保实体还是保楼市？央行出手，国家作出选择，楼市走势已明朗

显示全部楼层 · 2022-4-19 01:03:08

“房地产是我国第一支柱产业，100年都不会变，嫌臭的是因为你没吃过不知道它到底有多么香”。

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以上这段话看起来有些粗俗，但是却非常形象地描述了过去几十年我国房地产行业的发展和人们对房子的态度。另外，这段话是著名经济学家马光远在2019年12月底说的，这也是他对房地产行业最明确的态度和看法。马光远是我国著名的经济学家，在过去二十多年里，马光远是为数不多一直看涨房价的专家，可见，马光远对楼市走势和房价走势的预测还是非常准确的。同时也可以看出，房地产行业对我国经济发展非常重要，是经济发展的支柱，言外之意就是为了经济发展，也要维护房地产行业的发展，这也是很多人持续看涨房价的主要原因。

确实在过去几十年，房地产行业的高速发展带动了我国经济的快速发展，很多人都将房地产行业当作拉动经济发展的引擎。在很多城市，前期都是先发展房地产行业，通过房地产行业来吸引资金，然后再用资金去建设基础配套设施和发展其他行业。就是现在，土地拍卖依旧是很多城市财政的主要收入，这也是为什么很多城市大力扶持房地产行业的主要原因。根据统计数据显示，我国房地产高速发展时期，每往房地产投资1块钱人民币，就能拉动8.2元的GDP增长，这意味着投资房产行业拉动经济的效果非常明显。
另外，在过去20多年我国城镇化建设速度也非常快，房地产行业的高速发展对城镇化建设起到了非常重要的作用。根据国家统计局公布的数据显示，我国的城镇化率从2000年的36.22%已经提升至2020年的63.89%。在国际上，发达国家的城镇化率一般在70%-90%之间，这意味着我国城镇化率已经非常接近发达国家了。

对此，很多专家也拿这一点做文章，他们的观点就是房地产行业是一个城市经济发展的支柱，所以房价很难下跌。那么，也就有很多人提出了自己的疑问：房地产“永恒论”真的可信吗？其实，明眼人都看得出来，房价不可能永远上涨，就像大树不可能长到天上去一样。经过过去几十年房价的持续上涨，目前我国的房价已经严重偏高了。根据国家统计局公布的数据显示，过去20年我国整体房价上涨了530%。并且这还只是平均房价，大部分城市的房价在过去20多年都上涨了十几倍甚至几十倍。就比如北京的房价，在2000年时北京三环附近房价在3500元/平方米左右，而到了现在北京三环附近的房价10万元起步，很多品质好的楼盘价格都在十几万元一平方米。
可见，目前我国的房价已经很高了，并且严重偏离居民的正常收入水平。根据上海易居研究院公布的数据显示，我国前70城的平均房价收入比在13.3，100城的平均房价也在9.2，北京、上海和深圳等城市的平均房价收入比更是在30以上。而在国际上，合理的平均房价收入比在3-5之间。很明显，目前的房价水平让很多人都买不起，而房子又是人们生活中的必需品，不仅是人们居住的位置和家的象征，同时在城市中房子还和人们的爱情婚姻、孩子教育以及医疗资源挂钩。因此，目前的房价已经严重影响了人们的正常生活。

面对高昂的房价，人们又不得不去购买房子，这导致很多人为了购买一套房子花光了自己的积蓄和“6个钱包”，最终还要背负二三十年的巨额房贷。可以看看自己身边买房的人，可能他们每个月只有几千元的工资，但是每个月的房贷可能都得六七千元。因此，很多人就算买了房子，以后基本上也不会有什么积蓄了，反而负债会越来越高。根据央行公布的数据显示，2022年1月我国居民贷款余额为71.95万亿元，七成家庭背负着巨额的负债压力，城镇家庭数量为3.46亿个，平均下来每个家庭欠银行约20.79万元。而这么高的经济压力，不仅影响了人们的正常生活，同时也影响了人们的生育意愿，越来越多的人不愿意生孩子了。
为了解决目前楼市的这种情况，国家在2016年9月份开启了楼市调控模式，并且在2016年底的重要经济会议上，正式提出了“房住不炒”的理念。从2016年9月份到现在，已经过去5年多了，在过去5年里楼市调控政策不断收紧，楼市调控力度越来越大。特别是从2019年下半年央行开始严查违规资金流入楼市之后，房地产行业的金融属性逐渐降低，整个房地产行业的资金链也慢慢紧张起来。特别是在最近两年，我国房价出现了明显下跌，房子的赚钱效应越来越低，不仅开发商开始降价促销，就是很多投资客都开始大规模降价抛售房产。对此，著名经济学家马光远也改变了自己的观点，马光远认为：“当前的楼市已经出现了自98年房改以来第一次形成的共识，那就是房地产要下行了，2022年将成为楼市的新生元年”。

保实体还是保楼市？

但是目前房价的下跌，对整个房地产行业都造成很大的影响，因为房子不好卖了，直接导致房企高负债高周转的经营模式没法继续运行下去了。从2019年下半年开始，就不断有房企资金链断裂导致房企经营异常甚至出现破产，而进入2021年下半年，越来越多房企出现资金链断裂和债务违约的情况，其中不乏很多中大型龙头房企。而房企出现问题，不仅不利于房地产行业的健康稳定发展，同时也侵害了购房者的合法权益。为了维护楼市稳定，央行在第三季度例会上明确提出了“两个维护”，即维护楼市稳定和维护购房者的合法权益。对此，很多专家表示，楼市最困难的时间已经过去了。
从2021年下半年开始，各地就开始放松楼市调控，有超过23个城市出台了“限跌令”，通过限跌令来遏制房企恶意降价恶意竞争。而进入2022年，很多城市更是直接出台“救市政策”，比如降低首付比例、放开限售限购和降低房贷利率等等，而在这些救市政策的城市中，不乏郑州、武汉、天津、福州、杭州和青岛等热点城市。根据诸葛找房数据统计，截至3月8日，今年共有55个城市对楼市政策进行了松绑。

当然，虽然目前越来越多的城市都放松了楼市调控政策和出台了救市政策，但是这些政策都没有突破“房住不炒”的底线。就比如“限跌令”并非防止房价下跌，而是防止房价乱跌。一旦房价出现大跌，那么很容易导致一系列经济风险问题，甚至引发经济危机。而通过维护房价走势稳定，不仅能够维护楼市稳定，同时也可以维护购房者的合法权益。另外，央媒经济观察报发表的《银保监会谈保障刚需群体信贷需求：银行个人住房贷款中有90%以上为首套房贷款》文章中也明确指出：为保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对于首套房购房者予以支持。
因此，目前楼市的政策不仅是在保护实体经济，同时也是在保护楼市和购房者的合法权益，一举三得。但是大家也不要对楼市太抱有信心，随着房子慢慢回归居住属性，未来房价也会慢慢根据真实的供需关系而慢慢回归合理水平。