中国房子既想去库存,又不想降房价,是否有点矛盾?

显示全部楼层 · 2021-12-1 15:45:55

月薪二百谂 · 2021-12-1 20:14:11

评论区看到
周知的问题，觉得有些意思：

可是房产和牛奶还是有重大的区别。维系成本和本身价值差得很大。就算一幢烂尾楼在城市中心，其维系成本和隐性机会成本比起地产价值本身也是微乎其微。炸掉绝对不会是选项之一。即使为了机会成本要换人和换项目接手，也往往是改建而不是炸掉重建。 u; h1 l* r! L
年代不同了吧。现在资本的数量这么多，项目也不会过于盲目，懂行的接盘侠到处都是，接盘也不一定意味着做死。项目噱头换一下，商品房改写字楼改商业楼改廉租房都可能做到起死回生。况且，你说的情况貌似也只是荒废而不是拆吧。造成这种情况的更多的是纠纷，产权的和经济的。仅仅是项目本身一般不太可能出现这种情况。

我没那么多图表，喜欢拿案例说明事情，那么把回复拿上来：

前车之辙后车之鉴所以我一般不回答房地产会不会崩盘这种问题因为事实上早就崩过了后果也是灾难性的说回你的问题案例说话衡山脚下的某县城 20万人口 08年的时候在售项目有三个20万方的在建的20万方以上也有三个去年了解的情况是至今未售完常德下属某县级市人口20万百万方在售项目一个 10万方在售的三个 20万左右筹建的应该是两个我朋友在市中心开发的10万方三年了还未卖完连商业都卖不动这些地方鬼来接盘连抵押融资都没人要求爷爷告奶奶才让银行续贷银行拿了他抵押的整栋商业后还要求必须整栋销售因为怕尾盘没人要资金被套死三线以下的市场比你们看到的数据要恐怖多了4 V+ t. j) P: P* U/ \9 F

      避免麻烦，把城市名字去掉了。
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      自从退出德克后每天都能早睡早起，感觉自己能日天啊。于是再更新一点点：
      我属于比较老派的地产营销人，不是品牌不是市场不是投资，而是那种野蛮生长出来的所谓实战派。我们这批人里有的现在做得很大有的还如我一般游荡于江湖，我这种做不大类型的有个特点，就是不信任或者不懂理论与宏观分析，而是看重一手数据分析看重执行力，属于短期目标驱动型。
   说个笑话，某国内知名代理行曾经给我过去任职的一家小型私人公司出过一个下阶段开发思路的报告，总共208页，到第100页才出现长沙两个字。其观点对不对就不说了，我看到报告的第一反应是：美国日本香港应对房地产危机的处理方式关我屁事？你只要告诉我这个市场里还有多少人愿意买到这个地方，愿意出多少钱，喜欢要什么样的产品，足够了。
      好了话题拉回来。我想说的是站哪山唱哪山的歌，我注重的是解决现实问题，所以你问我现在有多少人进售楼部、客户的价格预期是多少、客户偏好的产品是什么，我可以回答你。想问未来行业走势房价趋势、宏观政策面的变化，对不起，比我适合回答这个问题的人多了去了。
   至于想要购房指导的朋友，我只能说请首先明确自己的需求，然后明确这个需要的紧迫性以及你愿意为这个需求付出的各种成本（包括但不限于经济、时间、家庭和谐等），测算之后你再找到市场上价格与你愿付出成本相对应的房源，觉得合适请下手，不合适就别买，价格的涨跌对你来说真的意义不大（以上仅针对自住型客户）。如果觉得价格涨跌非常影响你的决策，那么首先恭喜你，你具有投资意识，其次提醒你，你不是什么自住刚需，于是我要告诉你至少在长沙，一手住宅的投资回报是相当差的，有那点钱你干点别的吧。我没收过你们的咨询费，所以言尽于此，请不要再问我买房的问题了，一来我负不起误导你们的责任，二来买房这种对普通人来说非常重大的事情请不要相信一个在网上自称从业多少年的人，哪怕王健林他也不敢在对你的情况足够了解之前给你具体的建议。
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   没想到在如此不热门的问题里居然有一百多赞了，更新一点点：
在
买房首付降低到 20% 说明了什么？ - 经济这个提问下现在有167个回答，我要说上了一堂很好的经济、金融、投资、情报分析乃至政治课，但是我却很少看到业内人士发声，即使有也基本上不从自己的项目入手做案例分析。我知道知乎向来高大上，每每发言必是图表分析宏观趋势，各种经济理论满天飞。不过所谓见微知著，特别在我们这个神奇的国度，有时候扔下电脑进售楼部坐一坐也许能得到一些新鲜的发现。安利一下我的这个回答吧：
买房首付降低到 20% 说明了什么？ - chrisxun 的回答             ……………………………………一更分割线……………………………………
   这个问题的主语就是个问题。首先中国房地产的直接相关方至少有以下几个：1开发商；2消费者或潜在消费者；3中央政府；4地方政府；5银行或其它有相关业务的金融机构。大家的屁股不同导致了关注点和应对措施各有不同，岂能用一个“中国”就笼统概括了？    然后各方对库存和价格的态度是有差别的。对于开发商来说，任何智力正常的商家都是希望既卖得好（去库存）又卖得贵（涨房价）的。库存与房价之间不同开发商有不同的容忍限度，不是说库存高就轻易的或无限度的降价。
   对于消费者而言，其实库存跟他没太大直接关系，顶多是影响他的价格预期，无论库存多大，只要还没入手，必然是希望降房价的。当然一旦他成为业主了，除非他出于长远的利好预期而有抄底需求，任何智力正常的业主是都不会希望降房价的。
   对于中央政府而言，其实并不是特别关心房价涨跌，它真正关注的是系统性风险。现在的库存过大就是巨大的风险。所以它一方面要加杠杆，一方面又要严控开发融资。也就是说房地产这个蓄水池一方面出水口要加大，一方面入水口要尽量堵住。
   对于地方政府来说又不同了。搞卖地财政必然需要出入水口都搞大，这样房子卖出去了能收税，开发商有钱能继续拿地。所以地方政府是真正的又想去库存又不想降房价，不然以后就得要饭了。
   而银行就比较矛盾了。放了那么多开发贷抵押贷出去，库存太大意味着风险极高，开发商真完蛋了银行也难受。可是房价降了意味着抵押品的价格下跌了，风险还是增大了。至于降价引发的断供潮08年已经预演过一次了，现在可是有太多资金绕开正常的按揭程序进入了商品房市场（很多金融公司就是吃这碗饭的），房价跌太狠会引爆一个巨大的炸弹。对了，还有一个地方商业银行如何面对地方政府要求往池子里加水的压力这样让人头疼的问题。
      总结：1开发商只是有一个理性的平衡点考量，并不存在绝对的又想去库存又不想降房价；2消费者永远忠于自己的屁股，我还没买房价就必须降，我已经买了房价就必须涨，库存关我屁事，反正不满意我就去砸售楼部；3中央政府要的是套在房地产业的资金流动起来，只要不是暴涨暴跌它都不会太紧张，当然流动起来的资金别又被套回房地产了；4地方政府是真的既想去库存又不想降房价，因为这是把它饭碗砸了；5银行是希望开发商通过降价等手段快点去库存保证还款能力，但又希望自己手上的抵押品能保值。当然银行也有压低评估价降低贷款成数，抵押品只要商业不要住宅等等手段来降低风险。

afbegp2 · 2021-12-1 23:54:00

其实不矛盾，而且恰恰少部分地区涨价带动节奏，大部分地区优惠放量是当前去库存最好的方式。
上涨周期大家才会更愿意买房，更能促进去库存。如果降价了，更多人会选择观望，可能会不利于库存消化。
谢谢大家。
敏感前的答案

王殿剂 · 2021-12-2 09:19:42

爸爸，我们为什么没有房子
因为爸爸失业了
为什么失业了
因为没人需要盖房子了
为什么没人需要盖房子？
因为房子太多了
那我们为什么没有房子
……

W767 · 2021-12-2 15:44:00

不矛盾啊，谁说去库存一定要降价啊。

这么大的房地产库存就是个定时炸弹（原为雷，谢@谢浩提议），缓慢的去库存相当于拆弹，过于操切相当于引爆。

官方的系统的明确的降价就是引爆这颗大当量的炸弹，如果一个东西你明确的知道要降价，你现在还会买么？这就是经济学上的预期，俗话说买涨不买跌（特别是对于投资品），一旦官方松口消费者形成房子降价的预期，买房的人就更少了，供求趋于更不平衡，房价没有了支撑会断崖式下跌，到时候甚至已按揭买房的也会毁约把房子甩给银行，这么大的亏空银行全承担了，真能搞死几家大银行的，甚至会严重冲击实体经济，土地财政收入也会锐减，到时候真是哀鸿遍野了。况且，房地产公司资金来源很大一部分是抵押贷款，房价跌了，房地产公司要补充抵押物，即使不考虑连锁反应，这对银行和房地产公司来说都有很大压力。

但是去库存又是必须的，怎么办那？只能小心翼翼的上各种手段对市场进行引导：政府可以出台相关政策办法，如降低首付比例降低贷款利率、降低中间税率从而降低买房成本，房子周边搞商业搞学校医院等配套来提高房子价值，放开户口限制让农民进城买房来扩大潜在消费者群体等等。开发商也可以隐形降价搞促销，比如买房送面积，送车库，送装修，送家电，送汽车等等。

其实现在市场购买力还是有的，之前股市就聚集了大量的资金，政府要做的就是重新把这资金引导到房地产，消化现有库存，但又不能重新使房地产火起来，就像在渴死的人面前放了一杯毒酒，喝也不行不喝也不行，只能在找到其他解决方法前小剂量的抿一抿。
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很多知友对我上面说的“农民进城买房”扩大消费群体消化房地产库存存有疑问，我把评论整理一下贴上来详细阐述一下我的看法：从发达国家城镇居民比例及农业生产模式来看，我国的“农民进城”“城镇化”是必然趋势，这样不仅能解放被农村禁锢的数亿生产力，还极大提高了生产效率，负面影响是，国内的经济发展少了这个“农民工城市农村双就业”的缓冲器，就业压力大的时候，底层工人无处可去了，影响社会稳定，也给就业扶助体系带来较大压力。前面说的是长期趋势，短期来说，大规模的城镇化条件还未成熟，配套的户籍社保养老等等政策法律还没有完善，技术工人培训教育使农民工朝职业工人转变做的还不够，我们需要走的路还很长很艰难。前文说农村一定数量的在城市工作的较富裕农民，作为消化房地产库存的一个渠道而已，至于农民购买力，从我身边的情况看，很多农民的购买力还可以，身边好多亲戚都进城买了房，当然买的要么是县城或者三线以下小城市要么是大城市靠近郊区的房子。

再谈两句城镇化，城镇化是我国发展面临的一个大课题，我的关键词是“大”，之所以强调这个“大”字是因为城镇化有以下几个特点：涉及面积非常广、涉及人口非常多、涉及资金非常多、所需时间非常长、中间遇到的问题无论数量还是难度都非常惊人，城镇化比土地革命这种翻天覆地的大事件还难办，毕竟土地革命年代背景是大乱初定有革命暴力背书，当今年代，完全不适用，因此指望短时间内解决无异于痴人说梦。要解决这个问题，我认为还得使用“拖字决”，配合设计巧妙的阴谋阳谋（评论区一位小伙伴提出的土地交易（我认为应该是使用权或者承包权）就是一个很棒的想法！），因地制宜、因时制宜、因事制宜，有条不紊的完成城镇化，至于什么阴谋阳谋还得看当局者的智慧，李中堂原来号召城镇化，现在不再提了，就是这个原因吧，城镇化处理太操切成本太大，效果也不一定好，只有拖下去，过了两代人，农民或许对土地的依恋、依赖会小很多，到时候再处理就事半功倍了。

经济就是一个庞大而复杂的体系，要看到矛盾也要看到联系，一定要通盘考虑啊。

2021-12-2 19:12:42

资产价格一旦下降就会有继续下降的预期，而且这种预期还会不断强化，今天从两万降到一万八，你就会期待以后降到一万五，一万，八千。资产价格降得太厉害就会刺破信贷泡沫，百业凋敝，甚至引发大萧条。
国家信用和信贷泡沫本来就是人类社会最大的骗局，身在这个时代，作为普通民众，用一辈子劳作来维持这个泡沫就是最不坏的选择了……
——————2017.6.26更新——————
写这个答案已过去一年多，想更新一下。利益相关，16年10月限购后已置业。
资本主义的根本逻辑——要么增殖要么死亡。做蛋糕的阶段，增殖的同时可以改善社会成员的生活水平；但现在中国的大部分行业已经进入分蛋糕的时代，需求不足，供给存在结构性问题，资本就只能通过货币贬值实现名义上的增殖。
评论区有不少朋友认为，从无产者的角度来看我们不必陪资本玩这个接龙游戏。制度变革确实能扭转现有局面，历史上发达国家有过泡沫破灭、大萧条，也是不争的事实。但请认清，当时没有如此发达的互联网和大数据，政府管制治理能力和现今根本不在一个量级，历史的故事不一定会重复。
退一步讲，即使故事会重复，能抄底吃肉的也不会是普通劳动群众，而只会是当今的新贵阶层：互联网寡头。他们资产轻，现金流强劲，手握数据资源，甚至在一定程度上还具备创造虚拟货币的能力。腾讯阿里这种巨兽在近两年的营收增长是中国GDP增速的六倍以上，这充分说明问题了。
话分两头，即使那些有两三套房子的家庭，也不见得未来有多乐观。最近大量舆论渲染阶级固化，把阶级与房产挂钩，其实也是足够弱智。阶级地位的本质是政治地位，虽然有些普通家庭通过自身努力和社会发展，在房产上积累了一些资产，但政治权利基本上和无产者同样约等于零，充其量就是把自己和同样有房产的赵老爷们绑定得稍紧一些。但只要老爷们出于政治考量要肃整房地产，那些梦想着靠房产稳固自身阶层的中产家庭，只会像牛虱子一样被甩掉。

昆德拉凯立德 · 2021-12-3 05:39:31

拉高出货，套一波追高的，然后阴跌，再套几波抄底的，实现软着陆。

俗世洪流 · 2021-12-3 09:27:14

不矛盾。
你把房子当成商品了，商品滞销时才会打折促销。
但房子如今是投资品，越是涨价反而越有人去买。

眼眸尽失色色j · 2021-12-3 10:46:48

不矛盾，政府想要去库存的对象是新房，降价指的是新房以及二手房。
所以建议，通过指导价去杠杆等手段，引流刚需到一手房，不要让二手房东有机会抢韭菜。
再建议在停贷后再涨一波价，一顺利去新房库存了，二提高卖地收入，三提高房屋评估价也会提高利于房产税收入增长。
开发公租房，月租是细水长流的收入，
普征房产税，按照子女人数减免，
不交也可以，禁止过户即可，买卖或者继承之前需要补缴税款和滞纳金，也可以按需设置其他惩罚比如不交上征信名单影响子女升学就业。
禁止农村宅基地自建，出台系列政策引导鼓励农民在县城购房定居。
升级国家助学贷款增加房租，逐步取消高校宿舍市场化地为学生提供多样化的住宿选择。

秭圻520 · 2021-12-3 19:44:27

房产，你拿中国这个帽子来套，一点意义都没有。
其实，有很多城市的房价已经出现了明显的下降。。。但是，所有的人都盯着，暴涨的那十几个城市。
去库存和降房价一点不矛盾，而且几乎同时完成了。可惜的是需要去库存的城市，房价降了，但是库存没去成，需要降房价的城市，库存去了，但是房价暴涨。
这种结构性的问题，会延续很长时间。