怎样看待哈尔滨出台“十六条”稳定房地产市场？

年轻人往哪里走，哪里的房价预期越好，年轻人从哪里逃，哪里的房价预期越差。
年轻人为什么逃，单单是因为房价吗？房价收入比只是其中一个指标，毕竟一线城市房价收入比那么离谱，年轻人还是削尖脑袋往进挤，更重要的是经济环境和产业结构是否能够为年轻人提供较高的就业与晋升机会。
5 r$ ]# p2 D- @# u  l6 m其次是潜在公共福利返还比，房子本身就是税收，收上来的钱能不能反馈到利好社会经济发展的方向是非常重要的，比如有些地方筹集来的资金用于补贴产业，产业又带动就业，年轻人自然就会来。相反，有些城市资源利用率尤其低下，大量宏观资源被浪费在不能产生效益或者裙带关系上，那么分配天平的另一端群体自然会离开，这是必然的结果。
5 a9 ?( [0 H' p) }' p( q所以，房地产本身更接近税收，稳定房地产的前提是稳住年轻人，而稳住年轻人有要求较好的经济结构和相对好一些的竞争环境，就要改善公共福利的返还比例，否则很难从根源上解决问题。甚至极端一些可能出现一种情况，愿意留下来的更多是有关系网络的，本来就享受到资源的倾斜，现在补贴后又赢一次，发展资金就这么多，其它方向的公共支出就会缩减，结局可能进一步加速天平另一侧的年轻人流出。

年轻人往哪里走，哪里的房价预期越好，年轻人从哪里逃，哪里的房价预期越差。
: D' E  r$ N6 K! r! D年轻人为什么逃，单单是因为房价吗？房价收入比只是其中一个指标，毕竟一线城市房价收入比那么离谱，年轻人还是削尖脑袋往进挤，更重要的是经济环境和产业结构是否能够为年轻人提供较高的就业与晋升机会。
! d+ j% l; t; F# C+ Q/ H( R& }其次是潜在公共福利返还比，房子本身就是税收，收上来的钱能不能反馈到利好社会经济发展的方向是非常重要的，比如有些地方筹集来的资金用于补贴产业，产业又带动就业，年轻人自然就会来。相反，有些城市资源利用率尤其低下，大量宏观资源被浪费在不能产生效益或者裙带关系上，那么分配天平的另一端群体自然会离开，这是必然的结果。
$ l% L% T$ u" P6 v! v6 k& D; i& P所以，房地产本身更接近税收，稳定房地产的前提是稳住年轻人，而稳住年轻人有要求较好的经济结构和相对好一些的竞争环境，就要改善公共福利的返还比例，否则很难从根源上解决问题。甚至极端一些可能出现一种情况，愿意留下来的更多是有关系网络的，本来就享受到资源的倾斜，现在补贴后又赢一次，发展资金就这么多，其它方向的公共支出就会缩减，结局可能进一步加速天平另一侧的年轻人流出。

一帮中介和高位套牢的鼠标又开始意淫了。
这16条的核心是“拉人口”，透过现象看本质啊，大聪明们。
就东北当前的房价，放在南方都不够看的，可是那人口流失率和经济环境却一塌糊涂。
& m; U& L: K9 e" k4 z+ ?; G7 A( f还涨？人口就更没有了。
4 V& B: R1 `* a, h  D" f' {  X* L至于所谓得稳，往好了看是横盘，往坏了看是缓慢下跌。从投资角度，不涨就是亏。当然，这对于连金融常识都不具备得大聪明们，是不能理解得！
在中介和套牢者嘴里，就算邻居家母狗下崽了，都能吹成利好房地产，因为狗多了，要增加居住面积才方便养 。
想起了前些天广东惠州等地二手房交易个税从2%下调成1%，11月1日执行。
也是一帮中介开始吹，吹要救市了，不知道这是无知还是无耻。
0 ~+ @$ i9 B, h3 f税费下调完全是为了“税制统一”而进行的，因为广东大部分城市都是1%，愣是被解读成利好房地产。
9 @& g# O8 k3 f' y  m$ a' C4 b但凡看看新闻或者对政策了解一点的，都知道这两年税制统一和规范才是重头戏。税制才是“共同富裕”的核心。
- O/ K1 u1 _7 f& \政策解读能力差成这样就别谈房产“投资”了，这帮人估计不炒股，炒股也估计是亏的。
真要救市，政策开始时间要定到11月1日执行？错过地产行业常规的“金九银十”红利时间？
. T/ T4 z1 \6 ^/ P) |4 a如果现在救市，就冲中介和套牢者那德行，前面的努力绝对白费了，真当决策者比你傻呢？大聪明们！
: z- Z2 }! \: g记住了，住建部时间点都给出来了，三年，争取三年时间调整房地产到健康水平，说这话的时候才特么一两个月前。至于地方上所谓得救市行为，呵呵，敢涨？5%一过，立马约谈。上面的决心之大，远远超出中介和套牢者的幻想。多看看政策和新闻吧。
新闻和ZC了解不全的人，妄谈投资就很可笑，信息获取能力是投资的最最最基本能力，然后是信息分析能力。
房地产的好日子才刚刚开始，香港房地产都开始动了，还有人幻想房地产继续增长呢？
" p0 n, c( q* r依稀记得三个月前还一堆人喊“一线城市永远不会跌”“一线学区房永远稀缺”
然而，随后北京学区改革，学区房瞬间下跌20%，还再继续。
呵呵！自求多福吧大聪明们！
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3 V2 I6 N! U" ]; Q' v& b

这种筑底论就非常得神奇，很有一种股市深套者得阿Q精神，股吧里这种人和论调太多了，全是套牢者，忽悠人接盘呢！很难相信这是从事多年投资得人的逻辑！对政策解读如此之浮于表面，很难相信是央企投融部的。就这？！
4 t5 t5 h$ U# z# _另外，明年1月1日起，全国各地地方ZF的卖地所得全部进入税务部门，而不在由地方上直接使用。呵呵，看到没，税务才是未来的根本中的根本，重点中的重点。房地产税快则年底，慢则明年必出。连这么多年的土地财政都没了，收个房地产税你觉得叫事儿么？增加一个税收来源，恰恰正好弥补一部分土地财政缺失后的收入。
% J* S- c  E9 D  K5 x9 c6 K<hr/>更新多说两句。
真要救市，越是这种第一个撑不住的，反而越是不能买，调控才刚刚开始，就撑不住了，抗风险能力也太低了吧，换言之，风险也太高了。从投资角度，如此高风险，如此低回报率（历史涨幅），以及如此差的预期（人口持续下滑，且东北几大城市里下滑组严重的），还有人喊“利好，给我冲”，除了“庄”要割韭菜和真的愚昧，没别的理由了。

库存低，说明大家买房积极，肯定要涨价。
库存高，说明开发商捂盘不卖，肯定是等着涨价。
结婚率高，必然要涨，不买房谁跟你结婚。
结婚率低，更是要涨，之前两口子买一套房，现在俩单神狗，要买两套，直接增加一倍需求，怎么能不涨。
不收房产税，涨价，因为房子不会贬值。
收房产税，还是涨价，因为房子税都收了，成本高了能不涨吗。
有学区房，要涨，学区的房子人人抢。
学区划片，更要涨，得多买几套，增加概率。
利率下调了，要涨，大家都敢贷款了。
4 w, g$ Y- q$ ~, z3 r" P! S- D利率升了，还是要涨，因为富人理财利息多了，就有钱买房了，房子也不是卖给穷鬼的。
7 V( ]- p2 R. L5 _3 u# i有疫情了，要涨，疫情之下才能看出有房多么重要。
没疫情了，还是涨，疫情没了，大家都有钱了，能不买房吗。
; s  k5 _. N0 G* G) Z) `6 V生育率高了，要涨，将来孩子不得准备房子结婚。
! `' ?2 V+ p# |# f! |生育率低了，要涨，以后好多老人都得靠自己养老，还不多买几套房子将来出租养老。死了还能当墓地，放个骨灰盒。
& ]" C! C7 t$ U9 s7 U# T9 U# a开发商越做越大，要涨，这些年地产商哪个不是越做越大，房价不一起水涨船高吗。
$ O+ P* N) Y8 u8 N5 A0 V开发商要倒闭了，要涨，开发商都没了，那房子不成稀有物资了，涨上天。
( h- z) q+ O5 V/ a! X# C1 R股市涨了，要涨，大家炒股赚钱了，就要买房了。
5 L+ b/ f* L5 x1 j/ r# S股市跌了，要涨，股市不靠谱，还得看楼市。
年轻人奋斗了，要涨，好房子是要争取的，人人抢。
年轻人躺平了，要涨，孩子都颓废成这样了，家长还不得努力卖血卖肾买个房，要不以后孩子都得睡大街。
% |) [, C: I1 `/ ^9 w年轻人都去北上广了，涨，北上广挣的多，挣得多就有钱在老家买房。
年轻人逃离北上广了，涨，回老家不得先买房。
% i: g* Z4 R0 F开始探索宇宙了，涨，以后全宇宙都是人类，地球作为人类文明摇篮，那就是寸土寸金，随便一个村里的随便一个厕所，就能换一个行星。
遇到外星人了，涨，外星人接盘了。
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7 y: j" v/ B' o; C1 W1 U+ J0 v总之千言万语汇成一个字
$ ^+ G1 B, [$ W! z1 B涨

房子卖不动了，房产经济走不下去了，只好物质刺激一下房子继续卖呗。
, {7 L& V5 h+ a8 X0 b/ Q* H+ T. ?) s顺便可怜一下自己：
“对具有大中专以上学历的人才在哈购房施行购房补贴政策。对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的，以及已自主创业的，年龄在35岁以下的各类人才，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。
8 y$ [8 G4 |! s; n- ]3 }6 }* g# T3 G对原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来哈的新市民，在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准为1万元。”
而且公积金购房限制放开了，20年年限放开到30年了，比方说买些比较老一点的学区房也能用公积金了……
我们90后开始这批年龄段的，真郁闷，就出生在这个时间段。如果能早生几年，趁房价没开始大涨或刚开始涨时购房，还能吃一波房价上涨的红利。晚生几年吧，现在买房有补贴优惠。当不当正不正，正好出生在中间，买房的时候房价已经涨到顶点了，没啥升值空间了，涨价红利吃不到了，而且现在的优惠啥的便宜也占不到。
7 G$ Y, S+ y- {" L, F# N就当自己没那个发财的命吧，时也命也运也，只能自我心里平衡咯

短期看政策
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这个没什么好说的，其实我们不看也罢的……因为看人玩打地鼠游戏很傻……

中期看金融
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房贷和利息是核心。地方财政和另一个核心。金融重要的原因是这些都是实打实的钱，搞事必须有人出巨额真金白银，很难。

长期看人口
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人口流出早晚死路一条人口流入伸头一刀缩头一刀没钱的人在这里不是人口，不能提供有效需求的人口无视。人口最最最重要的原因是，人的脚永远诚实，没有任何人有办法搞事情。你今天想要陆家嘴的房子，房价变成葱以后，你还是想要，脚永远不能骗人。
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其他要注意的

不要买滚服的房子，臭打游戏的都知道不要玩滚服游戏……上海五大新城不叫滚服，那属于市区人放不下了，开新服，当然了我自己也不会去买。一些不着调的城市每几年换一批人就换一个新区，这种叫滚服。

哈尔滨二手房价一直在10000左右，波动不是很大。主要是人口流出，对整个黑龙江来说都太难了。
# ~) H4 L" r% I6 t  X9 E" A) o$ s, J    全省13个地市人口全部下滑，绥化、齐齐哈尔人口流失超百万。7普数据发布，整个黑龙江常住人口减少了646.39万(降16.87%)，哈尔滨减少了63万。
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1 F! l$ G2 }( \* N
黑龙江常住人口
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    省会可以承接省内人口，哈尔滨还有50多所高校60万大学生，但还是留不下人。地图最东北的气候太冷了，稍微往南一点辽宁都好很多。
' N+ C& |/ \7 R    政府财政也很紧张，养老金靠转移支付已经好几年了。这次发布的十六条意见给的补贴有限，博士学历只有10万补贴。对比下富裕省的抢人大战有点吸引力不足。
4 y& ]1 `# L2 N    义乌市专科学历或者有证书的技师工人都给到20万了，我身边很多非常普通的没有任何关系的朋友都拿到了购房补贴在义乌留下了。

哈尔滨 全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。

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义乌市人才购房补贴  正高级或博士80万元、副高级或浙江省核发的高级技师50万元、硕士40万元、本科或中级职称30万元、专科或浙江省核发的技师20万元

人口老龄化，年轻人流失，地方财政能力有限，如果卖不出地，今后将更加困难。黑龙江的现状就是未来二三线城市将要面对的难题

政策除了规范指导，可以说是对于购房者与开发商的双减，对于楼市是重大利好。
首先对于购房者，几乎实施了补贴全覆盖，可以直接理解成买房即补贴。同时在房贷利率高企时，放宽了公积金的诸多限制。
对于房企，各种条件几乎宽松到了县级水平。
土地出让金缴纳政策，除了需要计息，放缓到了6个月缴纳全款。预售条件也是极为宽松，几乎可以理解成正负零即可取得预售。
- C: C$ s7 H8 I( n8 ^房企在土地投拓时，一个重要考量就是自由资金占用。其中影响最为重要的，除了销售回款外，就是土地出让金的支付方式，预售证获取条件，还有监管资金的返还。
此次政策，对于房企前期投入资金全面考虑，还降低了土地增值税预征税率，可以说是非常的暖心。
" Y* Q3 m# q* [9 r1 q- S整体说下来就是对购房者说：“快来买房啊，优惠多多多”。对开发商说：“快来买地啊，政策好好好。”

哈尔滨总是走在房地产调控的最前沿。
0 d3 L2 \( Z% n3 s去年11月，在以深圳为代表，楼市过热忙着调控的时候，哈尔滨就祭出了疑似“救市”的政策。
8 ?' l' K6 U8 w/ k1 N1 s& A# ^除了常规手段，最惊奇的是两点：
支持银行对居住用途的公寓给予住宅同等的按揭贷款政策支持，还有对公寓的 水、电、煤气收费按民用价格标准执行；
积极引导和鼓励企业采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。
鼓励降价姑且不论，那时候网上已经热烈讨论经营贷流入楼市的问题了。政策居然去干涉银行风控，这操作确实挺六。
不过哈尔滨面临两个问题：
, g" i5 k8 r' a3 i# \# v  c0 \9 P一是经济开始走下坡路，再难以回到过去高速增长时期，留下的都是传统落后产业；二是因为没有产业支撑，人口流出的趋势难以逆转。
+ W  ^3 E$ a7 C; ^10年前六普数据，人口就达到了1064万人，10年过去了，人口数量居然还减少了。


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* p# V& A4 C! n人走了，房子还在继续猛修。最后市场出现问题也不足为奇了。

不止哈尔滨，全国各地，都面临差不多的问题。
首先是市场急转直下。
; y( |! S% X1 z( c3 l. N1 d% k& J上半年，还有部分城市楼市火热，但进入8月后，市场迅速转冷。

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传统的销售旺季金9来看，所有房企业绩几乎都是严重下滑。为了加速回款，房企顶着限跌令花式降价，也不能挽回颓势。
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其次是扛不住的房企越来越多。
名都不用点了，昔日风光无限的TOP系，已经陆陆续续倒下一批。还有一些踩着红线，或者通过调表看上去经营稳健的也瑟瑟发抖。
7 m0 [! [* O7 c6 w& l5 D/ m截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。
最后是土拍市场也是哀鸿遍野。
$ L# W4 E# A4 J: g1 s# ^9 b) _9月份全国土地溢价率降至3.9%，创下历史新低。重点城市的二次土拍流拍率，已飙升至27%。如果抛出自己人城投公司，这个数据更是惨不忍睹。

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; a) a5 Y+ T4 ~' A3 q7 h
; X4 [, u8 [+ \7 o' x7 Y0 U最主要土拍将严重影响地方财政健康。
目前针对于地方债也画出三条红线。以往城投拿地，用土地抵押贷款或者非标融资的模式也会大受限制。更不用说，城投获取的土地，大多还是含有高额配建，短期内无法获得现金流的地块，依靠开发造血本身就非常困难。
: |3 m0 Y+ J# V" ~* p去年全国卖地收入8万多亿，今年如果土地出让金骤降。将直接影响基础设施建设，政府债务兑付，甚至公务员工资。
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目前，个人债务、企业债务、政府债务三座大山，让中国的负债已经达到了GDP的300%多。其中房地产关系多少，不得而知。
5 [1 h( _* _$ v" _个人债务，其实问题不大。中国一直严格执行一定首付比例的房贷政策，并且整个东亚的老百姓都有极强的隐忍度，出现美国08年的次贷危机几乎不可能。就算燕郊这种典型城市，出现房价腰斩，直接穿仓的情况，违约率也并不高。
而房企的负债还有政府的负债，现在与房地产还无法切割。但国家已经开始尽量开始去杠杆，为排雷做准备了。
央行前段时间连续开了两个会，分别是货币政策委员会三季度例会，还有央行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会。会上提及了“两个维护”：
维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。
% s+ e/ K% S& P3 v9 v' |哈尔滨的政策，无非也想向着这个目标努力。但目前雷声不断，还变相给房企加杠杆是否合适呢？
也许调控就是面多了加水，水多了加面的过程。甚至可以说调控不是请客吃饭，矫枉必须过正，出现次生问题了，亡羊再来补牢。

库存低，说明大家买房积极，肯定要涨价。库存高，说明开发商捂盘不卖，肯定是等着涨价。
本政策其实和限跌令是一个效果，就是侧面告诉人们：房子本身价格虚高，房地产存在泡沫的真相。

9月份，哈尔滨土地流拍。
8 ^9 i& R) ~) G2 J; p4 r这次联合发文，财政，住建一起来。
放松贷款，给补贴，但是最关键的限售限购没有完全放开。
% C6 D% B* F0 y7 {9 t% C看看执行效果吧。
最近第二轮土地集中拍卖，不少地方流拍，这是意料之中的。
% m0 _% j7 Y; t# ~& u限售，二手房停贷，限制二手房。
/ e4 t, i5 Q1 A- j0 F意味着买了房子，就失去流动性。
$ J! O6 P; W% i3 s, }" u+ ~变成买房真自住。
对房子的需求就下来了。
房子不好卖，开发商自然不拿地。土地财政就麻烦了。
房产税真收。一是不容易收上来，二是银行抵押物价值会崩。
% Z$ n/ h1 K; x2 z9 D看怎么收场吧