4月起，楼市或迎来抛售潮？内行预测：未来房价或将超出想象

显示全部楼层 · 2022-4-3 19:19:25

进入4月份，楼市的十字路口已经出现，一边是越来越多的城市放松楼市调控政策，一边是房价下跌的城市越来越多，同时越来越多的人开始看跌房价。很明显可以看出，现在人们对房价走势的看法已经出现180℃的转变，就是现在楼市调控政策放松，人们也不再看涨房价了。为什么现在人们会开始看跌房价了呢？原因主要有两点：一是很多城市房价已经下跌好几年了，房价的持续下跌，让越来越多的人们开始看跌房价；二是目前我国住房资源已经过剩，这是很多人看跌房价的主要依据。
目前大部分人看跌房价的依据都是房子太多了，就比如现在笔者身边很多人都认为现在房子太多了，未来房子将越来越难卖，房价也将会出现下跌行情。确实，目前我国的住房资源已经过剩，根据央行公布的数据显示，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均1.5套，并且有41.5%的城镇家庭有2套以上的房子。另外，现在我国常住人口城镇化率已经超过64%，户籍城镇化率也已经超过44%，这意味着仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住。很明显，通过以上两组数据可以看出，目前我国的总体住房资源已经过剩，并且有很多家庭拥有多套房子，这也是为什么目前很多人依旧没有房子的原因。

其实除了这些原因之外，房价太高也是目前很多人不看好未来房价走势的原因。对此，很多刚需购房者表示，自己想买房子，但是买不起房子。根据统计数据显示，截至2021年底，我国平均房价为10139元/平方米，虽然相比于2021年上半年11030元/平方米的房价降低了不少，但是依旧位于万元以上。按照目前的平均房价来计算，购买一套房子总价基本上要百万元起步，这意味着很多人都买不起房子。根据上海易居研究院的调查统计显示，我国前100城和前70城的平均房价收入比分别为9.2和13.3，北京、上海、深圳、厦门和三亚的平均房价收入比更是超过了30。在国际上，合理的平均房价收入比在3-5之间，这说明我国目前的房价确实已经严重偏高。
在过去5年多里，我国的楼市调控政策出台的频率非常高，很多城市都加大了打击楼市炒作的力度。因此，随着楼市调控政策的收紧，我国房子的赚钱效应越来越差，房子的金融属性正在慢慢减弱，越来越多的投资客开始抛售房产。根据统计数据显示，当前已经有11个中心城市，二手房挂牌量超过了10万套，比如杭州二手房挂牌量超过17万套，重庆（仅城区）超过20万套，天津15.2万套，成都14.8万套、沈阳13.5万套、武汉、12.6万套……。很明显可以看出，这么大量的二手房，肯定大部分都是炒房客抛售的，对于刚需购房者来说，不管房价上涨还是下跌，他们都不会卖房子。

就目前的市场环境来看，现在人们购房的意愿并不强，看跌房价的人很多，这意味着这些二手房也将越来越难卖。根据相关机构的预测显示，上述城市的二手房挂牌量仍在快速增加，并且很多城市的二手房市场已经出现了“量价齐跌”的现象。对此，著名经济学家马光远直言：当前的楼市已经出现了自98年房改以来大家第一次形成的共识，那就是房地产要走下坡路了，房地产的“黄金时代”已经过去，未来房价下跌会成为常态，2022年将成为中国房地产的新生元年。另外，随着最近各地楼市调控政策的逐步放松，不少专家都预测，4月起，楼市将迎来一次“抛售潮”，并且很多内行人预测未来房价或将“超出想象”，原因主要有以下3点：
第一：虽然楼市调控政策正在放松，但是“房住不炒”依旧是调控的底线
过去几个月，不断有城市放松楼市调控政策，比如郑州、青岛、杭州、武汉、哈尔滨和天津等中大型城市都放松了楼市调控政策。总的来看，这些城市的楼市政策无外乎是降低首付比例、降低房贷利率、放开限售和放开二套房的限购等等。可以看出，这些政策并没有突破“房住不炒”的底线。
对于未来的楼市调控，著名经济学家马光远曾表示，“房住不炒”或成为永久性的调控，也就是说“房住不炒”将成为长期的调控政策。只要楼市的政策不突破“房住不炒”的底线，就算各地楼市调控政策放松，很多人也不会再继续看涨房价。

第二：我国总体住房资源已经过剩，供需关系正在发生转变
我国的总体住房资源过剩已经是不争的事实，而目前楼市面临的更大的困难是供大于求，不仅二手房挂牌量越来越高，新房库存数量也越来越高。房子最终是给人居住的，房价也由供需关系来决定，如果房子没有人买，就算房子的造价成本再高，也同样卖不上价格。
根据易居研究院公布的数据显示，2021年我国商品房销售额为18.7万亿元，销售面积为18.3亿平方米，也就是说，目前我国商品房库存已经突破“两个18”。什么是“两个18”呢？这其实是楼市库存的一些底线，很多专家表示，即商品房销售金额超过18万亿元，销售面积超过18亿平米，意味着楼市发展已经达到顶点。按照这个理论来看，目前我国的楼市已经发展到了顶点，既然到了顶点，那么之后基本上只会走下坡路了。
目前房企面临的最大问题就是高库存、房子卖不掉，资金链越来越紧张，这意味着房企现在最想快速卖房子回笼资金。因此，就算最近楼市调控政策放松，房企也会抓紧机会降价促销卖房子回笼资金。对于投资客也同样如此，既然政策给了机会，那么就要趁机会尽快卖掉手中多余的房子了。

第三：人们的购房观念正在转变
在笔者看来，过去几个月人们购房观念的转变对楼市的影响最大，对此笔者有着切身的体会。仅仅几个月，大部分人就已经开始不看好未来房价的走势了，并且很多人都表示未来买房子只适合自己居住，房子不再适合投资。要知道，在2021年初很多人还看涨房价，认为是抄底楼市的好时候，这说明在2021年初人们还看涨房价，认为投资房子还能挣钱。
而最近几个月，就算各地不断放松楼市调控政策，不断有利好楼市的消息，但是大部分人并没有跟风。相反的，现在人们开始理智思考未来楼市的发展，在“房住不炒”的大环境下，未来炒房客将慢慢退出楼市，住房资源过剩的现象将越来越严重。那么，在这种情况下，就算是人口持续不断流入的一二线热点城市，房价也很难再继续大涨，最多是平稳上涨。而对于人口持续流失的三四线城市，这些城市的房价自然会慢慢回归合理水平。

总的来看，未来的楼市发展会越来越稳定，未来房价会逐渐偏向理性发展，刚需购房者没有必要像过去房价大涨时期那样背负过高的负债买房了。对于刚需购房者来说，在房价稳定的大环境下，如果经济条件允许就可以买房，经济条件不允许，晚几年买房影响也不大。最后给大家提个醒，目前楼市调控政策放松是为了稳定楼市，在利好政策支持下，未来几个月楼市大概率会迎来抛售潮，房价的走势也将会超出很多人的想象：一个城市调控政策越放松，房价越会下跌。