现在买房还合适吗？买一手房和二手房哪个比较划算？

显示全部楼层 · 2021-10-11 17:26:20

因为是城市规划博士，承蒙身边的亲人、朋友信任，前几年帮助他们在上海、深圳、苏州、北京、武汉、长沙进行过看房、选房、买房，从城市规划、土地管理和房地产估价的视角，说说自己的想法，希望能让大家有所启发。
房地产市场是个地方性市场，无法脱离所在城市的社会、经济等属性来回答，我的观点：（1）该不该买：结合投资需求，国内一线城市、一线城市所在城市群外溢的城市、中部地区活力较强的省会城市、其它人口净流入明显的城市总体上是该买的，其它地区和城市可能要结合自身需求类型考虑；（2）买什么地方：区位，核心就是区位，在可选的情形下，选择城市中心、次中心及其主要联系走廊上的住房；（3）出手的时机：从过去来看基本上时机就是越早越好，从现在房地产调控的力度和决心来看，在信息充分、充分思考、比选了最佳方案的情形下，建议该出手就出手；（4）买什么类型：从上班近一点、学区学位好一点等方面综合选定，不存在必然的新房好还是二手房好。
1 该不该买，基本上还是以人口净流入作为城市的核心判定指标
我们在做城市的总体规划、控制性详细规划的时候，人口都是最核心的指标，建设用地规模、公共服务设施、市政设施等等都是以人口数量的判定为基本依据的，这些法定规划经审批后便成为城市空间发展的最主要依据。（1）国内一线城市及其周边所在城市群外溢的城市。这些城市对人口的吸引的强度和广度都不是其它一般城市所及，例如广深地区人口流入大，对空间的需求也会持续上升；周边的东莞、佛山等地区，受到经济社会等各方面的外溢效应，其空间需求包含了本地人口和广深外溢需求，以东莞邻深的松山湖片区为例，基本上超出了东莞市中心的区位价值。（2）中部地区活力较强的省会城市。比如武汉、郑州、合肥、长沙这些城市，作为中部省的唯一中心，对人的吸引强度和广度也是较强，而且由于一线城市压力过大，这些城市成为承接省内人群回家乡就业的重要承接地。（3）其它人口净流入明显的城市。因为对其它城市了解相对较少，不轻易给武断的判断，主要是想提醒大家以人口的净流入作为城市判断的主要依据。
2 买什么地方，除了区位还是区位
我们在进行房地产估价时，房地产价格主要取决于一般因素、区域因素和个别因素，在同样的城市一般因素基本是相差不大的，区域因素决定了房子的等级段位，个别因素决定了房子在这个等级段位内的排位。当然，住宅房地产估价还可以有其它估价方法，但对于市场活跃的地区，这个思路是非常有效和易于理解的。（1）区位的价值是住房的核心价值。竞租模型等基本理论告诉我们城市地价分布的一般规律，而通俗来讲，区位反映了各种活动机会的强度，比如更靠近高等级的就业、商业、公共服务中心；更多更优先的投资强度等等。比如，轨道交通的投资强度和优先顺序，大型公共设施的选址等等。（2）城市规划中的中心、次中心和主要联系走廊等相当于提前剧透了未来一些年这些主要要素的格局和流动的结果，当然，这里要特别强调，说的是什么规划。前几年，有个朋友跟我说打算在某某地方买房，说看到了那里的规划提出要建成多么多么牛逼的中心，我仔细了解了一下后，暗自苦笑。在规划院的朋友应该都秒懂了，都是大家当初吹过的牛逼。
3 出手的时机，不要沉迷于过去怎么没买，比较现实的时机判断是不要太快也不要太慢
这绝不是一句中庸之言，因为购房者往往多数都是房地产相关知识较为匮乏的，现在房地产交易中的猫腻和套路又很深，尤其是二手房，所以我一般建议是这样：（1）按照一般决策的方法，先进行信息的充分收集，多了解多看；然后充分的思考、讨论；最后选择一个相对最优方案。卖方最常用的手续就是不让你经过这个阶段，你明明处在收集信息阶段，他搞各种手法促进你付定金，这种情况一定要提防，不要太快。（2）如果是已经信息对称、也经过了充分考虑，也不要过于犹豫。在符合我前面的三条的前提下，我不建议你对房价下降抱有过大的期待，反而是限购、限贷等方面的趋严，容易导致意想不到的情况。比如前段时间住房贷款全面收紧，首套房的9折优惠基本上很难拿了，贷款审批难度、放款时间也都困难了许多；更加不说有的地方的限购一下子又弄得失去购房资格了。
4 买什么类型，重点从上班近一点、学区学位好一点考虑，新房二手房不是关键
（1）一般购房主力也是上班的主力，同时娃儿的上学也是重要事情，所以主要从这两方面考虑，如果你有更强的经济实力支撑，可以再将其他的因素考虑进来。有一种方法叫做特征价格法，是说房子给了你各方面的效用，对于我们一般大多数来讲，这两件事都是最重要的，所以我是比较反对仅仅为了买新房而导致这两方面都无法顾及的。（2）二手房交易往往套路都很深，往往会猝不及防，但至少一些核心方面需要注意：A产权方面：土地和房屋使用权类型、性质、年限起止；B交易方面：信息较为充分并思考后才决策，不轻易支付定金；过户价格约定和交易税费支付方式；C交付方面：房屋的交房标准。这里面每一条都可能涉及影响全局的重大关切：使用权是出让的还是划拨的；性质是住宅、商业、工业、教育、办公等等，现在真是花样太多了；年限起止土地起算年和年限、住房哪年建成的，早些年不少都是拿了地之后没马上就建设的，而由于各种主客观原因也没法直接进行闲置土地处置；定金这块您把自己口袋管好了，别轻易就支付了；过户价格约定和交易税费一定主要沟通，这一块的道道也很深；交房标准这个因房而异，但我提醒你在这方面也要留心。务必不要在对方履行完义务前付完所有费用，现在的商业道德环境并不好，权利和义务的平衡要牢记，切记切记。总之呢，这方面说起来就多了，我把自己觉得很关键的方面先写出来，后面你可以再针对性了解。
另外，我补充说一个方面，就是我很多学经济啊、管理啊之类的朋友从事房地产工作，说你看啊，这城市一个个都这么大，到处都是农田空地的，以后这房子建起来哪还有那么多人买啊，所以我补充说一下自己的理解看法。（1）区别土地资源和住宅用地。是的，上海6000平方公里、武汉8000平方公里、深圳2000平方公里，但这是市域面积，这其中基本农田、生态用地等非建设用地往往占了很大部分，建设用地中集体建设用地和国有建设用地，国有建设用地中产业用地；然后呢即便是住宅用地还要区分新增建设用地和存量建设用地，总之就是说，能够有效使用的住宅用地是很少啦，关键还有，这部分住宅用地的区位差异、个别差异决定了还存在结构性的供需矛盾，比如现在想在深圳中心区买一套新房，难度简直太大太大。（2）有人说国家为了土地财政故意这么干，这个说法吧至少不全对。地方财政普遍较为依赖土地，但是要历史的看这个问题。1990年代我国土地有偿使用初期，市场机制未发挥基础配置作用，特别是开发区的大量设置，造成了严重的土地低效利用，1997年国家冻结建设占用耕地一年修订土地法进行用途管制，2001年6项制度、2002年招拍挂、2003年协议出让制度的完善，才逐渐奠定了今天较为有序的市场机制发挥基础作用的土地交易制度；而针对土地违法严重，2004年省级国土资源管理体制改革、2006年土地督察制度的建立、卫片执法和移动GPS等技术手段都极大的提升了国土管理水平。实际上，我们国家现在在这块结构性矛盾更为突出，农村大量低效、闲置建设用地，许多城市开发区用地低效，特别是过多的产业用地和短生命周期产业退出难，国家的制度引导希望能有效盘活存量建设用地。当然，由于城市自身情况的特殊性，也存在个体的差异，比如上海有点限制人口流入的意思了；深圳由于规模太小，还要保住好的产业的用地需求，现在基本都是通过城市更新获取住宅用地了等等，也推高了住宅用地的成本。但是，第一，国家的政策导向并没有引导房价上涨，住宅用地本身的特点在市场机制和快速城镇化的背景下，确实会容易一路向上；第二，现在许多城市也采用熔断价的方式避免“面粉”价格过高，还有城市关注新的开发与片区定位的符合性，并不是单一的价高者得。不过，从民生角度、经济健康发展角度，确实是很有必要进一步采取措施，抑制房价过快上涨了。
以上是结合自身知识背景和经验的一点看法，第一次在知乎回答问题，没有事先详细整理思路和内容，供讨论、参考。从理论上来讲，脱离了微观主体的个体差异实际上也是无法给出统一答案的，所以，关键还要结合你的需求进行仔细考量。祝愿大家都能买到适合自己的好房子，快乐的生活。

=================2017年7月1日补充更新内容如下=================
一周时间里收到了很多的评论、私信，在目前这个时间阶段，大家对于“房事”确实会进入犹豫不决期，各种媒体上“砖家”的观点非但没能让人感到踏实，反而更加增添了一些心理负担，我最核心的观点是：大家可以从自身的目标需求、经济条件、所在城市条件入手，重点考虑我上面说的4个方面，避免陷入思维混乱的焦虑状态。针对大家的提问我补充几点内容：
1 弄清目标需求。刚需、改善还是投资需求。（1）如果你是刚需，我建议你直接跳过第1个问题，很显然你是要买房的，但是，我们不能无脑买房，所以请你重点看看我说的后面3个问题。我不想跟你说租房也挺好之类的鸡汤文字，我的父母1996年到武汉租房，那个时候在武昌车辆厂那块租个单间80块钱/月，还包水电费；后面16年的时间里，换过多少个地方我都数不清了，涨房租、其它人出更高的价所以赶你走、嫌假期小孩过来多用了水电、嫌弃你农村来的等等啥都可能嫌弃你。96年暑假时，不满10岁的我和我不满8岁的妹妹第1次去武汉时，我们对于武汉这种大城市充满了敬畏，房东每天白天6点钟趁我父母都出门后就把我们的电闸给拉了，我和妹妹都怕房东，快要过完暑假要回老家才敢告诉父母。现在想来，那时候本来也没有空调，武汉夏天动不动超过40度的高温，可能小的时候似乎就是不怕热，呵呵。现在估计没有这样的房东了，但是面对孩子读书积分不够等等之类的情况时，你还能淡定的了么。（2）如果你是改善，现在北上深之类的首付比例和贷款利率的成本都太高，离婚之类的漏洞许多地方也基本堵上了，当然我一些朋友用亲戚朋友的名字在深圳、上海买房的，这种你就自己衡量了。（3）如果你是投资，你要从资产配置角度来比较考虑。需要重点关注成本收益、风险和流动性，考虑资金的机会成本。房地产因为杠杆水平高，过去房价涨的很快，所以这种赚钱效应被放的很大。立足现在的实际，你需要跟其它的投资方式进行比较，考虑你这个投资是否是可行的。有人在私信和评论里面好像意思是别的投资不懂也不会的，所以想着投资下房子，哈哈，说的好像投资房子你就很会似的。既然是投资，你得要自己加强学习，过于依赖别人的方式我是强烈不推荐的。
2 自身的经济条件。差很远、够得着还是很富余。（1）如果经济条件确实还差很远，很显然需要做的事情是多想工作赚钱的事，被能力之外的事情困扰而不得解决是徒增烦恼的；（2）如果是够得着的，就要好好准备了。如果你问问身边之前早就买房的人，大部分人实际上买第一套房的时候都觉得压力挺大的。之前，上海、深圳到处都是2万每平的房子、武汉到处都是6000块钱的房子的时候，我们也觉得房子挺贵的，更加不说更早更便宜的时候。当然，我这个意思是希望你能正确认识这个事情，并不鼓励你做超出能力范围的事情。（3）如果是很富余的却一直没买房的，很可能你也后悔过很多次了，这种情况下我建议你不要因为踏空了而草率行动了。身边确实有些朋友，由于各种内部外部原因，一直就是没有买房。比如，如果你是在深圳，因为现在的限购限贷政策很严，有钱有首套资格的客户少了很多，如果你考虑二手房的话是有较大的主动性的，唯一麻烦的是现在首套利率普遍涨了，房贷额度也比较紧张。
3 所在城市的条件。城市能级、所在的发展阶段、制度政策等都要考虑。（1）城市能级。我在之前第1个问题里面说了，大家可以用人口净流入来判断。虽然实际上，对于居住的分析核心本质是应该以就业作为标准的，但毕竟我们更多人都不会深入去研究这些理论层的东西，所以，使用人口净流入可以大体上帮助大家去判断。（2）所在的发展阶段。总有些“砖家”拿欧美、日本的一些城镇化进入诺瑟姆曲线成熟期的城市去说事，真的没有可比性，我在评论区回答对武汉的看法时说到，“武汉每年至少保证一条地铁线通车，每天轨道交通静态投资1个亿”，这种处于城镇化快速发展、人口持续净流入、产业势态很猛的阶段的城市，我不知道从哪里能看出它的房价要降了。（3）制度政策。这个主要还是说的限购、限贷和限售政策。好像有位网上朋友说，现在买不起深圳的房子，想先在深圳周边城市买一套，等以后有钱了再卖掉买深圳的。按照你的描述你应该是打算贷款买房的，你有了房贷记录你自己在深圳买房就不是首套了，你是打算以后用其他人名字买么。
限于时间精力、特别主要是限于能力，其它很多问到各个具体城市的房价的、买卖具体房子的建议的之类的问题就暂且不做回答了，有一些好像经济实力很强的问在深圳投资二套三套的，我自己个人没这个实力、也没这么干过哈，真回答不了，哈哈。总之，如果你在考虑买房的事情，你自己还是得要加强学习，希望我回答的这些，能帮助你整理自己的思路，结合自己的情况作出正确的决策判断。祝愿大家工作、生活、学习一切顺利。
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关于深圳的房价我也写了一个回答，供参考深圳房价暴跌，一线城市的第一轮下跌已经开始了吗？ - 知乎
关于深圳租房方面也写过一个回答，希望对初到深圳的朋友有帮助在深圳租房有哪些建议？ - 知乎

来一斤翔翔x · 2021-10-12 03:27:58

因为是城市规划博士，承蒙身边的亲人、朋友信任，前几年帮助他们在上海、深圳、苏州、北京、武汉、长沙进行过看房、选房、买房，从城市规划、土地管理和房地产估价的视角，说说自己的想法，希望能让大家有所启发。
房地产市场是个地方性市场，无法脱离所在城市的社会、经济等属性来回答，我的观点：（1）该不该买：结合投资需求，国内一线城市、一线城市所在城市群外溢的城市、中部地区活力较强的省会城市、其它人口净流入明显的城市总体上是该买的，其它地区和城市可能要结合自身需求类型考虑；（2）买什么地方：区位，核心就是区位，在可选的情形下，选择城市中心、次中心及其主要联系走廊上的住房；（3）出手的时机：从过去来看基本上时机就是越早越好，从现在房地产调控的力度和决心来看，在信息充分、充分思考、比选了最佳方案的情形下，建议该出手就出手；（4）买什么类型：从上班近一点、学区学位好一点等方面综合选定，不存在必然的新房好还是二手房好。
1 该不该买，基本上还是以人口净流入作为城市的核心判定指标
我们在做城市的总体规划、控制性详细规划的时候，人口都是最核心的指标，建设用地规模、公共服务设施、市政设施等等都是以人口数量的判定为基本依据的，这些法定规划经审批后便成为城市空间发展的最主要依据。（1）国内一线城市及其周边所在城市群外溢的城市。这些城市对人口的吸引的强度和广度都不是其它一般城市所及，例如广深地区人口流入大，对空间的需求也会持续上升；周边的东莞、佛山等地区，受到经济社会等各方面的外溢效应，其空间需求包含了本地人口和广深外溢需求，以东莞邻深的松山湖片区为例，基本上超出了东莞市中心的区位价值。（2）中部地区活力较强的省会城市。比如武汉、郑州、合肥、长沙这些城市，作为中部省的唯一中心，对人的吸引强度和广度也是较强，而且由于一线城市压力过大，这些城市成为承接省内人群回家乡就业的重要承接地。（3）其它人口净流入明显的城市。因为对其它城市了解相对较少，不轻易给武断的判断，主要是想提醒大家以人口的净流入作为城市判断的主要依据。
2 买什么地方，除了区位还是区位
我们在进行房地产估价时，房地产价格主要取决于一般因素、区域因素和个别因素，在同样的城市一般因素基本是相差不大的，区域因素决定了房子的等级段位，个别因素决定了房子在这个等级段位内的排位。当然，住宅房地产估价还可以有其它估价方法，但对于市场活跃的地区，这个思路是非常有效和易于理解的。（1）区位的价值是住房的核心价值。竞租模型等基本理论告诉我们城市地价分布的一般规律，而通俗来讲，区位反映了各种活动机会的强度，比如更靠近高等级的就业、商业、公共服务中心；更多更优先的投资强度等等。比如，轨道交通的投资强度和优先顺序，大型公共设施的选址等等。（2）城市规划中的中心、次中心和主要联系走廊等相当于提前剧透了未来一些年这些主要要素的格局和流动的结果，当然，这里要特别强调，说的是什么规划。前几年，有个朋友跟我说打算在某某地方买房，说看到了那里的规划提出要建成多么多么牛逼的中心，我仔细了解了一下后，暗自苦笑。在规划院的朋友应该都秒懂了，都是大家当初吹过的牛逼。
3 出手的时机，不要沉迷于过去怎么没买，比较现实的时机判断是不要太快也不要太慢
这绝不是一句中庸之言，因为购房者往往多数都是房地产相关知识较为匮乏的，现在房地产交易中的猫腻和套路又很深，尤其是二手房，所以我一般建议是这样：（1）按照一般决策的方法，先进行信息的充分收集，多了解多看；然后充分的思考、讨论；最后选择一个相对最优方案。卖方最常用的手续就是不让你经过这个阶段，你明明处在收集信息阶段，他搞各种手法促进你付定金，这种情况一定要提防，不要太快。（2）如果是已经信息对称、也经过了充分考虑，也不要过于犹豫。在符合我前面的三条的前提下，我不建议你对房价下降抱有过大的期待，反而是限购、限贷等方面的趋严，容易导致意想不到的情况。比如前段时间住房贷款全面收紧，首套房的9折优惠基本上很难拿了，贷款审批难度、放款时间也都困难了许多；更加不说有的地方的限购一下子又弄得失去购房资格了。
4 买什么类型，重点从上班近一点、学区学位好一点考虑，新房二手房不是关键
（1）一般购房主力也是上班的主力，同时娃儿的上学也是重要事情，所以主要从这两方面考虑，如果你有更强的经济实力支撑，可以再将其他的因素考虑进来。有一种方法叫做特征价格法，是说房子给了你各方面的效用，对于我们一般大多数来讲，这两件事都是最重要的，所以我是比较反对仅仅为了买新房而导致这两方面都无法顾及的。（2）二手房交易往往套路都很深，往往会猝不及防，但至少一些核心方面需要注意：A产权方面：土地和房屋使用权类型、性质、年限起止；B交易方面：信息较为充分并思考后才决策，不轻易支付定金；过户价格约定和交易税费支付方式；C交付方面：房屋的交房标准。这里面每一条都可能涉及影响全局的重大关切：使用权是出让的还是划拨的；性质是住宅、商业、工业、教育、办公等等，现在真是花样太多了；年限起止土地起算年和年限、住房哪年建成的，早些年不少都是拿了地之后没马上就建设的，而由于各种主客观原因也没法直接进行闲置土地处置；定金这块您把自己口袋管好了，别轻易就支付了；过户价格约定和交易税费一定主要沟通，这一块的道道也很深；交房标准这个因房而异，但我提醒你在这方面也要留心。务必不要在对方履行完义务前付完所有费用，现在的商业道德环境并不好，权利和义务的平衡要牢记，切记切记。总之呢，这方面说起来就多了，我把自己觉得很关键的方面先写出来，后面你可以再针对性了解。
另外，我补充说一个方面，就是我很多学经济啊、管理啊之类的朋友从事房地产工作，说你看啊，这城市一个个都这么大，到处都是农田空地的，以后这房子建起来哪还有那么多人买啊，所以我补充说一下自己的理解看法。（1）区别土地资源和住宅用地。是的，上海6000平方公里、武汉8000平方公里、深圳2000平方公里，但这是市域面积，这其中基本农田、生态用地等非建设用地往往占了很大部分，建设用地中集体建设用地和国有建设用地，国有建设用地中产业用地；然后呢即便是住宅用地还要区分新增建设用地和存量建设用地，总之就是说，能够有效使用的住宅用地是很少啦，关键还有，这部分住宅用地的区位差异、个别差异决定了还存在结构性的供需矛盾，比如现在想在深圳中心区买一套新房，难度简直太大太大。（2）有人说国家为了土地财政故意这么干，这个说法吧至少不全对。地方财政普遍较为依赖土地，但是要历史的看这个问题。1990年代我国土地有偿使用初期，市场机制未发挥基础配置作用，特别是开发区的大量设置，造成了严重的土地低效利用，1997年国家冻结建设占用耕地一年修订土地法进行用途管制，2001年6项制度、2002年招拍挂、2003年协议出让制度的完善，才逐渐奠定了今天较为有序的市场机制发挥基础作用的土地交易制度；而针对土地违法严重，2004年省级国土资源管理体制改革、2006年土地督察制度的建立、卫片执法和移动GPS等技术手段都极大的提升了国土管理水平。实际上，我们国家现在在这块结构性矛盾更为突出，农村大量低效、闲置建设用地，许多城市开发区用地低效，特别是过多的产业用地和短生命周期产业退出难，国家的制度引导希望能有效盘活存量建设用地。当然，由于城市自身情况的特殊性，也存在个体的差异，比如上海有点限制人口流入的意思了；深圳由于规模太小，还要保住好的产业的用地需求，现在基本都是通过城市更新获取住宅用地了等等，也推高了住宅用地的成本。但是，第一，国家的政策导向并没有引导房价上涨，住宅用地本身的特点在市场机制和快速城镇化的背景下，确实会容易一路向上；第二，现在许多城市也采用熔断价的方式避免“面粉”价格过高，还有城市关注新的开发与片区定位的符合性，并不是单一的价高者得。不过，从民生角度、经济健康发展角度，确实是很有必要进一步采取措施，抑制房价过快上涨了。
以上是结合自身知识背景和经验的一点看法，第一次在知乎回答问题，没有事先详细整理思路和内容，供讨论、参考。从理论上来讲，脱离了微观主体的个体差异实际上也是无法给出统一答案的，所以，关键还要结合你的需求进行仔细考量。祝愿大家都能买到适合自己的好房子，快乐的生活。

=================2017年7月1日补充更新内容如下=================
一周时间里收到了很多的评论、私信，在目前这个时间阶段，大家对于“房事”确实会进入犹豫不决期，各种媒体上“砖家”的观点非但没能让人感到踏实，反而更加增添了一些心理负担，我最核心的观点是：大家可以从自身的目标需求、经济条件、所在城市条件入手，重点考虑我上面说的4个方面，避免陷入思维混乱的焦虑状态。针对大家的提问我补充几点内容：
1 弄清目标需求。刚需、改善还是投资需求。（1）如果你是刚需，我建议你直接跳过第1个问题，很显然你是要买房的，但是，我们不能无脑买房，所以请你重点看看我说的后面3个问题。我不想跟你说租房也挺好之类的鸡汤文字，我的父母1996年到武汉租房，那个时候在武昌车辆厂那块租个单间80块钱/月，还包水电费；后面16年的时间里，换过多少个地方我都数不清了，涨房租、其它人出更高的价所以赶你走、嫌假期小孩过来多用了水电、嫌弃你农村来的等等啥都可能嫌弃你。96年暑假时，不满10岁的我和我不满8岁的妹妹第1次去武汉时，我们对于武汉这种大城市充满了敬畏，房东每天白天6点钟趁我父母都出门后就把我们的电闸给拉了，我和妹妹都怕房东，快要过完暑假要回老家才敢告诉父母。现在想来，那时候本来也没有空调，武汉夏天动不动超过40度的高温，可能小的时候似乎就是不怕热，呵呵。现在估计没有这样的房东了，但是面对孩子读书积分不够等等之类的情况时，你还能淡定的了么。（2）如果你是改善，现在北上深之类的首付比例和贷款利率的成本都太高，离婚之类的漏洞许多地方也基本堵上了，当然我一些朋友用亲戚朋友的名字在深圳、上海买房的，这种你就自己衡量了。（3）如果你是投资，你要从资产配置角度来比较考虑。需要重点关注成本收益、风险和流动性，考虑资金的机会成本。房地产因为杠杆水平高，过去房价涨的很快，所以这种赚钱效应被放的很大。立足现在的实际，你需要跟其它的投资方式进行比较，考虑你这个投资是否是可行的。有人在私信和评论里面好像意思是别的投资不懂也不会的，所以想着投资下房子，哈哈，说的好像投资房子你就很会似的。既然是投资，你得要自己加强学习，过于依赖别人的方式我是强烈不推荐的。
2 自身的经济条件。差很远、够得着还是很富余。（1）如果经济条件确实还差很远，很显然需要做的事情是多想工作赚钱的事，被能力之外的事情困扰而不得解决是徒增烦恼的；（2）如果是够得着的，就要好好准备了。如果你问问身边之前早就买房的人，大部分人实际上买第一套房的时候都觉得压力挺大的。之前，上海、深圳到处都是2万每平的房子、武汉到处都是6000块钱的房子的时候，我们也觉得房子挺贵的，更加不说更早更便宜的时候。当然，我这个意思是希望你能正确认识这个事情，并不鼓励你做超出能力范围的事情。（3）如果是很富余的却一直没买房的，很可能你也后悔过很多次了，这种情况下我建议你不要因为踏空了而草率行动了。身边确实有些朋友，由于各种内部外部原因，一直就是没有买房。比如，如果你是在深圳，因为现在的限购限贷政策很严，有钱有首套资格的客户少了很多，如果你考虑二手房的话是有较大的主动性的，唯一麻烦的是现在首套利率普遍涨了，房贷额度也比较紧张。
3 所在城市的条件。城市能级、所在的发展阶段、制度政策等都要考虑。（1）城市能级。我在之前第1个问题里面说了，大家可以用人口净流入来判断。虽然实际上，对于居住的分析核心本质是应该以就业作为标准的，但毕竟我们更多人都不会深入去研究这些理论层的东西，所以，使用人口净流入可以大体上帮助大家去判断。（2）所在的发展阶段。总有些“砖家”拿欧美、日本的一些城镇化进入诺瑟姆曲线成熟期的城市去说事，真的没有可比性，我在评论区回答对武汉的看法时说到，“武汉每年至少保证一条地铁线通车，每天轨道交通静态投资1个亿”，这种处于城镇化快速发展、人口持续净流入、产业势态很猛的阶段的城市，我不知道从哪里能看出它的房价要降了。（3）制度政策。这个主要还是说的限购、限贷和限售政策。好像有位网上朋友说，现在买不起深圳的房子，想先在深圳周边城市买一套，等以后有钱了再卖掉买深圳的。按照你的描述你应该是打算贷款买房的，你有了房贷记录你自己在深圳买房就不是首套了，你是打算以后用其他人名字买么。
限于时间精力、特别主要是限于能力，其它很多问到各个具体城市的房价的、买卖具体房子的建议的之类的问题就暂且不做回答了，有一些好像经济实力很强的问在深圳投资二套三套的，我自己个人没这个实力、也没这么干过哈，真回答不了，哈哈。总之，如果你在考虑买房的事情，你自己还是得要加强学习，希望我回答的这些，能帮助你整理自己的思路，结合自己的情况作出正确的决策判断。祝愿大家工作、生活、学习一切顺利。
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关于深圳的房价我也写了一个回答，供参考深圳房价暴跌，一线城市的第一轮下跌已经开始了吗？ - 知乎
关于深圳租房方面也写过一个回答，希望对初到深圳的朋友有帮助在深圳租房有哪些建议？ - 知乎

2021-10-12 10:51:50

先说结论：
1）如果是人生第一套房，最好的购买时点首先是十年前，其次是现在。
2）一、二线城市，无论投资还是自住，购买二手房都优于一手房。
3）三线以下城市，房产投资价值不大，自住需求应购买一手房。
下面是我的分析：
首先，买房一定要谈动机。购房的动机很多，但归纳总结之后可分为两大类：自住需求和投资需求。

一手房和二手房市场在中国其实是两个分割的市场。我国购房群众在买第一套房，特别是婚房时，有严重的“一手房情结”，在家庭能够承担的情况下，都会优先选择买一手房。以上海为例，每年一手房和二手房交易量差不多，但二手房的存量和挂牌量是一手房每年供给量的几倍到十几倍。这种偏爱一手房的倾向在上海本地人和“新上海人”家庭都普遍存在。

一手房因为新，在开发商品牌、楼房外观、房型、全装修、小区车位、物业服务等方面必然较二手房有优势。但按照等价选择，消费者必然需要为了这些增值项付出额外的成本，也就是房价里的Premium。
二手房一定会有缺陷，有缺陷才有砍价的空间。一手房都是靠抢的，开发商的折让都是先加价后让价的噱头。看到缺陷很正常，但缺陷并不是无法接受的。
客观而言，一手房比较二手房两个优势，一个就是首套房30年房贷，还有就是交易税费。我的观点，30年房贷虽然好，但考虑到其实没有人真的会借30年（从历史数据房贷平均8到10年都会提前还款），所以30年不一定比20年优惠太多。第二交易税费你应该把它计入到房价里，看支出的总成本就可以了。
二手房有一个一手房永远无法替代的优势就是：Location、Location 、Location！！重要的话说三遍。从自住需求考虑，尽量压缩上下班交通时间是提高生活质量的非常重要的方法。从投资需求考虑，以上海为例，内环中环的地理位置是永远不会被替代的。房价里增值率最高的永远是地价。房租里价值最高的也是租房人上下班方便带来的地理位置优势。
买一手房的人会有一种虚假的公平感，也就是业主都和我一个价格买入。买二手房不免有些愤愤，凭什么我800万买入，邻居200万买入。你应该看未来，而不是看沉没成本。
只有二手房才可能投资到“笋盘”，笋盘也就是低于市场价格的房子都是个案，这个世上不存在一个楼盘都是“笋盘”。因为二手房楼主置换需求，或者投资客离场的需求，会有业主愿意比市价折让出售。
购买二手房的忠告：
买房过程就和银行贷款做尽职调查的过程一样，两句忠告：不要偷懒，看住口袋里的钱。

不要偷懒

看住口袋里的钱

决定适不适合买房的关键因素还是还贷能力。反对全款买房，在可以预见的将来，普通人对抗通货膨胀人民币贬值的唯一方法还是银行负债。但杠杆率一定要控制，首付款是你的“安全垫”，每个月的工资是你的续命药，银行保留一部分存款则是你的救命钱，买房前一定一定做好流动性管理，做好最坏打算，即使失业剩下的钱能够供自己生存半年，好歹有时间找工作/处置房产。流动性风险越大，你可能面临的损失越大。

女人都跪下人sm · 2021-10-12 12:15:57

该不该买房全部看政府的实际动作，
不是看地方政府，而是看最上面政府，

比如4万亿，比如连续降准，降息，降房贷贷款利率，棚改货币化，
比如北京，上海对房地产管制突然松开了，
比如北京，上海地王出现，且地王是央企拿的，
比如银行给房企放款松了，利率降低，这个统计数据查新闻会查到的，

你去强一线买房基本错不了，
先选择新房，越中心越好，
新房买不到选择二手房，因为二手房市场反应比新房最起码晚3个月，

至于现在，
你去买房，除开北京，上海，
其它城市99%的可能性是去填坑，

1为什么看最上面政府的买不买房？
原因在于现在房地产更多是金融市场，
权力掌握在上面，地方影响不了金融市场，

比如2017年最上面说不要炒房了，
一群人疯狂花茶水费买房，
其实你看新房房价，
2018年对比2017年，如果抛开房贷上浮，房价上浮没有多少；

2为什么现在除开北京，上海，你现在去买房大概率是填坑，
因为贸易战，许多人在2线城市找不到工作机会，工作都找不到，肯定不会想买房了，
而且二线限售的房子马上许多要到期了，（新房交房时间在1年多到2年，还要办证半年左右，，限售2年），加起来4年多，
这批房子马上要到期了，到2020年或者2021年左右，
大量二手房出来，
原来的限售减少的房屋流通，二手房买了2年不能买，这的确减少炒作，但也减少房屋流通量，

3
在社会做任何东西都看局势！
现在的趋势是去杠杆，去金融化，尽量实体化，
再加上贸易战，
很明显现在买房不太合适，
现在政府已经2次强调谁房价上涨过快找谁谈话，
事不过三，
不要觉得是儿戏，

4
至于许多人说二线城市房价为什么不跌？
大量城市二手房房价早跌了，自己查查就知道了，
而对于新房，
2016年这一波本清空所有库存，二线城市所在区域大多数抗得住，
而且你看新房房价，现在房贷一年是6%左右，
如果新房房价没有涨6%，自然就相当于跌了，

5房地产是有周期性的，
什么叫周期性了？
农民种土地，今年价格好高，大家都去种，可种得人多了，价格反而不行了，
这就是周期性，

房地产周期性，比种地周期性长多了，
因为房子从买地到建设好再到办证到市场上，需要时间很长，

当然你说你要结婚，
1,2线城市房子还是可以买的，
这没有办法啊，

做任何事情，先抓最最主要问题，跟着趋势走！！！

力量左布 · 2021-10-12 18:55:31

你真的会买房吗？

你知道如何选择城市、区域吗？

知道贷款选择哪个银行好吗？

你知道怎么还款最划算吗？

你知道哪些税费是买家出卖家出的？

你知道怎么样的户型楼层以后易转手吗？

物业究竟重不重要？

你知道什么时候看房最好吗？

遇到卖家买家毁约怎么办呢？
以上我相信你们买房之前都搜过资料，已经咨询过经纪人，但是大部分都是零散杂碎的资料，可能刚看完就忘了，刚听经纪人说完就左耳入右耳出。
做了十几年的中介，完成了上千宗的交易，遇到过上万个买卖房交易容易出错的问题，我整理了一个买房必看文档《买房必须要考虑的11条因素》，文档从如何选房一到到过户需要注意的问题全都涵盖了，14000多字都是我从业房产经纪人多年的买房经验分享。
<hr/>买房这件事，一直以来都是大家最为关心的话题，而“买二手房还是新房”这个问题，就像是没有正确答案的一场辩论，成为无数购房者们最为纠结的问题。
有人说买新房好，房子崭新没有人住过；也有人说买二手房好，装修完过几个月就能入住。
公说公有理，婆说婆有理，那到底是买二手房好，还是新房好呢？

总的来说
一线城市二手房，二、三、四线城市一手房
有钱的一手房，钱不够的二手房

一、这里先说一下为什么一线城市房产交易二手房比新房要多？

一份全国主要城市存量房调查数据显示，北京、天津、南京、苏州、上海、杭州、深圳、广州、重庆、成都、武汉、郑州12个中心城市的存量住宅年交易总规模已经将近2万亿元，深圳、北京、上海和广州的二手房挂牌量甚至已经超过了新房总可售量。
来自链家的数据亦显示，目前，一二线城市的房产交易正逐渐由新房转向以二手房交易为主。从全国总体的交易状况分布来看，北京、上海、广州、深圳、厦门、大连、杭州、南京、成都、天津、重庆、青岛等12座城市的二手房交易量，已经达到了全国二手房交易量的近八成。
从四大一线城市来看，深圳、北京、上海和广州二手房挂牌量均超过了新房总可售量。以北京为例，在六个中心城区（西城、东城、朝阳、海淀、丰台、石景山）仅有约1.6 万套新房可供出售，而在链家网站上购房者可找到超过6万套挂牌存量房。
供应的悬殊与需求的转移，促使北京新房与二手房市场的月度交易量拉开差距。
北京市住房和城乡建设委员会的官网数据显示，今年10月北京纯新建商品房签约3467套，而当月北京二手住宅网签总量为14382套，超出新房交易量4倍之多。
中原地产数据也显示，2015年截至目前，北京二手房成交达到了16.25万套，预计全年在19万套左右。而新建商品房住宅则只有5万套左右。
事实上，一线城市存量房趋势在几年前就有此迹象。
二、无论是新房还是二手房，要清楚自己买房的目的！

买房前，一定要清楚自己的真实目的是什么，是为了赚钱，还是别的。
想让孩子上好学校，没问题，学区房很多。
想交通便利，可以，地铁房也不少。
想房价低，升值潜力大，仔细找找也是有的。
但如果你又要学区，又要地铁，还想要价格低，升值潜力大，那估计你打着灯笼都找不到。
这种房子要么没有，要么出来就被中介自己消化，根本没咱的事儿。
所以，一定要清楚自己买房的真实目的，想投资就是想投资，想自用就是纯刚需，目的越纯粹，房子越好选，否则会错失市场机遇。

同样如果你：
+ T/ U, S6 n* |4 F% Q1.是资金充足，想要追求收益空间或其他附加价值的王者级玩家；
4 [, C' s) [/ K* q" Y2.等不了期房的交房周期想要立即入住，或对期房的未来建设状况不放心；
/ @% g/ C9 V6 n3.追求的核心地段已经没有新房可供选择；2 F* n" L6 g+ M, c; _
4.想要在非热门的三四线及以下城市买房自住（投资就不用考虑了）。

但是这里更建议你多看看二手房，并以二手房作为置业首选。特别说明一下最后一条，知道很多三四线的朋友都喜欢新房，这一点无可厚非。但是10年以内的二手房往往占据着更为优越的城市区位，环境配套更为成熟，设计也并不落后。而三四线城市二手房的价格优势也较为明显。
三、购房者经常会纠结于买新房还是买二手房，今天就来好好说说新房、二手房的优劣势。

· 新房的优势
1. 新房的户型设计新颖，符合现代人的生活理念。
比如玄关、飘窗落地窗等新型设计已经成了当今户型的标配，未来出手更容易。但老户型就不一定具备这些设计思路了。
2. 新房房龄短，贷款可以达到最长年限和最高额度。
3. 新房比二手房交易流程简单。
新房的流程是：售楼处看房→签订购房合同→选择贷款银行→交房缴纳相关税费→收房。比起二手房的繁杂，新房能省心不少。
4. 新房税费少＋交易费少＝占用现金少
同一价位的房子，新房缴纳的税款比二手房少很多。新房只需交纳基本的契税、公共设施维修基金费和房屋产权登记费等少数费用。
5. 新房比二手房产权清晰，产权年限长，使用时间也长。
产权年限是从开发商拿地之日开始算起，一般情况下，二手房剩余的产权年限普遍比新房少，而且新房产权简单清晰，能避免很多不必要的纠纷。
· 新房的劣势
1. 交通单薄
一般以市中心为原点扩散的地方，形成了醇熟的住宅商圈。在一个新的社区落成之后，尤其是现在建在城市外围的新楼盘，在业主入住初期，基本上交通条件不会特别理想。
2. 交付晚、拿证晚
新房大多都是期房，购房时一般是看不到实际房子的，而且有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。这就要求购房者在选择新房时，具备一双“火眼金睛”了，以便选择一个更加可靠的项目。
如果是精装房，那就更要注意，装修方面也是满地坑的。可能精装的标准很高，结果收房时发现完全不是那么回事。
3. 配套设施有待完善
新房周边区域的配套，大多都是待建或者在建中，基本上到业主入住后，各种生活配套设施才会逐步完善，生活不太便利。
4. 学区不确定
买学区房已经是越来越多人换房的原因，但新房大多在城郊，不利于孩子进入城中优质学区。
· 二手房的优势
1. 即买即住
二手房和新房最大的区别就在于二手房是现房，即买即住，省去了很多租房费用，可以早日实现安家梦。
2. 房屋问题清晰可见
作为现房的二手房，很多问题都可以经过时间的洗礼暴露出来。包括渗水漏水，房屋屋顶、地面和墙面有无裂缝；市政配套，水、电、燃气、暖气管道是否破裂，甚至房屋本身的地段、户型、采光等问题。
购房者可以对自己未来的房子的情况一目了然。
3. 配套完善
二手房周边区域经过一定年限的规划和发展，周围商业、学校等生活配套等都完善了，交通网络密集，生活也会便利许多。

· 二手房的劣势
1. 社区陈旧，额外成本高
即使是使用没几年的二手房，房屋本身也会有折旧、损坏，额外付出的维修成本会增加许多。
再加上如果社区物业管理水平不够好的话，社区公共设施的耗损也是很厉害的，对于新业主来说，此时享受公共设施就会有心理落差。
2. 房屋陈旧影响贷款
二手房买卖需要银行进行评估，如果现有的房龄过长，二手房买主向银行贷款则会受到影响，包括贷款年限和贷款额度。
比如商业贷款要求贷款年限和房龄之和不大于50年。即使贷款成功，贷款年限减少，每月的还贷金额就会随之增多，月供压力比较大。
3. 购房流程相对复杂
二手房买卖流程：看房→产权核实→签订买卖合同→交首付→买方申请贷款→交税费和中介费→过户→交接水电煤气费和物业费→领取新房不动产证→贷款下来后交付房屋。
哪一个环节出问题，比如产权抵押纠纷…… 上家不肯交房、不肯迁户……这些都是风险，容易造成后期不动产权证下发或者入住困难等问题。
4. 费用的多样性
二手房虽然总价可能比一手房低，但买二手房除了准备首付的资金，还需要准备各项二手房交易税费，交付增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税、登记费等费用。
卖家的税也由买家承担，加起来也得好几万，还有旧房翻新也很烧钱。
总体来看，新房和二手房都各有优势，新房的交易程序更为简单，而二手房很多程序都是由买卖双方自行完成，相对而言会比较繁琐。
不管是购买新房还是二手房都是各有利弊的，总体还是要看购房者的喜好以及经济实力来决定。
如果要买二手房，建议找专业的房产中介，因为二手房购房流程相对复杂，对于第一次购房的人来说，找有专业能力的经纪人会更省时省力，更加省去不必要的担心。
四、说完新房、二手房的优劣势，我们再来说说两者交易的区别

· 首先：交易条件就有区别
新房：开发生将新房出售给购房者的前提条件就是，必须取得五证二书，而具体房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售（销售）许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
二手房：业主出售二手房的前提条件是，取得该房屋的不动产证，并且贷款结清，房屋才能够上市交易。
不管买新房还是二手房，都需要做好前面的检查工作。

· 其次：首付及贷款额度有区别这里咱们讲的是净首付
因为虽然理论上新房和二手房的首付比例都是一样的，但是其实际贷款额度是不一样，这样会导致实际支付的首付也不同。
新房：直接根据首付比例支付即可。
二手房：需要的是先做二手房评估得出一个评估价，然后根据这个去计算贷款额度，所以实际上会支付的首付款会大于实际的贷款比例。

· 第三：贷款年限有也不同贷款的年限会因为很多的因素导致受限的，常见的就是贷款人收入水平、贷款人年龄、房龄问题等等
新房：一般都会受贷款人的年龄，如果贷款人的年龄比较大的话，一般都会通过组合贷款，多人一起去申请，降低风险，提高贷款年限等。
二手房：因为二手房导致的贷款年限降低的，一般都是因为房龄过老。

· 第四：买房的税费不同
新房：新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金，一年的物业费和取暖费等主要的费用，其他的没有太多需要缴纳的。
二手房：二手房因为本身已经是投入使用，且拥有房产证的时间不同，会导致税费不太一样：
①对于房产证未满两年的需要缴纳的比较多：包括了契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等。
②针对于房本满两年的房子：主要的还是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要的费用，少缴纳的是增值税的部分，
③针对满屋唯一的房子：就是契税、贷款担保费、中介费等税费。
所以针对于税费的问题，二手房的手续比较麻烦，所以还是建议通过中介来处理这些事，而新房一般跟着开发商的流程走就行了。

· 第五：交易流程及主体的不同
新房：交易流程比较简单，主要就是买房者和开发商之间的交易；
二手房：因为要进行产权变更，所有整个交易流程比较负责，而且是和卖家、中介三房之间的交易。

· 第六：房龄的不同所有的房龄计算都是按照房屋竣工之日开始算起。
新房：房龄相对较小，拥有的使用年限比较长；环境都会比较好，后期居住舒适度高。
二手房：房龄比较老，拥有的使用年限比较短；居住的舒适度低，而且后期修缮的费用成本高，

· 第七：交房时间不同
新房：如果是现房的话还比较快，但是如果是期房的话，那就需要花费较长的时间等待交房。
二手房:因为一般都是现房，只要签完合同，交付完之后就可以交房入住，时间比较快。

· 第八：买房风险不同
新房：如果是新房是期房的话，那就要遇到延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题能风险，新房的风险主要来源开发商。
二手房：二手房的风险就是有意思了，可能来自房屋本身、中介甚至是卖家；比如买到了凶宅、中介违规操作、房屋产权问题，户口迁出问题等等的风险都会遇到。

· 第九：小区、房屋本身的不同
a. 装修程度
新房一般是毛坯房或者精装房。市面上的二手房，有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。购买装修好了的二手房，如果对装修不满意，则需要敲掉原来装修好的部分，重新装修，比较麻烦。
b. 户型结构
房龄老的二手房，其户型结构方面，不如新房的户型设计新颖。
c. 各项配套
买新房，小区的各项规划，担心开发商难以兑现，周边的各项配套相对不完善。
买二手房可以看到实物，小区的环境如何等，都是可以看得到的，周边的配套也非常齐全，社区环境比较成熟。
最后无论新房还是二手房，保值的都是市中心的房！

五、即使有钱也尽量不要买别墅

中国人都有别墅情结，但事实上别墅90%是低效资产，或者说是坑。
原因很简单，别墅的配套往往不好。如果你按照我一再强调的“800米内有地铁+1.5公里内有大型商业综合体+学位中等偏上”来对照，极少有别墅符合这种条件。
部分市中心“高层+多层+别墅”的小区里，偶尔有几套联排或者独栋，往往也跑输大盘，为什么？除了视野差、潮湿多蚊虫，还是因为别墅是小众资产，能拿出几千万上亿来买别墅的，也不太愿意住二手房。
事实上，在日本也出现了别墅跑不赢公寓式住宅的现象。比如日本流行的“一户建”就涨不过市中心配套好、服务好的公寓式住宅。现代家庭在变小，生活节奏在变快，别墅显然跟时代“脱节”了。
在中国，别墅还有一个重要陷阱：乱搭建。
当你自己乱搭建的时候，一定感觉很爽：房子面积增大了，功能多了，而且还实现了风格的“个性化”。但大家一起乱搭建，别墅小区很快就变成了“城中村”——几年之后，就变成了穿“百衲衣”的叫花子模样。
所以，管理不到位、可以随意乱搭建的、配套差的别墅，轻易不要买。
其实在买房过程中有很多讲究，而“一失足”往往成为“千古恨”。一套买错了的房子，不仅可能套你半辈子，还可能让你倾家荡产。
我是马力，北京买卖房问题欢迎提问

秦玉天啥 · 2021-10-13 02:29:41

当下买房的4点建议，还能买吗？
https://www.zhihu.com/video/1162376069444771840

臭蛋然臭f · 2021-10-13 07:05:00

什么房子都不要买！十几年前不买，两三年前不买，错过了那么多机会了你告诉我现在才想起来买房，你的思维有多落后。国内的货币政策慢慢收紧，定向加息，上浮贷款利率，美国进入加息周期，还要缩表。。。我都感到未来挺可怕的，你居然还能乐观？

园研计 · 2021-10-13 16:21:59

10几年前，商品房一开卖普通人不一定能买得到，有关系的得到内幕消息的先到一步；现在，满大街少男少女拼命要你去看房。供求关系已经是天渊之别，所以房价无论是2万 5万还是10万，都已经是处于高位；之所以不跌不是求大于供，现在已经是供远远大于求，是有一群人在托市。
第一，如果买来自住，你愿意为别人打工十几年甚至20 30年？打完工房子还是不是目前现在这价位呢？
第二，如果投资，基本上所有一线城市的房子，买了后单靠租你永远赚不回来，只能靠人接盘，这么高有多少人肯接？

继续忽悠吧
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我们来做一个思维实验：
假设政府下达行政命令，市场不准买卖汽车，由政府按需分配，你会发现社会不会因此有大的改变。
然而，假设政府下达行政命令，市场不准买卖房子，我敢断定，你会发现路上跑的汽车会少很多，人们消费会锐减。
同样都是商品，为什么房子会对经济影响这么大？因为很多人认为房子是很值钱的，那些有着2、3套房子甚至更多的人会觉得自己有钱，所以敢于消费；如果有天突然发现一套房子最多值10万时，谁还敢买车旅游呀？！换句话说，中国目前的繁荣在一定程度上是房子（虚荣心）撑起来的。我相信，如果澳洲政府禁止买卖房子，它的经济不会受到什么影响。

所以，政府必须打击炒房的行为，然而限购限贷并不是用来打击“炒”反而是一种促销手段，从来要打击炒，就要从打击“囤”行为入手，这是常识。比如：12306要打击春运期间的黄牛，只需规定凡春运期间的订票有1天后悔期，过了后悔期不准退票，相信订票的紧张程度会得到很大的缓解。
同理，政府真想房价跌，或者说房价的“七寸”在哪，就是要惩罚有多余房子靠房牟利的人，这符合宪法精神；否则，建国初期就没必要没收地主的地了。
据我观察，现在的房子早就供远大于求，只是分配很不平均。

柒祁颹颹w · 2021-10-14 02:20:47

买房子遇到的第一个问题，通常都是：“到底是买新房好，还是二手房好？”

鹿爷我买了3套房，3套房子都是二手房。我个人其实对二手房有强烈的偏好，尤其是出于投资需求的时候。但是，我遇到的绝大多数群众对新房有着强烈的执念，具体原因他们也说不上来，就是喜欢新的吧，估计跟二婚的总是容易遭人嫌弃一个道理。

所以，今天我就想比较系统地跟大家对比一下：新房、二手房的优劣势到底在哪里？

01.
首付：重要程度：3颗星

通常情况下，新房首付比二手房低，即占用现金少、杠杆总额大！

举个例子：首套房首付一般是3成。假设是目标新房和二手房的成交价格都是100万，那么新房的首付为30万（外加几千块税费），贷款70万。

二手房贷款是按照评估价进行审批，实际操作中，评估价一般是实际成交价的80%-90%，也就是80-90万，所以贷款金额最多只有56-63万；你必须准备44-37万首付（外加几万块税费等）。

不计算税金和其他杂费的情况下，首付的差额就是7-14万。

另外，新房的贷款期限比二手房更长。一般情况下，新房最长贷款期限可以达到20-30年，但是楼龄较大的二手房，可能只能贷10-20年，甚至更低。

在所有银行贷款产品中，住房按揭贷款利率最低，一般按照贷款基准利率执行，但是在银行信贷额度宽松，以及借款人资质较好的情况下，甚至还会给出折扣优惠；而且贷款期限也是最长的，可以长达30年。

首付低意味着你可以用更少的现金撬动更大额的利率低、期限长的贷款。在这个现金为王、高通胀的时代无疑是非常有优势的。

02.
税费及其他费用：重要程度3颗星

新房需要交纳的税费种类少，计算方式简单，总额少；二手房的税费种类多，计算方式复杂，总额高。

新房需要缴纳的税仅有契税、印花税（住宅免收）、委托办理产权手续费、房屋买卖手续费。
二手房需要缴纳的税有契税、个人所得税（满五唯一免征）、增值税（满2年免征），且二手房各税的收税比例，与房屋本身的情况有很大关系，是否“满五唯一”，是否满二，房屋面积等将对二手房所要交的税费总额产生影响。

此外，二手房买卖经常会通过房产中介办理，因此还有中介费（成交价格的1%-3%），还有办理贷款评估费几千块。
举个例子：我第一套房子鹿堡、80平、二手房满五年非唯一物业、成交价145万，契税等就交了约3万，中介费、评估费等花了约3万。

如果这是一套80平房，总价为145万的新房，那么它所有的税费及其他费用加起来也就2万元左右。（具体计算，可以网上搜索“房屋税费计算器”，各地政策可能略有点不同）。

最让人郁闷的是，这些费用都不能贷款，必须真金白银花出去，增加首付的现金压力（当然，你可以刷信用卡，救命的办法）。

03.
产权年限：重要程度3颗星

很多围观群众都觉得新房有70年的使用权，而二手房已经被人用过几年了。

但是，真的未必。房屋产权年限是从开发商拿地开始算起的，所以不是所有的新房都有70年产权。

举个例子：开发商拿地的时间是2010年，因为资金短缺，囤地5年，2018年公开销售，你2018年同开发商签买卖合同，那么虽然是新房，该房还剩的产权年限只有62年。

而有些二手房可能并不存在这个问题，比如开发商2014年拿地，2016年卖给第一手业主，2018年你从上家买入该房，那么该房还剩的产权年限为66年。

虽然是二手房，但是它的可使用的产权年限比新房更长。

产权年限非常重要，因为它决定了你可以使用这套房子多少年；它也决定了你再转手的时候房子的价格。毕竟大家都希望花更少的钱得到更长的使用时间。

此外，房子在进行抵押时，银行会根据你的房屋结构、房主年龄及产权年限来决定贷款年限。如果你的房龄太大，意味着你的贷款年限会越短。

04.
产权清晰、买房过程容易操作：重要程度3颗星

在二手房交易中，房子有多位共有产权人的情况并不少见。如果交易中，有产权人不同意卖房，比较容易撕逼。此外，二手房买卖可能还有产权抵押纠纷、卖家就是不肯按时交房、不肯迁户口等风险。

买新房不需要担心这个问题，你是房子的第一任主人，产权证直接由房屋管理中心办理，省心省事。

买新房的流程简单，大部分手续都是开发商帮你办。买房比较麻烦就是贷款和交税。买新房申请贷款，一般会有开发商帮你跑，申请贷款的银行与开发商有合作，银行在审核贷款时，除了重大信用问题，一般都会审核通过。交税，开发商在要求你收房时，会联系税务局的工作人员去收房现场收税，购房者不需要自己跑税务局。

买二手房，比新房多的流程是房屋面签、过户等。需要自己去联系银行申请贷款，交税时要去税务局大厅，并带着交税所需要的契税票等票据。过户时要买卖双方都到场。如果你买的房子，卖家还有房贷未还清，那么需要先卖家先还清贷款，再办理相关手续。

（当然，这些中介都可以帮你联系办理，所以也不要觉得中介啥事都不需要做）。

05.
交易时间长短： 重要程度4颗星

买新房的手续看似简单但是你买到是期房，通常是购买后1年才可以收楼入住，再1年才可以拿到房产证，也就是整个交易时间长达2年。

如果一不小心碰到一个不靠谱的开发商，可能会有楼盘烂尾、办理不了房产证的风险，那可真是欲哭无泪。

二手房买卖从交易到最后过户（拿到房产证）可能需要1-3个月的时间。时间就是金钱，如果楼房交付晚、入住晚、拿产证晚，那么你付出的不仅仅是时间成本、还有金钱成本。

举个例子：2016年我买了鹿二堡，二手房，5月份签了合同，7月份办完手续拿到房产证，之后马上放租，每个月租金2300元。当时附近有一栋新楼盘（其实是商业公寓）也正在开售，我当时也犹豫要不要买这个新楼盘，毕竟新房真的漂亮。这个楼盘一直到2017年9月份才交楼。

如果，我当时买的是这个新楼，那么到2017年9月，我供了14个月的放贷，租金收入为0。可是，因为我买的二手房，我供了14个月的房贷，但是收了14个月的租金，共32200元。（赚了一点小钱！)

如果，你买房是为了自住的话，那么等待新房交付的时间里，你不仅供了14个月房贷，你可能还需要继续交自己租房住的费用。

另外，因为房产证拿证时间晚，没有房产证你就无法进行交易。所以，你买了新房的2年内是无法进行交易的。

这样子有个极大的风险，假如你有急事需要卖房周转，或者刚好一波牛市，你打算出手套现，又或者你打算置换更好的房子…… I am sorry, 你完全做不到！这两年就套在里面了，特别是对投资客，这个问题可能是致命的。

可是买了二手房，拿到房产证之后可以马上进行交易，甚至新房刚拿到证，你的二手房已经满2年了（税费优惠）。不管什么原因，你需要出手套现，都是so easy！

06.
房子的硬件条件：重要程度2颗星

新房比较新，可能还带精装修；二手房被人住过，你心怀芥蒂，觉得就跟找个老公（婆）是个二婚的一样不舒服。这种心理我能理解。

但是，只要花点钱、花点时间，你想把二手房装修成皇宫一样也是so easy。我自己装修的二手房鹿堡比很多开发商的一手房漂亮的多。如果房子是出租的，我觉得又不是你住，你管它新不新，能按时收租金就好了。所以，这点见仁见智。

07.
地段和配套设施：重要程度5颗星

这一点是我偏爱二手房的最重要的一个原因：同样价格下，二手房的地段比新房好得多的多！

买房子最重要的是什么？“Location, location, location（地段）”. 这是美国总统特朗普说的。我和很多成功的炒房土豪聊过，他们无一例外也都告诉我：买房最重要的就是地段。

一个房子价值的最重要的决定性因素不是它的新旧、大小、装修、格局，而是它的地段。地段决定了一套房子的附加价值，比如：教育、医疗、交通、配套、商业设施、休闲娱乐等公共服务。因此，当你在考虑2套房子的时候，你还需要对比它们的这些附加价值。

同一地段，新房子的价格肯定比二手房贵得多的多。

举个例子：2016年我买鹿二堡（约10年楼龄）、价格是每平方25000大洋；对面小区的新楼盘（拿地时间2008年），预计开盘价是每平方39000元，实际开盘价格只多不少。因为地段类似，其实房子后面的附加价值是差不多的。那么你是否愿意为新旧和精装修多付14000元每平方米。

我相信大家基本上都不愿意，而且大部分首次置业胖友们应该也没那么多闲钱。

如果，你不愿意选择二手房的话，那么你只能选择价格便宜新盘，价格便宜的新盘肯定不会在很好的地段咯。交通不便、缺乏生活配套、没有好学校和幼儿园、娱乐设施更没有……房子是很大、很新，可是生活真的很不便利。开发商许诺的政府规划、地铁、商场、生活配套不知道猴年马月才发展得起来。

生活不便导致的是风险增高。如果你自己住不下去，你想要出租或者转手是非常困难。
举个例子：我买鹿大堡的时候，单价18000元，市区、附近商场、地铁、医院、学校等齐全。我一个好朋友买了郊区的新房，单价是一样的。开发商许诺各种规划、名校、购物中心等等。

他收楼之后，有老有小，生活不便，又搬回市区租房子，每个月5000块房租。郊区的新房租也租不出去；就算租出去，租金也很少，又怕别人弄坏家电家具，最后还是选择闲置。

五年过去了，他的房子配套好了一点，依旧不太方便。房价涨了，现在是每平方32000元，但是有价无市。我的鹿堡每平方45000大洋，每个月出租4500元，每天都有中介问我卖不卖房。

所以，如果是你，你会选择哪一套？

结语：

关于新房和二手房的优劣势对比，这里已经说得非常全面。但是，其实我自己在买方的时候，只考虑2个最重要的问题：“地段配套好不好”以及“我买不买得起”。我只会买我可以负担得起的地段配套最好的房子。事实上，符合这一标准的通常都是二手房。我认为这也是避免房产投资失利最重要的一点。

但是，我遇到的许多普通人都宁愿牺牲地段优势购买郊区新房。我个人认为是相当不明智的，因为在风险来临时，劣势地段的房子肯定是最先受到冲击的。地段好的房子，最坏的情况下，自住或者出租都是极好的。
当然，钱在你口袋，你喜欢就好！

汽拉洛 · 2021-10-14 08:52:33

买房来说，先说1+2线城市吧：（北上广深）
1、这些城市属于限购的重灾区，只要手里有房票（购买资格）就一定抓紧去买，一个限制交易的城市一定是“需求大于供给”的。

2、土地市场也是那种限制，2015年和2016年，土地供应连续两年负增长。目前一线城市库存平均只有6个月左右，远低于12个月的安全库存标准。上海拍地摇号、南京摇号。

3、一手房销售价格也在限制，基本价格为周边市场价格的80%再说说3-4线城市：合肥、苏州、扬州、武汉、北京、广东等地都出现抢地潮。今年前五个月，全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103亿元，同比2016年前5月上涨33%。碧桂园、保利、恒大、中海、首开这些攻城掠地的企业都是白痴，明知房价即将大跌，还在抢地？这种可能性微乎其微。

在回答买一手还是二手的问题：
上海：2017年一定买一手（买的到的话）、其他年份一定买二手

1.根据当地房地产政策决定，如果像上海一样限制开盘价格的话，一定是买一手。要确定是否一定买的到。自己也要测算一下，除了购房款以外是否还有其他费用支出。

2.如果一手房有限制的话，整体市场的量价关系已经被严控了，所以是有可能影响到二手房的量价关系，市场降温了，一手房便宜了，二手房东也希望置换套现换到较好的一手房中，导致了二手的价格也会略低；个人预估今年内一线城市的二手房涨幅也不会很大，在这样的时间窗口中，也给了大家大量淘房的时间。

3.在没有政策导向的城市中，一定是买二手；
1.价格：一般一手和二手的价格比是1：0.8；同样的5万的单价，二手房还是有可能进的了中环线的。一手房在没有限价以前，根本不用考虑。
2.房子本身：所见即所得，一切都看得见摸得到；
3.现房：及时入住。

注意内容：
1.一手房：因价格便宜，买的人很多，导致了灰色交易的可能性。小白最好心里准备，用最低的成本换最高的收益。
2.二手房：中介很重要，最好用朋友用过或者有一定口碑的中介。