入秋了，今年的行情和气温一样，明显变冷了。
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房价下跌了，那些买了县城的人，心情也跟着入了秋。
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“大概那个位置，十三楼，阳台正对着护城河。”
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8 [+ I7 x( h9 E! a表哥将电驴停在路边下，伸出右手，指着半空中的一个位置，告诉我他的房子明年十二月份交房。
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9 V) \0 k9 ~/ X/ R9 L前年，姨妈和姨父替他在老家县城悄咪咪买了房，我都没机会劝。) ^" {8 O- F: W3 S2 p! z
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楼盘位置不错，除了护城河的景观，旁边就是县城最好的中学，一公里左右就是县政府的大楼，还有个面积颇大的湿地湖市民公园。3 k, s0 E. _7 K5 L! \2 x7 A
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政府部门、好学校、好景观，三者合一，应该是个王炸组合，可惜，错就错在城市。# n0 p1 z5 f0 M3 M3 Y* T3 x
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5 U w' j5 Q" H+ O# m这样的王炸，放在一线城市应该就是10万+，可放在我们那县城，只卖9000。2 |$ F& C B0 Z3 v$ W9 a$ e8 A3 J
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三年前县城均价刚过7500，这边就卖9000，一百一十多平的房子，妥妥的百万资产。8 L$ ^0 K. d% |" h! d( k: L; O
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但是县城的房价的波动就像老头在呼吸，大口喘，大口吸。
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! B. ]5 n8 Q y1 q0 E眼瞅房价涨起来，乌泱泱提着钞票冲进售楼处，转眼又跌得鼻青脸肿。1 y( H5 N1 T! c8 L
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7 ^, \" T8 X% x( f; j6 G如今房子还没拿到手，房价就跌到7800,仅1年半的时间，白白损失10来万，要算上首付，估计得20万。
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最近一些房企接连暴雷，在外工作的表哥每天都在担惊受怕，一想到自己买的期房，晚上就翻来覆去睡不着。
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国庆回家一定要拉着我去工地转一圈。
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好在他买的项目是个本地有些实力的开发商，施工节奏还比较正常。
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表哥悬着的心终于稍稍放下了。
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6 K6 f6 N% c5 T! L/ x“贷款还差一点，我准备今年底或者明年中，一口气提前还了。”
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我准备开口劝，想了想还是把想说的话咽了下去。2 j% }+ C& v; K( K0 _( n& X
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5 A4 v0 S1 J5 ~+ }0 j/ a! G" b* k表哥是在合肥读的书，学的计算机，毕业后留在合肥发展，除了年节基本不回老家。5 C' F! F& S7 X- n% H' J
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这也就意味着在他在县城购买的房子即便交了房，每年也只是住上几天，然后都是空置状态。6 X0 U7 e9 k$ w$ P8 F0 u5 O
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[' h8 {! s( {/ f8 t/ p6 i. B: \* S而两位老人已经习惯了乡下自耕自作，邻里乡亲的生活，更不可能搬上县城来住。
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2 q( \( q! H7 @上百万在县城买个房子，没人住！" _" b7 t* {1 ~5 E. U
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9 h3 j: e' n. t& d: R6 b7 Y住不着，只能情感安慰留个念想，倒也不亏。
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- _" h# y& ?6 k; R) s& p: h但可怕的是，住不着你还要每个月准时还房贷，还了房贷还不说，关键还不涨啊。4 m, K0 b1 i8 [! @0 S
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每个月就好像给一个无底洞投钱，除了每天阿Q精神安慰自己有房之外，有什么？
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我在中介平台上看了一下表哥房子周边的二手房交易情况，发现旁边小区的一套次新房7000出头的价格，挂了半年还没有卖出。' \) O# W9 X7 N# X" R
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像我老家这样的县城，处在长三角的边缘，夹在南京与合肥的中间地带，劳动力大量流出，常住人口常年低于户籍人口。
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平常时候，除了学生，街面上都见不到年轻人，每年只有春节期间稍微热闹些。; B6 P, p) v/ P
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经济上，前些年县里的支柱产业是大棚蔬菜，近些年劳动力大量外出打工，大棚蔬菜也渐渐势微。
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后来趁着政策风口，招商引资建了工业园，但也只是搞了几个水泥沥青厂和化肥厂，然后就空空荡荡。
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/ ?1 a, b/ D4 V7 }我怎么都想不明白，就这条件，房子凭什么敢卖那么贵？
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年轻人不回来，没需求！; u' {( r0 _$ z9 q+ j' n
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3 v5 m" F: b! ~; _+ T$ ^7 o, _* ` @本地人挣得少，买不起！
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* n7 Y( c5 F1 T9 x" e人口和经济这两个硬核逻辑都不成立，房子再好，住不上，也是花瓶！1 a3 u4 p' u3 S8 H
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4 c; X r( U1 x$ m' ?3 c& M; ~, V; K先前房价也只是凑了那波全国性涨幅的热闹，往后我真的不敢想。
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今年行情很明显了冷下来，先前涨起来的那波房价已经跌回去了！
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不同的县城，演着同一种揪心的情节。
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这些天，大黄的日子也不好过，他是我大学的室友，也正为了自己县城房子的事愁得团团转。
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大黄的老家在湖北恩施市下辖的一个小县城，2017年时，恰逢县城棚改，老城区的房子被拆了，他妈天天打电话和他说老家县城的房价在涨。
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8 A: l/ d u8 c$ M ]$ z他原先计划着毕业后和女朋友去武汉发展，而当时武昌区的房价已经涨到近2万，攒够首付还需要个几年。
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2 f' R' [, a X1 ^对比起来，老家的房价只是正在向8000迈进。
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正犹豫的时候，他妈又打电话说，老家那边计划建一个特色旅游小镇，很多周边景观不错的房子都被抢光了，还有人一下子买了好几套。
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趁着过年回家，大黄看了几个盘，在销售各种话术的轰炸下，他最终决定曲线救国——先在县城买房，等过几年房价涨上去了，转手卖出，武汉的首付也就有了。
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计划有多美好，现实就有多残忍。
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大黄的那套房子，在新开辟的区域，单价7000刚出头，旁边就是所谓的特色小镇。
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小镇刚开业时，每天确实有有一些观光团来访，房价也涨到7800，大黄一算，总价涨了8万，比自己一年的工资还要高，心里美极了。/ l$ A: P* T- Z" q B& j
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还没来得及高兴多久，县城的房价冷不丁下跌，大黄慌了，想赶紧转手。
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( r8 O* d s* {# |# d5 o他算了一下，这几年房子陆陆续续也涨了一些，如果卖得快，还能小赚一笔。
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" K0 n9 `/ L R; n+ z挂牌出售时他才发现，同小区共有十几套房源都挂在网上卖，但都无人问津。
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大黄终于明白了事情的不对劲：整个县城也就30万人，许多当地年轻人都会选择去恩施买房，县城的房子需求量根本没有想得那么大。
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他的房子一卖就是两年，价格一降再降，已经降到了几乎是买房时的原价，但至今没有卖出，甚至连看房的人都没有。" U( ^* @1 \+ O. u- i5 q
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9 {4 \! m8 @; v7 u( T( s, }县城的房子卖不出去，意味着武汉的首付遥遥无期，最近他也听出了女朋友语气中的抱怨越来越明显。1 C" v! G! E$ h* `- V+ t
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其实他早就该明白这样一个道理，大多数十八线县城并没有十分突出的景观资源用来发展旅游。& A+ V7 e& {4 r1 E, ?7 s
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, _/ m4 k/ o& T x6 Q千城一貌的特色旅游小镇根本无法挽救县城人口流失和经济实力薄弱的顽疾。) X' Y9 l; O2 U( J: ^* x9 A
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T8 u) M9 k/ p) K大黄老家县城的那一波涨幅完全是涨于棚改，也必定会落于棚改，等到拆迁的烟灰散去，县城房价骨感的现实才会被暴露。7 a% H' K# C' m1 v+ u
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而所谓的特色旅游小镇，完全是开发商借着当地产业规划的噱头。
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凭三三两两的观光团对经济的刺激带动房价上升，在县城稀少的需求面前，未免也太杯水车薪！
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/ T7 ^4 k: h& Q8 @ F7 e/ I一场疫情，让当地的特色小镇冷清了很久，而大黄的心也跌入冰点，他的房子，还在降价卖着......, V0 |& W1 J; u( m" r0 L$ b' y
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房价一跌，焦急的岂止是少数。
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同事小杜都快疯了，她名下的2套房产都在江西老家，早已跌出了六亲不认的节奏。
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2016年他们县里求发展，大搞招商引资，县政府在县城边上划了一块地，准备建一个商业文化新城，当时规划的是星巴克等一众知名品牌都会入驻。
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V2 s; y: ~/ m! j% g. d新城里又划了一块地，给一个知名开发商建住宅。* g% |3 ], ?! F1 V
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规划一出来，县城的人像被下了蛊，都兴奋得不行。
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2 f8 r. H2 C4 t' b# P小杜女士的老爸老杜是当地某知名国有企业的管理层，老杜凭借自己半辈子积攒的人脉和资源，成功给女儿拿到了两套。4 s0 T& [7 F" v( k: x- X
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其实当时买到这个小区的，在当地均是非富即贵。
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两年后，小区建成了，而新城里的其他配套却并没有落地，街道空空荡荡，也没有人愿意过去生活。
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没有配套就没有吧，好歹房子还攥在手里。! Z3 n; h* G4 |2 W( Q Y, q) L8 _ `
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今年小杜的男朋友准备创业，需要一笔启动资金，他们就计划着将其中的一套住房抵押给银行。
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* b+ |& I' {; v4 W7 h5 v: V谁知当地的银行并不愿意给他们做抵押。
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+ F- ~; \% A4 @6 Q7 u因为新城规划较为偏远，县城的发展重心已经由小区所在的西北方向转到县城的东南方向，小区所在的地段人气并不旺。
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而且小杜的这个小区有很多套住房都在挂牌出售，但是愿意接盘的人却寥寥无几，相同的价格，别人更愿意去更好的地段买新房，即便都降了好几次，也没个人来看房。% N, b2 r* V, T. K9 x
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3 P/ r' {" I, Y. m% f. o一句话，小杜的房子有价无市，当地银行不愿意接这笔生意。+ O7 [. _8 d6 i5 T( t/ `- X
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如今周围几个城市的房价均跌了下去，小杜所在的县城跌得更惨，这时候卖房，小杜觉得横竖都不划算。$ i8 j0 @. Y: F f# F0 F. K; s) T. C
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抵押不成，又不好卖出，这是当时大手一挥购下两套房产的杜家人没想到的。3 Z8 Q2 j" K$ A) J9 K1 z
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% D- I/ y/ D, d" _% c其实小杜的情况并不少见，很多小县城以及弱二线都会出现类似的事情。+ i( A- D4 Y, p5 d0 P/ i; C
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地方政府为了发展，半年一个小规划，一年一个大规划，政策的持续变动也会加大了本地楼市的不确定性。
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配套烂尾，供应量大，城市界面规划改变，都会让房子价格迅速贬值，即便是整体房价上升，在只有几十万人口的县城，需求也较弱，部分界面也会因为老旧、人气和市政规划等因素而出现有价无市的情况。 M- B1 b0 V& w! @2 n( L
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小杜的房子，此刻就是块烫手的山芋。* I6 R/ r" ^' Z" @3 \4 d: l6 I
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; ~+ J% a4 X, Q: o$ k: s县城的房子，真的翻不了身了？
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目前来看这个问题的答案比较明显。$ }% h3 D# ]- g+ I" k6 _0 i9 F, {$ }
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倘若你是在老家发展，在县城买一套房子自住，当然可以。4 s' P# i s/ k& h5 B# w2 e7 F
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6 I+ N5 E' S$ k' z3 ?但凡你是在一二线城市就业，逢年过节才回趟家，那么县城的房子，真的不建议。( L: A% O( {3 G! Q9 m7 W: C0 Y
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投资，你有更多的选择。6 {: ?! z1 T# E
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% Z$ w1 G( t0 p: X今年的行情冷，各大城市都几乎熄火，县城更是跌得离谱。, V7 ~" I$ E8 `6 G* \- l" e
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在几乎每一轮房价周期中，十八线小城市对于涨幅都是滞后的，而对于下跌却是最敏感的。+ @, `# A) V+ G! d! [
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涨得慢，跌得猛！你的小心脏如果承受得起，悉听尊便。
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4 ?# d5 B9 P# F+ V, S0 k5 ^买房背后的人口、经济和产业的硬核逻辑，在小县城均很难成立，人口外溢严重，劳动力流出势必造成经济疲软。
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没有钱，没有人，哪里来需求？ M0 C; U o+ H+ C$ M- k4 f
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没有需求的高价，不是泡沫是什么？
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无论是吹得天花乱坠的景观、特色小镇还是商业配套，下决定之前，记住：县城，请谨慎！ |
提升卡
置顶卡(30天)
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
千斤顶
显身卡