开征房产税是否会导致房租上涨？

显示全部楼层 · 2021-10-30 03:08:33

当然不会。总有人很有趣，以为限电可以涨价，加房产税可以涨房租。
我是那种每年交房地产税的房东，从屁股角度倒是挺希望这些人做的梦是真的，那样我可就发达了。但是现实不是这么回事。当然，有人会抬杠说美国的房地产税和中国不一样，那新加坡和香港呢？和中国一线城市有没有可比性？要不要去问一下那些新加坡和香港的房东们有谁觉得房地产税会加房租？这两个地方的房东我也认识不少，这么天真的真没有见过。
作为一个房东，我想说知乎很多人压根不理解租房市场。下面是理论分析：
租房市场出售的产品不是房子，而是居住权，而每份居住权都具有时效性。
什么意思呢？假设你有一套房子，一年就可以产生12个月的居住权，你出租房子其实是在市场上卖出这个居住权，购买者就是租户。
而某个月的居住权一旦过期没有卖出，就会自动归零，你不能把它保存在仓库里。每个房子就像一个小作坊，源源不断的定时出产“居住权”这个产品。只要这个房子没有被摧毁或者因为某个原因退市，这个生产就不会停止。
这种时效性极强的虚拟权益类产品在供求关系失衡下的价格弹性很大，这也是为什么有些地方房价不贵，但是租金比起房价更便宜到发指的原因。难以储存的商品的即时售价和它的成本关联没有那么大。举个例子，管道天然气还有牛奶。甚至我们都记得之前石油结算出现过负价格。而居住权这个虚拟权益产品甚至不是难以储存，而是不能存储。
有人说天然气牛奶石油价格最后会回归成本，你说的对，那是因为生产商会降低产量。而居住权是从房子上产生的，你无法摧毁房子，供应量就不会下降，所以无法回归。如果这事放在美国，就会造成贫民窟，房东交不起税放弃房子，这些木头房子很快破败退出市场完成调节。但是中国的钢筋混凝土楼房会让房子短期坚固的多。导致在没有持续人口流入的情况下无法自我修正。
甚至房地产税会导致更多的房东把原本空置房子投入市场来覆盖成本，造成更强的竞争，一线以外城市租金会下降而不会上升。至于一线的租金是否下跌，这个取决于目前一线空置的房屋比例。
最后更新说一句成本，很多人把居住权的成本定义为房价或者房地产税，其实是错的。供求的价格底线是增量生产成本，就像有些公司赔本也在生产，因为厂房房租机器是沉没成本，如果不生产亏的更多。比如一个产品的物料成本3块，人工成本2块，固定资产成本3块，只要卖价高于5块，哪怕亏本也会继续生产。居住权的增量成本是多少？是0，所以极其失衡的情况下它的下限可以极其低。
还有买家有个特别的选择优势，就是可以压缩需求。比如合租，一下子就需求减半了。从利好的情况看，合租意味着房客对房租的负担性上升，从利空的方面看，房客的需求其实是有很大的弹性的。

王军750312 · 2021-10-30 11:14:28

当然不会。总有人很有趣，以为限电可以涨价，加房产税可以涨房租。
我是那种每年交房地产税的房东，从屁股角度倒是挺希望这些人做的梦是真的，那样我可就发达了。但是现实不是这么回事。当然，有人会抬杠说美国的房地产税和中国不一样，那新加坡和香港呢？和中国一线城市有没有可比性？要不要去问一下那些新加坡和香港的房东们有谁觉得房地产税会加房租？这两个地方的房东我也认识不少，这么天真的真没有见过。
作为一个房东，我想说知乎很多人压根不理解租房市场。下面是理论分析：
租房市场出售的产品不是房子，而是居住权，而每份居住权都具有时效性。
什么意思呢？假设你有一套房子，一年就可以产生12个月的居住权，你出租房子其实是在市场上卖出这个居住权，购买者就是租户。
而某个月的居住权一旦过期没有卖出，就会自动归零，你不能把它保存在仓库里。每个房子就像一个小作坊，源源不断的定时出产“居住权”这个产品。只要这个房子没有被摧毁或者因为某个原因退市，这个生产就不会停止。
这种时效性极强的虚拟权益类产品在供求关系失衡下的价格弹性很大，这也是为什么有些地方房价不贵，但是租金比起房价更便宜到发指的原因。难以储存的商品的即时售价和它的成本关联没有那么大。举个例子，管道天然气还有牛奶。甚至我们都记得之前石油结算出现过负价格。而居住权这个虚拟权益产品甚至不是难以储存，而是不能存储。
有人说天然气牛奶石油价格最后会回归成本，你说的对，那是因为生产商会降低产量。而居住权是从房子上产生的，你无法摧毁房子，供应量就不会下降，所以无法回归。如果这事放在美国，就会造成贫民窟，房东交不起税放弃房子，这些木头房子很快破败退出市场完成调节。但是中国的钢筋混凝土楼房会让房子短期坚固的多。导致在没有持续人口流入的情况下无法自我修正。
甚至房地产税会导致更多的房东把原本空置房子投入市场来覆盖成本，造成更强的竞争，一线以外城市租金会下降而不会上升。至于一线的租金是否下跌，这个取决于目前一线空置的房屋比例。
最后更新说一句成本，很多人把居住权的成本定义为房价或者房地产税，其实是错的。供求的价格底线是增量生产成本，就像有些公司赔本也在生产，因为厂房房租机器是沉没成本，如果不生产亏的更多。比如一个产品的物料成本3块，人工成本2块，固定资产成本3块，只要卖价高于5块，哪怕亏本也会继续生产。居住权的增量成本是多少？是0，所以极其失衡的情况下它的下限可以极其低。
还有买家有个特别的选择优势，就是可以压缩需求。比如合租，一下子就需求减半了。从利好的情况看，合租意味着房客对房租的负担性上升，从利空的方面看，房客的需求其实是有很大的弹性的。

yunxia711 · 2021-10-30 13:30:41

供求关系影响最终价格。
假如一个小区入住率接近100%，还天天有人来打听有没有房租，那房产税是可以转嫁给租客。
但是如果小区有很大比例的空置率，以前房子搁那儿不会产生太高的实际成本，而且房子天天在升值。一旦升值放缓或者直接停止，还收房产税，那房屋持有者就开始真的滴血了，这个时候租出去就不是求赚钱，而是求少损失一点了。

业的轮回回d · 2021-10-30 19:00:55

不但不会上涨，而且还会下降。
原因1，刚和房东讨论过，因为深圳很可能会列入首批试点，他和朋友们都比较慌，希望我能继续长租，价格明年可以适当下调。
原因2，房产税带来的直接结果是房屋持有成本上升，持有人的第一反应也是对外转嫁成本，其前提就是房屋必须出租而非空置。所以市场上将有大量存量空置房屋进入租房市场，供给增长，需求不变，价格下跌。
原因3，房子出租实际上出租的是使用权，每年有且只有12个月，不可结余也不可复用。所以对房东来说，每个月租满比高租金更有意义，1k*12月>1.1k*10月，所以在持有成本固定的前提下，降价锁定长期租客更符合房东利益。
原因4，在未来租房市场博弈当中，房东和房客未必是对立的，房东和房东才是。优质租客数量有限，谁先降价并通过协议锁定长期租客，谁就更能在税改中降低自己的损失，保障自己的收益。
<hr/>感谢评论区 @树懋帮忙补充的数据，
根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《2017中国城镇住房空置分析》，中国2017年一线城市、二线城市、三线城市空置率分别为16.8%、22.2%和21.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。
2017中国城镇住房空置分析:超20%的城镇自有住房未充分使用-北京搜狐焦点

寻围亲选 · 2021-10-30 20:30:44

如果要涨价，为什么非要等到房地产税开征？
从性质来说，房地产购买不管是刚需还是投资，都归于投资，投资就有刚性需求之外额外需求，改变供需关系来影响价格，尤其是扩张性货币周期导致市场热钱增加，投资需求旺盛，具有很高金融属性。
但租房是纯粹的消费，人们不会像投资那样租赁几套房空置起来，而是根据自身的居住需求来贡献供给端，所以影响一个城市房租的往往是租赁房源规模和当地的薪资就业环境。房租更加接近猪肉的性质，是计算cpi重要指标之一，饲料再贵，供大于求就会降价，饲料再便宜，供不应求就会涨价，不同的是猪肉周期更短，而房地产周期更长，表现出来的价格变化更加平稳，主要是看增速能不能跑赢本地平均薪资，与本地的经济发展状况和就业机遇密切相关。
假设房地产税不会影响地方经济的增长预期，也就是不直接改变收入水平，那么房地产税对于房租的影响更加取决于是增加了市场供给还是降低了市场供给。
房地产税能不能增加租赁供给，而这个又与空置率有关，我们拿不到水电使用数据，一般可以用水电使用情况来推算空置率。以前投资的多数看不上不到2%的租售比，加上装修家具等短期投入，毕竟只要大规模放水，加上政策层面的涨价去库存，增值预期远大于房租那点长期收益，所以过去十几年的三次大规模放水，尤其是15-16年的涨价去库存之后，预计有很多投资类的房子既不出租也不出售，坐等升值。拿不到核心水电数据也只能是到交付几年的小区晚上转转看看亮灯情况。
空置率高、二手房限售限贷阻碍变现，加上货币供应的收紧，房地产税有可能会逼出一部分流动资金有需求的群体投放租赁市场以创造现金流，降低空置的持有成本，这样的话改变供需关系让房租稳定或者增长长期低于通胀，关键的空置率真实情况只有归口部门知道吧。
题外话：信息本身就是价值，如果只有少数人和平台掌握房源和租赁需求的时候，就可以操纵市场的价格从中篡利，这也是租金的重要成本之一。房地产税推广后必然要稳定租赁市场价格，让波动处于合理范围内，所以大概率要对租赁平台动手，如果这些机构能自发规范最好，如果不能，我并不认为这类平台比课外培训机构更难以撼动，很可能只是一纸文书就可以让一个行业凋敝。毕竟我国分配改革的外部稳定环境窗口期非常宝贵，阻碍经济增长的硬骨头也很多，大刀砍向谁的利益都不奇怪。

落日楼头320 · 2021-10-31 03:06:18

中短期不会导致房租上涨，反而可能会因为持有成本提高，让更多空置房进入租房市场。
从长期来看，由于房产持有成本提高，那么愿意购入房产的意愿会下降，那么开发商也会减少房屋建设。这样新增房屋就少了，房租自然会上涨。
所以当房产税出台后，房租涨不涨，关键在于社会上房屋空置率高不高，越高房租越不会涨，甚至会降。如果房屋空置率不高，那么房租就有可能上涨。

信手续续弹院 · 2021-10-31 13:20:30

利益相关：毕业十年买了4套房产，多年大宗商品交易和期货交易经验
首先回答：房租不会上涨
正儿八经的答案：
租房市场是一个完全竞争市场这点毫无疑问，那么决定价格的主要矛盾为供需。
房产税上升会导致房东持有房产的成本上行，显然房东成本上行并不会减少供给，反而因为空置房产的持有成本上升而要考虑出售或者出租回笼现金流。
房产税上升会导致租房需求上升么？显然也没多少影响，该租房的还是租，不租房的还是不租。
成本不影响定价
成本不影响定价
成本不影响定价

吐槽式回答：
很多人以为房东的持有成本上行会导致转嫁给租客，按照这个逻辑链，房东还能在卖房的时候把成本转嫁给下家，猪肉价格暴跌，猪肉厂家是不是也能把猪肉亏损转嫁给消费者？开公司亏损还能把企业成本转嫁给打工仔，这种神逻辑居然特么还真有市场。

一点拓展：
什么样的情况下会增加房租，那就是收租房税
不论租房税对房客收还是对房东收，最终的结果都一样，税收由双方共同承担
房租税和房地产税不一样的地方在于，房地产税是资产税，属于沉没成本，不论房主出不出租房子，不影响他缴税，但是房租税就不一样了，房东不出租就可以避免，是交易税，属于边际成本。当然结果上面说了，交易税最终由交易双方共同承担，这就像买卖房产一样，看似对房东收税，实则买方买到的是含税价
我个人希望早日出房产税，最好不要有免征额，这样可以避免多套房产持有者通过分散家族成员，比如父母子女兄弟姐妹持有的方式避税，这事跟屁不屁股没什么关系，社会贫富差距扩大，导致社会阶层割裂不是什么好事情，我自己依旧记得毕业前夕面对就业市场和房价的那种窒息感，现在刚毕业的年轻人比我那个时候的无力感想必有过之而无不及，阶层撕裂导致整体社会效率下降最终伤害的还是组成这个社会的所有人。
所以我举双手赞成征收任何形式的资产税。

陈昕24 · 2021-10-31 21:46:31

租房定律: 如果房租还有上涨空间，那么它就会直接涨上去
你以为房东在做慈善吗……
征不证房产税，这是房东端的事
房东因为“征房产税”涨房租，和因为“今天心情好”涨房租，对租客来说没有区别
所以如果能涨，它早就涨了，没有必要等这玩意儿出来
税当然会往下转移，但也不是这么个转移法……逗呢
不过以很多人的思路，今天我吃顿牛排都能和明天拜登猝死扯上关系，这就没法聊了…… 想把两件已经发生的事情扯上关系就太简单了

ptxvlh6652579 · 2021-11-1 03:37:58

税收会转嫁到bargaining power弱的群体，比如消费税和土地出让金/增值税
那一二线和三四线自然不可同日而语
如果免征面积是由地方政府决定的动态范围的话，一二线免征面积很可能是大于三四线的。无他，税基有成长性的地方不会愿意过高的房产税损害当地的经济活力
并且当地方政府收入主要依赖于城市土地租金时，债务融资规模将受到土地市场存量的约束，地方政府举债行为的道德风险会得到有效抑制

开征房产税是否会导致房租上涨？-1.jpg

当出让金/地方债边际收敛，税基无成长性、产业升级困难、人口流出的小城市有更大的动力开源节流，此消彼长之下核心城市的税收比较优势将更加明显，人口流动的马太效应也将进一步被强化
当几乎所有优质的经济政治文化资源都集中在一二线城市时，bargaining power孰强孰弱不言而喻。地产税只会跟这些年的土地出让金一样，向无自有资产的新市民阶级转移
还是陆铭的那句话：“要看问题是在供给侧还是需求侧”。房地产税能否精准收在金融属性较高的那一部分是核心中的核心，但这目前在技术操作上难度很高。而如果收到了居住属性高的那一部分上，那就是灾难
btw，依旧看好现金流良好、融资成本低、核心城市土储量较大的头部地产商

黄金矿工兔子兔l · 2021-11-1 09:10:16

房产税到底交多少？从税收的性质来看，这个税应该属于房屋所有者来缴纳，因为属于拥有资产产生费用，但是业主肯定会薅羊毛，会对租户下手，会增加多少成本呢？看完视频就清楚了。