从售楼处出来，我发现很多人都看错了事情的角度。

显示全部楼层 · 2021-11-24 02:57:32

上个周末去逛了售楼部。看了几个楼盘的开盘。挺有感触。
相比于以往的火爆场面，今年的楼市确实是遇冷了。除了刚需的，改善的，投资客的成分几乎为零。
这是好事，这说明市场在回归正常。
但当我发现没有几个人是像我一样抱着保值的目的在看房的时候，我发现大众的理财想法和我的看法是存在较大差异的。
当然，我不是专业的投资人，也不是专业的经济学者，我不保证自己的看法是完全无误的，但是我接触到的知识和观点是支持我的选择的。并且以这样的角度去看，我意识到很多人关于财务的认知还是比较狭隘的。
有几点值得说一说。

一、看长期不要看短期
在国家的层层加码的强有力的管控下，现在很多人不看好地产发展了，这是可以理解的。
并且数据也显示，各一二线城市的一手房二手房的单价和成交量都在同期下跌。
当大众看到“下跌”两个字就心慌慌了。
各种谣言就甚嚣尘上了。什么国家要打击地产啦，什么中国的房子已经够20亿人住啦，地产要破产啦，这些都是我爸妈手机上看来，心慌慌地跑来跟我讲的。
但是，我想说，发布这些言论和听信这些言论的人们，完全没有任何一点经济的常识。
发布言论的人可能想博眼球，而听信这些言论的人则完全是无知。
为什么这么说。
首先我们来看下跌，怎么理解这个下跌。
简单粗浅打个比方地讲，就是之前涨了百分之百，然后下跌了百分之一。
这也叫跌，但是大众就心慌地不得了了。
请注意，下跌数据是同比或者环比，是今年对去年的一组数据对照。
不是跌破了商品房的实际价值，而是轻微地戳破了虚高价值。
这是政策下，正常的价值回调。
而且很多城市的房价之所以下降，是基于目前政府的限价措施，强制性打压房价。所以数据上看，房价是在下降的。
但是下降是相对于“房价过高”的下降，并不是大众臆想中的“跌”。
而交易量之所以下降，拿杭州举例，是因为银行在政策高压下不放贷，二手房按揭困难，全款付清难度又太大，所以交易量上不去。而并不是没人买。
然而大多数人不明就里，听到亲戚朋友讲跌了，听到抖音上讲跌了，从未亲身了解过事情的真相，就跟风害怕起来相信地产末日了。这不是无知是什么？
判断问题还得要经过自己的思考。

好了，我们讲回“大众看到的下跌”。
这次的的下跌在我看来只是在一个长期周期中微不足道的一次波动。
看事物的发展归根结底要看发展的趋势。
看一个时间点是完全无意义的参考。

那么，我们来看看趋势问题。
详细讲趋势讲不完，经济学家都能搞本书，我这里不详细说了。我就拿我认为的比较有参考意义的各国地产发展趋势和中国城镇化趋势来做解释。我们先来看，世界范围内各主要国家的近20年内的房价趋势变化。
美国：

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加拿大

英国

日本

韩国

印度

澳大利亚

(红线代表房价指数，黑线代表排除通货膨胀后的房价指数）
这里的数据包括了发达国家、发展中国家、亚洲、美洲、澳洲、欧洲等等。
几乎可以说地球上只要有人住的地方，在近20年内，房价都在不同程度地走上涨趋势。就算遇到了金融危机，偶见下跌，也依旧抵挡不了趋势的朝向。

而中国作为全球化中的一员，不可能反其道而行之。

来看我国的房价趋势图：

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十几年的上涨步伐没有停止，这也是符合全球房价的步调的。

再来看中国的城镇化率以及城镇人口数量变化：

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近四十年来，也从未停止过人口对城市的涌入。
而这些涌入的人口，要么租房要么买房，不断涌入的人口只会使城市的房子不够住，而不会过多。
这里特别要注意的是，目前中国的城镇化率只有百分之50~60左右，参考与我们类文化的亚洲发达国家日本和韩国，他们的城镇率已经高达近百分之80 。
可见，中国在发展过程中，城镇化率还有很大的提升空间。还有近亿的人口还未来到城市。而这些都是房价能坚挺的原因。

这些就是我想表达的：看长期不要看短期。
长期看，中国的平均房价依旧走在上涨趋势的进程中。而且中国的城镇化率还在持续升高，涌入城市的人口不断增多。这些人口都是城市房价的坚实基础和上涨的推动力。
只要中国还是全球经济体的一员，只要中国还是在不断发展的，这样的趋势是不可能改变的。

尽管目前来看，在政策在外部环境的影响下，发生了震荡和回调，但是在整个走势中，某个时间段的回落并不能影响最终的走向。

而我看重的就是整个长期趋势和对未来的预估。
并且对我来说，这样一个动荡回调期，也许意味着抄底的机会来了。

二、看膨胀不要看利率
在了解了一些购房者心态后，我发现银行的贷款利率是一个很大的购房影响因素。
这可以理解，毕竟30年的按揭一办下来，30年的利息算算起来真的是一笔巨款。
目前的放贷利率较往年是略高的，大概在5.5~6.5之间,这个利率的高不排除政策控房的因素。
效果也十分明显，升高的房贷利率确实劝退了许多购房者。
但是，当你把利率和通货膨胀率一起看的时候，利率就不是大问题了。

那我们来看看。中国近年来的通货膨胀率是多少。
这里我们采用较为准确的计算通货膨胀率的公式：M2增速-GDP增速

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根据数据，我们可以较为准确地算出，中国近十几年较为准确的通货膨胀率是在7%左右。

就是说如果你有100万现金，过去一年，就少7万。
而你100万的贷款，一年就只付了6万左右的利息。

所以这个通过膨胀率已经足够对冲房贷利率了。

而且这几年内因为全球疫情的影响，全球金融大放水，势必还会再抬高这个数值。
朝这样的趋势看，稳定的利率赶不上上升趋势的通货膨胀率。

所以我们其实是在借银行的钱来抵抗自己的货币贬值。
这样一想，房贷利率还可怕吗？

三、算大钱不要算小钱
我发现很多人的心态是过分恐惧房贷了。
许多人因背负了每个月的房贷掏空了大半的收入而感觉心痛不已。
这是因为着眼点放在了小钱上。
没有反过来想想的是，正是因为每个月的几千块钱，帮你保住了几百万的资产。
当你想到，你所做的点滴行为是为了留存往后的大额财产时，把注意力放在“大钱”上，你就不会焦虑。
长期来看，房子依旧是中国最具保值的投资。（这里特指一二线，甚至较好的三线城市的房子）你付出的小钱，都是为了留存和撬动更大的钱，只焦虑当前自己失去的，而不看自己未来的所获的，这也是一种短视。
况且，当你只看重小钱的时候，你是看不到大钱的机会的。
比如生活中很多人，把自己每个月发的工资看得老宝贝了，想着能用这些钱能享受怎样怎样的物质生活，他们不愿用肤浅的快乐去换取未来的机会。
这就是《穷爸爸富爸爸》中提到的，“穷人用钱满足欲望，富人用钱铸造未来”。
绝大多数人的工资其实是稀里糊涂花掉的，没留下啥有价值的东西就月光了。而房贷某种程度上是对未来的一种储蓄手段，这样的花法，显然有价值得多。

所以看大钱还是看小钱，其实是一种对自己欲望的审视和对未来的机会的选择。
而“穷人”和“富人”之间，存在的也许就是这么点差别。

以上几点这就是我认为的普遍大众对待房产投资的普遍误区。
但是我想说的不仅仅是房产投资的问题。
而是一种思维模式。

思维模式才是根本决定人看问题的角度和做抉择的方式。
看长期，看大问题，看事物的正反面这些角度可以运用在生活的方方面面。
举点例子，比如看长期，可以扩展到事业工作，不要只顾眼前薪资待遇，而不考虑长期行业的发展趋势。
比如看大问题，可以拓展到人际关系，不要只纠结于一个人某个优缺点，而不全盘看这个人的秉性如何。
再比如事物正反面，例如机遇和挑战，风险和回报，不能只关切对自身有利的或者焦虑不利的因素，要全面思考问题。

其实这些观点都非常肤浅和简单，但是日常生活中能做到跳出问题本身而用思维模式去解决问题的人并不多。

其实我越来越觉得，做一个不那么平庸的人其实并不难。
并不需要人有多么大的天赋，或者多么艰辛的努力。
你只要去改变一点点你看待问题的方式，多用自己的大脑去思考，多学习一点常识，就足够超越人群中百分之60了。

这就是我逛了楼盘后的一些所思所想。对于经济和投资上，如果读者感兴趣，我推荐《涨价的世界》、《投资中最简单的事》、《穷思维、富思维》、《房势》这几本书。
这些书都非常好懂，讲简单的和生活相关的经济学常识。偶尔翻翻，大有裨益。

关于房产税
另外截止发稿，国家消息放出开始进行房产税试点。这也许是对大众来说又是一次购房积极性打击。
但是我觉得这个对我们普通人来说影响不大。
为了社会公平，价值1000万的房子房产税，和价值500万房子的房产税、和价值300万房子的房产税是不可能一样的。
同样，对手上有100套房子、和对手上有几套房子的人来说，征收的点肯定也是不一样的。
最终的征收应该和个人所得税的模式差不多。
咱们又不是手揣上千万房产的大佬，也许都不够上征收的及格线。
此举也不过是为了响应“房住不炒”的政策，打击的对象是炒房客。

咱颤颤巍巍自住的，或者希望资产保值的，真没啥好怕的。