预测下第一批房地产试行城市及其如何征收？

显示全部楼层 · 2021-10-31 22:43:59

答这种问题，肯定挨骂，匿了。
城市选择原则大体遵循：
1.已经出了二手房指导价，引导预期。
2.土地出让金提前上交，归拢数据。
3.城市的房地产市场具有代表性。
4.当地一把手是自己人，能够充分贯彻执行。
5.这个城市非常容易挨炒作，肯定被抓典型。
6.首都肯定不会第一批做试验田。
这几个原则里，取交集。数据网上都有，热点城市基本就圈死了。这里，我特别补充一下，所谓的北方失落城市里很可能有代表。青岛？三四线城市里，应该也会取代表城市试点。
征收原则：
有数据支撑，简便易行，额度合理，不容易被钻空子。
1 不会按家庭第一套免征，第二套再征收之类来的。首先，假离婚。二来，增加了信息核查难度。
2 征收额度落脚点在人均可支配收入上，不在现在的房价上。指导价用于引导预期，指导信贷。变相说明了上面对所谓合理价格是有预期的。稳定，意味着肉烂在了国内这口大锅里，一切可控，不会发生系统风险。不是很多人想的那个稳定。征收额度，考虑到实际承受能力，应该是落脚到当地人均可支配收入上。窃以为当前的指导价也是这么先算一稿出来的，实施的时候，弄个百分比挂过去就得了。要是很多人认为房价不能跌，可以按挂牌价征税么，真正实现吹牛上税。
3 大概率是看房本按平米数交，管你谁住，几口人，就找房主收。累进制，若干平米一个档位，都交。一般家庭基本无感。房子多的共同富裕。简便，好执行。
4 不太可能有家庭人均减免面积的操作，太麻烦。如果有减免，可能是按房本数人头算减免面积。如果户口本和房本数据互通，能关联，也可能按户口本数人头。这样的话，首先一堆人会把农村老人的户口迁过来，让大家立刻认清城市化进程已经基本到顶，没有接盘侠的现实。当然也可以通过结婚生孩子来得到减免。但更有可能，会出现名额交易的套路。我觉得这样，核查比较费劲。还天天的一堆人，来回倒腾名额，全都烦死。假离婚，已经很折腾了好么？

今昔良人 · 2021-11-1 02:16:36

答这种问题，肯定挨骂，匿了。
城市选择原则大体遵循：
1.已经出了二手房指导价，引导预期。
2.土地出让金提前上交，归拢数据。
3.城市的房地产市场具有代表性。
4.当地一把手是自己人，能够充分贯彻执行。
5.这个城市非常容易挨炒作，肯定被抓典型。
6.首都肯定不会第一批做试验田。
这几个原则里，取交集。数据网上都有，热点城市基本就圈死了。这里，我特别补充一下，所谓的北方失落城市里很可能有代表。青岛？三四线城市里，应该也会取代表城市试点。
征收原则：
有数据支撑，简便易行，额度合理，不容易被钻空子。
1 不会按家庭第一套免征，第二套再征收之类来的。首先，假离婚。二来，增加了信息核查难度。
2 征收额度落脚点在人均可支配收入上，不在现在的房价上。指导价用于引导预期，指导信贷。变相说明了上面对所谓合理价格是有预期的。稳定，意味着肉烂在了国内这口大锅里，一切可控，不会发生系统风险。不是很多人想的那个稳定。征收额度，考虑到实际承受能力，应该是落脚到当地人均可支配收入上。窃以为当前的指导价也是这么先算一稿出来的，实施的时候，弄个百分比挂过去就得了。要是很多人认为房价不能跌，可以按挂牌价征税么，真正实现吹牛上税。
3 大概率是看房本按平米数交，管你谁住，几口人，就找房主收。累进制，若干平米一个档位，都交。一般家庭基本无感。房子多的共同富裕。简便，好执行。
4 不太可能有家庭人均减免面积的操作，太麻烦。如果有减免，可能是按房本数人头算减免面积。如果户口本和房本数据互通，能关联，也可能按户口本数人头。这样的话，首先一堆人会把农村老人的户口迁过来，让大家立刻认清城市化进程已经基本到顶，没有接盘侠的现实。当然也可以通过结婚生孩子来得到减免。但更有可能，会出现名额交易的套路。我觉得这样，核查比较费劲。还天天的一堆人，来回倒腾名额，全都烦死。假离婚，已经很折腾了好么？

如何让我遇见椒 · 2021-11-1 06:38:07

有哪些城市进行试点我不知道
但是我知道一定不会试点的城市：北京

传说中的天行贡 · 2021-11-1 10:39:52

广大群众比较关注的是试点地区。

决议通告仅仅提到中央统筹立法、试点分别实施，并没有明确哪些城市开展试点。从大的渠道来看，普遍预测试点城市在10个左右。

一线城市，深圳概率最大。深圳作为先行示范区拥有优先立法权，试点名正言顺。去年以来经营贷、深房理一连串事件，也让深圳房市成为全国焦点。深圳几乎可以确定不会缺席。

一线城市，北京概率最小。北京房产产权类型过于复杂，既有市场创新也有历史遗留，杂七杂八有十几种，直接开局难度较大；另外北京的经济活动中非市场因素非常多，也不利于首先试点，这点懂的都懂。

剩下两个一线，上海和广州概念中等。上海的可能性更大一点，毕竟之前也有过试点。

所以，四个一线城市入选试点概率：深圳＞上海＞广州＞北京。

二线城市，首先是杭州。房地产是实现共同富裕的重要举措，浙江作为示范区肯定要冲在前面。另外杭州的土地财政依赖度全国前列，试点有较大实际意义。

实际上，二线城市可以参照两个标准。一是土地财政依赖度，超过100%的概率更大；二是近期土地流拍率，资本用脚投票，土地流拍越多越说明有可能入选。

结合起来看，二线城市除杭州外，南京、武汉、西安也有较大概率试点。脑洞大一点，甚至不排除浙江全省整体纳入的可能。

三四线城市，完全不考虑。三四线都上了试点还有何意义？还不如直接推广全国。

另外还有特殊的一类，投资改善占楼市主导，基本都是旅游型城市，典型代表三亚。三亚长期房价比肩一线，就是靠着大量非本地投资资金。作为房地产税设立的出发点，这一类肯定是逃不掉的。

综上，试点地区基本确定的有三个：深圳、杭州、三亚。大概率有上海、广州、南京、武汉、西安。

预计征收方案的整理逻辑如下：

（1）以家庭为单位，有房产的成年子女另算家庭；
（2）对一个家庭全国范围内持有的产权房以套数和面积相结合，按评估价为基础征收房产税；

（3）其他：试点将以房价上涨压力较大的热点城市为主；加大对于投机炒房的多套房和豪宅的征税力度；细则与基本国策挂钩，如共同富裕、照顾弱势群体、鼓励生育、鼓励赡养老人等。

2、现有官方文件和网传版本

这里强调下，目前，除了全国人大《决定》外，官方并无其他文件公布。一些网传的文件可以作为闲聊和专业上的探讨，不可当真。

（1）全国人大《决定》主要内容有：

非居住用

《决定》虽寥寥数句，但是可以看出几个原则：

（2）全国人大预算委员会专家意见

2018年两会期间，时任财政部副部长史耀斌（现任人大会常务委员会预算工作委员会主任）曾答记者问，提到：

(3) 其他版本

从网上流传的一些房地产税细则的几个版本来看，都是老文件，如下面这个抓图中的文件。笔者查了一下，该文件18年就有了，并不是最新才出现的。

但其整体逻辑合理，也有一定的可执行性，其罗列的内容也有一定参考价值。放在这里仅供大家作为茶余饭后闲扯的谈资。后面的试算也依据这个来做。

糖423 · 2021-11-1 16:09:49

我发现，有不少朋友存在着一个误区，即认为房地产税是洪水猛兽，地方政府必然避之不及。
试点改革当然是有代价的，而且代价还不小。但是，如果政策的推行是可以预期、是必然推行下去的，那么在博弈阶段，主动拥抱反而比一味退让更符合理性。而综合过往房地产政策实施历史与经验看，立法工作很快就会跟进，据社科院专家预计，全面落地很可能在5年内达成。所以，地方政府当鸵鸟、拖上一年半载其实捞不到什么好处，积极配合、争取主动方是上策（当然，如果地方政府的领导们也预期过程是5年，不排除一些自认进步空间不大的老同志以稳为主，走一步看一步。但年轻的同志想法会不同的）。
选择试点的原则：
1，改革开放以来，上层乐于用试点的方式推行改革，且一般选择远离政治中心、历史包袱较轻（或者一无所有）的地区。
例如当年在南海画圈、岛屿升格……甚至于在1998年“房改”大潮中，最先试点的是贵州而不是京沪。因为前者阻力小，且即使效果不佳也没有太多坛坛罐罐需要考虑，风险不会迅速扩散。
2，试点不是只挨刀的买卖，国家也会给予试点地区一些配套政策。而对于地区而言，给政策的刺激比直接给予财政转移支持的效果要好得多，而且会形成持续数十年的相关政策印象加分，政治地位直线上升！
举个例子，包产到户后树立起来的农村改革排头兵安徽，一直是农村政策试点的优先考虑对象，几乎所有的改革试点都有份。
同理，长期以来上海市的工业产值、财税贡献名列前茅，但政治地位与之并不匹配。这一切，随着分税制改革的试点、上海成为先行样板之后出现了彻底改变。此后无论是企业还是领导，话语权与进步空间都持续上扬。
所以，这次试点城市，应该不会是京沪这样的核心城市。但那些雄心勃勃想要跻身新一线的区域性城市（例如这几年劲头最足的杭州、西安、成都、郑州、武汉等地），以及部分位置远离核心区域、又有特色的城市（海口，三亚？），则很可能展开一番激励竞争。
地方政府心里的一本账都精明着呢，大家不是急着去当小白鼠抢先纳税，而是为了相关政策、为了讲政治的印象分、为了在中国城市竞争的格局中争取更重要的位置……而努力奋斗。这在老龄化与人口红利消退的大背景之下，显然更加具有现实意义。

可以参阅这篇文章，虽然结论上我不是全盘同意，但这个角度还是有一定参考价值的。
城市格局大洗牌！这些城市将晋升国内顶级城市~更多内容请访问公众号将军箭（jiangjunjian31）。左走天堂，右走金盆，弓开弦断,一往无前。本号关注财经与民生，虽是自娱自乐，仍求立足干货！欢迎关注，欢迎转发！

阳阳阳阳愛愛p · 2021-11-1 20:42:29

有深圳就行，没别的，看炒房示范区收税我开心

高傲的虱子 · 2021-11-2 05:06:39

必进：上海，深圳，杭州
北方：天津，青岛，济南，郑州，西安，五进二，目测是青岛郑州or青岛西安
西部：成都西安重庆三进一
三亚福州长沙三进一
共计七个城市
立帖为证，欢迎打脸

如何征收？？？
自己算下就好了

预测下第一批房地产试行城市及其如何征收？-1.jpg

西安市2020年公共预算收入744亿，支出1347亿，差值603亿
根据西安2019年统计年鉴，人均住房面积38.3平米，我们就算它40平米
西安城区人口928万，平均房价算1.5w
那么西安城区房产总价值为5.56万亿
按照21年的流拍率计算，不妨初步假定差的603亿一半需要靠房产税弥补，那么就需要收取300亿房产税。。。
你可以看到，无论是首套房免征还是人均面积免征都收不到300亿
5.56万亿的0.6%差不多就是333亿
所以我盲猜初步的平均税率应该是0.6%，有可能采取比如首套0.4%，第二套0.6%，第三套0.8%这种（但这其实不够，毕竟不可能人均2套房）
或者首套0.5%，二套之后0.7%之类的
或者首套0.6%，二套之后0.8%，对于低收入家庭有一定的退免税政策

灬殇璃璃m · 2021-11-2 13:10:39

国内房价除开金融属性外，更重要的是一种jieji门槛，是防止外来者以及他们的后代到大城市来抢占优质资源。
通天纹大妈比我们想象的要更多，区别就是通天纹大妈说出来了。人性如此。
全面征收的结果，可能比想象要更糟糕，一二线城市有好工作，房价小跌后继续大涨，三四线城市房价暴跌，彻底完成阶级锁死，生育率暴跌。
房产税是持有税，只有一二线城市，有好的工作意味着有现金流，有好的医疗教育资源，才有涨价空间。
有好工作的地方一二线城市，房产税必然大部分转嫁给租客。租客租房成本上升，要么换更小的房租，要么离开一二线。二线城市的格子间，也必然出现。
没有好工作的地方三四线，房价必然大跌。很多三四线的房子常年没人住，外地打工的工人要么住板房，要么住工厂宿舍，房子买来还要缴税根本没意义。
个人认为，一二线城市征房产税，三四线不用征房产税，这样倒逼一二线部分产业资源和人才外迁，一二线不用那么挤，三四线也不会逐渐成为鬼城。
超级大城市才是真正的避孕药，生育率暴跌罪魁祸首。
均衡发展，才有未来。
可惜，掌握quanli和影响舆论的人利益都在核心大城市，要动自己的利益比登天还难。即使中央想这么做，执行的人也会推三阻四。
也许像日本那样，彻底放开房价炒作，然后再暴跌，才能去除房子的金融属性。但是国内庄家控盘，想要慢慢收割。
无解。
现在网络上闹得比较厉害的是贫穷出生，有个好工作但买不起房的人。未来穷人大概很少能靠读书翻身了。可惜我们公平教育体制下，穷苦出生的高级人才最好的出路是出国。
而农村8090进厂的，大概率也是最后一批燃料了。
这样也挺好的。

无意33 · 2021-11-2 19:58:55

试点城市：
1、已经全面落实指导价的或来得及把区域指导价转为全面指导价的城市；
2、财政收入较高，具备房地产税代替土地出让金测试条件的。
可能的城市以及出指导价政策的时间：
深圳（2021年2月8日）
成都（2021年3月22日）
宁波（2021年4月17日）
绍兴（2021年6月3日）
三亚（2021年6月29日）
西安（2021年7月8日）
上海（2021年3月3日和7月9日）
无锡（2021年7月26日）
金华市（2021年8月2日）
衢州市（2021年8月7日）
温州市（2021年8月23日）
合肥市（2021年8月24日）
广州市（2021年8月31日）
东莞市（2021年10月8日）
北京好像有报道，但是没看到文件。
基本上逃不开这几个地方了。
征收方法：
1、全面普征。
2、产证登记在谁名下，谁就有缴税义务。登记在多人名下的，按份共有就按已有比例，共同共有的给一个缓冲期主动申报，申报后不能改变。特殊情况，比如夫妻共同财产登记在一人名下，同样给予缓冲期主动申报，超期以产证为准。产权人已死亡未办理遗产继承的，计入房产本身，未完税不能变更产证。
3、不考虑公摊，面积按产证直接计算。公摊问题通过房屋指导价来调整。直白点说就是公摊大，指导价低。
4、税率各试点城市不同，同一城市不同区域也有可能不同，比如上海房地产税的税率按照内环，中环，外环，郊环区分
5、纳税人应缴房地产税总额=房产1应税面积×房产1指导价×房产1所处地区税率+房产2应税面积×房产2指导价×房产2所处地区税率+…+房产N应税面积×房产N指导价×房产N所处地区税率。
6、可以按照免税面积计算减免税额。
纳税人减免总税额=减免基准面积×减免系数×该纳税人纳税总额/应纳税总面积。
减免系数（举例）：
18岁以下，统一按照1.5计算。
18岁到退休，按照1.0计算。
60岁以上每一岁增加0.05，最多增加1.0。
每抚养一个未成年子女增加0.2，一个未成年子女只能计算一次。
假设基准面积50平米，一套120平米房子。
比如35岁独居中年未婚，只能按照1.0系数减免，也就是50平米，要按70平米缴税。
35岁中年离异带一娃，就可以按照1.2，也就是60平米计算免税，只要按60平米缴税。
如果是夫妻+1胎，60+50=110平米免税，只要10平米缴税。夫妻加2胎就可以直接免税了。
7、个税app联动缴税。不缴税税务部门强制执行，不具备强制执行条件的，失信。滞纳金加在房子里。再交易时统一收取。最终拍卖处理。

yxwd0008 · 2021-11-3 05:14:24

如果参考目前放风的说法中十个城市的版本，不出意外的话，长三角三个城市，珠三角三个城市，华北西北东北地区各一个，加上海南。
两大经济团的理由不必解释，但是我个人倒不觉得上海必上，一则上海经济税收过于重要，房地产税从上海收起，那就不用十个城市试点，直接三十个好了，上海一个城市的影响力比二线二十个城市影响力都大。二则上海本也有个目前看来比较失败的房产税试点政策。但如果试点失败，上海房市能成为定海神针，吸纳试点引发的恐慌资金。重庆的可能性都比上海大。
此外个人不认为长沙会进试点，长沙房市是全国少有的房价健康的省会城市，如果考虑万亿俱乐部，那长沙是唯一的一个普通工薪阶层能靠自己买房的地方。就像楼上有个朋友说的好：皮试没有打脸上的。健康人也没必要去医院打皮试针。
至于海南就好说了，本来省政府就强行压房市两年多了，也没有土地批给房地产搞发展，本身又是外地资金购房为主，再加上自贸港建设，设个1%的税点，就能挤压出不少房地产给市场，瞬间就激活市场主体了，也是在2025年封关前跟国际保持接轨的需求。特别海南现在税源几乎清零：旅游收入大降，房地产不准发展，又要全面对外开放，正好全面开展房地产税，否则海南哪来的资金和多余房地产去建设自贸港？
此外还有一个可能爆冷的：雄安。毕竟是千年大计，就算不批，自己不争取试点，哪有脸说改革？正好华北其他大城市也没想法，拉出来试点，皆大欢喜。
除此之外，还有一些看法：
第一，应当是全面起征，设定如“单套退税”、“人均面积退税”“抚养子女赡养老人退税”等条件，参考个人所得税，自主申报，挂账运行；
第二、房地产税的目的明确，就是利用地方政府想征税的动力打压房价，形成房价和租金的平衡，增加持有成本，把前面二十年建的房子挤压进租房市场，降低新市民、企业运维的租房压力和购房压力，促进经济新循环，推动实业发展，鼓励劳动所得，降低资本获利。
第三、房地产税不是以增收为目的的税收，大概形成以家庭成员为单位的首套基本不征或象征性征收，实际税收预计低于租金收入，高于评估价格*银行贷款利率/房屋剩余年限。
第四、对国家和社会而言，一个十套房的包租公包租婆的滚蛋，换五个高收入的大厂员工人均两套房，收益是正向的，资金流动也是正向的，也是鼓励劳动致富的好事。毕竟包租公包租婆以不到全球五分之一的人口和六分之一的经济总量，贡献了全球三分之一的奢侈品市场，带来的只有90后和00后的全面躺平。
第五、这波房地产税，预计最后会把房产价格打到当地年人均收入的20%附近。以长沙为例，年人均收入5.2万，人均居住面积40平，平均房价10000/平。高房价地区也别出来吓唬谁，这也是万亿级别经济圈，实操证明低房价并没有什么不好。
第六、所谓房地产税涨房租是伪命题。一则房地产已成为财富的主要表现形式，没有一个政府不对财富主体征税的，但没有一个现代政府的征税主体是底层贫民。二则民国大地主刘文彩收租也就是30%-40%，再多第二年佃农就死光了，指望租客拿60%甚至70%的收入来交房租，这是西藏奴隶主的玩法，想想就刺激。三则政府本身就在建公租房，还有房地产公司破产或房东破产转到银行的房源，这些投放到市场上能改变供需现伏，锁定涨幅。
第七、核心地段房产可能更会增值，但伴随着的是随区位优势递减而房价递减，可能主城区7万涨十万，边缘地区四万降到二万，郊区直接三万降到一万，最后形成层级落差。