一套房子的使用寿命期多长时间？

我在纽约州北边的铁锈带有一个1860年的便宜房子。还是多家庭，里面是3套。3层小破房。计算寿命到今天已经160年了。
" [1 b6 b. H/ X0 J% N+ @& w) Q所以木框架结构房子的主体，在有正确保养的情况下（那个房子还是个破房，所以谈不上啥好好保养，而且那边雨雪很多，对房子并不友好），可以坚持160-200年没问题。我为什么说200年呢，因为就这个房子银行还敢贷给我30年的款。
我还曾经买过一个1890年的遗产房，那位去世的老奶奶1920年出生在那个房子里，住了90多年，一辈子都在里面。可惜子女不想继承（其实子女都住在附近）。
另外纽约市里有很多100年甚至更久的公寓楼。理论上一个房子在有保养的情况下，几乎可以看成是永续的。就算说超高层，帝国大厦和克莱斯勒大厦也都差不多90年了吧，感觉再来50年没毛病。

我在纽约州北边的铁锈带有一个1860年的便宜房子。还是多家庭，里面是3套。3层小破房。计算寿命到今天已经160年了。
9 H. E9 S3 t/ L5 e% R; f所以木框架结构房子的主体，在有正确保养的情况下（那个房子还是个破房，所以谈不上啥好好保养，而且那边雨雪很多，对房子并不友好），可以坚持160-200年没问题。我为什么说200年呢，因为就这个房子银行还敢贷给我30年的款。
0 P/ o. T& f; {. I! o/ V我还曾经买过一个1890年的遗产房，那位去世的老奶奶1920年出生在那个房子里，住了90多年，一辈子都在里面。可惜子女不想继承（其实子女都住在附近）。
另外纽约市里有很多100年甚至更久的公寓楼。理论上一个房子在有保养的情况下，几乎可以看成是永续的。就算说超高层，帝国大厦和克莱斯勒大厦也都差不多90年了吧，感觉再来50年没毛病。

行行行，买房子的都是伞兵，一套房子住三年漏水，五年大修，10年倒塌。说20年了房子还能住的都是托，中介。
嗯嗯嗯，你是对的，没钱买房子的说有钱买房子的是伞兵，我觉得没问题。

我的岳父大人1946年从国外回来，在上海某高级地段买下了，一栋住宅。这幢带有200多平小花园的房子是砖混结构，也就是每一层的楼板是钢筋混凝土浇筑的，而墙体是砖石砌成的。外面用水泥沙浆拉毛，钢窗蜡地板。这种房子的结构在上世纪40年代初已经是很豪华型的啦，水泥都是意大利货，很牢固！就是这样的房子到了2005年也不得不重新翻修了，虽然水泥部分，以及钢筋混凝土结构很好，但是钢窗锈烂，底层的地板与楇卅都被白蚂蚁蛀成像泡沫塑料啦。这栋居住面积为420多平的三层楼房子，在2006年翻新一下，一共多少钱呢？120多万！当时真的是下了大决心才由全部家人，国外国内，七八家人家，筹款到一起才搞定！就为了实现岳父大人生前的愿望：祖屋不能卖，只能修！这栋1941年建造的房子，经过了65年的岁月侵蚀，虽然架子还在，内里早就腐蚀透了。我这个例子给大家做参考，试想一下我们现在的房子结构与我家的老屋比一下？

我国住宅结构设计耐久年限是五十年

看房屋年代，也可以简单粗暴地看楼层高度。
我国五六十年代建的三层左右的住宅一般都是砖木结构，就是竖向墙体用砖和混凝土，横向梁和楼板用木头，这种房子目前应该都是危房了，我小时候住过的这种单位宿舍目前都已经拆除了。
七八十年代开始建的六层楼为主的住宅是砖混结构，就是竖向墙用砖和混凝土，横向梁和楼板用水泥预制板。这种房子为啥都是六层呢？因为它的受力只能建到六层。很多买了老公房的人想自己装修改造，但这种房子墙体全都是受力构件，是绝对不能打墙的。这种房子设计寿命是五十年，所以其中大部分也要进入危房期了，但也不是说到了五十年就会塌。棚户区改造完以后，下一步应该是六层老公房住宅了。
7 a  I* @1 {5 L* c3 z/ L! h; @+ G/ ~九十年代起开始建造超过六层的框架结构建筑，那时候一般是建到九层十层，也有12层。为啥是九层十层呢？因为有些地方到十层规范规定要加装电梯，所以很多房子就九层封顶，十二层是因为住宅超过12层消防规范会发生变化，会增加建筑成本。那时候城市人口还没开始膨胀，住宅容积率也还没有开始暴增。框架结构的设计年限是60年以上，越到后期建筑标准越高，因为建筑技术是在不断进步的，在不增加建筑成本的基础上越来越坚固。
6 {: [' z; w/ e9 r# g4 W现在一线城市的新建住宅一般都是三十多层四十多层了。为什么是这个楼层呢？同样还是因为规范限制，有些地块建筑限高是100米，有些是120米。同样的，超出这些高度消防规范会发生变化，需要增加电梯数量或者避难层，也就增加了成本。这些超高层住宅一般使用核心筒加框架结构或者框架剪力墙结构，设计年限都是100年，还有抗震等要求。所以在用地年限70年到来之前，完全不用担心房屋坚固问题，内部装修和外部设施可能会老化需要改造，但是结构方面并不用担心。
这是大概分类。当然有些住宅不在此类，有些高层公寓使用了钢结构，多层也有使用框架剪力墙结构的，低层别墅使用框架结构也很常见。总之建筑年代越近、高度越高或者越贵的房子越结实。

这个问题是想说把房地产进入存量市场时代。
" G5 M5 d% A5 \; z3 t. {% |5 O4 ?把房子看成是消费品，有保质期，也就是有更新的需求。
! s" D1 ?' R* h( y. S" l; |8 U) d一种是让房子舒适度更高，另一种是房子住不了，必须置换。
前者主要是利好建筑行业，房子更新建造主要是建筑单位，但是这类需求有限，现在新开发的都是商品房，不是独院，要更新改造整个小区，需要全体2/3以上业主同意，协调成本很高，很多想提升居住品质的就直接换房来得更方便。
后者就是现在所说的集体拆迁，也就是前几年所说的棚户区改造，增加了一大批拆迁户，也推升了房价上涨。直接是对房地产行业有利的。
( m4 x/ [2 Y/ R( A8 K: }  e现在房子修的质量更好，也就是使用寿命更长，房子使用期限超过40年是非常正常的。
从缩短房地产使用寿命来提升置换率，从而催生需求，这个影响非常有限，一个使用期限超过40年的产品就是资产了，使用期弹性很大，多使用5年和少使用5年差别不大。
, r1 k. ?7 P3 r/ t5 W: v0 m所以决定房地产发展的是城市的规划，城市的资源配套。
我们买房子不是只是为了买一堆钢筋会泥土，而是买房子的配套，地铁、商业、工作机会、学区等等。也就是买城市的资源。
房子参与的最重要的三方，是政府卖地、开发商盖房、个人买房，土地成本占房子成本的60%以上，所以重要的政府规划城市的资源，房子使用期限只是一个次要因素。
9 Z/ f( ], a# J. h现在房子供大于求只是整体而言，一些偏远城市没人住，主要是政府没有提供就业资源、医疗和教育资源，只要城市发展得好，资源分配合理，就像现在一、二线城市，现在房子是供不应求，近一年来一、二线城市房价涨了不少。
房地产现在还是局部城市的增量市场，还没有到房子使用寿命影响需求的存量时代。
现在买房从来也没有人问，这房子能住多少年？
房地产将是结构性机会，也就是拥有好资源的城市将会继续稳定发展。

50年或80年左右。
8 K2 L$ D/ }4 g) \) j0 a- a4 d1、使用寿命大概是多少年
使用寿命要根据具体情况来看首先是设计标准，一般性质的民用建筑是50年，钢筋混凝土结构大型或者比较重要的建筑则在80年或以上，当然其使用寿命肯定会大于设计年限的，如果说自然寿命，与混凝土材料特性，结构设计，还有自然条件的影响都密切相关。
* j( A! u7 p! T9 t2、住宅的使用年限
8 B* s# x7 f+ z4 \0 g6 [9 m是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限，是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经济寿命。
3、高层住宅寿命到期后解决办法
( m% a' ]& y* b) I5 P" x6 N) `6 d6 ^（1）允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。
（2）国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。

我是做结构设计的，不是做造价的。
国内住宅设计使用年限是50年，但并非说50年之后就不能用了，只是需要检测和改造，也就是需要检测哪里有问题，然后加以改造。
但说改造之前，大家首先有个大致的概念，一个大城市的住宅，一平方的房子造价为多少钱，建房子的材料费、人工费和安装等费用到底是多少。我是做结构设计的，不是做造价的，以下是百度的，都按最高算，2725元一平方。100平方的也就27万，这点钱在大城市的家庭根本不算什么，房价的大部分钱并不是花在盖房子上。

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再说改造，如果不改变使用用途，不提高安全标准，原房子是正常设计、正常施工的话，基本上是哪里老化改造哪里，结构改造基本花不了多少钱，也就是修修补补的事。如果房子实在问题太多，修的费用达到新建造的70%时，国家就建议拆了重建，也就是最多花1908元一平方房子又可以用30年，100平也就最多19万，或者花2725元一平方房子又可以使用50年。
钱这么少，房地产企业愿意干吗？

就上海而言，现在上海还有一些民国时期的房子还在使用中。
Tips：应该还有比民国更早的房子吧，不过我没接触到过，就说一下身边的。
张爱玲故居位于上海市，始建于1933年，名字叫常德公寓，我每次出门的话经常会路过。

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算下来这房子也有90年的房龄了，比知乎所有网友的年龄都要大。目前的话，这公寓也是禁止参观的，为啥？因为这房子里还住着人，没有变成文物呢。天天有人想过去打个卡瞻仰一下，那岂不是给里面的人造成困扰了？所以门口贴着一张纸，写了此为私人住宅，谢绝参观。
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' {# k. Y# \1 E去年有一部抗日的电影非常火爆，那电影叫《八佰》，看电影的时候，感觉活在现在真是很美好的一件事情啊，那战火纷飞的年代，实在是令人不堪回首……
然后回到现实里面在一看，唔……当年这群壮士们坚守的四行仓库，其实现在还在啊……
民国二十年（1931年），四行仓库兴建于上海闸北区南部、苏州河北岸、西藏路桥西北角，是一座钢筋混凝土结构的六层大厦。
/ O8 _- p! k9 p; b+ ]4 t5 z; p算到现在，比常德公寓还早2年，也是90多年的高龄了，即使受到过战火的洗礼，上面的弹孔历历在目，清晰可见，但是仍然屹立不倒。
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看完电影以后我还特别去瞻仰了一下，虽然现在已经改建成了历史纪念博物馆的性质了，不过也算是在使用中吧。
所以说，如果是钢混的建筑，用上百年一点问题都没有。如果是木质的建筑，那估计撑的时间会短点，不过如果能够按时保养的话，基本上百年也没什么大的问题。
而且基本上现在所有的建筑都是会翻新的，不是说建好就再也不动的，所以就很难界定说在不考虑翻新的基础上具体能用多久。
9 @  I; Q' ?2 u* n( g前年被烧了大半的巴黎圣母院用了多久了？始建于1163年3月24日啊……
比咱们的爷爷的爷爷的爷爷的年龄还大。
再回到咱们老祖宗的房子头上，下面这套房子用了多久了？

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