上海房价快翻倍了，怎么官方数据没涨那么多？

作为房产一线工作者，浅谈一下自己的分析：

下面内容转自本人的一篇短文：
/ G: s% o& ?) x% B. E" v各大媒体引用如此失真的房产数据，谁的错？ - 秦朗的文章 - 知乎专栏

5 w# m2 ]( P5 M官方数据跟亲身经历感觉天差地别，why？

先从影响楼市价格数据的最大因素说起；
) U; n4 v5 `$ s0 D) Y" K- W

上海普通住房标准调整 11月20日起执行
上海房管局 2014-11-13 16:19
+ |# Q; H! o( S1 y1 Y2 z' o关于调整本市普通住房标准的通知
/ P* I) ?$ E2 A# E, E$ F7 c" e; w沪房管规范市〔2014〕6号
4 Z& l" y3 O- r各区县住房保障房屋管理局、规划土地局、财政局、地税局：
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）等相关规定，经市政府同意，现将调整本市普通住房标准事宜通知如下：
( c/ R% d/ e2 J5 r. ?, A0 {可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：
一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
0 B+ n; K  a+ Y  W二、单套建筑面积在140平方米以下；
2 O8 i9 |" M2 o7 @5 _1 C三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
上述标准自2014年11月20日起执行。
特此通知。
* V' f9 V. b$ o+ C( F1 t; p6 [7 L上海市住房保障和房屋管理局
; W2 Q# S' I# F5 H8 w! [1 y* w8 W上海市规划和国土资源管理局
1 U0 P6 w5 n2 k$ Q& B6 V0 y上海市财政局
0 \% [% i; c% X上海市地方税务局
2014年11月13日

这里的重点在这一条：坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

. ^& D' F! I" |+ T; w" b本人身处外环以外，总价230万的普通与非普住宅界限，成了无法逾越的障碍；
单凭这一条，不管实际成交价格在230万、280万甚至380万，网签价格都定格在230万以下；

签订合同的同时，都会另签一份补充协议：（本合同实际成交价格****，网签合同价格****，中间相差****作为装修补偿款，现金支付给业主）；
! c- p2 ^0 L! z0 x  M  D, Q
所以官方得到的数据，永远是网签数据，并不是成交数据；

为什么会单独约定几十万甚至几百万的装修补偿款，尽力把房价约定在普通住宅？
4 A6 t/ n  `' t) U* t9 Q# ^
- O; W8 E3 Z+ D; l( W我来算一下同一套房子不同网签价格的税费，或许大家会明白一些：

美兰湖中华园，现在88平2房正常市场成交价360万业主净到手（2016年9月份）；
此类房产2012年买入正常市场价在170万，产证满2年；

按实际成交价格计算，税费如下：
个人所得税：360万*2%=7.2万；
: U/ ^* R3 Q) g& _; x增值及附加增值税：（360—170）万*5.38%=10.2万；
客户首套购房契税：360万*1%=3.6万，二套购房就3%，10.8万；
总税费，首套购房在21万，二套在28.2万；
+ v! i- l1 A& L2 A  G
$ l4 y/ n) p" v. M% R如果网签合同价做到220万，实际缴税如下：
- a0 w9 r7 R; r$ z4 T2 a个人所得税：220万*1%=2.2万；
增值及附加增值税：普通住宅满2年，免征；
客户首套购房契税：220万*1%=2.2万，二套购房就3%，6.6万；
4 g2 N4 q- x3 Z" `5 h6 \. B总税费，首套购房在4.4万，二套在8.8万；

实际成交价格和做低网签价格，首套购房缴税相差16.6万，二套购房税费相差19.4万；
4 y" K6 z( ?8 v4 P, e
5 j, f+ c# M: o. y
; G0 E# ]1 D1 S# p如果你买房子，你不愿意节省16万的税费吗？
* v  C0 s* S, x4 x7 g
; o- `! D7 s* K; e! `8 U, e所以官方得到的数据，以及公布的数据都是网签合同价格数据，是严重失真的数据；

以上面这套房子数据来说，2015年8月份这套房子市场价应该在180万，你没有看错，就是180万，从2012年买进160--170万左右，到2015年3年时间仅仅涨了十多万；到现在的市场价360万仅仅1年时间，实际涨幅高达100%；
1 P6 }0 P# D! f  M- D
3 K# j  B9 E) [5 g! Q4 ~" |按照网签合同价220万，官方得到及公布的数据只能是22%的涨幅，公布涨幅22%实际涨幅100%，这就是官方数据失真的一大原因；

这是普遍存在的现象，在此顺便谴责一下说中介服务不值2个点佣金的客户，你算算360万的房子，为您节省16万税费，付2个点佣金7万多，这真是你们养着中介吗？NO，是税费养着中介，是中介的行业经验养着自己！你自己大街小巷去找房子试试，就算你找到几套房子，你知道哪套房子是性价比最高的吗？你找房东说360万房子，我们合同签220万房东同意吗？
5 j& F0 I. S+ O2 c! U
当然，做低房价相应贷款额度就降低很多，现金比例就相应大幅提高；不过80%的客户都是做低房价的，没有多少人愿意多缴十几万税费的；
, b4 f6 z. h. A+ \% M+ I3 A* }
" K" i: Y  A1 J( x( E房管局指定的评估公司的评估价格，就很好的证明了网签价格有多大水份，他们就是按照近期网签价格平均值加浮动比例控制评估价格的！若没有大量做低房价的客户拖着评估价，市场价360万的房子也不可能评低到220万去缴税；
2 c% o" T% T$ B$ T; f4 z& P
1 w9 j0 {( |! x; j. H这中间还降了一次首套非普通住宅的契税比例，本来非普通住宅契税一律3%缴纳的，前2个月更改为购买首套住宅按90平以下1%缴纳，90平及以上按1.5%缴纳，已经降了一半了；

这只是税费方面导致官方数据失真的比例，还有时间差、区位差异等多方面因素，有空再更新吧！

作为房产一线工作者，浅谈一下自己的分析：

3 A6 \6 q4 s( ?5 h& ~: ^2 ?- ~下面内容转自本人的一篇短文：
) p: A; O/ V/ s: S( i各大媒体引用如此失真的房产数据，谁的错？ - 秦朗的文章 - 知乎专栏
" s* C0 k8 y5 F+ s5 T& @' C) H% O
官方数据跟亲身经历感觉天差地别，why？
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先从影响楼市价格数据的最大因素说起；

上海普通住房标准调整 11月20日起执行
& S" W/ u1 ^2 c上海房管局 2014-11-13 16:19
关于调整本市普通住房标准的通知
沪房管规范市〔2014〕6号
5 T  }0 I' q) i  k1 _各区县住房保障房屋管理局、规划土地局、财政局、地税局：
3 W8 c1 Y' q1 Q! G& E根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）等相关规定，经市政府同意，现将调整本市普通住房标准事宜通知如下：
可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：
2 b* P  T# D6 H, [一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
二、单套建筑面积在140平方米以下；
三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
9 N: m' d2 }! B7 X; b上述标准自2014年11月20日起执行。
特此通知。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市规划和国土资源管理局
5 V) }6 z9 i* A, x上海市财政局
上海市地方税务局
2014年11月13日

这里的重点在这一条：坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
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本人身处外环以外，总价230万的普通与非普住宅界限，成了无法逾越的障碍；
单凭这一条，不管实际成交价格在230万、280万甚至380万，网签价格都定格在230万以下；
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! \* |0 |7 E, t. ^  |0 H3 Y签订合同的同时，都会另签一份补充协议：（本合同实际成交价格****，网签合同价格****，中间相差****作为装修补偿款，现金支付给业主）；
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: a1 j' ^6 |+ b' ?8 ^+ b" l) V! P, }# X所以官方得到的数据，永远是网签数据，并不是成交数据；

* M" M. b0 f2 U为什么会单独约定几十万甚至几百万的装修补偿款，尽力把房价约定在普通住宅？
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" k. L3 Z" b' Z& P8 @: j. v) ^我来算一下同一套房子不同网签价格的税费，或许大家会明白一些：

美兰湖中华园，现在88平2房正常市场成交价360万业主净到手（2016年9月份）；
; i) |3 n9 a8 `0 x; t% p此类房产2012年买入正常市场价在170万，产证满2年；

! {! c4 C( G2 i/ Q: j4 O; d% c按实际成交价格计算，税费如下：
个人所得税：360万*2%=7.2万；
9 ]. D" O, c% f' i7 C增值及附加增值税：（360—170）万*5.38%=10.2万；
1 e8 H3 ?8 f% E" e  @# s- X( D/ k客户首套购房契税：360万*1%=3.6万，二套购房就3%，10.8万；
总税费，首套购房在21万，二套在28.2万；
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  U' k1 o9 m1 t; P( ]/ d* v5 I如果网签合同价做到220万，实际缴税如下：
( S6 l$ d' _. z- m% |# D! A* I/ |: F个人所得税：220万*1%=2.2万；
增值及附加增值税：普通住宅满2年，免征；
& g. B: @' g$ X: M. f! Q客户首套购房契税：220万*1%=2.2万，二套购房就3%，6.6万；
总税费，首套购房在4.4万，二套在8.8万；

实际成交价格和做低网签价格，首套购房缴税相差16.6万，二套购房税费相差19.4万；
+ R1 I6 l* Y$ Q+ A/ x5 H# U
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! K9 f, K% c) j6 [" Q3 T* N所以官方得到的数据，以及公布的数据都是网签合同价格数据，是严重失真的数据；

以上面这套房子数据来说，2015年8月份这套房子市场价应该在180万，你没有看错，就是180万，从2012年买进160--170万左右，到2015年3年时间仅仅涨了十多万；到现在的市场价360万仅仅1年时间，实际涨幅高达100%；
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按照网签合同价220万，官方得到及公布的数据只能是22%的涨幅，公布涨幅22%实际涨幅100%，这就是官方数据失真的一大原因；

这是普遍存在的现象，在此顺便谴责一下说中介服务不值2个点佣金的客户，你算算360万的房子，为您节省16万税费，付2个点佣金7万多，这真是你们养着中介吗？NO，是税费养着中介，是中介的行业经验养着自己！你自己大街小巷去找房子试试，就算你找到几套房子，你知道哪套房子是性价比最高的吗？你找房东说360万房子，我们合同签220万房东同意吗？
5 W* c6 p7 C- @$ _% n5 F4 z
当然，做低房价相应贷款额度就降低很多，现金比例就相应大幅提高；不过80%的客户都是做低房价的，没有多少人愿意多缴十几万税费的；

房管局指定的评估公司的评估价格，就很好的证明了网签价格有多大水份，他们就是按照近期网签价格平均值加浮动比例控制评估价格的！若没有大量做低房价的客户拖着评估价，市场价360万的房子也不可能评低到220万去缴税；
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+ q( [  V: u4 u& P这中间还降了一次首套非普通住宅的契税比例，本来非普通住宅契税一律3%缴纳的，前2个月更改为购买首套住宅按90平以下1%缴纳，90平及以上按1.5%缴纳，已经降了一半了；
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2 G( d9 B) Y4 w& V. Z; U- R这只是税费方面导致官方数据失真的比例，还有时间差、区位差异等多方面因素，有空再更新吧！

此回答是针对2021年。
3 N* S) h1 K5 ]% f事实的确是在疯涨，而且从目前的趋势看，这座城市在吸引全国（包括港澳台）的有钱人来抢房子。这在至少3年前可能没这么夸张，但是目前好像这种现象越来越明显。
因为自己还有身边亲朋好友都在关注，所以有了解不少。
" B& d2 ?% c" H: b' g' m最近那套古北壹号15号18楼的1.23亿的大平层被瞬秒。
嘉御庭1.12亿的中平层也被秒。
1 I5 r( `" g+ ]/ ~云锦东方1亿的也被秒。
顺便说一下上面提到的古北壹号3年前（2018年）一样的房型和小区，只卖7000万，3年时间涨了5300万，将近翻倍。而且这次交易的税费最少要800万左右，也就是说买家需要掏出来1.3亿才能把这个房子拿下。
再说下古北壹号属于近郊的闵行区，在金虹桥，这么偏的位置，根本不妨碍涨的这么起劲。而且是量价稳步提升的阶段，目前看根本连主升浪都还没到。
2 f6 ~4 ]' y" |& Y- k# n$ q3 u还有远郊的那五大新城，去年也是普遍翻倍上涨。都已经涨到5、6万左右。听说临港已经有8万的盘了。
至于官方数据没涨这么多，懂的自然懂。

这问题属于自问自答吗，最高票答案之前贴了一个专栏文章看看没人看就又发了一遍？
: K7 h8 y, \& J* l' J# e/ B       最高票答案说的那种为了把网签价压到普通房标准而做出几百万的补偿款，评估价是不可能差那么多的，比如内环500W的房子，你合同订450W，50W补偿款，评估价也到不了450W，更何况外环那种几十万几百万的补偿款。
      我在当时的文章里就指出了这种操作的问题，这种操作可以拉低表面成交价，但是并不能贴着标准走。你偶尔一套两套有可能，但是大部分这样做是做不到的。因为网签价不是评估价，评估价是由评估公司出的，每年税务局会根据周边房价复核，做得太低查出来不会有好果子吃。
      其实最高票答案的用意就是告诉买房者，我们中介不是白拿钱的，是为了你们做了贡献的，但是贡献到底有没有你说的那么大就存疑了。

官方统计的数据固然不够准确，但绝对比个人观感准确。
$ r2 K! S! j( y( v; ?& N今年年初，我所在城市因规划地铁等重大工程影响，房价怒涨，诸多购房者也是叫嚣房价翻倍，我对此懒得争辩，因为他们的样本量太小，看到的无非是心仪片区的房价变化，而那些位置不好、宣传较少的楼盘几乎全部省略。这类楼盘虽然均有不同程度涨价，甚至个别跟风涨了几千，实际上一套都没有卖出去。这样当然是不能纳入统计范围的。
实际情况大抵如此。

因为基数不同，所以就看着不多。
这是最新的上海楼市数据。
% c: ~7 g8 q# z- U上海楼市2022年1月第一周数据出炉，其中：
一、上海楼市近三周在售二手房数量为16513套，15132套，14876套，持续下跌。
& E, w! b8 P$ t6 o$ u! J现在上海的那些房东又开始打2022年楼市小阳春的主意了，这段时间上海楼市表面上风平浪静，底下却是暗藏杀机，很多房东都已经把自家有硬伤的二手房给包装好了，就等着上海楼市来一波热度，之后就把这种带有硬伤的房子卖给购房者。
0 u& @3 }, Q' _9 M6 X  y上海的待售二手房数量已经很长时间都保持在低位了，上海的大中介对上海楼市的掌控力明显是弱于了其他的城市，上海那边房产中介的竞争太激烈了。让大中介也是有心无力，一直没有办法拿到更多的房源。
2 ]3 s: C6 h) a上海楼市虽然是国内最核心的楼市之一，但是上海楼市里面的风险也是比较高的，就像上海的高兴花园，2021年成交价巅峰的时候达到了11万一平，现在已经跌到了6万一平，半年的时候，房价跌了接近50%，要知道这可是一平跌了5万元，如果是新房楼盘跌这么多的话，购房者早就无法接受了，但这是二手房，购房者只能暗自掉眼泪。
现在在上海买房千万不能急，上海房价是不会大涨的。因为上海的三价合一没有取消，也没有像外界传闻一样把额度调高，只要这个信贷方面不放松的话，上海房价根本涨不起来。
! u% R& {! w+ u2 L4 I5 v5 s

4 W8 ~% a! c) Z: B2022年有哪些城市的成交量出现了翘尾行情，这些城市房价会上涨吗？

他们也知道给自己的房子没涨的或者没有房的看个价格……

统计数据是覆盖全市的，所以远郊项目会拉低价格。同时其中也包括保障类住房。所以你看到的涨幅不高。如果想要客观来看，最好定点采样

信官方数据得永生

因为上海这轮涨的主要是豪宅和新兴地段好的住房，老破小和过去的主力学区房涨幅很小，新房和上千万的豪宅成为主义军，刚需性却没有大涨，这是两极分化。