二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？

显示全部楼层 · 2021-10-7 04:39:52

这个问题是4年前的了，可能当时大家也没有预料到目前人口下跌速度远远超过预期。加上期间某些单位为了润色，而让某些数据失真。结合这段时间密集的生育政策，估计实际人口跌幅，老龄化速度比想象中严重。
   牛掉沟里了，怎么办？先把牛从沟里拉上来，然后再找出牛为什么掉下去的原因，最后针对掉下去的原因做个护栏补丁，防止再次掉到沟里面去。
   目前公司里面的90后态度出奇的一致，反正打工又挣不了大钱，工资都只能管自己温饱，说白了就是玩票性质了，反正到我这里就是最后一茬韭菜了，后面也没有了，也别想着割了。
   以前拼命工作只是为了未来工作或者工作轻松一点，现在拼命工作却是让以后更辛苦一点，岁还拼命啊！
   现在愿不愿意把牛从沟里拉上来还不确定。因为想提升生育率最直接的办法就是加底层人民的收入，并且降低相应的工作强度。底层人群虽然收入低，但是基数非常大，从基数上来讲增加中等收入或者降低房价只对中高收入有关，跟低收入者关系不会太大。想要出生率，必须先考虑最底层的这部分人。至于房价都只是这个环节里面比较重要的点，而不是最关键的点，而目前并没有看到相关政策出台。对于加班，低工资，某单位只是出来喊了一嗓子，就没有下文了。
至于找出生育率越来越低的原因就不敢去想了，他们都不考虑把牛从沟里拉上来，后面还有撒好讲的。

2021-10-7 13:25:34

这个问题是4年前的了，可能当时大家也没有预料到目前人口下跌速度远远超过预期。加上期间某些单位为了润色，而让某些数据失真。结合这段时间密集的生育政策，估计实际人口跌幅，老龄化速度比想象中严重。
   牛掉沟里了，怎么办？先把牛从沟里拉上来，然后再找出牛为什么掉下去的原因，最后针对掉下去的原因做个护栏补丁，防止再次掉到沟里面去。
   目前公司里面的90后态度出奇的一致，反正打工又挣不了大钱，工资都只能管自己温饱，说白了就是玩票性质了，反正到我这里就是最后一茬韭菜了，后面也没有了，也别想着割了。
   以前拼命工作只是为了未来工作或者工作轻松一点，现在拼命工作却是让以后更辛苦一点，岁还拼命啊！
   现在愿不愿意把牛从沟里拉上来还不确定。因为想提升生育率最直接的办法就是加底层人民的收入，并且降低相应的工作强度。底层人群虽然收入低，但是基数非常大，从基数上来讲增加中等收入或者降低房价只对中高收入有关，跟低收入者关系不会太大。想要出生率，必须先考虑最底层的这部分人。至于房价都只是这个环节里面比较重要的点，而不是最关键的点，而目前并没有看到相关政策出台。对于加班，低工资，某单位只是出来喊了一嗓子，就没有下文了。
至于找出生育率越来越低的原因就不敢去想了，他们都不考虑把牛从沟里拉上来，后面还有撒好讲的。

何为传销 · 2021-10-7 21:41:21

怎么可能需要二三十年？
最早2021，最迟2030，中国几个对于人口负增长的版本，2030年就是卫计委的版本，2021年是梁建章黄文政的版本，联合国的版本是中位数2027年，总之最迟也就十来年啦。
敬请期待2020年人口普查，我估计到时候数据出来要吓一跳的。
反正对人口峰值的估计大概在14亿左右。
对放二胎的效果不抱什么希望，杯水车薪。这两年也就是最后的挣扎。希望今年真的冒个尖，往后都是90后主力了，90后比80后少了三分之一的，喏，就这张图：

二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？-1.jpg

生育率：

据说放二胎以后生育率已经回升到1.8，那么就算1.8，90后女性数量少了那么多，生育率又不可能再提升，出生人口肯定要跌破一千万的。

二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？-3.jpg

看看这个还比较乐观的估计，老人家数量超年轻人已经是好多年了，之所以感觉不明显，是因为老年人聚集区域都在农村，乡镇，三四线城市，而大城市是年轻化的，各地的年轻人都涌过来，还有老的干不了活的农民工又没能力留下则会主动返乡。
房价全面下跌？这个最不可能。中国这么大，当然是有的涨有的跌有的原地踏步。
人口收缩期，年轻人会涌入大城市，不过中国这样的独生子女必须要照顾父母的习俗，使得中国二三线四五线城市依然会有回乡的人。
这是各城市二手房价格走势图：

二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？-4.jpg

一二三四五六，各线拉的好开。
实际还有一些，可能就是有价无市，卖二手房都卖不掉的。到时候房价跌不跌又有什么意义，跌的地方不会有人去买，你想去的地方价格也不会跌。

新疆尕子狄 · 2021-10-8 08:50:34

股价会在灾难性预期落实的一瞬间才崩溃么？

你家的房子会在五年后通地铁的一瞬间才开始涨价么？

雄安新区概念股会在配套成熟，公司企业入驻后才上涨么？

只要有老龄化预期并被大众所认知，今天就会跌。

淘金玉客 · 2021-10-8 20:22:36

房价既然政府决定要炒，那就是具有金融属性的，以股票的角度来看待这个问题就对了
唯一的区别是房子被套住后还可以住或者收租金，让人踏踏实实的感觉了存在，所以这个亏钱就会
让人呢好受一些，但是真正房价微跌的时候，人的那种本性就暴露无遗了，xx比我晚两年买还买得更便宜，然后由于流动性限制，基本就会处于无量下跌状态，这是现在的政府千方百计要避免的，别看限制限购，限贷，限卖，其实根本不是阻止大家疯狂，限购的含义是要过滤掉一批可能的亡命赌徒，你本来就不该来玩这个游戏或者去该玩的地方玩这个游戏，限贷是为了透支全款的客户，让他们拼命凑钱来玩这个游戏，限卖就是让新发行的房子不能上市交易，托市需要的资金太大了，另外让持有房产的人处于观望状态，卖出再想买回代价特别大（新买的限卖，交易税，时间成本，继续涨的期望，装修成本），因此除了急于变现的人群是没人会想到卖房的，卖完就涨是最难接受的，仅次于买完就跌。所以所有的政策均是围绕到托市，利用日益缩减的刚需要求来托市，以及前期没有享受到涨幅红利的人来托市，这在股票就是走到后期的表现。

先不说人口，金融属性的物品逃不过筹码和币的分布原则，前十年，老百姓持币，国家持有筹码（土地），现在老百姓持有负债，杠杆倍数为5倍，这要在股市里就是超级大牛市了，筹码分散到了老百姓手中，有刚需筹钱买房，动用的是家庭的资金，牺牲的是家庭的幸福，有的人用消费贷做首付，杠杆已经到了几十甚至几百，这个阶段只要有很少的筹码松动就会溃不成军。这个过程一直在被拖延，但是一定会来，当发现涨不动了，筹码自然就松动了，这个时候更厉害的一招就来啦，新房限价，跟现在打新一个套路，就是让新上市的房子被周边二手房便宜，这样一出来就暴涨，然后呢看到有人这么疯狂，原先松动的筹码又搬回去不少。同时也得减少土地供应，让这个趋势持续得更久才行。注：现在的股市，由于有底仓打新限制，比房市的问题更严重，国家现在就是控制股市缓慢前行（重点），如果哪天不发新股或者新股发行个数和金额明显减少，记得一定要清仓，这点可能跟大家想像的刚好相反，因为底仓的资金量在蓝筹里，如果这部分资金逃离股市，房市又没有去头，还是只有通过外汇转出去。

说到人口，全球人口都可能负增长，其主因是贫富差距限制了人的生育意愿，六七十年大家一样穷的时候生育意愿是最强的，所有人在一条起跑线上，越发达贫富差距越大，参照发达国家，只有移民和富人还具有强的生育意愿。

回到房价问题上，由于没有比特币这种绝对货币，因此撇开外汇谈房价就是耍流氓，房价不变，外汇到10，外汇为7，房价-50%，都没有意义，顺应市场，因为你不是规则的制定者。另外国家之事均缓慢震荡为之，不会像股市一蹴而就，所以谈趋势意义不大。
房子不具有稀缺属性的那一天（快了），就是纯金融属性，房租才决定房价，参照现在的水平，健康的gdp或者通货膨胀应该2.5~3%（有一种说法取决于黄金的开采速度），对应租售比大概40年~33年，自己拿自己的房子算算。
刚需的建议：第一套不要一步到位，要不选老破大，或者新豪小，不要压力太大，因为那会让你迷失方向。
投资建议：一套住，一套出租，剩下闲钱观望，外汇（美元、欧元、英镑），理财都可以来一点。

阿阿阿么 · 2021-10-8 23:32:20

日本这么大个例子就没人看吗？
人口涌入的少数大城市比如东京房价高企
人口净流出的小镇就是空着让房子烂掉也租不出去更卖不掉

忍耐951 · 2021-10-9 01:43:50

会
人口负增长引起的在经济上的问题非常深远，远不只是房价供应与需求之间的问题。
其实这几年，中国的年轻人口已经开始在往下走。人的一生，从出生开始消费力就很高，教育，培训，营养等方面都是高额投入，等到工作阶段，吃喝玩乐，买房买车这种大件消费又开始顶上来。直到进入老年时期，消费开始快速下滑，除了旅游就剩医疗。
人口下滑带来的问题非常严重，首先大量的需求就消失了。特别是基础消费，像餐饮就会明显的萎缩，还有服装，包括出行。住为代表的房地产只是其中之一。以服装为例，19年整个中国的消费市场减少了178亿件服装。这背后是多少工厂的倒闭，多少工人会下岗。而这些下岗失业的工人，原来也是消费的力量之一，现在失业后，个人消费也大减。为市场总量的下滑再压上一根稻草。
中国服装销量一年减少178亿件消费者不爱买衣服了？同样的情况还发生在汽车消费市场，2018年，中国汽车销售近30年来第一次出现了下滑，这在一个经济还以6%以上中高速发展的经济体来说是非常奇怪了。除了消费人群下滑，消费力萎缩外，没有任何其它的解释。
我国汽车销量近30年首次下滑！2018乘用车销量降4.1%这一行一业的变化，反应在经济上的，就是居民消费增速的下滑。最近2年，中国的消费增速一直处于下滑的状态，有心的人可以自己去拉一下数据，统计局的数据现在网上都可以公开找到，我就不再一一发内容了。
这些行业的萎缩，背后是一个个的产能的过剩。所以现在国家提出了去产能的目标，可是去产能的背后，是一个人的产业工人。这些产业工人往往并没有很高的学历，也过了学习能力强的时期，不可能转型做其它工作，往往面临的是直接失业。就算是没有失业，往往也面临减薪。
制造业可以说是所有产业的核心，互联网，物流，银行等本质上是服务于制造业
2019年，你身边听到的减薪载员的人还少吗？
8家银行公布2019裁员、降薪计划有银行降薪幅度高达20%28家互联网公司大裁员：初入职场年轻人面临剧变彷徨这些都必将间接直接的影响房价。
首先当然是人口减少直接需求下降，年轻人口减少，大量的房产在经历上一代人过世后空置出来。这个很多人都讨论过，也很直接，就不多说。
更多的影响，在收入端。
现在很多人连首付都敢借，月供靠父母支持都要买房子的一个重要原因，是对自己的收入上涨非常乐观。很多人的收入不过5000，却背负着4000的贷款，之所以这么冒险的原因，在于认为自己以后的收入会不断上涨。这种想法，在过去30年是正确的，但是这种情况很快就会改变。
在面临着20年从没有过的裁员减薪后，人们的乐观情绪就会改变。
一个人，在乐观的时候，往往会倾向于冒险。刚刚做生意赚到一大笔钱的人往往倾向于把钱再投入到更多的生意当中。刚刚突然中奖获得一大笔钱的人，往往认为自己运气爆棚，从而跑去赌博。拆迁户在拿到一大笔钱后，经常在3-5年内会因为盲目投资花掉很大一部分。
而一旦一个人变得悲观后，就会开始保守，看到有生意的机会不敢投，看到20年的贷款不敢做。假如你现在一个月收入5千块，你还会冒险背4千块的房贷吗？只要是最近有观察经济形势的人，就会觉得还是不要冒险的好。现在，哪怕是刚需想要买房，我也会劝他，如果你手上没有三年月供的积储的话，还是不要做这种冒险。
房价，终究是由交易决定的，当人们选择保守的时候，房价自然会回归应有的理性位置。

阿Q782 · 2021-10-9 12:08:29

短期看金融，中期看土地，长期看人口，这是任泽平总结的，关于房价在不同时期的参考指标。
今天樱桃要重新看看人口这个数据。
不看不知道，一看吓一跳，又跟我那“2020房价开始下跌论”，在时间上可能会惊人的吻合。
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在我印象中，中国劳动力人口红利消失（刘易斯拐点）引发大讨论是在2010年，富士康员工在当年1-6月期间，连续发生12起员工跳楼事件。
该事件后，深圳各大工厂纷纷给工人涨薪，而且是每年都得加，否则招不到人，后来，工厂从沿海发达城市搬迁至内地城市，以及东南亚，就成为一种潮流和趋势了。
到2012年，人口红利消失从数据上进一步得到佐证。2012年中国15-59岁的劳动年龄人口为9.37亿人，比2011年末减少345万人，这是多年增长后中国劳动人口首次下降。
正是因为这个数据的转折点到来，中国房地产市场在经过2009年、2010年暴涨后，2011年、2012年迎来调整，市场非常悲观，专家们经常会拿这个数作为中国楼市泡沫要破灭，市场再也无法辉煌起来的根据，万科甚至抛出房地产黄金时代结束，迎来白银时代。
同时会拿出日本和美国来加以证明，比如日本劳动力人口占比1992年见顶，1991年房地产泡沫就已经开始破裂。美国劳动力人口占比2006年见顶，2007年房价开始转向。
然而，2013、2014年市场虽然低迷，但除了少数几个城市暴跌，大部分城市都跌的不多。到2014年，悲观之声再次浮起。
因为另一个数据又似乎可以证明2015年就是中国房地产的大顶了。

二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？-1.jpg

根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
从城镇人口看，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。
当时的专家评论认为，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。不管是劳动力人口还是购房适龄人口，对于房地产需求而言，都不容乐观。
因此得出结论，2014年的房地产调控放松，也挽救不了中国楼市。
但结果，大家都知道了，涨完一线涨二线，涨完二线涨三四线，今年连县城也躲不过了，房企的业绩爆发式增长，对他们而言，不是白银，也不是黄金，而是钻石时代。
所以过去关于人口拐点的问题逐渐被人遗忘。
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但其实这个远期因素，已经渐行渐近了。

二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？-2.jpg

1986年-1990年，是人口出生的高峰期，1990年到达2621万。这五年的总人口有12438万人。
通常，22岁本科毕业后工作5-10年，开始考虑买房。
也就是1986加上27-32，相对应的是，2013-2018年为置业期。1987年出生的在2014-2019置业，1988的在2015-2020置业，1989的在2016-2021置业，1990年的在2017-2022置业。
如果按1986-1990的这一批人，2013-2022年都是他们的置业高峰期。
2013年、2014年其实置业需求很多，但是人为的调控压抑了需求，所以调控放松后，加上本来就是需求高峰期，所以才会有2015-2017年的暴涨。
但现在出现的新拐点是什么呢，从1991年开始人口剧减，只有2008万人，比1990年的人口减少了613万，降低幅度达23.4%，接近四分之一了，简直是断崖式下降。
理论上，1991年出生的人口，即从2018年开始，首次购房人群会开始减少。
而且需要注意的是，在牛市爆发期，很多需求会提前释放，因为看涨，会有很多跟风者，比如原计划是毕业五年买房，毕业十年再换房，但因为大涨预期，担心等几年再也买不起了，于是哪怕刚毕业没五年，首付没攒够，跟亲戚朋友借钱也要买。
一二三四线城市还有点区别，一般来说，在一线城市会有明显的首次置业和改善置业，因为房价较高，刚需难以一次到位，第一次买房先上车，大部分都是两房或者小三房，有了小孩，特别是现在流行二胎，买房三五年后再改善换大三房或者四房。而三四线，本身房价不高，大部分第一次置业，就会直接买大三房或四房，改善的需求量不如一线城市。
所以2018-2022年的四年期间，还剩下多少需求，现在充满着不确定性，房价会从哪一年开始下跌，没人能准确预测，反正最迟到2022年之后，需求下降会非常明显，我之前说过2020开始下跌，是基于多重因素叠加，具体原因以前文章都说过了就不重复了。
只是没想到，我们一直认为人口是影响房价的长期因素，现在已近在眼前。时间上非常吻合。
除非人口还在持续流入的城市，比如深圳，这几年每年流入的人口还有五六十万，深圳人口平均年龄是32岁，80后居多，2015-2017年，1980-1985出生的人换房特别多，未来几年，仍是1985-1990年出生的买房换房高峰期，特别是经过这几年二三线也普涨后，比如厦门、杭州、武汉、成都、南京跟深圳的价差在缩小，很多人在准备入户深圳买房，所以最近我开始担心资金套现后重新回流深圳购房，因此2018年，樱桃觉得刚需和改善型需求在深圳可以上车了，短期投资依然不建议。其实市场的底跟你买房的底并不一定重合，个人能淘到低于市场价的笋盘就是抄到底了，哪种算笋盘，比如比高峰期成交价跌了15%。
没有人口流入支撑的大部分二三四五线城市，涨完这一波，就歇菜了，而且会迎来一个非常漫长的调整期。
要知道人口从1990年开始逐年递减，一直降到1999年，只有1149万人了，跟1990年高峰期比，减少了1472万人，而且这个递减的过程长达十年。
欢迎关注微信公众号：樱桃大房子（ID:ytdfz8），专注研究

房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，把握房地产

涨跌的短周期，不唯空，不唯多，只唯实。

八卦梦想伪 · 2021-10-9 17:16:40

人口结构的问题远比你想象的严重，所造成的影响也非常广泛，不止仅限房地产。
怎么说，两害相权取其轻，人生下来就是要被牺牲的，总的来说，中产和房奴难逃被牺牲的结局。毕竟，相对整体的中国来说，中产房奴毕竟是少数，被牺牲了也翻不起大的风浪。
知乎上的大多数是高学历人群，按照我党的说法，具有小资产群体特征，这类人群往往自私自利，即使整个群体被牺牲了，也很难团结起来，再加上属于人口少数，牺牲这类人来缓解危机，是值得的。

小乌龟在飞乌cs · 2021-10-10 03:51:21

10月30日更新：
增加一组数据，1987年以来商品房销售面积：
1987年到2006年：341700万平方米
2007年到2016年：1101300万平方米

1987年到2011年：794500万平方米
2012年到2016年：648500万平方米

2017年1月到9月：116000万平方米

过去10年半的销售面积是中国商品房销售总面积的78%，过去5年半的销售面积是中国商品房销售总面积的48%。
3年、5年的限售的影响也许比我们想象中要大。

二三十年后人口负增长会导致房价全面下跌吗？-1.jpg

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10月23日更新：
本答案里，我没有说房价跌……我说的是大家买的房子很大概率是不再能卖的出去的消费品，而不是保值增值的投资品。

新房价格和二手房价格是可以分离的，不是说新房卖价涨了二手房就可以跟着涨。或者即使名义上跟着涨，只要用政策限制购买二手房，缩减二手房的接手盘，就可以让二手房卖不出去了。
经历过买卖二手房的人都明白，有太多合法合理的政策把刚需买房者赶出二手房市场了。比如：
1，和首付一起交的二手房交易税费。
2，房价猛涨后，评估价就高就低都两难，高了税费高，低了贷款少首付高。
3，二手房交易首付比例提高。
4，二手房落户政策调整。
5，严惩二手房评估价作假行为。
6，调高二手房交易税率。

同一小区的两套同样的房，一个新一期，一个二手房，房价200万，新房的首付总共要不到70万就搞定，而二手房评估价140万，税费13万，贷款只有100万，首付100万，再加中介费等，各项加起来真正首付要120万才买的下。相差50万，还是旧房，刚需会怎么选择呢？

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再更：
商品房的保值功能的本质是什么呢？
我知道某银行一直在阶段性地推出一种信用卡优惠政策：境外刷卡消费，每笔返现8%。
8%，返现力度很大吧！但是我详细查阅后发现它的规则有两条：1，每人每月限前三次刷卡消费有返现。2，总共发送2万笔消费的返现。
是不是日了狗？
现在商品房的保值功能也已经是这样了——二手房还可以卖，但是真正能出手的二手房数量有限。

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更新：
评论中有知友谈数据。我简单列一下一些数据如下：
2007年底至今这10年里销售的商品房总面积是115亿平方米。
而现在我国城镇化率已经超过57%，十五年后预计达到70%，也就是新增约1.2亿城镇人口。同时，十五年里现有城镇未成年人不断长大需要买房的人数是1.4亿人。那么总共新增2.6亿人的购房需求。按照现有人均35平米住房面积计算(实际上按夫妻两人住100平米商品房来计算上限也不过是人均50平米)，总共的商品房需求是91亿平方米。
也就是按照最乐观估计，所有新增或适龄人口都全部买房，而且房地产关闭停售新房，近10年内买下的商品房也已经有20%是无法兑现的消费品了。
然而你们不是都说国家要保住房地产和相关产业吗？什么是保房地产？即使房地产年销售面积保持2015年12亿平米的水平(且不说去年16亿平米的水平)，未来15年的新房限售面积也将达到180亿平方米，是新需求的两倍以上。
即使假设国家政策不偏帮新房市场，二手房市场也只能按比例分得38%的新需求，也就是35亿平方米。也就是说此时此刻，以最好的假设来估计，过去10年当中销售出去的商品房也已经有70%不能卖给刚需。那么这70%就只能充当击鼓传花游戏中的花，在投资者手中传递了。

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原答案：
你的房贷都要还二三十年，凭什么看涨跌只看五年以内？如果在未来二三十年甚至更长的时间里，房价是下降趋势，那么买房抗通胀就是亏的，是花钱消费而不是投资。
那么在未来二三十年里房价是涨还是跌呢？跌定了。中国的城镇化已经57%，就算追赶发达国家，也就剩15%左右了。有人觉得这15%还很多，路还很长，实际上大家考虑过之前城镇化的人口的性质没呢？大部分是农村青壮年。现在停留农村的青年已经很少了，非城镇化人口当中，中老年人占了大半。而我们还希望再搬等于总人口15%的中老年农民到城市里，不可能的。中国人口城镇化提高15%的途径主要是：等还住在农村的老年人去世。
另一方面，房地产是庞氏骗局的性质始终没变。现在小富之家才买得起一二线城市房产，普通家庭买得起三四线城市房产——贷款二三十年。现在并不是人们按年龄顺序买房，而是大多数普通人不管哪个年龄段的人，都已经拿出手上的资金参与家庭购房了。下一批25岁的年轻人，他们父母的房贷还有十五年才到期呢！下一批韭菜，只能等他们自己长起来了。那么要等多少年呢？即使价格不变，起码要等10年吧(一线城市，年积累10万，十年后夫妻双方积累到200万给首付；三线城市，年积累3万，十年后夫妻双方积累到60万付首付)。
房子是用来住的，不是用来炒的，因为随着新生代人口的不断下降，现有的房产注定越来越多地没有买家接盘(100个70后，120个80后，80个90后已经买了300套房，但是即将接盘的00后只剩下60个人了，至少有240套房是铁定卖不出去的，再加上等比例设为30套的新楼盘，那么实际上就算放开让大家交易，300套二手房也只有30套是有买家的，剩下90%房产属于消费品而不是保值品)。