2021-2022 中国经济年会上房地产被定义为支柱产业，这将会对楼市产生怎样的影响？

房地产被定义为支柱产业，婴幼儿产业即将成为夕阳。
. K# G5 L3 j: N6 W有得必有失，不过人都是眼前动物，很难为了将来放弃现在的好处。
* q9 ^& L: \8 F& d" \而当今的情况关键部分已经不是房地产涨跌了，而是为什么害怕房地产涨跌？这些年到底借助房地产这个工具，搞出了多大的篓子？什么工具都不是万能的，它都有一个极限，加上当前国内外经济等局势很难说好，如果这个时候极限到来，我们能做好准备吗？
8 T% l" X7 N5 h) L" f2 x) T5 p7 rIMF总裁克里斯塔利娜·格奥尔基耶娃5日在接受CNBC采访时也谈及了欧盟“暂时性”的通胀，她说：“我们预计，到2022年，（欧元区）通胀率将降至2%以下。所以，除非有什么变化……比如中国经济萎缩或房地产市场崩溃……如果发生这种情况，欧洲央行会有应对工具，但在现在，缺乏工资压力或其他因素的情况下，欧洲央行采取宽松政策是正确的。”
4 u* \5 {7 o  M8 z3 @3 C% a我一直认为现代经济最大的问题是从不解决已经发生的麻烦，一味的认为发展中麻烦会自动消失直到麻烦变得不可收拾。

过去一年美国除了纽约以外的地区房价暴涨，我还担心再这么暴涨几年美国房价就要赶上中国了。
果然担心是多余的……

撑着房顶就那么几根柱子，有人硬说其中一根不承重，看着不顺眼要拆掉，会对屋子里的人产生怎样的影响？
楼市有问题，正常的思维是去解决问题，但是网民们的思维似乎倾向于解决楼市本身。
5 }6 h5 A7 J+ ]6 F- e! j问题第一句就错了，房地产不是在一次年会上定义为支柱产业，而是继续承认它是支柱产业，实事求是罢了。

当前我们面临的经济形势是什么——“必须看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。
以上三点的描述是非常精当的。
需求收缩：也就是整体的消费非常低迷，直接导致CPI指数持续走低。这也是我过去一直在文章中强调的——现在我国面临最大的问题是通缩，而不是某些半吊子水胡扯什么通胀。
供给冲击：今年我国制造业遭遇的冲击包括上游原材料价格飞涨，但是下游消费品价格却萎靡不振，叠加限电等因素，所以供给端日子也不好过。
$ |4 g; Z) t* Y1 H预期转弱：老百姓对未来预期变差是最要命的，预期转弱叠加需求收缩很容易导致整个经济形成一种类似大萧条的恶性循环：需求收缩——预期转弱——大家更不敢消费，消费进一步收缩——预期变得更为悲观……
现在我们经济就是面临这样的形势，老实说还是很严峻的。下面就是针对上述问题，中央经济工作会议给出了解决方案。
解决方案就是明年中央只踩油门不踩刹车。

按：在对政治局会议进行解读的时候，我能得出明年的政策基调是“只踩油门不踩刹车”是基于本次政治局会议与过去两年相比没有提“风险”与“环境治理”，但是中央经济工作会议却还是提了“风险”与“环境治理”。这是否意味着我当时判断错误呢？
! a7 p- q  h& u% t7 n& i不是。
政治局会议是定调子，谈论的都是最为重要的内容，而中央经济工作会议是全面部署落实政治局会议定下的基调。

/ a9 @  r! [! L1 a/ V2 f在中央经济工作会议有但是政治局会议没有的内容——说明这个事情重要程度没有那么高，而“风险”与“环境治理”恰恰是过去在特定领域导致踩刹车的重要内容，现在有意降低这两件事的重要性，就是明确了不踩刹车的基调。
2 D+ E) ?/ K" b8 }7 `$ r事实上，在中央经济工作会议之后，中央财经委一位领导解读中央经济工作会议精神也是这样说的——“谨慎出台可能会导致经济收缩的政策”。

按照这个基调，我们在中央经济工作会议中也看到了一些久违的内容。
“坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求”
+ H6 e$ x5 `/ _, }0 O5 ]1 y+ w5 f/ D以经济建设为中心这个提法已经很多年都没看到了，为啥过去不大提了，现在又提出来了呢？
( B2 Y7 a0 e6 I" j" e. T0 p& D  C过去不提是因为大家都已经默认任何工作都要以“经济为中心”，但是最近一年多，这个经济中心地位却面临疫情的严重冲击。
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" x+ {# C/ g* z2 p/ L（来源：环球网）
我国防疫政策是将人民健康安全放在首位，坚决执行彻底清零的策略。这个策略当然没有问题，但是在具体执行时，我们有些地方在精准防疫方面还是做得不大好。比如只要辖区出现个别患者，就直接把这个辖区服务业全部关停，有些地方甚至还把幼儿园给停了。
这些措施虽然可以确保防疫万无一失，但是对民生与经济也影响很大，如果我们地方在防疫方面做得更为细致精确，其实我们地方服务业是不需要如此一刀切的。
所以，重提以经济建设为中心，就意味着中央对地方提出明确的要求，任何工作（包括防疫措施）都要立足于“以经济建设为中心”这个基本点来考虑。
不但中央宏观层面对于经济只踩油门不踩刹车，地方也要谨慎出台可能会导致经济收缩的措施。
以经济工作为中心这个提法不但对于服务业是重大利好，而且也有利于消费者提升对未来的预期。
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房地产这是普通人特别关心的领域，与政治局会议定调相比，中央经济工作会议对房地产的描述有三大看点。
2 O, z' k4 U& F# L% b- F其一，强调“房住不炒”。这是在货币宽松政策下，对房地产领域金融有一定松绑的情况下，打掉大家对房价大涨的预期。破除房价永远涨的预期是近几年来房地产调控最为重要的成果，这个成果一定要保持住。
- R7 X2 f1 q7 r其二，没有提房产税。房产税是对房地产领域最为重要踩刹车的政策，在只踩油门不踩刹车的基调下，房产税试点的工作就只能摆一摆。
/ Z7 N& ^' H( d# A: |5 I其三，政治局会议对于房地产有两条最核心的定调，一条是“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这就是商品房按揭贷款会适当放宽，这一条在中央经济工作会议没有变化；另一条是“促进房地产业良性循环和健康发展”，这一条在中央经济工作会议中加了一顶“帽子”——“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
; j. ]0 o( l3 c5 _这是什么意思呢？
& s. N9 ~5 g* z8 q房地产关联上下游行业上百个，因为金融行业对房地产抽贷、限贷，直接导致房地产开发企业现金流枯竭，开发商没有钱，关联产业链就都拿不到钱，房地产产业链就陷入一个死循环。
3 t- \+ C* U6 h: \# R! v政治局会议明确定调，要让“房地产行业良性循环”，也就是说，金融企业会继续给开发企业放款了。开发商有钱，下游关联行业才能保证结款，才能让房地产行业进行良性循环的轨道。
现在中央经济工作会议又加上一个“因城施策”的帽子，这就意味着金融企业向开发企业放贷还是会区别对待，那些本来就存在房地产过度开发的城市，可能金融企业放贷就未必就那么乐观了。
按照中央经济工作会议的定调，明年房地产市场整体复苏没有问题，但还是会结构分化。落后地区三线以下城市即使复苏也还是有限，发达地区有房住不炒的定调，房价也难以大涨。
/ a4 P1 m  t. R! p国家对房地产的托市政策大概就是给奄奄一息的房地产产业喂一口续命汤，防止房地产硬着陆而已。
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在只踩油门不踩刹车以及货币宽松的基调下，明年资本市场是值得期待的。
明确提出明年要“全面实行股票发行注册制”，说明管理层对资本市场底气很足，过去在创业板与科创板试点注册制都给这两个板块带来了一波小牛市，现在主板、中小板也全面实施注册制，那么哪些板块会有比较好的表现呢？
; A. H/ N: E  z* U8 M4 M今年因为国际大宗产品价格大涨，所以今年资本市场周期类板块表现出色，同样因为上游原材料价格大涨，也压制了中游制造业的利润，让今年大部分制造业板块、科技企业表现不佳。
今年制造业板块表现得最好的就是新能源汽车，这也是受益于今年7月政治局会议定调“支持新能源汽车加快发展”。
明年考虑到美联储进入加息周期，国际大宗产品价格会回落，这对于中游制造业本来就是一个利好，叠加中央经济工作会议有关描述——“要提升制造业核心竞争力，启动一批产业基础再造工程项目，激发涌现一大批“专精特新”企业”，所以明年制造业板块是值得期待的。
5 {* A1 z% S6 A7 a1 s& L5 d另外就是“适度超前开展基础设施投资”以及“加快数字化改造，促进传统产业升级”也会让新基建板块以及数字化板块受益。
从更长远来看，中国股市未来10年回报应该超过过去10年的回报，普通人财富投资的风口将确定无疑从房市转向股市。
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最近几年我国GDP增长率一路下滑，这不是国家政策出了问题，而是我国传统的经济增长模式已经难以持续。
# Y8 y/ i) Q( o- p8 U* J6 r我国传统经济模式主要有两个缺陷：
& z- e: o! A6 w2 f+ [: C1 b一个是制造业利润太低，赚不到足够的钱；
一个是对外部资源依赖太大。
# X) {+ s6 q! k2 q' B所以，只要我国出口稍微好一点，国际大宗产品价格就一定会大涨，将我们辛辛苦苦赚的一点血汗钱吃掉大部分。
- r7 s6 M+ }; _# {5 ]要解决这两个问题，首先要推动能源转型，这个主要通过环境治理来实现；另外就是要推动产业升级。
产业升级最大的障碍还不是外部对我们的打压，而是过去房地产发展太快，房价涨幅太大，辛辛苦苦做制造业还不如炒房赚钱，最后社会资本都涌向房地产，所以房地产一定要去金融化，将资本从房地产行业挤出来，去做实体经济。

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/ i" M# u% y$ q  ]: d智能制造赋能产业升级（来源：新华财经）
旧的经济发展模式是有路径依赖的，国家推动经济转型就必然有阵痛，但是转型大方向是没有问题的。
. h* O( m' Q, _) W! }" G今年转型力度稍微有点大，宏观杠杆率降幅达到近27年之最，导致经济暂时出现一定的困难，所以，最近政治局与中央经济工作会议定调就是对经济转型暂时缓一缓，稳定经济基本盘，中国还是需要一定的经济增量才能维持稳定，经济增量不够整个社会就容易陷入内卷化趋势，这就是国家对明年经济定位为“稳字当头、稳中求进”。
谈到内卷，我们的邻居韩国就是一个这方面的典型。

韩国人均GDP达到3万美元，每年GDP增幅在发达国家中排名也靠前，这些表面上看起来光鲜的数据却无法掩饰这是一个特别畸形、特别内卷的国家。
韩国人均GDP是中国的3倍，但是很奇怪，这个国家普通国民人均居住面积不如中国，食物水平也不如中国，最近19岁年轻人身高，韩国已经被中国超越。不仅如此，韩国60岁以上的老人超过50%还需要工作，甚至70岁以上的老人超过30%需要工作。根据经合组织统计，韩国65岁以上的老人贫困率达到43.4%。

为什么韩国会出现上述的现象？
因为韩国财阀太强大！
在韩国，少数大企业基本啥都做，财富都向这些大企业集中，直接导致大量中小企业以及在中小企业就业的普通人群最多只能分点面包渣。
- g& p" h/ ]/ N) P这种现象也让我国管理层格外警惕，即使在明年基本定调为只踩油门不踩刹车的情况下，中央经济工作会议也明确提出——
“要为资本设置“红绿灯”，依法加强对资本的有效监管，防止资本野蛮生长”，以及“实现共同富裕目标，首先要通过全国人民共同奋斗把“蛋糕”做大做好，然后通过合理的制度安排把“蛋糕”切好分好”。
这两条意见非常重要，就是防止中国经济出现类似韩国的现象。
: Y: D# B# J! k  l7 q* Z总体来说，明年经济我还是比较乐观的，绝大部分行业在以经济建设为中心的基调下，在只踩油门不踩刹车的大环境中应该都会受益。
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1 ~, d) [- {/ o. [; r7 [: Y. t% T相关阅读（点击下方标题可直接阅读）：
4 k0 z8 [7 H, E9 w( d' ~0 d《从政治局会议看明年经济前景》

现阶段最大的问题是地方债问题，以及背后的稳定问题。房价继续上涨会造成的问题再大，那也不是现在的首要问题。
别的根本发不出来。。。秒删。。。

从03年开始，一直都是支柱产业。现在把事实说出来，是为了稳定对房地产市场的信心。毕竟，9、10、11月，连续三个月同比30%左右的成交下跌，如果无法稳住预期，那很多房地产公司都会有大麻烦。
个人觉得，放水很快就会来了。前几天0.5%的降准只是开胃菜。二线放开限购、首付3成变2成，而且，极可能学习深圳下调利率。
这几个举措，足以稳住2022一季度的一手房市场，很多观望客、等等党会变成抢购房屋的急先锋，形势估计会转暖。
2022年3月份之后，个人觉得需要观察内外两个因素：1.联储是否真的会加息。（个人很怀疑联储的节操，从08年开始，联储已经失去曾经说一不二的号召力，变成口是心非、言行不一的没卵货）。我赌联储只是口嗨，起码上半年不敢加息，2022很可能只在下半年加息1-2次。（2）2021出生人口。这个数据，估计会在3、4月份公布，必然不会好看。
5 x5 R  n& c3 C3 Z9 ?: ?但正因为这个数据不好看，“房住不炒”必然还会严格执行，所以2022指望炒房发财的，估计要洗洗睡了。也许，2022，是把手里的房子抛售的最后机会，尤其是三四线的。

从就业结构看买房者究竟是谁，非私营单位19个行业工资水平、就业人口分布，投机客总量到底是多少？

# a) J$ F) f8 c3 e8 P+ }基础常识参考《密：投资者断层与购买力断层、韭菜断层是如何计算的，为什么2023年是终点？》。
接上文，在分析我国购房人群的时候，我们第一个数据是采用的国有单位就业人口5563w作为分析的。
8 m  f/ h& `+ k" T, r( D0 E, ]那么这些人的工资水平到底有多高呢？

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我们扩大样本以后，以19个行业进行了逐个分析，19个行业中，总就业人口1.7亿人，大部分分布在国有单位和有限制公司中，还有相当一部分在外企、股份制企业、及港澳民族企业当中。
这些企业均缴纳社保，有规范的用人制度，而其福利薪酬也是全社会最高的，其中程序员平均收入在17.7w，科研人员收入在13.9w，金融行业13.3w，教育行业10.6w，制造业8.2w，均显著高于全国平均水平。按照二线、一线城市房价的水平来看，工资最高的程序员，在一线的家庭房价收入比（双职工）为15X（单套房价450w），而以教师平均收入作为二线城市的标本比较，以双职工家庭为例，教师房价收入比为10X（单套房价200w），也就是中国的房价就是由这1.7亿人支持着，一旦房价暴跌，这1.7亿人也不会断供，因为他们有良好的收入作为支撑。而导致其断供的，直接因素必然是裁员。


7 e8 a* I5 d( r9 `$ K2 k19个高薪行业中，制造业从业人口最多，达到了3787w，建筑业和房地产行业总和为2500w，教育行业为1931w。
而制造业、建筑业、房地产最有可能受到实体经济紧缩而产生失业潮，三者总就业人口6366w，极端情况下会有二分之一的高收入者失业，大概是3183w，占1.7亿总就业人口的18.7%。


/ G, k% T$ c4 Y  [$ z) i因此未来的7.5亿总就业人口中会有多少人面临失业风险就一目了然了，大概超过18.7%，因为这1.7亿就业人口是7.5亿中的优质就业人口，7.5亿中包含2亿灵活就业人口、1亿个体工商户、1.7亿优质行业就业者、2.8亿小规模企业就业者。所有的经济活动都是以这1.7亿人的企业展开的，它们都是行业的龙头，社会的根本基础。1.7亿人均实行内部通婚，合计大概是8500w个家庭，也就是我国最终的房奴人数就是8500w。
: W" e- D/ o9 N, _  t9 s6 G1.7亿人合计总工资大概是16.4w亿，平均工资在9.7w左右，双职工家庭平均年收入19.4w元。（税前收入，理论上包含社保、公积金）8500w也就是中国的中产家庭的数量，按照每个家庭100w贷款测算，一共是需要85w亿贷款，2021年11月，住户贷款总额为70.6w亿，也就是距离最终的极限还有14.4w亿。
2020年12月末住户贷款余额63.19w亿，预计2021年全年住户贷款增加8.07w亿，按照目前的贷款增速，预计2023年9月10日左右，住户贷款可以达到85w亿。
6 b2 R5 H) o) y7 G4 f/ G4 L5 v7 `以上测算方法仅仅是一种理想状态的测试，实际意义上，一个家庭年入20w，其贷款大多在120w以上，买房造富、买大房子造大富贵已经深入人心。
9 R" y$ i0 s* s; l2 x而且六个钱包理论被创造以后，大量的快递员、出租车司机等灵活就业人口也积极参与购房，总的购房人结构并没有那么准确。
( m' k8 Z, K- u但是蛋糕的总量是既定的，我国居民消费为41w亿左右，其中1.7亿人年收入16.4w亿，也就是不管是哪个人去买房了，最终的总量是既定的，去掉必要的衣食住行开支，社会用于购房的总量就是那么多，甭管什么有钱人还是没钱人，每年我国消费的大米、白面都是既定的数字，因此从宏观角度去看待这个问题还是科学的。
最终的测算数据参考《密：投资者断层与购买力断层、韭菜断层是如何计算的，为什么2023年是终点？》
) ^/ f; U& Y0 g8 B[1]从目前诸多局势的变化来看，一旦12、1、2、3月份的新建商品房销量走坏，2022年底将必然推出房地产税 且2023年初开始征收的可能性就上升为100%了。

已经一百天没碰了，身上像是有蚂蚁在爬

过去的稳房价稳预期，是朝着打压的方向去的
+ Q7 @8 m( k$ X% T3 ^: I! q现在的稳房价稳预期，是朝着支持的方向去的
2 l: G% s; Z5 |2 ?3 y支柱产业的说法被重新提了出来也就不奇怪了
# m' {/ J2 ~4 P; V1 ?; k这两天中国房地产报刊登了一则报道
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孟晓苏：这次调控值得反思，行业稳健发展需完善住房双轨制丨对话2022基本上就是否定这一两年的房地产调控政策
6 w6 J2 c: d6 ]  P# ~. Z. y( o- Q过去这种言论虽然一直都有，但是鲜有见报
现在却可以被官媒大范围宣传
信号意义不言而喻
+ m: e& X' ~: s# b接下来会有更多具体政策跟进

9 f' ]5 R; b  z! G$ L我在两个月前市场情绪最低迷的时候就预测房地产政策底已到，利空即将出尽。
0 k# U+ d2 F; `1 E2 G! p9 E4 ~开篇就说的很明白“选择在此时公布房地产税的消息，只是为了与近期房地产松绑的信号配合稳定预期的举措”
当时骂声一片，现在回过头来看到底谁对谁错？
谁赚钱谁亏本？
: _9 x& Z* s1 }+ P; M* o如何看待哈尔滨出台「十六条」稳定房地产市场？这些政策可能给当地带来哪些改变？国务院被授权允许在部分地区开展房地产税改革试点工作，可能会有哪些具体措施？将给房地产市场带来哪些影响?

在前几天举办的中央经济工作会议中，其中特地提到了房地产行业。分别强调了房住不炒、租售并举、因城施策等指导方针。而在会议之后，多名高层又对会议进行了多方位的解读。

# j$ X0 Q3 b' @9 E, U: ?% y其中提到，要促进房地产业健康发展。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

并且强调，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

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房地产是支柱产业

房地产对GDP的贡献有多大，我们可以来看一组数据。作为国民经济的重要支柱，2020年房地产业增加值为7.5万亿元，占GDP的7.3%，对GDP增长的贡献率则为13.9%。一般而言，在经济中占比超过5%的行业可以成为经济的支柱产业。

经济学家任泽平团队数据显示房地产业GDP贡献率高于制造业和批发零售。

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除了自身对经济有着明显的助推作用外，房地产行业对其他产业也有着强劲的带动作用。通过投资、消费，可以带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。比如建材、建筑装饰、货币金融由房地产完全拉动的GDP占该行业总GDP占比最高，高达67%、45%、34%。
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. X" G( @, \' B6 S! R) S从以上这些数据我们可以看出，房地产行业对整个国民经济的重要性。因此，维护房地产行业健康稳定的发展，也是当下的任务重点。

住房是居民消费
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6 @) ~" J& L3 b6 A% D1 M! s高层提到，住房是居民的消费。既然是消费，那消费者的权益自然也需得到保障。目前，楼市存在的严重问题之一就是“烂尾楼”。预售制的存在导致很多买房人提前交了钱买房，但在收房时却发现房子存在各种问题，甚至遇到房子烂尾，血汗钱都打了水漂的情况，维权更是无门。

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9 Q! e/ |  y( [1 l虽然近几年对于取消预售制的呼声越来越高，人民日报也曾发文表示：从长远来看，预售制度被取消不可避免！但目前来看，由于市场的供需关系并未完全平衡，取消预售制可能会导致一些中小房企资金链断裂无法生存，间接导致房价上涨，不利于楼市的健康发展。

& y0 Y2 ]  ]' j) L, x  ?因此在这种情况下，预计2022年地方政府仍将加强“保交楼”环节的推进，以保障购房者的合法利益。但为舒缓房企短期资金压力，地方或寻求保交付与提高预售监管资金使用效率之间的平衡。比如在今年10月，青岛市住建局就提出了“监管账户”概念，也就是开发商预售商品房时，应当将预售资金监管相关规定告知购买方，并将承办银行、监管账号等信息在商品房销售场所显著位置公示和记载于《商品房预售合同》。



- B2 g/ O& e' i  [: l  \1 F
/ [; C  Z5 ~2 I8 q除此之外，不少城市都出台了相关规定，以保证购房者的合法权益。福州、厦门、合肥等城市开始试点现房销售制度，而海南则成为全国第一个全面实施现房销售的省份。可见，这一点未来仍将是关注的重点。

总结

& Z$ V) y+ q/ l不论是中央会议还是高层解读，都能看出房地产行业的重要地位极其影响，因此未来针对其的调控也会只多不少，力求维持楼市健康及保障购房者的权益。
2 ]0 y/ j. \5 r. Q& r; D3 a
2 M* g6 y' L' H' j% m5 k今日话题
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