买房的最佳时机是什么时候？

显示全部楼层 · 2021-10-13 06:56:33

管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：
1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。
2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。
3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。
4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。
5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。
6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。
7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价的是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。举个例子：通州春节过后，三居价格从4000每月涨到了5000每月，但一手房价还没有变化，那么～
8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。
9.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，才是以不变应万变。
10.前九点都是从外在因素分析，但实际上，刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化15%时，为最佳时期。
11.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。
12.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。
利益相关：曾就职旭辉北京营销部
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个人购房问题，请移步值乎或直接私信付费提问（可了解细节，所以我更喜欢后者），每次100RMB。相比于动辄百万的房价，我真是良心且闲。知识从未如此廉价，却依然有人希望无偿索取，sigh…

大大花老虎湃 · 2021-10-13 12:32:41

管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：
1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。
2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。
3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。
4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。
5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。
6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。
7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价的是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。举个例子：通州春节过后，三居价格从4000每月涨到了5000每月，但一手房价还没有变化，那么～
8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。
9.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，才是以不变应万变。
10.前九点都是从外在因素分析，但实际上，刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化15%时，为最佳时期。
11.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。
12.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。
利益相关：曾就职旭辉北京营销部
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福缘文化蹲 · 2021-10-13 15:22:44

中国的房价什么时候会崩盘
国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。
房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。
近期房地产疯涨，涨到什么地步呢，涨到了回小区的电梯里，都是谈论房价的地步，很有一点股市5000点的时候全民炒股的感觉，于是十一的时候国家重拳调控，各地纷纷开始限购，房价暴涨势头戛然而止。
既然说到了调控，那么我们谈房价之前，先说说调控。

图1
图1是我搜集到的资料，如图1所示，1989年的时候国家就开始重拳调控房价了，当时北京的房价是1600-1900一平米，89年的时候北京还不算发达，三环都是很荒凉的，商品房大概只在三环内普及，我就算他是三环内的房价吧。
大家一看是不是觉得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是没有泡沫，再看看报纸上的下一条，总价6万多元，也就是30多平米的二居室吧，折中计算，按1750的均价，六万五的总价计算，计算结果是37平米，我想这个计算精度已经足够我们分析问题所用了。报纸上说大学生日日节衣缩食，每月储存50元，一年储存600元，100年才能买得起这37平米。
报纸的报道是否正确呢，我们再百度一下89年时候的大学生工资。

买房的最佳时机是什么时候？-2.jpg

如图2所示，89年的时候，大学生毕业的工资大致在80-86元每个月，你有第二职业能干二份活，才能多拿点，正常的大学生只有这点收入，所以报纸说节衣缩食每个月储存下50元是正确的。
那个时候的大学生金贵，虽然也是本科，但是可不比现在满大街跑的本科大学生，现在估计985的硕士或者全国前十名以内的十所大学的本科生才能比拟。
按清华北大同济浙大武大华科等前十名大学生计算（十个太多，没点到的勿怪，排名不论，举例而已），这种大学生，在北京，进入事业单位等，每个月到手8000左右，公积金缴纳1500，单位补贴1500应该是很正常的数据。扣掉其他的花费，我算他节衣缩食一个月可连工资带公积金可以攒下来5000块，毕竟北上广里面月光族遍地都是，房租巨贵，即便是超级重点大学的本科生，一个月能攒下来6000块，也算能吃苦了，想赚大钱可不是刚毕业的学生可以做到的。
好，89年的时候，一个本科生节衣缩食100年才能买得起37平米，这样的人才现阶段我按照每个月攒5000来算，一年6万，一百年是600万，除以37平米，一平米的房价应该是16万。
现在北京三环内的平均房价远没到这个水平，而不吃不喝一百年买37平这个背景下，16万也并不夸张，毕竟一个稍微一般的事业单位公积金都很高，即便工资吃干喝净，仅仅公积金一个月扣1500的单位，在北京绝对是属于垫底的，所以我认为这个数据没问题。
故，即便今年房价暴涨，其泡沫也小于89年，毕竟一个媲美89年本科生的超重点本科或者985的硕士，在北京节衣缩食一百年，绝对是能买得起三环内37平米的房子的，我查了一下最新的报价，买37平的话，大概可以买二套，我说的是全款，不是贷款。
既然没有狂吹泡沫，那么为什么房价从89的1600-1900一平米，而朝阳区的房子报价大概都在5万-7万一平米呢，东直门的90年的老公房都是十万起步，所以这个数据大致还是对的上的。
再看看下面这组数据，1990年到1998年，中国的广义货币，也就是M2，从1.39万亿开始，增长了10倍,到2015年，又增长了10倍，也就是变成了1990年的100倍，达到了150万亿的规模。换句话说，如果你买的某个商品，从90年到15年都没有涨过价，那其实就代表他贬值了100倍。
其实大概房价就是十年涨十倍的样子，比这个数据略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概还是有的，大家自己可以估算一下自己家省会的房价，所以说，15年之前的房价，都属于正常范围，都是顺着货币增长而增长的，只是保值，谈不上增值，虽然房价暴涨，但是泡沫真的不算高，也就16年的这一波，算是有一点小泡沫,短期急涨已经脱离了房价基本面，这个基本面不是什么价值，而是社会上泛滥的货币。

买房的最佳时机是什么时候？-3.jpg

图3
中国其实一直在压房价，其实99-06年，房价纹丝不动，12年到15年，房价也是纹丝不动，重大的上涨只出现在2个阶段，08年金融危机之后，和15年小型金融危机之后，这二次都有一个重大特点，政府拼命印钱，量化宽松，放水经济，泛滥的货币加上政府维稳的需要，导致了房价上涨。
政府一直想压制房价，政府并非看不到房价崩溃的后果，我们都看得到的东西政府的智囊团看不到？他想压，但是他同时也要保增长保稳定，政府要让房价大跌崩溃有一万种办法，而且可以让房价一夜之间崩盘，但是让房价崩溃的同时维持经济的稳定增长，那就很难了，近乎于不可能，中国正处在中等收入发达国家陷阱里面，稳定和增长是政府的头号任务，他不可能放弃，哪怕牺牲平民的利益。
全球都在印钱，中国也不例外，中国的货币一直超发，尤其是08年金融危机后大量量化宽松，货币放水，曾经引起蒜你狠，豆你玩等大量物价暴涨现象。12年之后货币放水开始逐步收敛，但是15年小型金融危机之后再度开闸放水，收不住了。
但是新一轮的货币放水，并没有引起物价暴涨，各种民生用品的价格像钉子一样被钉在了地上，工业产品的价值更是一路下跌，有句话说做实业的人都是活雷锋，这么多超发的货币哪去了？全被房地产吸进去了。
这里顺便吐槽下中国的实体行业，更精细点是说基础工业品，大闸蟹之类的虽然红火肯定不能算中国实业行业。中国的实体行业就是个坑，做实业的简称活雷锋，工业产品价格不涨还节节下跌的原因并不仅有房地产吸收了大量超发货币，还有其他的原因就是中国的工业品严重过剩了，改革开放30年，谁经商谁发财，这里的造富效应导致资金源源不断的进入实业行业进行投资，各类工厂一开再开，如果不是用货币代替了黄金导致现代政府可以用货币贬值来“抹平”所谓的经济波动，那改革30年后的中国其实也已经到了一轮疯狂杀价来清洗竞争对手的时候了，换到美国，那就是向河里倒牛奶的时刻到了。举个简单的例子，方便面的价格十年没涨，房价十年十倍，方便面厂家的日子可想而知到底有多难过，其他的电视、电脑等家用品的价格大家也清楚，性能节节上升，价格节节下降，想赚钱真难，都挣扎在盈亏线上，都指望对手先破产把市场让出来。所以说，但凡有其他赚钱的去处，资金都不会去实体行业的，因为现在的实体行业的产能已经到了最后爆破的时刻，都在拼命的想挤死
对手自己活下来，图穷匕见了，你一个新资金进去存活率可想而知。
全球一直在量化宽松，货币持续贬值的同时，政府对于土地财政的依赖越来越大，没有任何政府的一把手希望自己的税收是来自于土地的，这并不光荣，但是以当前全球的金融局势来看，他没有办法。
所以仅此一点我可以认为，因为几年内全球金融形势不会有大的变化，所以房价几年内不会下跌，政府会继续印钱，同时绝对不会真正出杀手打击房地产，哪怕房子只有保值功能，他的价格也会缓慢爬升。
那什么时候房价会跌呢，政府印钱则会带来贬值预期。在贬值预期中，手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。
简单的理解就是，你的银行存款越多，你就越亏，你从银行借的钱越多，你就越赚，政府剥削大头，借钱多的人剥削小头，所有钱存银行的人用自己的血汗供养以上二类人。
政府本身并不能产生价值。印钱则是牺牲人民币持有者也就是说，也就是剥削。它必须要牺牲人民币持有者。牺牲者越多。则牺牲产生的效力越大。牺牲者越少。则牺牲产生的效能越小。如果没有牺牲者，或者牺牲者是负数。那么则会产生反效果。
简单点说，如果银行的存款超过银行放出去的贷款，那么人民作为一个整体，他手头的人民币资产是正的，国家印钱是剥削人民补贴自己。如果人民贷款过多，超过了存款，那么再大量印钱，是剥削国家补贴人民，国家是不可能这么做的。
所以，当银行贷款的总额超过人民币存款或者达到一定比例的时候，国家一定会开始紧缩房贷，而一旦国家开始紧缩房贷，房价一定会下跌。
那如何紧缩房贷，二个手段，第一个是强制银行减少发放或者不准发放，这个在市场经济下不太可能，现在的限贷限购只是让房价不过热，国家从来没说让房价下跌过，不算真正的釜底抽薪。第二个手段就是加息，我个人认为，加息10次之后，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之后，房价会在一年之内崩盘，这个数据参考了08年美国次贷危机，美国06年开始加息，到07年，总共加息了十次多，房价在08年开始崩盘，逼迫美国开始减息。
另外还有一个重要的原因，当前的中国实业颓废难振，经济恶化，政府离不开减息离不开土地财政，只有当政府彻底认为经济形势开始好转的时候，他才敢去加息，一旦政府判定经济形势好转，离真正下手打压房地产就不远了，所以，我认为，连续加息十次能代表政府判定经济转好的决心，从放水货币贬值转为开始货币紧缩政策，这之后一年之内，房价必然崩溃。
政府利用房地产维持金融稳定的意图非常明显，11年到15年，房价本已经长期横盘，稳中带跌，政府意图摆脱地产绑架，走出一条新路，于是推升股市，搞金融改革，互联网金融等等新路都去尝试了一下，结果15年股市崩盘，全球股市都进入危机，互联网金融改革也不算成功，没有办法，只能重新走地产老路，于是15年底，各路央企奉旨出击，制造地王，同时减少土地供应，人为制造土地紧缺的状态，才让房地产突然爆发了起来，稳住了经济。
所以我认为，十月的调控是政府避免房价过热，让房地产能为中国经济的稳定支撑更长的时间而出路的，政府根本无意让房价真正下跌，以目前的金融形势，他还离不开房地产。
所以，我对房价的判断是，再度横盘2~3年，然后房价还会再度爆发性上涨，再远的事情我就不知道了，需要根据当时的经济形势来判断，即便是国家级智囊团，12~14年的时候也没预料到15年的全球股市崩溃，还必须走地产救国的老路，否则他12~14年绝对不会打压房价让房价稳步下跌，以至于15年底亲手拉抬地价做的那么明显，吃相难看。
做个总结：
对于购房的建议，一定要买大城市，一定要买核心城区，越贵越买，别贪便宜买郊区，一定要买平时挤死人，春节是鬼城的城市。
对于房地产大势的判断，我的看法是2~3年的横盘，随后还会继续上涨。
对于买房者的建议，对于投资房，我建议下一轮放开限购限贷之后再去购买，目前房价会停滞几年，没必要参与，对于刚需，任何时候买都是对的，你完全不需要关注房价涨还是跌，房价这种东西，即便跌，也是阴跌一二十年，你根本等不起，存够钱就买吧，涨跌都和你无关，涨了也是纸上富贵，你根本落袋不了，所以，够钱就买，越早越好。
另外，我个人认为的房价崩盘前兆有以下几个，供大家参考。
1、政府开始加息，1年之内连续加息5次以上，可以引起高度警觉，能扔的投资房最好先出手一部分降低风险，2年之内连续加息10次以上无条件出手全部非自住房。
2、房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨，房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘，所以三四线城市房地产崩盘而政府无动于衷不予实质性救市的时候，可先行出手部分房产，一线跟风下跌之后，无条件出手全部非自住房。
3、关注房地产巨头，尤其是央企背景的房地产巨头，他们率先拿地制造地王，房价一定会暴涨，不涨政府也会让他涨，如果他们死活不愿意拿地，土地开始流拍，那房价多半就快不行了。
4、如果房地产进入崩盘洗牌阶段，那先死的一定不是大型地产商，各地的小地产商一定是先行破产出局的，如果小地产商大面积的出现了资金链崩盘破产跑路的新闻，提高警惕，如果连小地产商都没破产，那这个行业离见顶还远，可以安心持有。
5、政府放开调控手段，不限购不限贷，房价没有大涨反而下跌。
6、人民日报不再报道政府必将打压房价，而是开始报道房价将会继续坚挺上涨，十万火急的信号，迅速卖出房子，清仓离场。
房地产虽然出手较慢，但是挂个低价，诚心出售，半年还是卖的掉的，房地产就是经济航母，上涨的过程轻易不会掉头，一旦掉头下行就不会轻易上涨，所以他掉头转弯的速度特别的慢，自见顶开始，半年时间一点没跌都丝毫不稀奇，所以出手完全来得及，我认为以上六条足够你们在房产方面逃顶成功。
房产是中国所有家庭的重大资产，房产的投资决策可以导致一个家庭由富变穷或者由贫变富，所以我希望，我以上整理归纳的数据和推论，能够帮到你一点。
十一期间，我搜索了大量基础资料，加上严密的推理，写出了这五千字，我是以一篇论文的要求来动笔写的，写的非常费力，耗时良久，希望大家看完点个转评赞。
想了解我更多信息，可以关注我的微信公众号：紫色的股（ID:Linda20160101）
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2016.10.10更新
自古至今看多股市，看跌房市才会赢得大众喜欢。因为买不起房子，却买得起股票的占大多数。我却反其道而为之。1989年或许比较有争议，但无论怎么写，我的核心观点都是不变的，模棱两可从来不是我的风格。至于这篇文章的价值，2年后再看。再远一些，和国家政策有关，不好说，不过我会及时更新的。

这篇文章发了几个地方。知乎喷子最多98%。公众号喷子为零。微博喷子1%。奇怪的现象。。。可能也和我不怎么在知乎发观点有关，公众号和微博的铁粉长期看我的文章有关。

刚才顺便看了下公众号的这篇文章的后台数据，阅读超过13万+，并且还在不断增长=。=,相信群众的眼光还是雪亮的
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本周六会更新一篇文章“怎么还房贷最划算？”
有兴趣可以关注我的知乎号，或者公众号（紫色的股）~哦~~~
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2016.10.15 星期六。
关于如何还房贷文章已更新哦，传送门：怎么还房贷最划算？ - 紫色的股的文章 - 知乎专栏
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2016.10.22 星期六
文章：什么样的保险不能买？传送门：https://zhuanlan.zhihu.com/p/23126249
（一堆卖保险的在下面狂喷，漏洞一大堆，醉了。事实见证一切，不相信我说的，就去买保险呗。。。）

一生何求467 · 2021-10-14 03:12:57

疫情之下，降准降息不断，市场资金宽松，似乎房地产市场迎风而动，难道楼市又开始起来了么？
今年五一，一线城市的售楼处又双叒叕热火朝天了，全国 12 城新房成交套数大幅飙升 77%！

难道说，房价还要继续飙升吗？

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今天就给大家详细讲讲这个问题~
房市的黄金时代

从 2000 年到 2020 年，中国各大城市房价普遍上涨，一二线城市涨得尤其迅速，可谓是闭着眼睛买，怎么买怎么赚。这方面，想必大家都深有体会。

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比如 2004 年到 2018 年的 15 年期间，全国房屋均价增长了 3.2 倍，北京房价更是增长了 9 倍。
大部分人买房其实是用上了杠杆的，也就是借了房贷，这样实际投资增长倍数远大于上面的倍数。回头想想，真是一个美好的房产投资的「黄金时代」。
为什么房价会涨那么快呢？
本质还是因为这期间中国的高速经济增长支撑和快速的人口城市化进程，平均 14.6% 的经济增速，1.8 亿农民进城务工。这在全世界都是史无前例的。
人口的增长与流动、经济的快速发展、政府的政策推动、中国人喜欢买房的传统观念等都带来了房产价格的普遍上涨。
进入 2020 年以后呢？
房价上涨的动机变了吗

房地产投资有很强的惯性，上涨的周期比较长，而一旦进入拐点，那也将是一个比较长的周期。

那前些年房价上涨的动机发生改变了吗？

是的。我们来看下影响房价增长的几个主要方面发生了哪些变化：
1、经济增长速度开始放缓
我们要清醒地认识到，中国经济增长两位数的高增长年代已经结束了，2019 年已经跌到了 6%，2020 年受疫情影响比较特殊我们不特别考虑，未来很可能会逐渐降到 5% 以下。
与此同时，虽然中国的人口城市化还远未结束，但前 20 年那种人口大规模流动带来的城市化已经结束了，北京、上海甚至进入人口减少的时代。
经济增长速度下来了，那意味着人们的收入增长也下来了，那房价增速自然也会下来。长期来看，房价增长速度受经济增长增速、通货膨胀增速及人口城市化增速三个指标的共同影响。

2、人口增长速度开始放缓
影响房价增长的第二个因素是人口增长情况，毕竟房子无论自己住还是投资租出去给别人住，最终都是需要「人」的。假如夫妻两人均有一套房，但只生了一个孩子，那么这个孩子可能就无需选择购买住房了。
而这正是很多中国家庭的现状。根据《2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为 96%，有一套住房的家庭占比为 58%，有两套住房的占比为 31%，有三套及以上住房的占比为 11%，户均拥有住房 1.5 套。
对比一下，美国总体的住房拥有率为 64%、英国 62%、中国香港 49%，都比我们低。
所以，人均拥有住房 1.5 套，说明很多房子其实已经在空置了！
而与此同时，人口增速却在加速减少，据统计，中国 20-29 岁的年轻劳动人口在总人口的比例持续下降，现在占比 17％，未来十年可能降至 10% 以下。婚姻登记人数连续五年下降，中国 2019 年的出生人口已经下降到 1465 万，创下新低，可能在不久的将来，中国会进入人口负增长时代。

买房的最佳时机是什么时候？-3.jpg

（数据来源：统计局）

人口拐点往往伴随着房价拐点，美国劳动力人口 2007 年见顶，房价 2006 年见顶，日本劳动力人口 1992 年见顶，房价 1990 年见顶。
据联合国《2050 全球人口展望报告》预测，2050 年我国 65 岁以上的老人可能高达 26.3%，进入严重老龄化的社会。
总之，随着人口红利逐步消失，刚需买房需求不足，房地产高速增长的基本面正在快速发生变化。

3、土地供给增加了
房地产的利益链条，要看三个方面：
（1）土地市场。这是根基与供给的源头，没有土地市场，就没有后面的房地产市场。
（2）一手房市场。也就是新房市场，这是市场上房子的新增供给，新房子供给越多，市场的房屋总量就越多。
（3）二手房买卖市场。也就是存量房市场，二手房交易不影响市场上的房屋总量。
（4）二手房租赁市场。也就是存量房租赁市场，租赁市场的价格也会与房屋销售价格互相影响。
上面几个链条息息相关，一层套一层，这就是房地产的供给逻辑。其中土地市场是最上游的供给市场。
2020 年，国家特别强调了土地要素市场改革，也就是土地供给的改革。怎么改革？主要是多渠道增加土地供给。
供需才是市场的本质，看清了供需我们也就看清了房地产市场的未来总体趋势。

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4、房地产调控政策变了
房地产政策可以说经历了四个阶段：
第一阶段，从 2003 年开始，国家将房地产业定位为国民经济的支柱产业，这个时候政策的主要方向是鼓励地产投资，以投资撬动城市化、推进经济发展。
第二阶段，从 2011 年开始，国家倡导促进房地产市场健康发展，并加大保障性住房建设力度。这个时候政策的方向是把买房困难作为民生问题，所谓的高端有市场、中端有支持、低端有保障。
第三阶段，从 2015 年开始，国家提出了供给侧结构性改革，就是觉得房子建的太多了，要刺激市场，去库存。
第四阶段，从 2016 年开始，国家提出了房住不炒，由于房价过高已经开始影响经济与社会的发展，因此把房地产作为一个金融风险问题去处理，目的是打击投机性需求，抑制泡沫。
可以说，前三个阶段都是房地产的黄金时代，第一阶段靠人口刚需增长，第二、三阶段靠金融与需求刺激投资，结果都是房价暴涨。
而第四阶段方向不一样了，这个阶段就是要抑制炒房，人口刚需衰减加上去杠杆化的调控，房地产的黄金时代已经结束。
当然这种告别不是短期的时期，而是会贯穿未来十年甚至二十年以上的时间。
供给过剩时代，房子怎么买？

即将到来的房屋供给过剩时代，房子该怎么买呢？
1、如果是刚需买房，多用负债
如果是刚需买房的用户，考虑到房子具有天然的抗通胀效果，因此要尽量撬动资金杠杆，能用公积金用公积金，用不了就商业贷款，少付现金，多贷款。
目前国家推出的 LPR 浮动利率，从长期来看，也是一种下降趋势，有利于降低资金成本，因此贷款期限越长越好。

2、如果是投资买房，多做分析
首先，房价不是不涨了，依然还有投资价值，但是全国「普涨」的时代结束了，部分中小城市甚至已经下跌。
因此，投资买房要谨慎谨慎再谨慎，要看城市、看区位、看地段。
如果城市经济发展好，人口持续流入，房屋的区位和地段也不错，那这种房子的投资前景依然是看好的。毕竟城市无论怎么发展，好的区位的房子都是稀缺的，这种稀缺的房子不仅能抗通胀，租金收益上涨也是非常可观的。

3、更好的投资方式可能是 REITs
REITs 叫做房地产信托基金，简单来说，就是把房地产投资转化成基金的形式，这样就降低了投资门槛、也增加了流动性，把大家的钱聚集起来去投资房产项目，出多少钱你就可以占有多大的份额。
什么意思呢？如果是个人买房，能在一两个城市买两到三套已经非常了不起了。但是 REITs 汇集起来的资金可能是购买了购物中心、写字楼、酒店或厂房仓库等平常很难投资的不动产。相当于是给你做了一个多元分散的投资组合，门槛更低、风险更低、收益也可能更高。
REITs 在国外是非常成熟的投资品类了，国内目前也在开始推广。
2020 年 4 月 30 日，国家发改委、中国证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，这说明我们国家开始引导、聚集社会资金去投资我国房地产或相关基础设施。这是一个重要的政策方向。

买房的最佳时机是什么时候？-5.jpg

也就是，以后你可能花几百块钱起步，通过天天基金等 app 就可以开始投资各类不动产了，并且享受不动产经营带来的租金分红。
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2021-10-14 10:37:15

这个帖子非常用心，看完麻烦点赞，谢谢了

买房能不能还价：

买房的最佳时机是什么时候？-1.jpg

从薅开发商羊毛来说：
1第一次去营销中心，
许多地方是报销的士费的，
无论你买不买都报销，
很多楼盘是有专车接送的，
你之前打个电话问问，可以报销不？
有的地方甚至可以报销50元一人，一般最少20元起，
你找一张当天的士票即可，
不管你买不买，这是开胃菜。

2买房的时候，
去销售中心，
往往秘书、销售会问，
你是通过什么途径了解项目的，
这时候有窍门了，
你可以报亲戚名字、好朋友的名字（爸妈名字可能不行）；
一般这个渠道会有介绍费，
你报他们名字，你买到房会有提成的，
一般是千分之二或者几千元购物卡，
你报你亲戚的名字、电话即可，
买房之前和销售说好，亲戚介绍你来的，
再登记一遍你电话、姓名，
你买到房贷款下来的时候就会发放的，
（同理楼盘特别火的时候，极少数楼盘会取消，但大多数楼盘依旧有）
有时候你买300万房子，
这笔钱往往在1万左右，
少的也有5000元，
武汉500万豪宅，介绍费往往在3万以上，经常5万起步（我都是往少的说），
10万、20万介绍费我都见过，

3你最好节假日去看房，
这时候只要看房，
开发商往往都会做活动，
一般几十元礼品，20元左右，
吃喝都是免费，
豪宅价值会更高，
吃喝更是高级免费，
但如果你认筹了（也叫圈存），
都会送礼品的，一般都是100元左右礼品，甚至更高级礼品。
后面去销售告诉你选房流程，
也是有伴手礼物的，
最少价值上百的，
你找销售要即可，
因为开发商想你买房，一般几天后就开盘了，
当然特别火爆的时候没有。

后面选到房买到了也有礼品，
你和销售关系好，大胆去要，
案场有销售经理，人少的时候去要，
基本是1千元+电器，几千元电器也有

4买房交易过程中，
你缺少资料，
一般是流水+工资收入证明，
这种情况，销售往往狮子大开口，几千的要（违法的）

其实这个成本很低（违法成本低于200元），
新房销售要是威胁你，你说我这是不合理的，
销售再威胁你，你就说你公司有规章制度，
最后可以投诉销售的，

还有一种，
比如征信出问题的，
不要怕，
建议各位买房的时候，
先查一下自己征信，
结婚的也要查配偶征信，
如果你需要担保人，要查担保人征信，比如爹妈。
如果你几次违约，一般6次以下没事的。
太严重，你先和银行沟通好或者问置业顾问可以做不做，
置业顾问说可以的时候，再下定金。
一定要录音或者书面形式。

记住征信出问题了，
千万不要给置业顾问钱，
我看到过很多给几万的，
其实被骗了。
大问题他解决不了，
置业顾问能解决，
他需要去做置业顾问吗？
小问题好解决。
比如征信违约，10多次，但都是小金额，时间不长。
其实很简单的，
房地产公司会催银行放贷款的。
如果是因为征信出问题了，切记一点拖着，
一方面开发商急着回款会给银行压力，
一方面你钱不到位，置业顾问拿不到佣金，
还有拖几个月贷款下来，
你可以节约很多利息，一个月利息都是好几千。
因为你交了首付，
开发商不会随便罚款你或者退你房子，
（有人说开发商买房前查征信，这是客户多的时候，等市场冷淡，开发商什么客户都要的，想办法把客户做进来）
销售威胁你退房，
你先说可以买的，现在不行了，
这时候营销部着急了，会催着银行批贷款的

大问题解决不了，有时候一些开发商会说扣除你定金，
拿出你的录音，一般都会退给你。

5不要在售楼部看装修，
这个置业顾问往往会强力推荐的，
其实只是为了钱而已
这种装修都很烂的，
总是高于市场价很多。
而且他们算法不一样，
公摊面积也要交钱，
中国公摊25%左右，
你相当于装修多了33.3%。

6怎么要优惠，
挑楼层、减少茶水费，
你要先知道购房最低价格，
所以你必须知道到底是什么优惠模式，
这个问前面买这里的业主，一般有购房群，
业主在里面，不要在群里面问，
里面有开发商的人，
单独加好友，问其购房没有，
如果有，发个2,3元钱红包问一下。
多问几个人，6,7个人左右，你基本清楚价格模式，

这不是我要说的重点，
重点是怎么拿到营销经理手上的优惠！
最少1个点，
一般是2、3个点，
最多的我见过营销经理可以额外放5个点，
房市越惨淡，
营销经理手里优惠越多，

首先你得有营销经理的联系方式，
很简单，
送匾、送锦旗，
你确定买这个楼盘后，
就最好赶在周末，
或者节日去几个人敲锣打鼓送匾去
（成本不高，家里人，借点道具，做个锦旗）
去表扬置业顾问，表扬这个楼盘，表扬营销经理

因为开发商最喜欢就是这个，
特别是周末人多时候，
多么好的演员！！

这样你营销经理接待你随其自然，
要个联系方式很简单。
或者营销经理不在，
但也是一个领导接待。

其实做到这一步，即使不联系营销经理，
你买房就很容易讨价还价了，销售经理会主动帮你争取到。

7开发商优惠力度最大一般年底，这时候买最划算
如果行情不好，年头各种活动，要抢业绩，
1,6,12月份是购房最好时间点，
12月份最好，

8开盘首次开发商力度最大，

9最上面关于房地产说辞，
房价普通人盯着房贷利息，
当地地价总体溢价率（当地地产网都有，自己算即可）
深圳房价，北京房价价格是否涨，
这四个最核心指标，

10利好消息一般出来效果最大，
完成的时候，
往往不仅没有利好，
短时间房价会跌，
比如地铁要修，
赶紧买房，
但是地铁真心通了，
最好选择是在通之前出手，

原因在于开发商会造势，
会宣传各种利好消息，
人们预期会显著升高，
但是完成后，
开发商不造势了，
新房也卖差不多了，
人们预期降低，
所以会暂时微跌，

11国家政策对房价有影响，
除开北上深，
其它地方政策对房价基本无影响，
原因在于现在房价本质是金融游戏，
地方影响不了金融，
即使地方放开调控，买房，
你新1线城市放开，
其它新1线城市也会马上跟上，
所以地方政策真心影响不了房价，
所以少看自媒体，地方政策变了，
房价要涨，扯淡！

12买房新房升值空间大是房屋面积越小升值空间往往越大，
开发商往往卖大面积越贵，
北京上海深圳最容易出手是小两室，
50平米到60平米左右，
新1线城市最容易出手是大两室，80平米左右，

楼层越高，越容易出手，
还有最关键的是楼层越高，越容易出价格，
二手房高楼层价格比低楼层高5%到10%左右，

其中超高层中间偏上最好出手，比如45层，25层到30层；
高层，除开顶层、次顶层不好出手，越高越好出手，其实次顶层都比中低层好出手，
10多层，往往次顶层最好出手（开发商质量不漏水情况下），
6层左右，3楼是最好的，2楼比5楼好，
顶层往往比第一层好出手多，价格也高许多，

13买新房贷款利息可以找银行去谈，
其实1个基点累计起来很多，
可以自己找银行贷款（这个需要和开发商协商，强硬态度，有理有据）

除开公积金，
以前贷款利息打7折，
正常情况给越多钱越好，
留一部分钱应急，
不要听网上贷款利息才4.9%，
你理财就可以超过，

原来贷款利息最高超过10%，
一般平均也在6.5%，
他们是拿原来理财水平计算现在的利息，笑话！

普通人注定是被薅羊毛，
正常理财利息不会超过贷款利息的，
否则银行怎么赚钱，怎么运营？

当然有些大佬理财收益稳定下来远超银行利息，
当然可以选择，
这是大佬，
普通人真心不行，
因为中国这20年除开1线、新1线房价上涨速度，
没有其它理财平均收益超过房贷利息的，

14尽量不要买地王项目，
开发商为了回本肯定稍微提高一点品质，
宣传努力夸大其品质，
最后开发商高价售出，
基本地王盘回报率都很低，

15投资买房，
不要买别墅，大平层，
这种房子脱手非常难，
溢价也看情况而定，
真心远低于普通房子，

16如果行情一般，一年中买房最优惠的是时间点是12月份15日到31日，
31日最容易还价，
因为营销经理压力山大、任务压下来，
往往考虑是签约总金额！
这时候开发商让利几个点非常正常。
当然这是行情一般的时候，行情好别等了！

泣血求赞，
泣血求赞；
泣血求赞!

小雏菊叶子心 · 2021-10-14 18:48:38

没有金刚钻，别揽瓷器活。

普通老百姓既没有逆势而为的能力，又没有逆势而为的勇气，还承担不了逆势而为的后果。

所以身为普通人就不要想那么多了，随大流就好，房价涨了，可以吹牛皮说自己眼光好，房价跌了，也可以安慰自己说大部分人都和自己一样。

有那胡思乱想的功夫，可以从微观上着手，想想自己要买的那套房子的具体情况。什么时候买属于宏观大势，不是普通人能想明白的，即使想明白了也不一定能把握得住。

这个世界上，走小路才有机会成功，但失败的可能性更大。我们这些想赢、但是更怕输的普通人，还是掂量掂量自己，乖乖地做人肉背景板吧。

敢于赌一把还能赌赢这一把的人不会来知乎问别人，来知乎问别人的都是怕以后承担不了房价下跌损失的人。这样的人还是随大流吧，毕竟天塌下来也是众人顶着，这么想就安心多了。

张荣104 · 2021-10-14 23:08:02

可以说买房这件事知乎上绝大部分建议都可以不用听，只要买房者自己没有真正建立起对房产的深刻理解，别人告诉你的哪怕是金玉良言，自己也不一定有熟练使用的能力。
知道和懂的鸿沟是很大的。
一方面人一旦成年之后，被说服的可能性就微乎其微。
另一方面别人众说纷纭的建议会让你一直浮在对事物的表面理解上，没法深入下去。

空想主义买房者（我不是说题主，我是说一种知乎的普遍现象）往往有以下这些特征：
1.思考的维度始终停留在买还是不买，买哪个城市这两个问题上。
这跟很多人背单词很像。背了几天怀疑自己背得不熟，又从第一页开始背，背了半个月前100页都翻烂了，后面的单词一个也没有见过。
事实上城市化发展至今，每个城市内部也割裂成若干个部分了。
老城，新市区，大学城，高新产业园区，每类地块周边的住宅投资价值或者自住价值都不一样，一概而论可行吗？
始终把维度停留在买或者不买，这个城市还是那个城市，会使自己对更细分区块的分析能力始终培养不起来。

2.始终去抠经济学理论，平均收入，房价收入比和租售比等数据，缺乏对政治走向，国运上升以及民族对房产固有传统观念的理解。

在中国，很多事物的统计数字是没有参考价值的。按统计数据来看，月收入在4000以上的人就已经进入全国收入前10％的人群了。
那这个数据对买房有意义吗？一点都没有。
日本香港美国情况根本完全不同。
人口密度，既得利益者维护自己利益的惯用手段，经济发展水平，国运，这些因素每个国家都不一样，别人的历史可以作参考，但是最终的决定必须是从对本国本城市的具体情况具体分析上出发的。

3.对人性的理解不够深入
人的大脑是分三层的，生理层、情感层、逻辑层。分别对应脑干小脑（呼吸和平衡感）、大脑除皮层外部分（情绪，爱）、大脑皮质（理性思考）。
这个世界上绝大多数人的一生所做的大部分事，都是不理性的。
抽烟的知道对身体不好还是会抽，喝酒的知道对肝不好还是会喝，熬夜的知道熬夜不好还是会晚睡。
真正能够理性地生活一辈子的人少得可怜。
所以纯理论经济学最大的弊病就是“理性人假设”，用绝对理性的分析去分析每一件事物，认为别人也一定会这么想是不合适的。
理想化假设是得出普适原理的必要条件。
但普适原理应用时千万别忘了现实往往不是理想化的条件。
我国社会主要的财富都在45岁以上的人手中，他们中的大多数人没有985学历，就算是受过高等教育的，具备辩证思维能力真正跟得上时代步伐的也不多。这点我国和日本美国香港都不一样，他们的教育没有断代，也没有那么大的代际差距。
这些长辈他们怎么花钱，实实在在会影响社会的方方面面。对年轻人贵的东西，对他们来说也许就是勒一勒裤腰带就出来了。

4.始终停留在在网上讨论或者和朋友闲聊关于房价的事，没有付出真正找个房管局的工作人员吃顿饭看看他们怎么想或者实地看它个50个楼盘，排队摇一摇号的行动。
没有调查就没有发言权。
没有排队摇号挤过热门楼盘的人在我看来没有讨论房价的资格。
我国的贫富差距比统计局给的数字夸张多了。
对自己收入很自信的人可以多去热门楼盘排队认筹，分分钟让你谦虚下来。
房子虽然贵，但是买得起的人能购买的量是确确实实多过供应量的。

5.大家都知道的二八法则在买房的问题上，却由于每个人屁股坐的位置不同，被自动忽略。
一线城市20％的人拥有80％的房产，这是实实在在的。
写到这儿很多人就要反对了，真的假的？我身边的人都有自己的家的房子啊。
会问这个问题的人属于思考不深入，头脑简单。
是啊，有钱人家一家两口手里有八套房，普通人家一家八口，有两套房，每套住四个人。
是都有自己的房子，但却依旧符合二八法则，想不到吧。

6.没有真正看过房就不会有对“上有政策下有对策”的充分理解。
以南京江北新区为例，区块内在限购令出来时，最好的几个楼盘新房价格在2.5w～2.9w之间。而均价在2.3w左右。
时至今日，该区块新房均价确实没涨多少。但这只是忽悠每天在网上看价格的群众的表象。
自打限购开始，政府严控价格后。此区块内最好的那几个楼盘就一直捂盘惜售，反正公司的年度销售计划在此前早已超额完成。既然你不让我抬价，我就不卖好了，我等得起，捂着呗。
与此同时，区块内其他位置不那么好的楼盘相继开始售卖，价格统一在1.8w～2.6w左右浮动，算出来的均价卡得死死的。均价真的没怎么涨，但是同样的钱你却再也买不到限购前的好位置了。

二手房交易价格和新房的倒挂也是个问题。河西某楼盘在限购期内开售，售价3.5w左右一平。然而该楼盘前期房源的二手房交易价格居然在5w以上。
所以动动脑子也就知道，他这个时候开盘就不正常，果不其然这一批房源全部卖给了关系户，只是有钱你是买不到的。
更有甚者，一部分开发商想卖3w一平，但是限价在2.5w，怎么办？捆绑车位销售，不买车位就买不到房，所以房子安全地落在了限价范围内，但实际购买价格因为算上车位还是3w一平。
所以很多时候看起来新房均价没涨，但其实里面波涛汹涌，部分房子限购期内确实升值了，外行却根本看不出来。

7.买房很多时候买的是4～5年后的预期，不是当下的价值。
我国政府之前在自己人民都吃不饱饭的前提下，大力援助非洲部分国家，被人骂老好人。
现在呢，效果体现出来没有，消费市场和原材料供应地都培养出来了。
成功者总是提前布局，有先见之明。
一个城市涨得快，说明在4-5年内有巨大发展潜力。然而对于普通老百姓来说，直观的感受是：我看周围啥都没有啊，为什么值这个价？
因为价值还在施工图里，你用眼睛看当然是看不到的。
三四线不论，这一波投机性太浓。

8.买房太注重房价高点和低点，缺乏宏观的判断，显得格局很小。
对于一个优质的区块，如果它本身经过分析是非常优秀的，具有升值潜力，那就可以考虑入手了。
就这几年政策期内的价格波动来看，高低点差价存在但不影响宏观。与其等低点到来，但更好的小区房源已售完。不如就现在拿下。
没有人能准确预判低点的来临时间，切忌贪小便宜贻误战机。

9.没有真正看过房就不会对老大哥“说一套做一套”有直观的感受。
2016.10.19，新hua社发了一篇文章：中国容不下一个百病缠身的房地产市场
有兴趣的可以去读一读，文章发表在一系列严厉政策出台之后。
文章主要把矛头指向了房地产开发企业，称“部分开发商为牟取暴利，惯于散布假消息，人为制造恐慌，严重损害消费者利益，影响楼市健康发展”
可是，在此之前
天量放水的是谁
放松监管的是谁
高价卖地的是谁
勇拍地王的是谁

现在看看经济数据好转了，17年要开大会，是时候缩减风险，顺便讨好民意了
好吧，反手就把锅甩给了开发商

因为房地产业占GDP比重大，越来越像柜子上的一瓶伟哥，换用钙片的罐子装着。
平时藏得好好的
哪天突然干不动了（经济不好了），就拿下来吃一粒。然后就熬过了最艰难的几分钟。等进入贤者时间，再把它塞回去。

10.薛定谔的政fu
知乎有这么一群人，谈到外交教育军事张口闭口“你国”“你党”，反正政fu哪哪都不好。
一旦谈到楼市，“房产税制度已在商讨中，房价要崩”“租购同权来真的，学区房要降价了”，美滋滋指望崩盘之后自己入场抄底。
政fu还真是天使魔鬼切换自如啊～

11.真的买不起房的租房其实也是不错的
这些年房价高企，变相是搜刮了中产阶级的余量财富。
而这些财富，有一部分是拿去做大事了。
没有这么高的房价，优质的基建高铁量子卫星C919等等可能一个都出不来，水面舰艇也下不了饺子。
作为一个不买房的人，却可以白白享受中产供养出来的基建和便宜的高铁票，其实你是受益者。

综上所述，结论是什么？
说了这么多，只是想强调一点。
在知乎获得对楼市的基本概念之后，一定要去实操，自己去深入了解所在城市的情况，一步步培养自己的楼市分析能力。
实地去看，结识相关行业的从业人员，辩证地听听他们的想法。
亲自找来规划看，把学区地铁线和新城规划叠到一起分析。
这些事稍微深入研究一部分，就会发现知乎上的建议都太宽泛了。
要知道全国那么多的城市，每个城市那么多个区，每个区那么多个楼盘，每个楼盘内又有一期二期那么多套，知乎上的大神能给你分析的永远只有宏观，而你买的只是那么多的宏观里的一套或者两套而已。
切忌在知乎看了些东西，觉得自己懂了，然后一拍脑门就去买了。

我把部分多头的看法观点写出来，只是为了丰富看客的视野，其他回答里必然也有空头经济学达人，数据帝的分析，他们的回答也有很多闪光之处。
至于到底谁是对的，除了能穿越未来的人，谁都不敢打包票。

绝对的限购带来绝对的小众市场，交易很大程度被冻结了，一年之内盘整一番下挫10％左右都是可能的。所以这个时候各位该担心的就不是房价上涨的问题了，而是这一年内有钱也买不到房子，要托人找关系买房了。

以上各点可参考不可无脑接受。

知乎得来终觉浅，绝知此事要躬行。
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2017.8.9更新
房产是一种重要的社会资源，汉族自古以来就有浓厚的安土重迁思想，加上与户口子女教育的绑定，国内的房产性质与国外的不同。
房价会崩么，几率是蛮大的，但是时间普通人是预测不了的，目前出台的“租购同权”政策花架子大过实际意义。
优质学区里的教室一共就只有那么几个座位，资源是固定的，相对应的人一定要走到社会的前列才有资格享受这个资源。仅仅通过较少的租金就要享受，比你牛的，但是子女也要上学的那部分人是不会答应的。他们会想尽各种办法抬高门槛，如靠关系，给领导塞钱，愿意付更多的租金等等，直到你跨不过去。
房产税什么时候来，如果普通人没有政府高层信息源是不会预测成功的。即使要来，国内情况这么复杂，也不一定会无脑铺开，更大概率会一城一策。这个“策”会不会用到你所在的城市身上还要打一个问号。

我是个喜欢讲大实话的人，实话对人才有帮助，假惺惺的鸡汤只会耽误人生。
北上深的优质房产就像考清北，强二线的优质房产就像考C9（除清北），就算今后少子化很严重，考上清北的概率从千分之一提高到百分之一，那也得能到百分之一才行。
怎么才能让孩子无论学习成绩如何都可以去上清北，假设清北每年招6000人，那全国每年只有6000人参加高考就行了。然而这不可能，因为如果只有6000人高考，清北可能每年只会招300人了。
即使房价崩了，好房产的价格也绝不会降到普通人能购买得起的程度。
如果你真是刚需

想要好房子，但是还拿不出首付的，现在应该把重心放在把自己变牛上，这是根本性的。

拿得出首付的，计算好还贷压力，看完知乎一些优质帖子之后就可以去看房了。多看看，一定会得到知乎给不了你的认知。
目前各大重点城市交易几乎被冻结，你看很多个盘也不一定真能买到。并且现在房贷利率在调高，热点区域的优质楼盘一般由于政府的限制短期都进入捂盘模式，故现在出手确实不是好时机。
然而不能因为现在不宜出手，就等限购放开再去积累房产知识，那时就为时过晚了。

看房一定要早，看好后，等限购放开，如果确定能拿下贷款，但还犹豫要不要出手，问自己一个问题：
假设房子300万，首付100万，你手里有100万，月供也吃得消。
1.如果买完没过几年房子贬值到200万，这是损失①
2.如果没买，过几年房子涨到400万，首付变成130万，你上不了车了，上了也要付更多的利息，这是损失②
①和②是买或者不买两种决策各自损失的极值（不要抠具体价格），相比得到，人更惧怕损失。
自己好好想一想哪个损失是你更能接受的，最后再做决定，并对自己的决定负责

以上是对二线以上刚需的建议
针对三线以下的刚需，我在第七点提到了，三四线这波水分太大，没有实际的经济环境支撑。建议慎之又慎

如果是投资用，首先你自己得有楼市分析能力，而这个能力必须是由自己实践或者有高人当面指点培养出来的，而不是看看知乎的帖子就觉得自己有了。
有能力会分析的情况下，叫投资，反之叫投机。
无脑买都能赚钱的时代已经过去
建议这一轮限购政策放开之后入场

2021-10-15 02:42:22

当然是房价最低的时候。
但事实上，并没有这样完美的时机等着我们。房价的最低点，和种一棵树最好的时间一样，都是十年前啊……
但是，也不要悲观。房价也并非永远单边上涨啊，他也是有涨跌波动的。在长期向上的趋势下，找到一个相对的低点，这个就是有现实意义的买房最佳时机。
不要觉得很困难，楼市不象股市那么难以预测，只要掌握基本原理，是能够大概判断相对低点的。
--------------------------前方预警，以下都是干货-----------------------------

首先，明确现在的房价处于什么阶段？
根据最新数据，北京5月份二手房成交均价下滑2.4%，北京外围区域最大跌幅高达20%——算是暴跌了！而深圳的新建商品住宅成交价，则已经连续跌了8个月。
也就是说，在前期一轮暴涨，然后出台史上最严调控的政策的背景之下，楼市已经进入盘整的第一回合。接下来，前阵子基本面一般，却被炒上天的一些区域恐怕还要暴跌。

那么，房价下跌的信号是什么？
在2017年楼市史上最严调控政策的背景之下，大家只需要关注两点：
第一，关注下哪些城市的房价涨幅已经收窄到了1%之内，那基本意味房价已经到了强弩之末，见顶了。
第二，如果见顶的城市，还遇到地方政府的强力调控，比如“限售”。那就意味着这座城市的房价要大跌了。
同时满足这两个条件的，菜鸡理了一下，起码有这10座城市——

买房的最佳时机是什么时候？-1.jpg

数据来源：国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况

为什么菜鸡敢这么笃定，而且预测能落到具体城市上？都是因为今年出的全新的调控政策——限售。
限售的意思是，在你拿到房产证之后的一段时间里，比如2-3年，或者5-10年，不允许卖房。这等于是政府强行关闭了房产交易市场。
如此一来，投机客只能做鸟兽散了，毕竟要把大笔资金锁在未来几年都无法流通的楼市里，那是一件很傻的事情……
以上这10座城市，都是近一年来房价上涨的热门城市，一旦投资需求被抽干，房价必然从狂热回归到理性。
如果城市某些区域本身的基本面一般，那么暴跌也不是没有可能。当然，这些城市就算暴跌了也千万不要去买，基本面不行，未来长期上涨可能性就很小，没前途的。
除了上述10个城市之外，我们也把所有的限售城市，根据限售政策的严格程度，做了一个排列。接下来，这些城市都会面临着房价下跌的威胁。

买房的最佳时机是什么时候？-2.jpg

整理：公众号小小财技（caiji555）

如果你的城市不在限售之列，那么房价要等到啥时候才下跌呢。别急，这里面也是有信号的。
这个信号就不是限售，而是限贷了。大家可以根据银行房贷政策的严格程度，来判断接下来各地楼市房价下跌的次序。
这个房价下跌的接力棒，大约是这么一个顺序——
一线城市→二线热点城市+一线周边的三线卫星城→二线非热点城市+强三线城市→普通三线城市。
看看你所在的城市在什么等级上，就可以对号入座。

说完了房价下跌的信号，最后，来说说房价下跌的底部在哪儿？
你可以观察所在城市的两大信号——
第一，是否政府已经在逐步放开购房资格；
第二，是否正在松绑房贷政策。
要知道，影响房价最核心的因素就是货币，也就是银行的房贷政策。
政府施行严格的房贷调控，投资需求就被打掉一大半，房价也会应声而跌。而当政府觉得楼市已经跌到位了，就可以继续使用信贷工具，也就是逐渐放松贷款限制，那么房地产也就要起来了。
比如说，2008年金融危机之后，房价有一波下跌，当已经跌的差不多时，政府说可以首付两成、房贷利率打7折。OK，楼市就开始回暖了，那是一个买房的黄金时机。
当然，目前来看，这两个信号，现在都还远。因为毕竟还是要等楼市先降一会儿再说，等降到一定程度，政府觉得差不多了，才会解冻楼市。
而且这些政策，一开始也只会先隐晦的试探，形式也很多样，你需要对此足够敏感。
比如，对二套房的认定有没有放松；比如，贷款利率有没有暗地里打折；再比如，公积金贷款的额度会不会上升……再隐性一点的，把首套房的购房资格也给你松一松。以前要交5年社保才能买房，突然有一天说补缴的社保也行……
兄弟们，这时候就该抄家伙上了！

最后，泼个凉水提醒一句哈，虽说是抄底，但大家也别对房价的跌幅有太高的预期。
就拿前面提到的那10个限售城市来说，这些城市从经济增长潜力、人口净流入等指标上来看，房价长期恐怕也还是要涨的。
再给句良心建议吧。投资客这个点可以不进场，但你要是首套刚需用户的话，买房的最佳时机就是你准备好的时候。
只要资格够、首付够，还请尽早上车。毕竟，房子是用来住的，总不能干等政策，就不买婚房了啊。

以上。有用点赞哟～

本文内容首发于微信公众号“小小财技”（ID：caiji555）
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玉血晗霜玉p · 2021-10-15 10:10:10

最近限购很热，再来看看之前写的内容，添几句话。

长期上涨，并不代表任何时候都能买！
就比方说现在，全国19个城齐刷刷限购。

楼市有个特点，地段是一个核心指标，当涨的时候往往城中心开花，然后一圈一圈的上涨，一旦要开始跌了，会从外面一点一点的往里面跌。所以最容易暴跌的地方，就是跟风盘。那些根本没人住，还炒期房的盘，恐怕就是最危险的。特别是如果有人借钱买的，还管银行贷很多款，希望明年房价再涨，然后就把房子卖掉，这样就可以空手套白狼，但这样的算盘可能就要落空了。大量的债务负担可能会压垮他，而这他的房子可能不会脱手了。

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以下是原文，

在这里总结几个我的经验或者说小技巧。

1.普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般来讲，银行对贷款的态度比专家的话可信度更高点。

银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；
银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。

2.一般来说，政策导向类的房屋在政策导向初期价格上涨，后期随着供给的增多，价格下滑，这时下手也不迟。

3.买房自住，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以应该“买跌不买涨”。

4.中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；
中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多。

5.买“预期”，这样今后的升值潜力才大。最好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。

6.买房首先要考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在的。

而且，买房前定好自己的目标，多比多看。入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

蔓由心由d · 2021-10-15 11:57:52

分享三个关于「什么样的时机最适合买房」的知识点。
第一，房价在调控之后，会按什么节奏逐渐降价；
第二，有哪两个信号，可以判断房价降到位了；
第三，购买首套房的时候，还需要考虑哪些因素？
先来说说，房价在调控之后，会怎样一步步往下走。
大家知道，每次房价涨得不像话的时候，政府都会严格调控。目前我们遇到的是史上最严格的调控，各路炒房资金都不让进入楼市了。
但是大家要注意一点，并不是政策一出台，房价就会应声而降。买卖双方会有一轮博弈。那些卖一手房的开发商，还有卖二手房的炒房客，肯定不会乖乖的举手投降的。
一般调控之后的第一阶段，一手房的价格会暂时被压制住。甚至有些开发商也会打出降价的旗号，劝你赶紧买。
这个时候，多半还是假降价。因为开发商可能会变相收些其他的费用，来维护他们自己的利益。还有更多开发商，会推迟开盘的时间，继续把房价托住。
第二阶段，一些资金没有那么雄厚的开发商，可能就扛不住了。这个时候他们为了快速回笼资金，就会主动降价。这个时候大家可以看到，开发商房子打折还是有点诚意的。
然后就到了第三阶段，就是二手房的房东，也扛不住了。因为新房都降价了，二手房不降价，可就没人买了。所以到了第三阶段，二手房也开始降价。
第三个阶段后，离房价阶段性的底部就不远了。
这里面每一个阶段，买卖双方都可能要博弈个一年半载的。大家可以对照一下自己所在的城市，看看现在房价大概到什么位置了。
知道了这个房子降价的节奏，那么大家就可以做好中长期准备，合理调配自己的资金。比如有些资金就可以买些定期产品，这样在等房价下跌的时候，还可以赚一点小利息。买房首付款金额都不小，如果准备足够早，完全可以把装修的钱赚回来。
这个时候大家还要注意一点。政府调控楼市的目的，是防止房价暴涨，而不是让房价大幅度下跌。所以虽然政府通过一系列手段，把房价打下来了，但最多跌个 10-20% 之后，政府又要出政策稳房价了。
因为虽然房地产已经不再是国家支柱产业，但它对国家经济依然有不可替代的作用。如果房价跌的太多，会给钢铁、水泥、家电等行业带来连锁反应。
当政府觉得房价再这样下去，已经对经济产生负面影响了，他就会逐渐放宽购买资格，让更多人可以进入楼市；同时，也可能逐渐放松贷款政策，这样就可以放更多资金进入楼市。
接下来我们就来讲讲第二个知识点，

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