深圳楼市：千万不要忙中出错，现在深圳房产这样来

显示全部楼层 · 2022-6-27 23:06:45

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！

近期问答集锦

【粉丝提问】大表哥你好，我现在宝安中心区有一套房，目前贷款已还清，已出租，每月租金9000元，另在西丽还在一套大面积的房子（自住)，每月月供3.7W左右，夫妻两每月工资加起来3W元左右，银行有存款100万左右，有一个儿子，现在上一年级，感觉压力有点大，生活质量明显下降，有什么建议吗？卖一套房，还是继续坚持？求解，谢谢！
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回答：
1.首先，投注分离的思维上是正确的，只是谁主投谁主住，是需要根据自身条件和行情形势做适当的投住调整和债务结构重组。
2.完全不用卖。你两套房的身价加起来都是1-2千万了，居然会感觉到压力大，完全是没有利用好房产的优化配资。宝中的房子未来还是持续看好，不用卖。更可况还没到非要卖房才能活下去的地步。

3.宝安的房子做抵押贷融资出来。宝安房子增值后加按再融空间出来，可以每2-3年循环一次，如若后续增值空间覆盖融资成本，还会有盈余，达到以房养房的效果。西丽的房子如果有增值的，依旧可以这样操作。

4.结合你的情况并不建议用100万再去杠杆买房。在不卖房变现和换手的前提下，再怎么去融资都只是融新钱还旧帐来抵抗通胀不断续命，并不会凭空生钱出来，最重要的还是多核的增加收入来源。

提问 |大表哥您好，蛇口老小区翠竹园的学区房还有升值空间吗？/ \/ v/ C) @7 ]0 C% k6 a5 x

回复：
1.翠竹园无论是花园城沃尔玛周边配套还是育才的学位，小区内部的大面积绿化，还是外部四海公园，以及建设将要开通的四海站，可以说的非常居家的小区，里面是非常安静，这个小区是以前招商的一些老干部住的，除了楼龄和紧邻医院以外，其它的挑不出什么毛病。
2.但是升值空间由于受到楼龄限制肯定不如花园城这些小区，目前有支撑动力的是它的育才学位，但是学位也是有天花板，单独的靠学位支撑而片区没有概念叠加的，再加上楼龄这个减分项，保值尚可，未来空间上比较乏力。

咨询 |我们是新深圳移民3年了，中年。把外地房子割肉卖了（卖不动啊），今年买了两个小南山房子，涨幅好。现在还有一个房票，加贷款共700以内承受力，工作在罗湖，是深中学位房（投资自住）还是继续为了投资为主南山买？没办法，深圳买房不以投资有主要目的，会和几百万擦身而过。如果买南山或别的片区，买哪里？有具体推荐吗？福田大金沙风景非常美，沙嘴也是目标之一，金地旧改有学校。您看我纠结，（罗湖德弘天下），请分析一下预计哪个片区更赚钱？* d B. B: b: c& S

回复：
1.投资一定会有舍弃，不可能做到面面俱到，因为子弹有限，必须集中火力。
2.我对于投资客的建议，是不要高追学位房，学位看起来是最溢价的，也是最容易跌价的，一个不确定性的教育分区或者教学质量的下滑都可以导致断崖式下跌，尽管深中是教育一直是最好的，但是依旧不建议，学位的天花板有限。
3.投资要投一些未来片区增值潜力大或者有大概率补涨的片区，比如目前的西部，碧海、翻身，前海自贸区、福田的大金沙、南山赤湾水湾、龙华上塘红山、光明中心区、罗湖湖贝红岭等这些未来有确定性成长的片区。

咨询 |想咨询一下垫资全款购房首付7成改3成是怎么操作的，是不是我自己准备3成首付，然后找垫资公司全款买下，再抵押回款？如果能做gpgd，是不是还可以以贷还贷，另外垫资利息一般怎么算？目前深圳有哪些公司做这些业务呢？9 u4 c0 Z5 {4 @0 n* i

回复：
1.全款垫资买房，并不是说垫资公司掏全款帮你买房。是你需要至少3成的首付做资金监管。剩余的7成垫资公司帮你垫付。过户后抵押贷款归还。
2.这里面有一个衔接问题，就是垫资和抵押进件是需要同时进行的，很多垫资公司是看到有抵押预审审批下来后，才会开始做单。如果不同时进行，后续抵押成数不够，回款就是一个问题。
3.正常标单收费一般是垫资2.4%～3%/月，非标单征信不好的短拆无抵押的更高6-10%/月，正常情况下从过审到抵押放款大概在3-4周完成。
4.中诚致信、兴业融资、博融、深圳不动产、万通融资、共盈通。
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