杭州推个人自主挂牌房源，房产中介会退出市场吗？

显示全部楼层 · 2021-9-27 20:20:45

问题贷款金额10.64亿元，涉及经营贷3.80亿元，5人涉嫌违法犯罪被采取刑事强制措施，44名中介为违规炒房提供便利被纳入“黑名单”……此前备受关注的“深房理”案件令取消房产中介的呼声高涨，房产中介也一度被视为房价上涨的幕后推手之一。

近日，已运行5年的“杭州市二手房交易监管服务平台”因其上线了“个人自主挂牌房源”功能，8月20日，“房产中介有望被取消”，直接冲上微博热搜第二。网友热议：房地产中介或将退出市场？

微博热搜截图

然而据《中国经济周刊》记者调查发现，此举并非新政，最早一批挂牌已4年有余。“这次只是升级了，中介机构账号不能看个人房源电话。”有业内人士对记者表示。

《经济日报》等媒体分析指出，官方二手房交易监管服务平台要真正发挥作用，还有待于进一步完善其功能，中介机构短期内还难以被取代。

房产中介整顿潮？

自今年以来，杭州市住房保障和房产管理局积极开展各类房地产市场专项检查，不断加强房地产中介市场秩序管理整顿，规范中介机构房源信息发布行为。

8月24日，浙江省杭州市住房保障和房产管理局发文称，杭州市住保房管部门联合市房地产中介行业协会主要针对房地产中介机构从业人员在第三方平台对外发布房源情况开展了专项检查。根据检查情况发布了新一期行业通报：12名从业人员、2家房地产中介机构被通报批评。

与此同时，今年以来杭州市住房保障和房产管理局积极开展各类房地产市场专项检查，不断加强房地产中介市场秩序管理整顿，规范中介机构房源信息发布行为。截至目前，已累计检查中介机构门店168家，开展约谈28次，检查第三方平台发布房源信息1300余条，多家房地产中介机构已落实整改，累计下架问题房源6万余套。

8月18日，杭州市房管局发布消息称，“杭州市二手房交易监管服务平台”正式上线“个人自主挂牌房源”功能，标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。

杭州市二手房交易监管服务平台网站截图

想买二手房的市民经实名认证后，均可在此平台查询挂牌房源，通过个人实际需求筛选价格、面积、户型、城区等条件，快速锁定心仪房源，做到无需中介机构也可以在线选房、自主看房。

售房者登录平台后，同样需要进行个人用户注册，完成实名注册，而后使用“个人自主挂牌”功能，在线填写房屋客体信息、房屋权属状况及权利人基本信息，就能完成房源自主挂牌。

据“杭州本地宝”微信公众号消息，此举打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端，为群众“手拉手”自主交易提供了出售房源信息发布、购买房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道，构建了更为公平合理的二手房交易市场运行体系。此外，平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。

其实自2016年11月以来，杭州就在全国范围率先上线“杭州市二手房交易监管服务平台”，通过系统优化、功能更新、服务升级等途径，打造了集经纪机构与人员管理、房源挂牌管理、信息公示等多功能为一体的综合性管理服务平台。

值得一提的是，在杭州之前，北京市也曾试点免中介费二手房交易平台。2011年7月，北京市首个官办免中介费二手房交易平台在海淀区试点运行。2015年，北京市上线官办房地产交易网站——北京市房地产交易信息网。按照该平台的设想，买家跟卖家可直接在网络上实现对接、“零中介费”，降低二手房房产交易成本，但该平台上架的很多房源介绍中并没有实景照片，更多的是停留在了房屋评估值上。2021年5月初，北京市再次试点服务平台，发布二手房的房源信息并核验房源真假。也就是说，只要是交易的房屋，无论是个人还是通过中介，必须首先要在房管部门申请核验，然后才能在平台上发布。二手房交易服务平台还提供二手房交易资金的监管服务，类似“支付宝”，由指定银行将购房款纳入监管账户，只有交易全部完成后，交易资金才会划入卖方账户中，使交易更加安全。

除此之外，深圳也有所动作。今年6月，深圳市住建局的房地产信息平台上线了一个“二手房交易系统”，其功能也包含“自助卖房”。但短短几个小时后，官方便将该系统下线，对此，当地有关负责人给出的解释是“目前仅在测试阶段，系统的目标在于严控业主的挂牌价，让二手房交易更加透明以及协助监管中介市场乱象”。

下一步或设立资金监管账户

近年来，随着二手房交易量在总交易量中的占比日益攀升，二手房市场平稳对于稳定房地产市场越来越重要。根据中国指数研究院的统计数据显示，按照2019—2020年期间月平均销售套数计算，北京、上海、深圳、南京、苏州等较大型城市的二手房交易量已远超新房交易量，部分城市（如北京、深圳）的二手房销售量是新房销量的两倍多。

据了解，二手房市场交易十分依赖房地产中介机构提供的市场交易信息，且通常在中介机构的撮合下完成交易。由于过去房地产市场调控措施多是针对新房市场，因此，二手房市场调控和监管相对薄弱。

8月19日，杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉对《钱江晚报》表示，上线二手房个人挂牌功能的主要目的还是便民，为个人房东卖房提供一个全新的售卖渠道。房东可以同时把房源挂在平台及中介处，提高成交机会。

“如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。”胡萍莉坦言，

如果买卖双方谈好了房价，且产权清晰、无贷款需求，通过“房东直卖”模式确实可以省下一笔中介费。买卖双方可直接前往市房管办事大厅和各行政服务中心房管网签窗口办理网签过户手续，非常方便。但如果交易流程复杂，建议还是通过专业的中介公司。

她表示，虽然目前官方平台尚未设立资金监管账户，但下一将会考虑设立资金监管账户，解决买卖双方的后顾之忧。

二手房买卖能“去中介化”吗？

据《证券日报》报道，就二手房交易“去中介化”一事，网友分为两派：“拍手叫好派”和“惴惴不安派”。其中，支持者居多，“优秀，建议全国推广”“手动@我所在的城市，希望相关部门跟进”；但也有少数网友表达了自己的担忧，“资金监管账户如何解决？”“过户、贷款等流程不熟悉怎么办？”。

在北京市某医院工作的章灵（化名）已落户天津，考虑到后期孩子的上学问题，准备在天津市河西区购买一套学区房。但因跨城购房且没有房东资源，只能找房产中介。目前她看中中介推荐的一套95平方米、房东报价380万元的三居室，但中介费需要9.5万元（房款额的2.5%），实在太高，导致她迟迟没有‘下单’。

“付完中介费的我，心痛到无法呼吸。”于年初在杭州市西湖区购房的王筱筱（化名）表示，杭州市大部分中介是根据房款成交额分档收取中介费的，且均由买方出。一般情况下，房款额在100万元以下的，中介费为3%；房款额在100万元以上的，中介费为2%。也就是说，一套二手房的中介费少则几万元，多则数十万元。

不过，相较于购房者，房东似乎更“依赖”房产中介。于去年年底在北京市房山区购房的琪琪（化名）则认为中介费物有所值。她向记者表示：“我平时较忙，之所以选择中介，就是因为省心省时省事。我从最初看房到过户、网签，直至最后走完房贷流程等，中介都全程参与，并实时向我汇报每一步程序的变化情况。尤其是在办理按揭贷款期间，中介还会提前列表给我，以便我将资料准备齐全，只跑一趟银行即可办完，特别专业。”

《经济日报》指出，目前，官方二手房交易监管服务平台要真正发挥作用，还有待于进一步完善其功能，中介机构短期内还难以被取代。杭州市官方平台相关负责人坦言，上线“个人自主挂牌房源”功能主要目的是便民，为个人房主卖房提供全新售卖渠道。房主可以把房源挂在官方平台上的同时，也可以挂到中介那里，提高成交机会。如果涉及按揭贷款、产权调查等专业服务，目前仍无法绕开中介。

中介自信回应：暂无大影响

面对购房者和房东对“去中介化”的纠结，多位房产中介则显得比较自信。

8月24日上午，《证券日报》记者以想购买北京市朝阳区二手房为由，线上咨询了某知名房产中介工作人员，对方告诉记者：“中介费为房款额的2.7%，先卖再买可优惠至2.35%。”当记者问及近期是否听说过“去中介化”这一消息时，该工作人员称：“看过相关消息但暂时对我们影响不大。二手房交易涉及方方面面，普通购房者基本无法在短时间内梳理清楚，专业的事还是让专业的人来做吧。”

同样认为“去中介化”暂时可能性不大的还有杭州市某房产中介工作人员，对方向记者表示：“以杭州市推出的‘房东直售’为例，只是房东可自行上传房源进行出售，暂没有配套的资金监管账户，房东和购房者自助交易风险较大。但中介除了有资金监管账户外，对银行、税收等政策也十分熟悉，整个二手房交易流程基本不用购房者费心。”

对此，记者致电“杭州市二手房交易监管服务平台”官方咨询电话，询问资金监管等问题，接电人员回复称：“目前平台尚未设立资金监管账户，后期会根据市民需求，考虑如何进行资金安全监管。”此外，记者注意到，该平台“个人自主挂牌房源”一栏暂时只允许房东发布房源信息，购房者还无法发布求购信息，上述接电人员表示，后续平台会考虑推出提供个人求购者发布信息的渠道。

记者还联系了天津市的一家房产中介机构，表示想把当地一套80年代、50平方米的老房子置换成电梯房，工作人员告诉记者：“换房中介费最低为房款额的2%。”对于记者提到的“房东直售”，工作人员称：“买卖老房子还牵扯贷款的话，操作起来很复杂。如果对二手房交易流程、相关法律等不熟悉却仍要剔除中介，容易产生买卖纠纷。”

业内专家：“房东直售”值得推广，但对中介影响不大

发挥好二手房交易监管服务平台作用，就是增加调控和监管的抓手。今年2月以来，以深圳为首，全国已有8座城市先后出台二手房指导价及相关的政策，分别是深圳、成都、宁波、西安、上海、无锡、三亚、合肥。

58安居客房产研究院分院院长张波对《证券日报》记者表示，其实“个人自主挂牌房源”功能本质上可以更有效地解决信息不对称的问题。从操作方式来看，上传的房源信息均需经过房管部门核验，具备唯一的房源核验统一编码及二维码，凭码交易，以此来确保产权真实合法有效。这一方式值得在全国更多城市进行推广。

就“去中介化”一事，张波认为，房产中介并不会被取消，而是将更加规范化。房地产交易低频、非标、重资产的特点决定了其完全通过买卖双方“手拉手”自主交易是不现实的，二手房交易双方绝大多数也都没有相关经验，过往房地产中介的确是存在通过信息不对称来获利的情况，但随着各地政府上线二手房信息平台，房源信息的透明度显著提升。而由于房产交易本身的复杂性，对于专业人员的依赖是必不可少的，房产中介行业应该越来越规范发展，而非取消。

景晖智库首席经济学家胡景晖接受《中国经济周刊》记者采访时也认为，此次杭州的“房东直售”，对中介市场的影响“没那么严重”。

他进一步分析，这种模式就算推广到全国也不会对中介产生影响。“房产交易属于非标准化、低频、高货值。业主直销对客户风险会很大，设想业主把房源放到一个平台面向所有购房者打开，那他就别上班了，天天跟客户交流带客户看房。中介服务本身还是有价值的，况且1.5%〜2%的费率与美国的5%〜6%相比，不算高。”

“要让购房人真正能够买得起房子，核心还是控制住房价。第二是减免税费，这才能真正减轻购房负担，而不是取消中介。第三是中介费付费方式有问题，我们付费是买方付费，在国外，很多地方都是卖方付费。如果买卖双方能够分摊中介费，或者像美国那样改为卖方付费，那这个问题就解决了。‘干掉中介’的结果只会让效率低下，产生大量纠纷和风险。从中介的角度来讲，我们要改变一些收费方式，比如说能不能由卖方付费或者买卖双方来分摊佣金。”胡景晖说。

毋庸置疑，对于官方二手房交易平台，广大群众是十分乐见其成的。官方平台提供房源核验和房源的全面信息展示，有利于买卖双方之间的信息通畅。政府的背书，可信度高，有利于消除假房源，净化交易环境，避免买卖双方获取虚假信息。尽管官方平台短时间难以提供更加深入细致的服务，如果更多城市推出官方二手房交易平台并逐步完善，势必影响行业发展结构。有业内人士还认为，官方平台可以和中介服务机构有所分工，并非要取而代之。

购房者对于官方平台的高度期待，从某种程度上也折射出广大群众对二手房中介服务机构现状的不满。当前二手房交易中乱象频出，个别中介服务机构和人员通过虚假房源招揽买家，怂恿业主抱团涨价等。更多的吐槽则来自高昂的中介费，特别是在一线等热点城市，以总房价为计算基数的中介费着实是一笔不小的支出。

有关部门对于中介机构的监管力度正在进一步加大。众多城市在出台整治房地产市场秩序的举措时，都将加大对二手房中介机构的监管力度作为重要内容。今年住建部等八部门联合发出通知，提出力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转，对中介机构的监管再度被提及，规范中介服务是市场的期待。