒大、碧桂园，关注卷土重来的融创，但中海在当中显得毫无故事性，平淡的像神雕侠侣里的郭靖，像NBA的老马刺，粉丝都少的可怜。但你认真一看，他从没离开过一线集团，今年也不声不响迈过千亿。

非要挑一个中海的缺点的话，内部还是有比较明显的派系斗争，中海建背景的一派，海之子一派（中海的管理培训生，相当于万科的新动力，龙湖的仕官生）。空降来的则是两边不靠，长期发展困难更大一些。但人事上的东西，哪家又能比哪家好多少呢。

以上就是我心目中最优秀的房地产商的介绍，夹带各类其他家的零碎信息和一些对比，算是对整个回答做最后的总结。实在没办法再继续丰富这个回答了。再次感谢大家的持续关注。

个人公众号“地产吴铭”或“dichanwuming”
地产/营销/职场类杂谈与问答
保存知乎被举报、屏蔽的回答
介绍详见
https://zhuanlan.zhihu.com/p/37410201

【live广告】
吴铭：吴铭与羊迪的联合live－－我该买房么？吴铭：一场迟到的live，聊聊地产新人的职业发展

2021-11-30 01:10:53

俺是中海的，果断匿了，简单说一下我们自己以及和其他各个公司的印象。
中海：
最好的形容词：低调、稳健。
俺现在的本家，非常低调，上大街问10个路人，估计9个都知道万科，但有没有1个知道中海呢，我表示怀疑。虽然规模没有万科大，但常年以大约万科三分之二的销售规模，净利润额居行业第一。那为啥能有这么高的净利润呢？
（1）产品定位偏向于中高端，记得2012年销售数据排名，中海的平均销售价格应该是仅仅低于绿城，高于万科、保利等企业，更远远高于恒大、碧桂园。中高端产品本身具有更高的利润空间。
（2）成本控制严格，
@吴铭提到的A4纸双面打印，边缘还要裁剪下来当便签有些夸张，不过A4纸张被领导看到没有双面打印，确实有受批评的风险。建安成本控制是中海的看家本领，销售费用大大低于行业内其他公司，员工数量只有万科的一半左右，给员工的待遇估计也算TOP20里比较低的吧，起码基层员工是这样（抹抹眼泪），人少钱也少，估计人力成本也是比较低的。
（3）融资成本低廉。负债本身较低，而因企业评级较高，在香港资本市场融资成本十分低廉，2013年上半年融资成本好像是3.5%。
（4）投资拿地很谨慎。俺在公司里就做投资拿地方面的事情，很多时候保利觉得可以干，我们觉得不行，万科觉得可以干，我们觉得不行，恒大、碧桂园觉得可以，我们觉得太远……拿地前就有非常严格的财务测算，对地段的选择也非常慎重。万科的投资拿地权力很大一部分下放到三级管控中的区域手中了，俺们还是集团牢牢掌握着，集团大佬在做决策时对项目未来的回报率也有较为严格的要求。
价格卖得高，各方面抠门又做得到位，成本省的多，净利润自然较高。不过售价不是你想卖得高，想高就能高。俺在西部地区，保利、华润这些大佬在这些城市也不是没有尝试中高端产品，但是个别城市个别高端项目真的卖得跟“大便”一样，经历惨痛的失败这些公司也把主要精力投入到做刚需产品上面。相对来说中高端产品对地段、设计、定位、营销都会有更高的要求，这里说下我认为中海主要的竞争优势：
（a）国企的皮，港资企业的核。中海是一家国企，但是香港起价，基本是以外资企业的模式搭建起来的企业，企业内制度比较完善，人力做的出色，绩效考核完整，任职基本上唯绩效论。但是国企的特色——比较稳定，轻易不裁人，所以有些确实不咋样的人也没法筛出去，不过总的来说闲人废人还是比较少。
（b）人才培养比较出色。中海是地产界的黄埔军校，校招的大学生叫做“海之子”，这些年确实培养了很多人才。
存在的问题：
物业很烂，公司内部都吐槽不断。
太稳了，商业启动得也比较慢，估计十年后俺们就没啥事儿干了吧。
内部架构调整，面临动荡风险。今年中海与中建地产整合，个人觉得整合效果可能会1+1＜2，整合尚未完成的情况下，公司内部又进行了组织架构的大调整，本该放权，实际上却进行了集权，可能会造成未来一两年管理的混乱和动荡。
万科：
我觉得可以形容为：靓丽全面
管控确实极为出色，不愧为龙头，进入各个城市后，都能迅速进入当地市场前列。另外据跳槽过来的同事反映，其公司内部也昂扬着一种积极向上，青春活力，平等自由的氛围。相对国企要活泼许多。员工收入待遇也不错，行业内应该属于中上水平，基层甩开中海的”海之子“无疑。
产品主要定位刚需和中端，产品设计方面非常用心。另外现在基本只做精装房。物业虽然比不上龙湖，但做得也较为出色（2012年据专业市调公司调查，龙湖物业客户满意度是90分以上，万科85，中海70多，具体数字记不清了）。户型方面，个人倒是觉得万科在成都、重庆市面的户型倒是相对比较一般，没有达到我心目中所谓的好户型的标准。
万科整体上无疑是中国最优秀的地产企业，但是据传闻近年来公司内部原来那种风格似乎有所丧失，有一种蛋蛋的说不清道不明的改变，我个人猜想这种改变可能类似于这样：
曾经：我们骄傲，因为我们有追求！
现在：我们好像也没什么追求了！
保利：
有背景、激进。
有背景的企业，军工背景。售楼处能拉来坦克、飞机搞营销。
管理架构没有万科、中海明晰，事责相对不清晰，听说里面员工心累。待遇不详。
近年来在各地扩展极为凶猛，土地市场动作彪悍，保利=暴力。在拍卖市场上真实见证过保利举牌快如闪电的凶悍作风，另外地价承受力也强，中海不敢干的价格，保利面不改色，欣然纳之。这也造成其近几年销售额突飞猛进，净利润增长相对迟缓。
产品么，就那样吧，”粗糙“二字形容不为过。不过因为背景雄厚，很多其他开发商搞不定的，他们不是问题，他们也能比较敢用”偷面积“这些手段获取刚需客群的芳心。在价格敏感的刚需客群面前很成功，但是在对地段、品质挑剔的中高端客群面前不潇洒。成都市场尝试过做高端产品，非常失败，后来就改打刚需，动作快，非常快，高价拿地，快速开发。
房屋质量、打人事件有所耳闻，不过因其背景，负面新闻都能控制下来。这方面，华润也是能通过省委宣传部打招呼，压制负面新闻的厉害角色，地铁规划为其而改变也是能够做到。万科、中海（虽然也是国企，基本就是比裸奔的也就多了条裤衩）等在这方面就没有如此大的魔力了。
龙湖：
重庆龙湖很优秀，很强大。其他地方的龙湖可能很一般。
公司文化比较开放平等，待遇优厚，行业处于较高水平，与一流的工资水平匹配的是一流的工作强度，坊间流传”夜总会“。
产品方面，景观很出色，户型一般，房屋质量不清楚。
物业很出色，有口皆碑。
恒大：
因为搞了足球，所以全国应该是无人不知，无人不晓。但即使夺了亚冠，我还是想说恒大——其实一直很屌丝。不过屌丝有屌丝的活法，屌丝也能上千亿，屌丝也能很滋润。
屌丝是咋干的呢：
1.高度中央集权。全国的产品都差不多一个样子，相同的案名，标准化生产住宅，便于降低成本，快速扩张。据说其他各种权力也高度的集中在中央。
2.走三四线城市或者远郊路线。汉中、曲靖等这些西部的三线城市都留下了恒大的身影，哈尔滨、贵阳这些城市的远郊也有恒大的活动。恒大习惯在偏远郊区大规模拿地造城，标准化的生产降低成本，超低的价格打动人心。不过今年频频在一二线城市出手拿地，应该是要回归一二线无疑了，三四线城市毕竟卖几把就透支完了。
绿地：
其实该讲讲绿地的。也是千亿俱乐部一员了，今年说不好还要坐上二把交椅。
造地标建筑，造超高层是其长项，充分满足地方政府树立政绩标杆的心愿，借此同政府建立良好的关系，拿到低廉的土地。商业也做了不少，不过不持有，基本都是出售。
绿城：
没来西部，不了解。
在新疆见过其身影。新疆真是土豪多啊，地价便宜，房子卖得不便宜，挺差的产品也卖得不错，估计绿城在那边过得很滋润。
华侨城：
不了解。
万达：
地段都是好地段，产品未必是好产品。
商业本身很复杂，需要考虑的东西比住宅要多得多，好的商业产品需要精雕细琢。万达则需要靠速度迅速的攻城略地，抢占地盘，要实现高速扩张，那就只能标准化快速复制。
快速复制带来的效果就是——同一个万达广场，有的地方人流如织，有的地方，门可罗雀。
其他方面不了解，不做评价。

北国子弟元ii · 2021-11-30 05:11:43

首先声明我是转的,一个贴吧大神
这两年吧，接触房地产公司特别多，跟很多公司的中层，中高层都有一些交流。简单说说吧
第一，
万科。

万科无疑是中国房地产界不可争议的老大。打个比方，在宁波这样房地产萧条的一塌糊涂的市场，只有万科混的最好，本土的
奥克斯，维科，
雅戈尔，银亿，荣安等等根本难以与之匹敌！！万科也是房地产军团里最早一个提出质量第一的公司！现在的万科在民间有着很好的口碑，房子的建筑质量，绿化效果，园林景观，社区配套到物业服务等等几乎无懈可击，我参观过一个万科的项目，在地下车库，做了很多的
防水工程，在那个多雨的南方二线城市只有万科能做到如此精致的细节。当然，万科也有短板，万科的短板就是造不了豪宅，在大连搞了个项目，花钱买了个中国十大超级豪宅的头衔，但卖的很渣。在上海，大名鼎鼎的上海五阶坊最近频频爆出各种质量问题！在杭州，打造了一个地产与文化结合的项目叫
良渚文化村，同样不温不火。万科的股票可是出了名的良心股。与万科最对称的品牌当属
大众汽车!
第二应该是绿地,但大神没写出来
第三，
绿城。

江浙一带富豪以住
绿城的房子为荣，我个人也是绿城粉丝，绿城在上海杭州很多项目都去考察过。上海绿城
玫瑰园一亿一套，据说快卖光了。！
宋卫平是个完美理想主义者，他不能容忍恒大绿地这样的廉价开发模式，他的房子一定要有入户大堂，他的房子一定是层高超过3米的，他的房子外墙一定要是全石材的，气派高贵，几十年不褪色。而且绿城的社区一定要有个超级会所，通过这个会所来网罗各地富豪，绿城也是全国房地产公司里通过老客户介绍新客户买房比例最高的公司！！绿城建筑风格分两种，一种法式风格，比如各种玫瑰园，
玉兰花园，
御园系列！还有就是中式，比如大名鼎鼎的
苏州桃花源，比如杭州的云栖玫瑰园中式大宅等等。也有几个非主流项目，比如
乌镇雅园，中西合璧，比如
蓝色钱江，就是现代风格的大幕墙！！绿城的法式合院同样也非常惊艳，最近在杭州搞了个83平的中式别墅，我去参观过，只能用叹为观止来形容。同时，绿城也是行业内，出了名的要完美要品质要细节而不考虑成本的公司，因为注重品质，绿城的代工也非常有名，代工了山东跟浙江很多安置房项目，代建公司叫蓝庭！能与绿城对称的品牌毫无疑问劳斯莱斯。
第四，融创。

孙宏斌也算是传奇人物了，少年成名，几起几落。这些年率领融创大开大阖，在上海把多年的大哥二哥
绿地万科打的半死，在重庆，整的
吴亚军姐姐夜夜噩梦连连，在本土天津，无人可出其右。在北京，我去看了那个最经典的项目，
西山壹号院，这个项目把经典的大坡顶的
赖特建筑风格跟中式传统建筑完美的结合到一起，非常气派非常漂亮，我以前去北京，都要从八一大厦经过看看这栋非常庄严的大楼，但现在更喜欢品味西山壹号院！融创同样是石材控，他们跟
绿城几乎霸占了中国七成的莱姆石市场！！在北京，最近融创又搞出来三个超级豪宅，紫禁壹号院，使馆壹号院，还有北京壹号院，在北京豪宅市场风头无双。。但老孙不是什么理想主义者，宋卫平那套理想上的东西被孙宏斌变成了一平平可以出售的面积，对绿城御用设计师们那一套天马行空的创意也各种反对。所以最终绿城与融创没能走到一起，对于绿城的粉丝来说绝对是好事！融创除了注重品质，另一个牛逼到家的就是营销，融绿联合以前，绿城的一个项目一个月卖2800平米，融创来了后，平均每月到了8000，绿城原来那帮人都傻了！！与融创对应的品牌宾利。
五，龙湖。

老板是个优雅的知性女人，注定了这不是一家普通的地产公司。！龙湖发迹于重庆，在当地名气颇好，他们的产品最有名的是
别墅以及
花园洋房。龙湖最大的别墅项目是重庆的
蓝湖郡，一战成名，与同时期在上海的另一家公司开发的
上海紫园东西呼应，开创了中国别墅的新格局。随后老板
吴亚军为龙湖带来了如今被无数地产商模仿的五重园林，再次开创了中国住宅社区园林的新时代。龙湖的花园洋房以花千树与弗拉门戈最为有名。浓浓的地中海建筑风格配以五重园林让人视觉备受冲击，买者如麻。走出重庆后，龙湖最重要的战场是上海和北京，在北京，龙湖开发了两个别墅项目，效果平平，在权贵云集的京城，这种
托斯卡纳唯美风格的别墅远不如
绿城法式别墅带来的尊贵效果好！所以龙湖快速转型，北京的
颐和原著就此推出，市场效果非常好，也奠定了龙湖如今一个产品系，即原著系列。孙河的双珑原著，
司马台的
长城原著，还有长沙的湘风原著等等。！同时，龙湖的营销也非常有特色，龙湖在非重庆的地产项目里，很多都是重庆或者四川人买走，家乡营销效果颇好。！因为风格独特定位精准与之对应的品牌捷豹。
.第六，中海。！

中海一直是众多房地产公司效仿的偶像。这家公司70年代就在香港给
李嘉诚李兆基们盖房子，对细节的掌控以及财务成本的掌控无人可出其右，多年来在主流房企里一直维系着非常高的
毛利率。在中国地产最有名的三家
黄埔军校里，
万达是
商业地产黄埔军校，中海是住宅地产黄埔军校，而最近风声鹤唳的佳兆业就是
旧城改造方面的黄埔军校。中海的产品系里的
寰宇天下，如今跟
方兴地产的
金茂府，
招商地产的1872等等已经成为了中产阶级改善房里最有名的国企品牌。这几年，中海开始造城系列，在济南搞了个中海华山珑城，气势磅礴！这是一家实力非常强悍的公司，有点军事化管理的味道，与之对应的品牌
奔驰。

顺便说另一个著名的
黄埔军校就是
宝洁。这家公司培养了无数的人才，从互联网到房地产！
第七，
万达。

万达依然是中国地方ZF最受欢迎的公司，万达的核心优势，第一，招商能力。在中国做
商业地产做不到满铺开业的都是耻辱，目前全中国没有这方面压力的有三家公司，万达第一，印象城母公司第二，银泰第三。第二，
成本控制能力。万达的成本控制近乎变态，比如万达宣布投资50亿在某地投资一个60万平的
万达广场，其实际拿地的钱几乎免费，ZF还补贴免税。真正的成本只有号称投资的三分之一。比如万达的普通五星级酒店万达嘉华，建筑成本控制在5500上下，这就意味着，一座四万平米的酒店，成本只要2亿多一些。这还不是最低的，
碧桂园搞了个凤凰品牌酒店，不考虑地段人群，就是为旗下项目做配套的，每平米5000块！万达的商业地产未来将会走上一个轻资产的道路，比如你是一个六线县城，渴望有一座有代表性的综合体，就找万达，你出钱，万达负责设计建造招商运营管理养护宣传等等，还可以用万达广场的名头，然后每年从总租金里给万达一部分就可以，这就是
王健林号称要开千家万达广场的底气！对应的品牌，
福特！
第八，
合生创展。

很多人肯定傻了，为什么没轮到恒大
碧桂园，来了这么一货。我想说，这是一家故意自己花钱请媒体唱衰自己的公司。老板
朱孟依。。这家曾经中国地产排名第一的公司这些年很少拿地营业额也一年比一年差，但是朱孟依具有远见的是在03年到08年前后疯狂拿地，如今合生的土地储备都在
北上广深的核心地段，而且面积不小，比如，北京的豪宅项目，宵云路8号，这块地只开发了六分之一，周围上千亩的土地都是合生家的！这里的土地一亩值一个亿问题不大！合生的囤地模式跟李嘉诚不一样，李老鬼一块地放个十几年不管，合生不一样，分五期六期开发，但只开发一期，剩下的空在那。故事没有到此结束，
合生创展只是左膀，朱孟依还有右臂，叫珠江地产，在北京到处都有珠江地产的项目，而且还有大量的土地储备，有人层估算，珠江地产是多年来北京市场名义的销售额第一的公司，但朱孟依刻意打压公司的业绩，将营业额分散到各个小公司不引人注意刻意低调，这博客出来不久就被删除了，不久，另外一个风声传出来，某地产公司决定退出房地产界，直指珠江，就是自己找人黑自己，他们在北京市五环以内最保守估计还有至少三千亩的土地储备，这就是白花花的黄金啊！就我知道的珠江地产在北京的项目，壹千栋，御景，峰景，骏景，国际小镇奥古斯塔，维拉小镇，罗马嘉园等等不少于15个，这些只是挂着珠江旗帜的项目，而那些不知名子公司管理运营的项目还有很多。无论是合生创展还是珠江地产，走的都是欧式对称风格路线，社区门口通常搞几匹骏马
雕塑，代表作，
珠江帝景。这是一家收到ZZ原因而刻意低调的公司!与之对应的品牌，奥迪！
第九，恒大。

恒大标榜自己是民生地产，确实是这样，恒大很实在。我看过恒大一个地产项目，精装比毛坯只贵1200块钱，这是非常非常实在的价格，自己装修过房子的朋友知道这个价格跟自己找
装修公司的价格差不多一样，比某些公司地产公司宣传的4000，5000等等的装修费用实在的多，而且我去看了精装交房后的现场，不可否认，做工有瑕疵，但用料还是实诚的，冲着这一点，恒大就不能黑。！恒大这些年年年高速发展，如果质量真的都像网络上那些人骂的那样，恒大早完了。恒大这家公司也很擅长利用
潜规则，偷面积，偷容积率等等！一个占地150亩，容积率2.8的项目，愣是盖了50万平。！！恒大不多说，与之对应的品牌，尼桑！
第十，
碧桂园。

碧桂园当年是从郊区大盘起家的，这些年做大做壮了也极少去拍卖会上拿地，主要是跟地方ZF签协议，你给我一打块地，道路公园绿化安置房我给你建，剩下的土地你给我。这种造城模式被碧桂园玩的出神入化，兰州鸟不生蛋的地方造了个城，一开盘就疯卖，芜湖的项目也是，那个地方在湖边原来是村庄农田，他们愣是开发了一个超级大盘，在死气沉沉连
万科都混不下去的芜湖活的有声有色。碧桂园的楼盘八成以上都在远离市区的地方，大多有山有水，土地便宜，
房价自然也便宜，铺天盖地的
绿色生活，有氧生活，远离污染等等广告打出来，还是有人愿意买单的。这家公司对应的品牌，
别克。
第十一。保利

保利是国企，早年开发的土地都是一些军用的，后来规模大了不够用了，利用国企身份四处低价拿地，快速扩张！！业内有句话这样说的，善于从战略上把握机会获得珍贵的
土地资源！！打个比方，某
二线城市，规划了一个大项目，还打算在未来在这里修两条地铁，规划保密。于是在一大片人看不懂得情况下，保利在一个冷门的地方买下了一大快地，三年后，有人揣摩到一点意思，五年后，大家都明白了。最搞笑的是，保利在京郊河北某地突然买地，于是，
万科，首创，
华远一大批人火速跟着去了，一点没多想，后来保利找机会把项目退了，万科一看不妙，赶紧找借口，说自己这块地原来是耕地，找了家媒体黑了自己一下，领了ZF一点补偿金火速撤了，剩下的人在这里熬了五六年还没解套。对应的公司，宝马。
第十二。远洋。

又是一家高富帅。远洋在北京开发了非常多的经典项目，比如在
大望京的
远洋万和公馆，开创了楼盘文化营销的先河，搞搞美术展音乐会歌剧也能把项目快速卖光看醉了房地产行业内的一干大佬。
远洋地产在北京还有一个摄人心魄的项目，就是
远洋LAVIE。我很好奇为什么年年中国十大超级豪宅都没有这么牛逼的项目时，朋友告诉我，这玩意竞价的，500万就能上，远洋很不屑！这个项目同样是浓浓的法式风格，也是中国富豪最喜欢的，北京还有个类似的项目叫
财富城堡，两家都主打这种法式风格在融创几个壹号院暂时还没全面崛起前在北京市场还是极有影响力的，远洋最近在成都跟太古搞了个项目叫太古里，是个纯
商业地产项目，搞的不错。与之对应的公司，路虎。
第十三。
泰禾。

上面这十二个大佬年营业额都过了400亿。
泰禾明显不是这个级别的，但不得不说，这是一家跟
绿城一样同样值得人钦佩的文化地产公司，从
泰禾红御，
运河岸上的院子到
北京院子，看的人赏心悦目，满满都是文艺范儿。与之对应的公司，保时捷。
十四，
华润。

华润涉足房地产的时间不比保利跟中海晚，却完全差了一个级别，这几年奋勇直追，才重新走入众人眼帘。很多人知道，华润是国企，但多人不知道，
万科的大股东是
华润集团。因为华润地产母公司跟万科的关系比较复杂，所以多年来，华润的地产项目一直受到制约，始终得不到母公司的全力支援，有时候还要避开跟万科的竞争！比如华润早早就进入了合肥市场，发展势头不错，万科进来后正赶上合肥市场一片火热持续到现在，同样在合肥玩的风生水起的还有保利，但华润却显得力不从心！对应品牌，凯迪拉克。
第十五，雅居乐。

雅居乐依然是旅游地产里最好的公司，雅居乐清水湾这个著名的项目不多说了，一直是海南卖的最好的，是业内标杆，在西双版纳好像还有个项目，没有关注过。雅居乐对自身的定位有着重大失误，老派的广东五虎里，没有像恒大碧桂园走低端路线，也不像富力走商业开发路线，也不像合生走高端路线，走了条跟万科差不多的路，但不管从软件到硬件都远逊色于万科！这两年比较有代表的项目一个是广州的富川山居，是好房子，但营销做的不好，这两年受市场大环境以及周边其他项目崛起渐有起色。在南京也玩了个中式项目，叫长乐渡，单看还是不错的，结合绿城的项目来看的话，就显得各种粗糙了。雅居乐的大本营依然是广东和海南，在南京周边一度囤积重兵，但发挥不好，比如藏龙御景这样的优质大平层项目在刚需市场庞大的南京很难卖，江淮地带的富豪更喜欢住别墅！！对应的品牌，本田。
第十六，世茂地产。

世茂老板当年在国外搞些小买卖进口到国内卖，掘的第一桶金后转战上海，与上海一帮大佬关系密切，于是拿下了滨江世茂花园这块地，靠着这个项目成就了如今的世茂。单这个为世茂赚到的纯利润超过了100亿，注意，那是十年前，当时的100亿跟现在完全不是一个概念！后来，有了南京路路口的世茂广场，好像是浦西第一高楼，不知道跟恒隆广场哪个高一点，总之位置绝佳，参照李嘉诚出售的上海项目这算，这个广场大概值300亿！后来世茂也打算努力复制这个滨江花园的模式，在芜湖，武汉等地的江边都大肆圈地，但是再也没有当年上海世茂花园那么荡气回肠了。。现在的世茂发展平稳，组织结构紧密，管理先进，这是世茂少帅掌舵后带来的新改变，下一个能上千亿的公司，还是世茂。！参照品牌，林肯。
第十七，富力地产。

富力是地产商里少有的奇葩。。当年看到万科做住宅赚钱学万科，看到潘石屹搞办公楼红红火火又模仿起来，在珠江新城建了一大堆商业办公，然后看到绿城搞豪宅搞的一度要超越万科又开始模仿，最后看到雅居乐做旅游地产风生水起也跑到海南去圈地，这么一家战略模糊的公司很难更上一步，这些年一直在中上游军团徘徊。！！富力成也珠江新城，败也珠江新城，在发展最好的时候他们建了一大堆写字楼一度打算长期自持，拖累了资金的流动，没有在最好的年代集中兵力再进一步。参照品牌，马自达。
第十八，金地。

招保万金四大家都发迹于广东，但却跟广东五虎没搭上边，广东五虎并非指广东最好的五家地产公司，而是指在香港上市的广东地产商，如果按照营业额来算，五虎里的合生创展前10都排不上，起码还有越秀，佳兆业，龙光排在他前面。。金地曾经有很好的发展视野，战略规划也做的非常好，与万科最大的差距不是人才，是内部的股权争斗，金地的股权一直不稳，门口聚集了一群野蛮人！高层的动荡影响了战略，金地同样在住宅地产与商业地产徘徊纠结！！金地在上海是赚到过钱的，只是不知为何一直不肯在上海尽全力，在老家深圳也是！参照公司，雷克萨斯。
第十九，招商。
招商局是前妈生的，跟华润完全是两个不同待遇，招商银行是非常好的公司，有很多机会能够在工农建中之后与交通并列的强者，可惜发展疲软。！别急还有，招商局轮船，曾经中国最大的轮船公司，也发展的不温不火，还有招商保险，很多人都不知道有这么个保险。招商局还有块牛逼的资产，就是港口，一度有传被李嘉诚收购！招商局真正能发展起来还是在深圳，在蛇口，招商拥有大量的土地！！在这种情况下，可以想到招商地产多么的不容易！不过金子总会发光，主打中高端产品的招商地产的品质与口碑在业主中口碑非常好！对应公司，讴歌。
第二十中粮地产。。

中粮最著名的两个项目第一个是北京大悦城，第二个则是在陆家嘴的中粮海景壹号，还有一个跟万科在北京合力开发的项目中粮万科长阳半岛，曾经在北京市场卖的异常火爆！其他小项目就不多说了。中粮集团的存在具有重大战略意义，老板被誉为中国最佳国企经理人，在与世界三大粮商的反垄断对决中，中粮走的又快又稳！
金科地产。

金科一直在跟龙湖叫板，一直号称自己是重庆老大，这连续几年，金科在整个重庆地区的营业额都超过了百亿，但跟龙湖专注主城区以及近郊的土地发展策略不一样，金科在重庆下面的很多县市都有项目，走的也是刚需路线！也在前几年豪宅迸发的年代搞过金科王府这样的高端项目，但是卖的不好，这几年又回归刚需路线，发展平稳，与他相似的重庆还有家协信。
九龙仓。

九龙仓海港城，香港规模最大营业额最高租金最贵品牌最多的大型综合购物中心，就单项目来说在全世界都能排进前三！海港城2014年租金收入大概80亿人民币，我们今天看到的100多座万达广场总租金收入才120亿上下！！九龙仓进入内地时间很早，在上海发展了和恒隆广场齐名的时代广场，在淮海路上！10年以后开始在内地住宅地产快速发展，联合了很多内地公司搞共同开发，但效果不好，九龙仓自己也意识到，最近据说在搞战略收缩，打算只专注一线城市，九龙仓同样也是高楼控，在武汉，重庆，苏州等地搞了好几个超级高楼项目

左等等右等等芬 · 2021-11-30 06:24:05

不请自答，2018年毕业，从本科开始就在某老八校号称地产界黄埔军校学院学习。2017年参加秋招，经过了碧桂园、恒大、万科、保利、融创、龙湖、中海、华夏幸福、新城、世贸、旭辉、招商蛇口、绿城、金茂、富力、鲁能、金辉等地产投资岗面试，基本全部进入终面，参加终面的全部拿到offer，通过面试对各家企业有一定了解。
知乎基本没有怎么用过，偶尔一登看到好多朋友留言，有啥需要交流的可以直接微信wangbinynl。选择企业一定要自己了解清楚哈，别人眼里的总是别人的，希望没有误导大家

一、碧桂园（超碧补招）首先，我并没有在秋招期间参加碧桂园面试。因为跟万科的终审冲突，在我所在高校，有大量优秀的同学因为优先参加万科终审而没有参加碧桂园初面。碧桂园的面试听说比较激烈，小组面的形式也比较创新。正式面试之前，有超碧的预热，来学校的是总部运营中心的一个师兄，当时大家被24万给震惊了，当然当时24万还是比较偷偷摸摸的概念，只是委婉的说今年比去年会翻一番，最后我的好几个同学去了碧桂园总部运营中心。我投的是总部投资中心，当时听师兄师姐说碧桂园比较好进，加上我有两个同学本科毕业就去了碧桂园总部投资中心，所以就斗胆投了总部，最后因为万科终审时间冲突还没有面。春招的时候，因为赶写论文，也没有面试。18年5月的时候，碧桂园总部人资打电话询问是否还在找工作，我在确认人才库启动，并且面试岗位是总部投资中心之后，开始此轮面试。这一轮面试只有两轮，周末晚上与总部人资进行视频面试，一天之后进行行测，行测题目比较难。视频面试提问较为简单，主要针对简历，我当时还是比较紧张，因为差不多半年多没有面试了。幸运的是首轮通过，第二轮面试是去顺德总部或者区域代面。因为我已经在签约单位实习，且总部人资提出的可选面试时间都在工作时间，所以最后纠结很久之后，我还是放弃了此次终面。说实话还是特别对不起碧桂园的，在阅读吴总的1000天之后，对碧桂园的印象由非常差变成了比较好，随着阅读的深入，对碧桂园的好感也在加深，同时对民营企业和国有企业之间的领悟也越来越多，吴总书中提到的碧桂园总部超多的培训和学习氛围，对一个刚进入职场的新人真的很重要。希望19年毕业的小伙伴能够把握碧桂园的机会，碧桂园一家很优秀的企业。
二、万科（秋招）万科应该是校招过程中套路最多的企业，传说中的彩虹七面非常具备挑战性，如论你是否希望加入万科，万科的面试都值得体验。我当时自信心不足投的是宁波万科，这也是我校招过程中犯的一个较大失误。来我学校招人的是宁万17年毕业的同学，跟我不是一个学院。提前轮：在正式面试之前，有同学在群里发了HR的邮箱，所以我试着发了一封邮件，并在投递志愿上将杭万和宁万的顺序进行替换。在面试之前，HR先进行了电话沟通，询问了户籍等基本信息。一轮：简历筛选，简历大家好好填就行了，我身边的同学，能过简历的应该在30%-50%左右，基本本科学校较好的同学都能通过简历。二轮：行测。万科行测号称最难，其实漏洞很多。可以几个人一起做，也有高手使用投影仪将题目打在墙上，然后十几个人帮忙一起做。我当时是三个人一起做，过了两个挂了一个，总体来说这一轮又挂了一半多。这一轮之后，HR小姐姐将投了宁万且过了的同学约出去吃了一个饭。在吃饭过程中我发现HR小姐姐的两个学弟跟我投了同一个岗位。我所在高校江湖气比较重，我所在学院和HR小姐姐所在学院的一些领导，在学生中都有自己的粉丝和仰慕者，并且因为长期负责学生工作和接待用人单位的原因，他们的粉丝和追随者们在校招过程中优势很大，这种现象每个学校都有，大家都应该懂的。所以当时我已经有一种不祥的预感。三轮：无领导。万科的无领导是一大群人在一个超级大厅里，每桌8个人，大概有30-40桌，所以你在讨论的时候声音一定要洪亮。同时有这个片区内有大量HR在巡视，讨论过程中最好有礼有节，运用思维和逻辑去主导局势，我比较讨厌那种抢leader的行为，这种行为在学生中尚可，在实际商务谈判过程中其实非常令人厌恶。原来这一轮的淘汰率在50%左右，但是由于17年万科各城市公司大量招聘城市新动力，所以这一轮我小组除了一个全程未说话的哥们外，其他人并没有淘汰。四轮：HR面，HR面的时候还是那个小姐姐，问题也比较常规。五轮：投资总视频面，这一轮面试是我对万科有比较深误解的开始。我接到一个小姐姐的微信申请，然后被告知20分钟后视频面试。我加了投资总的微信，开始进行视频面试。面试问题比较常规，因为宁万想要进入我老家城市，所以核心问题就是如果给了我万科这个品牌，我应该怎么拓展。这一轮面试我觉得自己被人力摆了一道，如果面试时间只是提前20分钟通知，这明显是打算把我偷偷运作掉，所以那一刻起我的主要目的就是为了体验彩虹七面。六轮：集团终审。二对八，HR各种挑事，引导大家相互撕逼。这一轮有两个特点，就是原来演讲和自我介绍的时间由三分钟变成了两分钟，这就是万科所谓的压力面设置。同时一般情况下会有一个跟你面同一公司同一岗位的同学，相互之间直接PK。整个过程中要全神贯注，做好笔记，HR不定时让你相互点评，我小组就有一个同学因点评出错被挂。这一轮的成绩会被分为ABC三级，A和B+直接通过，B和B-待定，需要城市公司来捞你，C淘汰，淘汰率在50%，这一轮应该是最公平的，城市公司基本帮不上忙，很多万科的暑期实习生都是倒在了这一轮。我在这一轮最大的优势就是宁万想要进入我家乡所在城市，所以大家以后投简历的时候可以考虑这一层因素，房地产公司千方百计想要从你这里获取资源。七轮：体验之旅。主要就是做课题、跑项目。中间会有同校上一级新动力沟通吃饭，我本来想先拿offer然后拒之，后来觉得不厚道，就提早表露出不会来宁万的态度。我在整个过程中最大的贡献就是运气属性，一路抱大腿，我所在小组原来是第一名，被小组成员投票出局，加入由所有小组被投票出局的同学组成的新小组，我本来就不想去宁万，所以当晚喝多了，三点钟惊醒。当天晚上吃饭的时候，投资总盯着我看了好久，完全想要吃掉我的样子，我觉得挺对不起他的，如果没有他，我可能更早的时候就挂了。同时我因为喝多了特别对不起同组的小伙伴，一直为小组祈福。最后阴差阳错，这个小组居然又拿到了第一名，当时人力总的脸那个难看。在这一轮我发现，不止是我所在高校学生组织的派系性很强，其他高校也一样，我所在小组的一个武大学生干部最后去了宁波中海，就是因为人力经理是他直系师兄，地产领域江湖无处不在。万科的面试感觉就是，非常偏向实习生，除了集团终审之外，城市公司基本可以帮你搞定一切，如果想进万科，一要找师兄师姐，二一定要参加源动力项目。万科虽然已经不是原来的万科，但是万科还是地产领域最专业，也最值得应届生进去的。万科在地产公司里面反应力、执行力应该都是最强的，在即将踏入工作岗位的时候，我对秋招时的任性还是觉得非常遗憾，如果还有一次机会，我肯定会去投一下杭万或者深万，也有可能不会直接不去宁万。
3恒大（秋招）一面：演讲和自我介绍，题目提早会发，二选一。二面：在一面和二面之间，会有一次修改志愿的机会。我原来填的是总部，最后因为自信心不足和怕被潜规则的担忧，改成了珠三角公司。二面比较常规，都是一些常规问题，二面四，只要准备好结构化面试的基本问题就行。二面之后会有行测。三面：终面。三面是视频面，也是终面，比较简单，5分钟左右，主要就是问了薪资，其他问题都是依据简历。我对恒大印象一下变好的原因是，除夕夜我给HR发新年问候短信的时候，HR居然反反复复跟我交流了好一会，当时让我拒掉offer的内心更加愧疚了许久。虽然从业人员都在说，生不进万科，死不进恒大，生死不进碧桂园，但是其实这三家企业确实都是非常优秀的企业，行业前三不是浪得虚名。
4、融创中国（秋招）通过简历后先进行行测。融创是各个区域自己招自己的，我本来想投上海区域，结果到了面试开始行测都没有发，所以我只能现场投简历面西南区域的。从这一点可以看出融创的管理还是比较粗暴，当然人家营销做得好！一面：无领导，基本是常规操作。二面：经理面。融创这一轮给人印象最不好的一点就是直接问能提供什么资源，我当时就不想面了。因为我原来在信达实习，所以更多在听对方在吐槽金融机构对融创的剥削，然后问了一下我收并购的一些具体细节，融创问简历上的实习经历比较细，面试为一对一。三面：终面。因为我要参加保利体验之旅所以拒掉了，具体怎么面我不是很了解。融创相对比较公平，我的一个同学，暑期在融创实习，并且由一个区域副总直接推荐，最后差点挂掉。这件事情说明融创相对还是比较公平，就算靠关系进去，安排的岗位城市也比较一般。就是招聘的时候各大区域协同太差，哪个区域招才能投哪里，不能代面。 5、保利（秋招）保利是整个面试过程中，我印象最好的企业之一，最后拒掉保利offer，我一直心疼至今。提前面：保利粤东公司来我所在学校提前进行沟通，HR面，二对五或者1对二看具体情况，面试通过者可以直接跳过前两轮。这一轮的面试结果通知方式比较特别，是通知没有通过的同学，我当时以为自己被潜规则搞掉了，在微信群里态度不是很好，后来知道通过了，基本以为后面的面试无望。一轮：简历二轮：无领导（这两轮跳过，所以没有体验）三轮：行测+专业测试，这是保利跟其他公司最大的区别，有专业笔试，难度较高，介于二建和一建之间。四面：专业面。由投资负责人和副总一起面，问题比较常规，当时有40-50个候选人，所以一人只面了5-10分钟。我面了这一轮的时候，对保利已经非常感激了，没有想到还能面到这一轮。终面：体验之旅。保利的体验之旅非常专业，由专门素拓团队承接，反正放心玩就行了。区域老总面：总经理，财务兼人力总，分管副总，招聘经理，主要就是总经理和财务兼人力总两个人在问，问得很细很创新，这个真的不愧是领导，所有问题非常体现个人能力。在面完这一轮之后，我明确拒掉了前面所有offer，保利的食堂超级好，粤东公司的待遇也很有竞争力，强烈安利保利粤东公司。
6、中海（秋招）中海是我所在高校的老关系，学院老师领导与中海的关系都比较密切，我不是很喜欢中海的文化，特别是中海的酒文化，总给人感觉还残留有浓浓的施工企业气息。简历：中海简历刷的非常厉害，3000份只留了500份，好多还是海归，当然这些海归就是投投简历，人家压根就没有来面。一面：一分钟核心竞争力，下面40多个HR，气场很强，这是我面试过程中唯一怯场的。二面：即兴演讲+案例分析+无领导。中海这一轮非常严格，锻炼的意义和价值非常重大。我在面试前看到有老师到现场为弟子加油，并带着学生与招聘负责人亲切交谈，我在面试现场得知他关系比较密切的学生跟我报了同城同岗，我就知道基本跪了。所以这一轮锻炼为主。面试完了，我发现一个HR小姐姐长得异常好看，我对自己没有好好面试感到异常后悔。三面：HR约谈，我上一轮已跪，所以不知道这一轮的情况。四面：上海有体验之旅，有些偏僻城市公司因为没有招到人，所以在一些落选对象中又面了一轮。万科不是原来的万科，中海也不是原来的中海。我所在学校，进中海还是比较靠老师关系，中海的HR权限很大，我所在学校为中海输送了大量的干部，所以大家懂的。当然这些现象只局限于我所在学校的面试情况，与此同时中海好一点的城市公司，我所在学校的学生干部们想进去难度还是很大的，能推荐进去的城市一般较差。中海总体还是偏爱清华北大同济浙大这些一流985的学生。
7、龙湖（秋招）简历：龙湖简历刷了很多人，龙湖是我面试过程中见到的唯一家公司把自己实习生的简历刷掉了的。所以整个校招过程中，同学们一直流传，万科不是原来的万科，中海不是原来的中海，只有龙湖还是原来的龙湖。一面：三对一，两个HR加一个部门经理，问题问的非常细，同时基本按你填写的简历问，龙湖的一面一定要做到对你填写的简历绝对负责。这一轮面试需要三个面试官一致通过，少一票都不行，我当时刚刚面了万科终审，所以这一轮跪了。坊间传闻，过龙湖不过万科，过万科不过龙湖，因为他们两个的用人标准和风格截然相反。二面：听说是三对一，一面的升级版，城市公司总监级面试。暑期实习生能够直接进入这一轮，当然跟万科中海不一样，有不少实习生挂在这一轮。也需要三票通过才能进下一轮。三面：走个形式，邵总谈话，目前没有听说被刷的。总体来说，龙湖面试是最公正公平的，没有听说太多开后门的现象。龙海还是那个龙湖。我虽然跪了，但是服气的很。
8、华夏幸福（秋招）华夏幸福来的非常早，面试时间非常长，所以华夏幸福在我所在高校结果比较悲剧，大量补招。简历：听说简历在我所在高校刷了一半多，我所在高校已是本省最好的高校，同时我所在学院是我高校跟房地产最对口学院，周围有不少研究生同学简历没过。华夏幸福内推是有标记的，所以尽量找人内推，可以帮过简历关。行测：华夏的行测比较难，挂了一半。一面：无领导，华夏的无领导是我校招过程中遇到最有水平的，题目量大时间长，给大家发挥的空间大，我就是从这一轮开始摸索出无领导的技巧，在不抢任何角色的情况下，成为场上的实际控制者，那就是分析问题、解决问题、思考框架、探索路径，完全基于问题本身，不要把时间精力浪费在无谓的事情上。二面：二对一，一个城市公司HR，一个总部总监级领导，基本基于简历结合华夏特点，问得比较细，比较考虑综合能力。因为我在政府有多段实习，所以主要交流的是政商关系，以及拓展过程中与政府之间的尺度问题。我比较喜欢国学，北京来的面试官与我略微讨论了一下。三面：城市公司终面。我投的环杭州在嘉善，为了了解嘉善，我当时从高铁站一路走到公司，除了荒凉和满大街河北口音的置业顾问，我没有看到其他东西，除了高楼还是高楼，基本在嘉善没有看到产业。面试过程大概在45分钟，我被调到了计划运营岗，面试为1对1，区域总面，也是针对简历，区域总就国学问题与我交流了10多分钟。老总面除了简历上的问题，更多的还是综合能力的考察，当时在互相交流对南公的看法时，我对这位区域总还是比较震惊的。华夏模式总体来说目前其实不是很成熟，我没有去过固安，但仅就嘉善而言，目前还只是一个房地产公司。华夏用战略替代战术的思想，因为扩张过快效益不佳，可能在未来会向部分房地产公司寻求合作开发。华夏内部引进官员、社招人员、常青藤这三种文化，感觉冲突还是比较大，我的两个本科室友在华夏，他们对华夏的评价较高，当然我跟他们交流的时候他们才刚刚入职华夏。
9华润置地（秋招+春招）华润我投了深圳的产业投资基金，第二志愿投了华南大区，秋招简历没过。我9月份加了宁波华润的群，并投了简历。HR小哥哥在10月份之前打电话希望我于9月30号之前到宁波面试，我表示反正你们要来学校秋招，希望于秋招进行面试，HR小哥哥表示呵呵。结果在国庆期间投简历的时候，我发现那些岗位都没有放入集团招聘岗位，所谓我就悲剧了，只能投了产业投资基金和华南大区，结果简历没过。华南大区人力在18年3月联系过我，但是那时我已签工作。总体而言，华润工资较低，招聘过程中评价较低，我没有参加校招流程，具体细节不是很清楚。
10、绿城（秋招）绿城第一次来我所在高校招聘。我投的是住宅集团，结果被调到了管理集团，由于当天下午有万科终审，没有参加面试。绿城后续面试过程中沟通不是很好，可能没有了老宋的绿城其实已经不是绿城了。绿城面试好像只有两轮，但是发offer的时间较晚。
  11、新城（秋招）新城在我高校有俱乐部，我对新城印象一般。一面：无领导，人多时间少，很乱，尽量争取到3次左右说话机会，我所在小组学校研究生最佳辩手全程居然没有抢到说话的机会，总体非常乱，说话的时候一定要简短有力，气场一定要足，要有镇场能力，面试官很多，一定要吸引他们。二面：老总面。问题比较常规，因为时间原因1面2. 三面：同一个老总面，因为我在招商座谈会和旭辉面试上浪费了很多时间，改了时间后依旧迟到，老总认为比较无礼，所以最后没有面试，二面三面是同一个人面试，这个offer完全就是自己作掉了，这是当时第一个总部终面，我还是心疼了好久。
12、招商蛇口（秋招）招商蛇口比较低调，节奏比较慢，招商蛇口面试由总部人力总和人力副总分别带队。简历：简历刷的人很多，因为招商蛇口比较低调，来的时候也没有联系学校各个主管学生工作的大佬，也没有请学生会帮忙宣传，名字取得跟地产又不大相关，在场场爆满的校招季，宣讲会没有坐满，很多人没有投简历。投完简历好像马上行测。一面：中文作文+英语作文，这是所有面试中除了政府单位之外唯一需要写作的，而且有英文写作，这一关淘汰率很高，建议立志要加入招商蛇口的同学好好看一下招商局和袁庚老先生的历史。二面：分组对抗合作无领导，形式非常创新，也是校招季无领导之后唯一有点评的无领导，这是招商蛇口给我挖的第一个坑。三面：三对一，问得很细很专业，我本来因为没有岗位投的很随意，结果领导询问愿不愿意来深圳产园发展，这是招商蛇口给我挖的第二个坑，我一听深圳，当然愿意。领导给了一个任务，让我用一夜时间用一页纸梳理产业地产的发展脉络，我梳理之后，觉得产业地产还是很有前途，这是招商蛇口给我挖的第三个坑。座谈会：一共差不多20多个人，HR会跟你说大家已经走完流程了，现在就是谈谈心。在这个过程中可能会淘汰少部分人，建议等待过程中时刻跟HR保持沟通。发offer:招商蛇口发offer极慢，一般在11月底。我因为面试过程中对招商蛇口总部HR印象太好，等待过程中不断拒offer，这是招商蛇口挖的第四个坑。有好多同学把备胎用完了，结果最后草草签了一个offer。我对招商蛇口可能是真爱，虽然招商蛇口一路这么坑，单位还这么养老，我一个这么爱奋斗的三好青年还是很happy的来了招商蛇口，实习期间抵御了碧桂园总部投资中心超碧的诱惑，建议招商蛇口的HR小姐姐晚饭的时候应该给我加个鸡腿。
13、旭辉（秋招）旭辉总体比较学龙湖，要进旭辉晨辉计划比较重要，我一开始投的是总部和杭州，后来怕被潜规则改成苏州和杭州。简历：简历刷人比例较高一面：二对一，人力加上城市公司投资总。20分钟左右，专业问题很细，因为兴趣原因，投资总跟我谈了5分钟宋史。二面：二对一，总部大区投资总+城市公司人力总。问的专业问题比较宏观和专业，也涉及城市层面的微观问题。我因为对旭辉印象较差，这一轮抱着过一轮赚一轮的心态，回答的比较直白，特别对我所在省份的楼市表达比较直接，可能出乎投资总意料，居然过了。三面：体验之旅。按照往年经验，旭辉一般招学生会主席团成员，且当时有些岗位已经传出内定谣言，我就是抱着多认识美女的心态去的，在旭辉面试期间，我也确实加了不少美女微信。面试环节有：无领导+笔试+总部大区投资总、研究院院长二对一专业面，这是我第一次跟南开天大的同学无领导，学习态度为主，一把手投资总最后过来问大家无领导的题目与投资拓展的关系时，我因为笔记详实，表现较好，脱颖而出。我小组有两个学生会干部在旭辉总部实习，我没有想过还有机会。笔试是即兴安排的，题目包含很多内容，设计知识面很广。第二天大领导的面试比较专业，问题很细。综合考量无领导+笔试+专业面的成绩。旭辉面试细节做得较好，送了一条全羊毛围巾、一个茶杯、一支钢笔，我主要比较书生气，觉得自己跟旭辉以学生会干部为主的文化导向不是很匹配，最后拒绝了offer，城市人力总、投资总为了争取大家签，分别进行了长时间的沟通，这一点非常人性化。
14、世茂（秋招）投外地的从二面开始。二面：无领导三面：视频面视频面之后几天会发行测链接，结果我因为去机场赶飞机，中间网络断了一次，行测结果无效，没有参加终面，挺可惜的。
15、鲁能（秋招）鲁能面试只有一轮。无领导之后直接结构化，结构化面试是五对一，包括鲁能地产总部人力总+城市公司老总，问题比较多元化。这一轮面试是我第一次跟几个大领导面试，这一轮之后我找到了终面的感觉，这一轮其他人面了5分钟左右，我面了20-25分钟。这一轮面试没有参考性，整个基本是各种问题都聊，比较开放。大家就各种问题进行互动，可能是领导们面试久了累了，碰到我这么个逗逼，氛围一下子轻松了就多聊了一会。鲁能地产因为政府要求退房的原因，现在基本消息很少。我的一个老师曾说，用销售规模衡量企业某种程度上意义不大，央企要做规模分分钟就上去了，鲁能这几年的起伏真的印证了这句话。
16、富力（秋招）富力的面试流程极长，来的最早，发的最晚，富力的HR小姐姐是中海之外最好的。一面：自我介绍+才艺展示二面：自我介绍（排队5个小时就是为了1分钟自我介绍）三面：无领导终面：因为要去万科体验之旅，没有参加。富力这家企业应该是原来TOP10级别的企业里转型比较成功的，2017年净利润214.2亿元，扣除一次性非经常性收益后，2017年的净利润为人民币83.2亿元。
17、中梁（秋招）一面：无领导二面：因为去金茂面试，所以放弃。中梁的特点是一面二面三面在一天搞定，效率高但是比较糙。 18、金茂（秋招）金茂因为方舟生和专才生的原因，反复招了几次。专才生一面：无领导二面：因为睡晚了且岗位为我上学城市所以拒了。方舟生：一面：无领导二面：投资经理面试。因为巧合，投资经理是院友和老乡，这一轮面试几乎只是走走流程，我对此深感不安。三面：区域副总区域副总是清华毕业生，就问了一下最近在看什么书，问了一些关于行业形势的问题。四面：因为要去参加华夏幸福终面，没有参加面试。
20、祥生（秋招）祥生是第一家来校招的房企，也是第一次过来，总共面了一面。主要是问了一些简历上的问题和工作区域的问题。发offer很快，但是我所在高校最后没有人去。 21、佳兆业（秋招）佳兆业是一家比较坑的企业，在我所在高校基本只招校园大使。佳兆业此次招聘事故频发，大量过了简历的优秀学生没有收到一面通知，佳兆业人力称之为系统故障。这个小规则被发现的原因是，不少同学发现自己的同学过了简历最后没有来面试，相互沟通后被发现。并且佳兆业HR素质非常差，在招聘群里与同学进行长时间大范围吵闹。一面：行测，刷一半，题目难度比较大。二面：无领导。20分钟无领导。跪了，这是我第一次无领导，也是校招中唯一挂的一次，谢谢佳兆业提供宝贵的学习机会。我小组出现某副书记小弟的时候已经自知必挂。三面：企业参观+结构化
22、美的（秋招）一面：一分钟演讲二面：辩论赛，从下午7点搞到晚上11点，体验较差，HR小姐姐水平非常高，但是比较强势，可能跟美的在行业内领先的地位有关。三面：无领导+分组对抗，组内无领导之后还要就最后结果两组之间辩论。四面：结构化 23、金辉（秋招）一面：无领导二面：专业面+结果化，因为参加旭辉面试，所以没有参加。面试过程中投了简历没过的有建发和中骏。其他比如荣盛、蓝光、铁建、金科、奥园、时代、华侨城、越秀、中粮、卓越、金融街、当代等因为来的比较晚，为了不耽误其他同学的就业机会所以没有参加。
三、建议
正厅级政府及厅级城投公司>省分级金融单位>投行>一切地产公司
一线城市>强二线城市>二线和省会城市>三四线
央企>top10民企>国企>其他房地产企业
融资岗>投资岗>运营岗>营销策划岗>其他职能岗>工程岗
城市优于公司，岗位优于企业，下行选国企，上行选民企

阿Q782 · 2021-11-30 13:31:56

密密麻麻一大片文字，心疼楼主看起来费劲，所以我花了一晚上，把上面的答案，用图文的形式，整理出来，你看看好咯！