用 20~30 年还房贷，或者说买房是件愚蠢的事情吗？

显示全部楼层 · 2021-10-11 07:31:54

在知乎上提问，那显然是绝大多数人会赞同买房，但我这里想讲一些不同的思路，不一定对，各位见仁见智的参考。

最常见的一种说法是，我、我的父母、亲朋好友、XXX在过去5、10、20、xx年买了房子，现在如何如何了。他们没有说谎，描述的的确是事实。但看着倒车镜开车，是一件不那么安全的事情。

房地产的话题太大了，在这个问题下，我只想讨论一个问题，就是房地产的边界在哪里。
用一个例子做引子，比如说知乎普遍认为二线城市房价性价比高，
武汉为例，武昌、江岸、江汉和洪山这几个主力地区的房价差不多，都在2万上下。当大家在谈论所谓武汉房价性价比高的时候，往往并不是参照武汉当地的收入来的，而是参照北上广深的房价来比照的。

北京：东西城10万+，海淀8万+，朝阳7万+
上海：黄浦8万+，徐汇7万+，静安和长宁7万左右
深圳：南山7万左右，福田6万+，盐田5万+
以上数据来自某第三方，数据应当大差不离

以上三个一线城市可以认为是中国房价的标杆，某种意义来说，就是二线城市房价的边界。换句话说，假如某个二线城市的主力地区已经逼近了一线城市主力地区房价的时候，不管你去找多少理由，大家都会觉得该二线城市的房价已经太高了。
举个例子，我身边很多朋友在考虑去二线城市投资买房的时候，通常都不太会考虑南京和杭州（更多考虑的是西安、武汉、成都、合肥这类城市），不是这两个城市的基本面不好，而是相对房价太高了，比如南京建邺，3.5万（普遍情况，不考虑豪宅，南京也有10万的地方），杭州上城片区更是达到了4万+。
道理显而易见，4万+的房价，已经逼近了上海闵行和宝山的水准了。无论杭州的小伙伴怎么去描述当初房价怎么翻十倍，但眼前，如果上海房价平稳，请问杭州上城片区这样的地方未来的房价边界在哪里？

那么同样的问题也可以推向北上，过去10-20年，北上房价突飞猛进，当前北京上海的房价，环顾全球：纽约、硅谷、东京、香港、伦敦、新加坡、巴黎的时候，你会发现不知不觉中北京上海的房价已经可以和全世界任何一个城市掰手腕了。到了这个地步，未来北上房价的边界在哪里？当然很多人会说中国未来将是全球第一大经济体，北上房价成为全球第一不奇怪，这个逻辑我同意，问题是即便是第一，那么应该领先第二第三多大距离呢？未来北上的房价应该是纽约伦敦的多少倍合适呢？这里面的边界问题留给大家各有各见解。

第二个问题，收入。
当你月收入2k的时候，涨到5k增加了150%，大多数人都能做到
5k到10k呢
10k到20k
20k到50k
50k到100k
100k到200k？
收入增长的极限和边界，这个简单道理大家都明白，我就不赘述了。
我要说的是收入的全球边界，

10年前北京毕业生也就几k收入，现在可能知乎上看10k的毕业薪资只是“批发价”，可以说当前中国的高收入人群收入提升的确是比较快的，为了方便计算，假设北京上海的高收入是年60万+，折合10万美元，这个收入即便放在美国，也是相当高的收入了。
那么北上年收入60万+的人有多少呢，我不知道，我也不太敢相信各种手上的薪资收入报告。但我们来考虑另一个问题，我们姑且把国内年收入60万+的这部分人定义为“高收入人群”，那么不论是想要进一步提高这部分高收入人群的收入，比如提高到120万，亦或者是想要进一步扩大这部分人群的规模，比如年收入60万+的人数翻一番，对于中国整体来讲，势必要在经济规模和经济结构上一个新台阶才行，否则无法支撑起这样的收入增长。那么问题就落在了，中国现在的整体经济是否能够继续突飞猛进，中国的经济结构是否能够快速转型升级？

其实道理很简单，当中国“高收入人群”的收入距离发达国家很远的时候，增长速度是非常快的，但是当收入开始逼近，甚至未来反超发达国家的过程中，从逻辑上讲，收入增长的速度势必会放慢。

有的人可能最不喜欢自己是公司里面收入最低的人，这样很没面子；但有的人却不这么看，你在公司收入最低说明你有最大的收入提升空间；如果你的收入已经是全公司或者全部门最高了，那么请问你的收入未来提升的边界在哪里呢？

回过头来再看房价和收入，即便是年收入60万的人，想在北京上海的主力区域买房子，如果没有父辈支持的话，也是非常困难的。可能很多人觉得我在瞎说，但懂的自然懂。

最后强调，我无意劝说别人买房或者租房，一方面从金融专业领域来说，指望历史会重演或者忽视过往都不是安全的选择；另一方面，我在其他答案下也提到过，边界思维不仅仅适用于金融，在很多领域都很重要。我仅仅是提供一些参考而已，买和卖是一正一反，大家诉求不同，不存在谁聪明谁蠢。

=============
鉴于有网友纠结房价的数字，说明一下：
1、以二手房价格为准，一线城市是存量房市场，为保持一致其他城市也如此。
2、以综合价格为准，然而同区内的价格也有很大差别，比如同样是北京朝阳区内，朝阳公园片区的房子和双桥片区的价格能差出2-3倍，所以不要用某些楼盘的价格去概括整个区域的房价。
3、下面我就列一下在区内领头羊板块（注意是板块而不是小区）的二手房（不考虑一手房）行情，还是那句话第三方的数据总会有差异，大差不离就好：

北京：西城金融街15万+，东城交道口13万，海淀万柳15万，朝阳朝阳公园东12万；
上海：黄浦复兴公园14万，徐汇衡山路13万，静安静安寺13万，浦东联洋9万+，长宁新华路8万，闵行古北小7万，宝山大场6万+；
深圳：南山后海10万，福田农科中心10万，罗湖银湖7万，盐田梅沙小6万；

杭州：上城清波小7万，下城庆春5万+；
南京：鼓楼宁海路小7万，建邺奥体5万；
武汉：武昌水果湖3万，江岸永清街2万+，江汉六渡桥2万，洪山铁机路2万

所以只看领头羊板块的数字，亦不会对分析有什么不同影响，甚至更贴切了。

JOJO2017 · 2021-10-11 16:37:07

在知乎上提问，那显然是绝大多数人会赞同买房，但我这里想讲一些不同的思路，不一定对，各位见仁见智的参考。

最常见的一种说法是，我、我的父母、亲朋好友、XXX在过去5、10、20、xx年买了房子，现在如何如何了。他们没有说谎，描述的的确是事实。但看着倒车镜开车，是一件不那么安全的事情。

房地产的话题太大了，在这个问题下，我只想讨论一个问题，就是房地产的边界在哪里。
用一个例子做引子，比如说知乎普遍认为二线城市房价性价比高，
武汉为例，武昌、江岸、江汉和洪山这几个主力地区的房价差不多，都在2万上下。当大家在谈论所谓武汉房价性价比高的时候，往往并不是参照武汉当地的收入来的，而是参照北上广深的房价来比照的。

北京：东西城10万+，海淀8万+，朝阳7万+
上海：黄浦8万+，徐汇7万+，静安和长宁7万左右
深圳：南山7万左右，福田6万+，盐田5万+
以上数据来自某第三方，数据应当大差不离

以上三个一线城市可以认为是中国房价的标杆，某种意义来说，就是二线城市房价的边界。换句话说，假如某个二线城市的主力地区已经逼近了一线城市主力地区房价的时候，不管你去找多少理由，大家都会觉得该二线城市的房价已经太高了。
举个例子，我身边很多朋友在考虑去二线城市投资买房的时候，通常都不太会考虑南京和杭州（更多考虑的是西安、武汉、成都、合肥这类城市），不是这两个城市的基本面不好，而是相对房价太高了，比如南京建邺，3.5万（普遍情况，不考虑豪宅，南京也有10万的地方），杭州上城片区更是达到了4万+。
道理显而易见，4万+的房价，已经逼近了上海闵行和宝山的水准了。无论杭州的小伙伴怎么去描述当初房价怎么翻十倍，但眼前，如果上海房价平稳，请问杭州上城片区这样的地方未来的房价边界在哪里？

那么同样的问题也可以推向北上，过去10-20年，北上房价突飞猛进，当前北京上海的房价，环顾全球：纽约、硅谷、东京、香港、伦敦、新加坡、巴黎的时候，你会发现不知不觉中北京上海的房价已经可以和全世界任何一个城市掰手腕了。到了这个地步，未来北上房价的边界在哪里？当然很多人会说中国未来将是全球第一大经济体，北上房价成为全球第一不奇怪，这个逻辑我同意，问题是即便是第一，那么应该领先第二第三多大距离呢？未来北上的房价应该是纽约伦敦的多少倍合适呢？这里面的边界问题留给大家各有各见解。

第二个问题，收入。
当你月收入2k的时候，涨到5k增加了150%，大多数人都能做到
5k到10k呢
10k到20k
20k到50k
50k到100k
100k到200k？
收入增长的极限和边界，这个简单道理大家都明白，我就不赘述了。
我要说的是收入的全球边界，

10年前北京毕业生也就几k收入，现在可能知乎上看10k的毕业薪资只是“批发价”，可以说当前中国的高收入人群收入提升的确是比较快的，为了方便计算，假设北京上海的高收入是年60万+，折合10万美元，这个收入即便放在美国，也是相当高的收入了。
那么北上年收入60万+的人有多少呢，我不知道，我也不太敢相信各种手上的薪资收入报告。但我们来考虑另一个问题，我们姑且把国内年收入60万+的这部分人定义为“高收入人群”，那么不论是想要进一步提高这部分高收入人群的收入，比如提高到120万，亦或者是想要进一步扩大这部分人群的规模，比如年收入60万+的人数翻一番，对于中国整体来讲，势必要在经济规模和经济结构上一个新台阶才行，否则无法支撑起这样的收入增长。那么问题就落在了，中国现在的整体经济是否能够继续突飞猛进，中国的经济结构是否能够快速转型升级？

其实道理很简单，当中国“高收入人群”的收入距离发达国家很远的时候，增长速度是非常快的，但是当收入开始逼近，甚至未来反超发达国家的过程中，从逻辑上讲，收入增长的速度势必会放慢。

有的人可能最不喜欢自己是公司里面收入最低的人，这样很没面子；但有的人却不这么看，你在公司收入最低说明你有最大的收入提升空间；如果你的收入已经是全公司或者全部门最高了，那么请问你的收入未来提升的边界在哪里呢？

回过头来再看房价和收入，即便是年收入60万的人，想在北京上海的主力区域买房子，如果没有父辈支持的话，也是非常困难的。可能很多人觉得我在瞎说，但懂的自然懂。

最后强调，我无意劝说别人买房或者租房，一方面从金融专业领域来说，指望历史会重演或者忽视过往都不是安全的选择；另一方面，我在其他答案下也提到过，边界思维不仅仅适用于金融，在很多领域都很重要。我仅仅是提供一些参考而已，买和卖是一正一反，大家诉求不同，不存在谁聪明谁蠢。

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鉴于有网友纠结房价的数字，说明一下：
1、以二手房价格为准，一线城市是存量房市场，为保持一致其他城市也如此。
2、以综合价格为准，然而同区内的价格也有很大差别，比如同样是北京朝阳区内，朝阳公园片区的房子和双桥片区的价格能差出2-3倍，所以不要用某些楼盘的价格去概括整个区域的房价。
3、下面我就列一下在区内领头羊板块（注意是板块而不是小区）的二手房（不考虑一手房）行情，还是那句话第三方的数据总会有差异，大差不离就好：

北京：西城金融街15万+，东城交道口13万，海淀万柳15万，朝阳朝阳公园东12万；
上海：黄浦复兴公园14万，徐汇衡山路13万，静安静安寺13万，浦东联洋9万+，长宁新华路8万，闵行古北小7万，宝山大场6万+；
深圳：南山后海10万，福田农科中心10万，罗湖银湖7万，盐田梅沙小6万；

杭州：上城清波小7万，下城庆春5万+；
南京：鼓楼宁海路小7万，建邺奥体5万；
武汉：武昌水果湖3万，江岸永清街2万+，江汉六渡桥2万，洪山铁机路2万

所以只看领头羊板块的数字，亦不会对分析有什么不同影响，甚至更贴切了。

醒拍停机 · 2021-10-12 01:58:36

取决于你在哪个时间点出手，以及未来的经济走势。
我很多朋友同事在01年-07年买房，有工资900月供600的，有工资3500月供2500的，当时都觉得很吃力，现在30年才过了一半，这点月供早就忽略不计了。
但是，完全依照过去的经验去预测未来，说不定就会掉沟里。
过去20多年，中国的年平均经济增速高达8%，M2平均增长14%，各阶层的收入也是水涨船高，农民工从月薪四五百涨到八千一万，知乎大神们更是个个年薪百万。
之所以能有如此高速的增长，其中非常重要的一个原因就是我们以前的基数太低了，最惨的时候人均收入只有日本的1/100，现在已经增长到日本的1/4，20多年的时间差不多了增长了25倍。
毫无疑问，我们在接下来的20多年里不可能再增长25倍，那样的话人均收入将达到日本的6倍！
没有了预期的收入增长，那么以当前的高房价，去背20-30年的贷款，就存在相当大的风险了。事实上，这两年央妈开始紧缩银根，M2只剩下8.x，大水漫灌的时代已经结束了。
所以说，如果你看好中国未来经济能继续高速增长，你个人的收入水平能快速上升，那么可以果断去背个二三十年房贷，10年之后你就会发现房贷月供可以忽略不计了。
反过来，如果你认为中国经济在2018年达到人均GDP一万美元后，增速将逐步下滑，个人收入增长开始受到全球天花板的影响，甚至存在失业的危险，那么做决定之前就应该谨慎一些。
====== 2018/7/12更新 ======
补充几点。
1、以我国人民的勤奋和智慧，完全配得上欧美发达国家同等甚至更高水平的人均收入，只是需要时间，毕竟我们进入工业社会比人家晚上百年甚至几百年。而达到这个目标也不可能是一蹴而就的，中间会有困难、有曲折，因为经济规律就是这样。
2、大家都对滥发货币深恶痛绝，但是对央妈可能有一点点误解。实际上，除了臭名昭著的4万亿，央行乱放水的情况还真不多。以前M2的高增长，是因为我国贸易顺差+资本流入+强制结汇，外汇储备激增，导致央行发行的人民币中，外汇占款最高占到88%，央妈不得不将准备金提高到近20%的水平，防止货币泛滥。而随着外汇开始流出，央行也只是通过一系列手段，将基础货币稳定维持在30万亿左右的水平，并未有明显的扩表行为。

如下面2张图所示：2014年之前，外汇储备飙升，基础货币快速增加；2014年外储开始下降，基础货币维持稳定。

用 20~30 年还房贷，或者说买房是件愚蠢的事情吗？-1.jpg

图片来自网络，侵删

3、只有30万亿的基础货币，而M2高达170多万亿，这就是货币乘数效应。其实信贷才是催生货币的主要手段，你买房贷款200万，就相当于印了200万的RMB，所以印钱这事吧，等于你也有责任了哈哈。

目前银行贷款余额130多万亿，差不多就是基础货币跟M2之间的差距了。现在外汇储备停止流入，基础货币趋稳，为了防止风险，准备金率调减的空间也极其有限，所以我认为M2在未来几年都不会太高。
4、各国央行的银行家们经常用到一个比喻，说货币政策就像拉或推一根绳子，当你拉绳子时，它会向你移动；当你推绳子时，它会弯折起来但绳尾却不动。以前我一直认为，天朝不会存在这种情况，央行一放水，商业银行就会把水浇灌给地方政府和国企，M2就蹭蹭蹭的往上涨了。然而最近一两年，越来越多的地方政府和国企深陷债务危机，商业银行放贷越来越谨慎，还真有点推绳子的味道了。

晨脸晨s · 2021-10-12 10:03:29

在中国人的观念里，「房子」是件重要的事，在给人一个居所的同时，也是投资理财的不错选择。对于很多在大城市打拼的年轻人来说，要想买房子，相信很多人都绕不开「房贷」，有人甚至押上大半辈子，今天我们来讨论下如果用 20-30 年让你还房贷或者是买房你觉得是件愚蠢的事情吗？
我们先来讲几种房子的类型：
学区房
2013 年的暑假，我在人大讲课，课后培训班的老师请我吃晚饭，路过人大附近的一个小街的时候，他指着一个低矮的小平房对我说：「丁老师，你猜这个房多少钱？」我看那个房子又破有小，我说估计 2、3 万吧。他哈哈大笑：「丁老师，你太小看了，这个房子是 15 万一平。」我简直不敢相信自己的耳朵，在 2013 年的时候，上海的汤臣一品也不过 10 万左右，为什么北京这么破的一个小房子会这么贵？
人大的老师对我说：「这个房子是人大附小的学区房，你知道什么样的学生可以在人大附小读书吗？我告诉你，以前江主席的孙子在这里读过，温总理的孙子也在这里读过。如果你的孩子和江主席的孙子，温总理的孙子是小学同学，你觉得这个人脉关系值多少钱？」我连忙称是。
为什么学区房这么贵？其实贵的不仅仅是地段，更重要的是学区房背后隐含的资源，那就是给孩子买了一个未来的「朋友圈」。
我相信大家都听过孟母三迁的故事。孟子小的时候和母亲住在墓地旁边，孟子就和邻居的小孩一起学着大人跪拜、哭嚎的样子，玩起办理丧事的游戏。孟子的妈妈看到了，就皱起眉头：不行！我不能让我的孩子住在这里了！
于是孟子的妈妈就带着孟子搬到市集旁边去住。到了市集，孟子又和邻居的小孩，学起商人做生意的样子。一会儿鞠躬欢迎客人、一会儿招待客人、一会儿和客人讨价还价，表演得像极了！孟子的妈妈知道了，又皱皱眉头：这个地方也不适合我的孩子居住！
他们再次搬家了，这一次，他们搬到了学校附近。孟子开始变得守秩序、懂礼貌、喜欢读书。这个时候，孟子的妈妈很满意地点着头说：这才是我儿子应该住的地方呀！这不就是中国历史上最早的学区房吗？
能够买到学区房的家庭，自然也是具备相当实力的，从而「物以类聚，人以群分」，形成了人类社会的自然分层。家中小孩在读小学的读者应该都有经验，小学会经常举办各种亲子活动，很多时候，都要求家长带孩子参与。这样具有同样经济实力的家长自然会形成一个交流的圈子，那么除了在子女教育方面之外，往往也会让家长之间可以建立良好的合作关系，这才是学区房背后的逻辑。

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小全子院 · 2021-10-12 20:05:30

本回答不谈利弊、道德或者好坏，只谈现象、规律和选择。
世界上没有绝对的好与坏，只有客观世界的现象，和主观心灵的选择。但前提是，你需要认清客观世界的现象，洞悉背后的规律，保证自己的选择不是基于幻想和假象。
首先说一个观点，这个问题下面有好几个回答，尤其是那个痛陈革命家史的匿名回答，认知都偏差的一塌糊涂。人这辈子最大的错觉，就是把运气和大势，当作了自己的能力。如果真的有能力判断房地产市场大趋势的人，那过往这十几年就不是区区几套房子的问题，最低最低也得是几十套，至于往上至少也是几个小目标，成为上市公司大股东也不是不可能。
为什么这么说？因为真的能够提前若干年就认识到规律的人，他一定会想尽办法在大势里面分一杯羹，而且方法也不是非常难。而没有分到羹，只是凭借投胎在大城市捡了点残渣，这只是运气。是国运上升和个人运势的结合。
靠运气并不是什么丢人的事情，实际上这是最高深的技术，没有什么技术比投胎更加厉害了，只有八地菩萨以上才能自主掌控。
至于为什么房地产市场在过去十几年里面有这么大的涨幅，在这里我就不多说了，之前写的几篇文章已经谈的很清楚了，大家可以去看看。
玄睛：房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象玄睛：中国经济之癌——中国房地产的前世今生(1)如果借用股票市场的概念，过去十几年的房地产大牛市，是一次典型的戴维斯双击。一方面是中国加入WTO，融入世界经济圈带来的机遇，推动中国的城市化和工业化，使得中国的经济飞速发展，人民财富迅速增加。而地产的现金流来源——也就是地租——长期来看和居民财富沉淀速度线性相关，或者说的更明确点，土地就是固化的财富，而表现形式就是地租。地租的增长速度，本质上就是中国经济的增长速度。另一方面随着人们逐渐认识到这一过程，就好像股票牛市的发展一样，到了市场的后半段，市场认知的本身推动估值上升，租售比、房价收入比等估值指标开始脱离地心引力，从高估区域往巅峰时刻前进——这种估值的典范，在整个人类资本主义历史上也了了可数，而且每一次都最终摆脱不了地心引力，最终跌落下来。
戴维斯双击的威力，就在于其乘数效应，地租上升的速度可以约等于每年的M2增速，在过去的20年里面大概是15%每年，10年下来就是4倍左右；估值的从6.8%（2005年上海）上升到目前低于2%（为了直观，所以用利率形式表示，大概就等于PE从15上升到60多）。两者相乘，大概10多年时间，房价就涨了15-18倍，再加上买房子的都是自带3倍左右杠杆，占个人资产的比例也非常大，所以这个财富效应的确是非常恐怖。
然而，任何牛市都有尽头。
中国人大概是世界上最缺乏投资者教育的民族。股民还好一些，早就被中国股市收拾的服服帖帖了，不会出现九几年那种情况。熟悉历史的人都知道，那年头买股票认购证排队的长龙，比今天排队买房子的情况，更加狂热。同样的，那年头因为股票跌了跑去营业厅闹事的也比比皆是，其情形和今天房价跌了业主去拉横幅闹事也如出一辙。又同样的，碰到大牛市也有很多人一年不到赚了两倍三倍，还有些加杠杆配资的赚了五倍十倍，这些人基本也都是各个都自信满满，觉得自己能力超强，纷纷辞职准备财务自由了。其趾高气昂、自信满满和今天这些搭上房市快车的本地户、拆二代并无差别——他们都不认为这种财富爆炸是运气，而认为这是能力、努力、眼光or勇敢的回报。
用一句老话来说，资本社会不可能有新事物，因为投资/投机就像山岳那么古老。今天发生的事情以前发生过，以后会再度发生。
区别只不过一个是房地产市场，一个是股票市场，本质上没有差别，特性上面有差别。股票市场的特性，好就好在其速度快，涨得快，跌的也快，五六年就是一个牛熊轮回，从哪儿来回哪儿去。市场本身就是最好的老师，它会用血淋淋的亏损强迫你学会投资/投机的真谛。所以你看中国的股民如今多乖，亏的再厉害也只是在论坛雪球发发牢骚，甚至很多人牢骚都不发了，关上灯默默的吃一碗面，眼泪无声的滴落在碗里。只有那些牛市冲进来的新股民才一个个狗屁不懂又牛逼哄哄，最终他们都在熊市被焦作人了，然后他们也变成乖的不得了的老股民，除了偶尔发发牢骚骂一骂证监会没有别的脾气。
而房地产市场就不一样了。学过经济周期理论的都知道，地产周期比存货周期和资本周期可是长多了，所以房地产市场的牛熊市也比其他任何市场都要长。再加上房地产流动性更差，变现困难，所以房地产市场的行情，其持续时间都是十几年二十几年。身处其中，难免给那些地产投资/投机者一种岁月静好，一切照旧，牛市永远可以持续的错觉。所以中国大把大把的人在区区十几年的牛市之后，就开始产生“房价永远涨不会跌”的错觉。他们给自己编造了种种理由，从中国政府的强力控制，到中国人的房子情结，从户口制度到岳母效应，总之每一个看上去都很有道理——就和我在大牛市中看到的那些理由差不多——可惜，这些理由没有一个在熊市里面能够撑得住。这些人真的应该去学学其他国家的历史，那些理由可比他们编的有道理多了。
在资本社会里面，资产价格的变化，归根结底是经济现象和货币现象，除此之外其他任何的解释，都是给自己的心理安慰，或者说给市场的心理安慰。可惜这是一个唯物的世界，大众的狂热可以制造一个又一个估值巅峰和牛市奇观，但是无法真正摆脱地心引力——这个引力，就是估值。
房子和股票比起来特殊吗？并不特殊，那些本质的规律都一样存在，甚至连市场的心理和情绪都是类似的。二者区别在于周期的量度不同，流动性有差别，交易规则不同，交易成本不同。但是他们都是资产，上帝面前人人平等，资本面前也一样平等。
所以，用20~30年还房贷是否愚蠢，这个问题就有答案了。
答案是：看情况。任何资产，都是低估了才值得买，高估了就不值得买，极端高估还去买，就是愚蠢。
同样的股票，同样的公司，经营稳定，增长稳健，那么在15PE买的时候是一笔好生意，但是在50PE买的话就比较差了，在100PE买的话那就相当蠢了。有意思的是，这种蠢事去干的人还不少，不信你看看15年5/6月份牛市巅峰的时候，创业板的成交量是不是最高？那时候平均市盈率大概在170倍左右——所以说，人类的愚蠢、贪婪和无所畏惧，经常超出我们的想象。
同样的，你可以把租售比（利率形式，计算方式很简单，一年租金除以总价）和五年期国债利率对比（通常认为长期国债利率就是社会无风险收益率），如果更高，那么长期来看显然是很划算的投资——不仅租金收入足以覆盖利息，而且中国目前持有房产其他成本非常低。如果租售比稍低于利率，就稍微有点划不来，不过如果是自主刚需或者改善需求，那也无所谓，长期看房产上涨速度和通货膨胀率持平，是普通人抵御通胀最好的办法。
但是如果租售比远远抵御国债利率呢，这就说明房产价格高估了。这时候有人估计就会说了，中国的房产价格高估都已经好多年了，这说明租售比这个指标根本不适用于中国！很多经济金融小白估计开始列出种种“证据”准备证明中国房地产市场的特殊性，什么租售比什么房价收入比等指标对于中国房地产都是浮云。
呵呵，图样图森破。估值不是那么简单的，刚才说的和无风险收益率对比只是最简单的办法，实际的估值模型和方法很多——当然万变不离其宗，基本就是横行和其他资产对比，纵向和把现值和未来的现金流对比。在股票市场，也一样会出现股票长期高估的情况，其原因排除强庄股，通常都是因为市场非常看好这个企业的未来成长。换句话说，如果大家都认为未来这个企业会快速增长，那么大家愿意付出额外的成本买入。类比到房地产市场，同样的道理，如果大家都预计中国经济会快速增长，一线城市经济会更加快速的增长，并且带动地租快速的增长，那么大家就会愿意给房产更高的估值。
反过来，一旦市场发现这个企业的实际增长速度，比不上之前对它的预期，那么市场就会调低对这个企业的估值。这就叫做杀估值。还记得前面说的戴维斯双击吗，反过来也有戴维斯双杀。一方面是地租（对房产而言）or利润（对企业而言）下降，一方面是市场的估值下降，二者的乘数效应，就是资产价格以飞流直下三千尺的速度下跌。对于成长型企业来说，杀估值是一件非常可怕的事情。同理，对于高速增长的中国房地产也一样，也一样杀估值。中国经济在2014年2015年有一个巨大变化，就是政府提出了新常态，或者说叫做调速换挡。什么意思呢？说白了，就是中国经济体量大了，已经到了瓶颈期，高速增长无法维持了，要调低到中速增长的状态，政府不再打鸡血强求一个很高的GPD增长率了。这也是非常正常的事情，所有高速增长的企业，在体量大了之后，也都会增速降低，对他们的估值，也从成长股的高估值，切换到蓝筹股的中低估值了。中国经济，更准确的说，是中国地产，也是一样的道理。皮之不存毛将焉附，过去的房地产高估值，一部分是靠高速增长的经济支撑，另外一部分是靠市场狂热的“动物精神”来支撑。前者的作用是基本恒定的，后者在短时间内则可以“人有多大胆，地有多大产”（当年东京地产可以买下整个美国，这就是一个例子）。也就说房产估值的支撑，除了实在的部分（经济增长），还有比较虚的部分（市场情绪or市场预期），越到牛市末尾，后者的作用越大——然而只能短时间有效果。
估值方面我们分析了，应该会迎来一次估值调整或者说杀估值，这是中国经济增长模式的变化带来的，无法抵御。而地租跟着经济增速走，也必须要调速换挡，你看看M2增长率就知道了，短短几年已经降到了9%甚至8%，两三年就跌了一倍。双杀已经是既成的事实。
且慢，如果再考虑货币因素，那就不是双杀，而是三杀。上面已经提到过，社会无风险利率是整个估值的基础。而这个利率并不是从天上掉下来的，而是央行调节的结果。大体上来说，央行调低利率的时候，我们称之为放水，资产价格水涨船高；央行调高利率的时候，我们称之为收水，资产价格降低。美联储基本是通过公开市场操作来调节利率的，而中国央行以前靠对银行的指导利率，最近几年逐步市场化了，央行更多的使用存款准备金率和各种货币工具。现在基准利率央行轻易是不动的，但是你关心下市场利率（最简单的办法就是看余额宝和各种宝），就会发现实际的利率变化情况。对利率最敏感的通常是债市和汇市，股市紧随其后，而地产市场大概是最不敏感的。但是如果利率持续的、趋势性的变化，最终会影响到房地产市场。08年的次贷危机，就是由于美联储的持续加息，刺破了房产泡沫，造成了大量违约，最终引爆的。而伴随着美联储这一轮加息周期，全球的利率趋势是往上的，中国也不例外。货币政策总是最直接的手段，是最快也是最有效率的。
为什么2015年房产价格没有杀估值，反而是来了一波上涨呢？这就要提到中国政府神一般的操作——涨价去库存了。如果对2015年中国经济关心过的朋友，应该记忆犹新，那一年的形势其实是相当危险的。房地产市场库存高企，股票杠杆牛被刺破，千股跌停千股停牌，外汇储备飞速减少，汇改之后汇率连连动荡。在这种情况下，中国政府开始了神一般的操作。核心抓手，还是房地产。
涨价去库存，放开政策，减免税费，降低利率开闸放水。Biu的一下深圳房价作为龙头就上去了，北京上海等一线城市紧跟其后，然后扩散到周边和二线。最后，连三四线城市也在棚户区货币化改造的熙熙攘攘中来了一拨上涨。半年到一年的时间，房价上去了50%以上。更加精彩的部分还在后面，一系列新的政策开始出台，限购限售，基本把房地产市场高位冻结了，交易量断崖式的下滑。库存去掉了，经济拉动了，地方政府和企业的杠杆降低了，居民接盘杠杆率飞速提高（企业可以破产，但是不怕这群刁民未来敢赖账），总体来说，形势一片大好，不是小好，是大好。至于实体经济的供给侧改革，金融行业的清理整顿，那是另外一个故事了，总体方向一致：降低杠杆，理顺结构。短短一两年的窗口期过后，我们迎来了美联储的持续加息，以及今年的贸易战。在这短短的窗口期，我党完成了一次难度系数5.0的操作，拆除了地方债、房地产库存、金融乱象三个地雷，神一般的操作名副其实。在这其中，接盘的中国居民功不可没，显示了人民群众的伟大力量。
利率上升，房地产市场的第三杀，可惜，市场已经进入了保险柜，看得见的大手把它紧紧的攥在了手心里面，暂时杀不到了。
最终结论：在这几年的高点入市，用 20~30 年还房贷买房，的确是件愚蠢的事情。
大概会有人问，那我如果是刚需呢，就不买房吗？我同情刚需，你们是这一场牛市的炮灰，而且还是被迫的。买房当然可以，只要满足一个前提就行：就是假设未来房价十年不涨甚至下跌，你也能hold住月供。我计算了下，按照目前的经济增长速度和利率水平，就算是在现在的高点买房子，过16-18年左右泡沫也会被消化掉。对于有还款能力的自住者来说，长期来看影响其实并不大——最大的风险在于失业！疾病和意外可以靠保险来cover，但是失业的风险是无法cover的。然而，如果你的杠杆很高，现金流绷得很紧，整个买房计划建立在房价未来必须进一步上升的假设上面，那么我真不建议你现在买。尤其是那些把计划建立在房价必须在短期（2-3年）内上升，否则现金流就会断掉的人，我只想说，好自为之。

RG曹教授 · 2021-10-13 00:39:28

有个阿姨问我什么时候结婚?
我说我不结婚了。
他们以为我开玩笑，其实我真是这样想的。
我觉得最好的情况是结婚了然后有个女孩，我们有足够培养她的能力。
最可能的情况是，有了另一半但是我们选择不生孩子了。或者我一个人过一生。
这样看来，房子什么的完全没必要考虑了。等老了就回老家农村去。农村嘛，再盖一栋房子也不算贵。应该说其实很便宜的。
所以最关心的问题就只是医保了。
真羡慕你们还能还房贷，我可是连首付都付不起。
既然付不起首付也就不多想了，我决定自私一点，只做自己想做的事情。顺便攒点钱给父母和自己养老。
我不知道有多少人存在和我一样或者类似的想法。点个赞，关注或者评论一下，让我知道我并不是一个人。

来一腿舱 · 2021-10-13 02:44:56

中国现代社会的房子是一种“税”，或者说，“交配繁殖税”。

除了外貌极佳的人可以去约炮，多数男青年都需要缴税才能交配。而且缴税还保证了一个好处，繁殖后代的合法性，可以享受当地基本福利（户口）。

房子远不止是一个可以遮风挡雨的水泥空间。房子是凝固的性，或者说，性的权力。控制了房子，就是控制了对于女性的选择权。而失去房子的男人，将无缘异性与婚姻。

“房子”于男人，就像拴在鸬鹚脖子上的绳子。无论是攒钱买房的，还是正在还房贷的，对于婚姻的渴求，都像饥饿的鸬鹚，拼命抓鱼，顾不上休息。但是它的脖子被卡住了，越是努力捕鱼，越是吃不到。饥饿驱使着鸬鹚不断捕鱼，就如广大单身男青年对于婚姻的渴求而努力攒钱买房。不断努力攒钱，房价也不断上涨，梦想中的婚姻，却离他们越来越远。

更加巧妙的是，通过房子，税收产生的矛盾，被转移到性别矛盾上了。男人开始痛斥女人拜金、攻击女人物质、诘责女人贪婪，而女人也无法理解，为什么一个“稳定的住所”这样连原始人都能满足的要求，现代社会的男人却难以企及。于是她们开始责备男人的无能和不中用，对男性产生轻蔑和仇视。

最妙的是，居然真的很多人在反思，自己买不起房是因为自己没用？真是太好笑了。你创造的社会价值早就超量了。中国经济的严重问题就是产能过剩，生产太多消费太少。都是因为你们这样的人，干的比驴多，吃的比鸟少，然后还相信自己没努力，不优秀。

社会是个监狱。你必须拼命劳动，你的报酬只够糊口。你被剥夺自由，你必须服从。想让自己过的好点的方法，就是去狠狠奴役别人，把自己被剥夺的在他们身上找回来。如果没有奴役别人的资本，就去仇恨，仇恨异性，仇恨老人，仇恨孩子，仇恨身边每一个人。只有在对别人肆无忌惮谩骂的时候，你才能暂时从无孔不入的社会焦虑中解脱，才会获得现代社会的最后一点点快乐。

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补充一个利益相关：

我自己北京城区户口的，房子是本科毕业爸爸就送的。我写下上面的这些，是出于对很多北漂的同情，为他们受到的不公而愤恨。进一步，对于现代社会运行方式的批判。

本来不想写这补充的，自己的处境和观点毕竟没关系。但评论一直误会我是没房而戾气特别大的。特此澄清一下。

顺带抓两个哲学家为自己背书：萨特，福科。本来也不想refer他们的，毕竟他们的观点和我的也没关系。抓两个哲学家也许能显得有说服力一点吧。熟悉这两位的朋友，也许能在我的行文中看到他们的影子。

可能有些人觉得我含沙射影讽刺政府。我完全没有。我觉总体来说，政府已经算挺好了。“大国崛起”和“小民生活”很大程度上是不可调和的矛盾。我对于当今政策，很难说的上反对什么。甚至北京的户口制度，我虽然很想反对，但是我知道盲目取消是会带来严重的社会和经济问题的。

让我感到痛恨的更多是现代社会本身。但是人也不能不去现代化，返回古代的、原始的生活。所以我也不知道我的愤怒对象是什么。大概指向虚无吧。理性上看，什么都挺合理的，但是每个人都活的像在监狱里。

水月湖光水x · 2021-10-13 05:49:16

看了所有的回答，基本都是在说我多少年前，我爹多少年前买了房，现在多少多少钱

牛市真好啊！

Zuliye001 · 2021-10-13 17:02:10

你以为你可以选，理论上你可以选，实际上你没得选。
这才是统治的最高境界。
现在国内就这个形势，没得选，通胀，结婚，子女教育等等，买房早就不是买房了，买的是相配套的资源，买的是跑赢cpi，买的是资产保值增值，买的是户口，买的是学区，买的是居住权..... 那绝不是钢筋水泥那么简单。
我曾跟同事开玩笑说：这个时代你只要做对2件事就是人生赢家，一是2008年之前在一线城市买了房；二是不生小孩。恰好那个同事这两件都做到了。
理论上说，这是个愚蠢而疯狂的时代。
每个打工的人都发现，你辛苦工作十年或者五年，劳苦奔波，看人脸色，熬夜加班.....回头一看，卧槽，我特么这些年工作个毛线啊，早买房啊！！！刚开始就砸锅卖铁买房，举全家之力买房，天天打麻将打了十年或者五年，净赚几十万上百万。工作到现在啥也没捞着，除了一身病。老板们也发现，特么这些年每年起早贪黑辛辛苦苦开工厂，还不如老婆买房子挣得多。我特么是不是有病。
如果有人认为这都正常，那真是没话说了。
现实生活中来看，你有得选吗？
你怎么能不买，你不能不买。你谈婚论嫁吧，娶妻生子吧？！我国目前是没有成熟的租房市场和体系的，是的，到现在也没有，据说将来会有，反正将来啥都有，坏笑一个。
没有成熟的租房体系是什么？就是房东老太太在二手家具市场买的破烂家具，你老婆说这床太差了咱自己买，老太太说不行，你不能动，你发现冰箱半夜叫的像拖拉机，老太太说还能用，现在快到冬天了要不你关了？
就是房东说，不好意思，为我女儿工作近二十分钟，我们得把这房子卖了，在“里面”买一套，刚好合同到期，不续签了，不好意思。你和你媳妇儿工作忙的要死还得出来找房子，接中介电话，约时间，挤公交看房子交中介费和又一次上涨的房租。并且生活在恐惧中，临近房子到期那俩月，夜深人静的时候默默的打开手机刷租房信息。
这心酸吗，不，这才是开始。
起码这时候你还年轻，你有孩子了呢？想想吧。
当你思考理论问题的时候，这是一种情况。
当你解决实际问题的时候，是另一种。
因为你思考的理论问题是社会问题，而你要解决的是自己的实际问题。
社会问题，你解决不了，你什么都改变不了。你手里有选票都不一定能解决，何况你没有。再坏笑一下。
你生存在沙漠里，就要适应沙漠这个环境；我们的问题是大家生活在沙漠里，但从小教育的和被宣传的是我们生活在四季如春的海边。
是的总有人这么说，又特么有人这么说，你们年轻人.....如何如何......总以为.....如何如何...... 我也会像这种人一样调侃一下.但我很反感这种说法和语气，年轻人的想法虽然有时幼稚了些，可是他们还是在思考，毕竟是在思考。我该不该耗尽一生的收入去买一套房子！这不是对错的问题，是对人生的思考。是生活方式的选择。你们这些在沙漠里呆习惯的小蜥蜴，擅长于寻找石头下的阴凉，熟练地在沙地里爬行，摆动着尾巴留下些许印记，然后把它们晒在自己的朋友圈里，这就是你的生活，没什么不好。我尊重你们的行为和成果，毕竟谋生不易，但是就别再用自己的从人到蜥蜴的经历去“教育”下一代了吧。毕竟不是每一个人都是为了谋生，越来越多的人是为了生活。
对于现在的年轻人来说，你只要不买房，不结婚生子，就是人生赢家。当然这是玩笑话，其实也不算玩笑，看看我们同一文化体系下的日本东京，年轻人不但不成家,越来越多的人恋爱都不谈了。历史的车轮滚滚向前，很多问题的显现，要到若干年几代人之后。
我们生活于这个时代，无法选择。
所以对每个人来说，买房这件事就是：如果买得起，就尽早买，别墨迹，他们管这叫“早上车”，再不买就上不了车了，八千万人开的车，上不来你活该；买不起的就想别的办法，也没啥，生活还要继续，太阳照常升起，毕竟人生是自己的不是。
哦对了，我从来不会仇视开发商和炒房的，炒房的太难听，是投资者。我从来不仇视开发商和房产投资者，马克思说了，资本天生就是逐利的，像水往低处流，你没办法仇视自然规律不是。投资者也一样，这么容易的赚钱方式你不买你是不是傻！没去炒房的人还不是因为没钱，不然呢！

=============上面的写于2018-04-09; 今天是2019-07-05 =======
下面是另一个问题的回答,
为什么很多人相信政府能够让房价跌不下去，维持稳定? - 圆领T的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/329665368/answer/727240225

最近看到一句话很有感触: 有钱人总是和和气气的,不分肤色,民族,国籍,文化,年龄, 跟别的有钱人谈合作,一起赚钱,或者一起想办法赚钱. 普通人忙于相互倾轧,民族仇恨,地域歧视,鄙视链, 等级森严,管印度人叫阿三,管韩国人叫棒子...等等之类,不一而足. 想想还真是.

最后想说一句: 有一位伟人的话,被严重低估了: 好的制度使坏人变好,坏的制度使好人变坏.

爱之魂光钠 · 2021-10-13 20:27:42

事实证明，买房是非常有必要的，房产可以规避因通货膨胀而贬值的危险，随着时间增长，它还有很大的获利空间。

买房对于年轻人来说，绝对不是一件容易的事。但拥有一套房产，绝对是不少年轻人的奋斗目标。
那么，现在房地产市场情况究竟如何？买房这趟车，我们究竟要不要上？
别急，蛋黄超人这就给你分析分析。
就在刚刚过去的第十五届 21 世纪亚洲金融会上，南方财经副总编辑贾肖明在演讲中提到：过去 10 年，（中国）居民财富快速流向房地产市场。数据显示，城镇居民家庭户均总资产 317.9 万元，其中 70% 左右是房产。
几个简单的数字就能说明，在之前很长一段时间里，我国房产投资有多么火热，以致于宏观调控那双看不见的手都看不下去了，恨不得揪着每一个炒房人的耳朵，大声地对他们说，房子是拿来住的，不是拿来炒的。
一方面，「房住不炒」的理念得以大力推行，另一方面，今年各行各业都或多或少受到了疫情影响，房地产投资那股火热的势头，总算是缓了下来。
那房价还会降吗？这就不好说了。
由于开放了二孩政策，很多家庭现在的房子都不够住了，需要买更大的房子。如此一来，新一波的购房热说不定将会到来。再加上城镇化越来越快，涌入城市的人越来越多，房子已经不够住了，房价要降，可能也只会出现在经济不活跃的地区，在经济向上的中心地区，涨房价是大概率的事。
非要蛋黄超人做一个判断，房子还是值得买的，尤其是在大城市。个人观点，仅供参考。
房产投资的优势
抛开上面这些因素，如果买房对你而言是刚需，那么无论什么情况，请随时上车。因为房产投资的优势是非常明显的。
首先，基于房产的特殊性，它规避了因为通货膨胀而贬值的危险。货币会贬值，但房产甚至会因为货币贬值，大家的购买力度减弱，从另一种角度看，房产的价值还变相涨高了。
房子不会因为你买不起而降价，通货膨胀前你买不起的房子，通货膨胀后只会更买不起。是不是听着很想流泪？
但换个层面来看，如果你是房产持有者，本来你的房子就值钱，通货膨胀后说不定还更值钱了，心情是不是好了很多呢？
其次，房产的时间价值，有非常大的获利空间。
「拆二代」这个词儿听说过吗？这个词是形容那些继承了父辈遗留下来的房产，由于城镇化房屋拆迁而获得一大笔补偿款，突然之间一夜暴富的人。这个「一夜暴富」，就是房产的时间价值，它比炒股的「一夜暴富」要真实可信多了。
广州曾有个阿叔红爆全网，原因是他在石牌桥的房子拆迁后，获得了 10 套房的补偿，平时他还经营一家只卖 12 元鸭仔饭的店铺，特地买了辆宝马来送货。「拆二代」我们是当不了了，但如果你的眼光足够好，说不定能做个「拆一代」呢。
还有，就是它的利用价值。能用房产来获取收益的主要途径，就是做包租婆或者包租公。
上面那个阿叔，人家问他有这么多栋楼，还出来卖快餐做什么？阿叔回答：挣得少，但是我生活很开心啊。为什么能这么开心？如果你每个月能收到 10 栋楼的租金，你也会这么开心的。注意哦，不是 10 套房子，是 10 栋楼。是不是又有点想哭的感觉了？
阿叔这样的，是特例。那如果我们是正常地购买一套房产，希望通过它来获取租金收益的话，那就要把这笔账给算好了。是租给白领，还是租给打工人？是合租，还是整租？要租多少年才能赚回本钱？在这期间，房子能不能增值？这些都是需要你在投资房产前好好斟酌的问题。
怎么购买合适的房子
首先，你得知道，市面上有什么样的房子。
按照不同的交房时间，市场上的商品房分为现房和期房。现房，就是项目已经竣工，付了钱就能得到房地产产权证的房子。期房，就是还没竣工，正在预售的房子。
还有一种二手房，指的是已经登记交易过的房产，简单来说，就是它的第一个主人不是你。
买房和网上购物的性质是一致的。现房就是现货，买了就能发货；期房是预售款，买了还得等宝贝做好；二手房就是咸鱼上的遗珠。
现房的优势是非常直观的，只要想去看楼，随时都可以去，完成买房手续，就能搬进去住。而且不用和开发商承担风险，开发商再怎么资金断裂、再怎么项目烂尾，房子已经建好，已经在你手上，是你的资产了。
选择期房，你的钱已经给出去了，可房子还没建好，就有一定的买到烂尾楼的风险。不过期房会便宜些，原因很简单，开发商房子建着建着就缺钱了，需要资金回笼，为了吸引用户提前买房，就会给予一定的预售折扣优惠。
选择二手房，要比前两者更谨慎，时刻谨防陷阱。例如，卖房的人并不拥有房屋的完全产权，可能他欠着费用，也可能一房多卖，到时候真正拥有房子产权的银行或者别人来收走房子，你都没地方说理去。
除了基本的商品房种类，还有地理、交通、价格、周边（学区）、户型、小区设施等各种各样的因素，都是房产价值区别的原因。
所以你必须要实地考察，别看到依山傍水的宣传图片，就自动脑补出一个世外桃源来，说不定就是一座假山和一口人工小池塘。虚假宣传，防不胜防，作为购房者，你必须要防。
房子不会是十全十美的，只能说看你更重视哪一方面，以其中两到三个因素为主要衡量标准，做好多方比较，选出最符合自己需求的，就是最好的。
看好了，什么时候下手呢？
蛋黄超人能确定的是，每年的年终岁末，绝对是下手的好时候。跟季末大促销是一个道理，卖房的为了完成 KPI 挣个年终奖，会进行大量的优惠促销活动。
再说你自己也发了年终奖嘛，这也是你最有钱的一段时间。
不能确定的参考值，则是银行贷款利率。如果你准备下手购房了，就要多关心关心银行对购房贷款的态度。银行手头松，就是在鼓励你买房；要是抬高了贷款利率，就说明它不看好当时的房产市场，不想让你买。听银行的话，大概率不会出错。
巧还房贷，不做房奴
阿黄今年准备结婚了，趁着房子降价，就拿出自己的大部分积蓄，付了首付。房产证到手后，他非常开心，感觉打拼多年，终于真正拥有了一个属于自己的港湾。但是没过多久，每个月 5000 多元的高额房贷，就像港湾边上汹涌的浪，每一下都快要将他掀翻了。
阿黄选择的是按揭贷款的付款方式，像他这样由于月供过高，导致每个月生活过得紧巴巴，被房贷压得喘不过气来的人，就是典型的「房奴」。如果要给「房奴」一个定义，就是月供超过自身工资 40% 至 50% 的购房者。
除了贷款，还有一次性付清的方式。但纵观现在的年轻人，很少能有一次性结清房款的。哪怕是有能力全款买房的人，也有可能手头可灵活支配的金额不足，所以大多数人普遍还是会选择用还贷的方式买房。
为了避免成为像阿黄一样的「房奴」，你在买房前还是要掂量一下，自己是否真的能承担每个月的还贷。2008 年经济危机的时候，很多美国人就是因为还不起贷款，被迫以 1 美元的价格拍卖房屋。任何投资理财都有风险，房产投资涉及的金额庞大，更需要你谨慎考虑。
如果确定自己可以承担这个风险，再接着往下看，蛋黄超人教你几个巧还房贷的小妙招。
第一个是分阶段性还款。这个方式，允许客户有 3 至 5 年的宽限期。刚刚开始每个月只需要还几百元，过了宽限期后，随着收入增加，每个月的还款金额也会相应提高。
分阶段性还款就挺适合刚刚工作，手头紧张的年轻人。
第二个是公积金贷款。在使用住房公积金还款时，要将公积金贷款的好处发挥到极致。尽量延长贷款年限，充分享受公积金贷款的低利率，相对应的，如果申请的是商业住房贷款，就尽可能地缩短还款年限。
第三个是提前还贷。所有的提前还贷都能省钱。如果碰上贷款利率降低，就省的更多。在众多提前还贷方式中，全部提前还清是最省钱的，但这就需要你的手里有一大笔钱。在没有中彩票的情况下，可以选择第二省钱的提前还贷方式：部分提前还款，每月还贷金额不变，还款期限缩短。
提前还贷也要算好账。如果房贷已经超过还款中期，只剩下一点尾款了，就没什么提前还的必要了。因为该收的利息，银行也收得差不多了。
房子是什么，除了投资的性质，它还是一个能让人产生幸福感的地方。若是不合理地买房，幸福感硬生生地被贷款磨灭掉，得不偿失。
让我们一起拒绝成为房奴，理智买房，获得物质和心理的双重满足。

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