楼市将“改头换面”？10天内高层2次出手，下半年房价已成定局

显示全部楼层 · 2021-8-21 05:40:00

买房的底层逻辑是什么？对于这个问题，相信现阶段的人内心定位都是一致的，那就是只要市场热度还在，房子就依然是最有价值的投资。客观来讲，这个观点有点偏激，或者说有点不切实际，但我们不得不承认这就是现实，在过去20年时间里，作为楼市风向标的一线城市，在多轮高压调控的叠加下，房价照样只涨不跌，甚至在限价政策限制下，开发商仍有操作空间突破上限。仅从这一点来看，所谓的买房逻辑是基于供需关系，对此我只能说过于理论市场化经济。作为我国楼市而言，在获得政策、人口、市场天时地利人和的助推下，毫不客气地说这就是红海市场。

至于为何要强调这一点，就是想让大家明白一个道理，那就是房价上涨属于必然市场经济发展趋势，任何经济的崛起都是以商品价值增值为起点。事实上仅从平均值来看，我国房地产行业还是相当成功的，数据显示，我国城镇居民住房拥有率96%、户均套数1.5、人均面积高达40平方米，从这些赤裸裸的数据来看，当下楼市正处于一个平衡拐点。如果往下走，相信超过一半的人都无法承受，如果往上走，此时市场的接盘群体的缺失导致过去依靠人口红利的经济模式不可复制，简单来说，就算房子值得买，但在没有人口优势支撑下，10年后终究是一堆砖石水泥。

你以为以上只是说说而已，但实际上有的城市正在发生中，严格意义上来讲，这一次楼市将改头换面。也许大家第一次听到这种说法，内心不禁抱有疑问，为何做出这样的判断？在这里，很明确告诉大家，本轮调控是近10年来最重要也是最关键的一次，无论是从人口、政策、金融3大层面来看，今年都将逐一迎来拐点。
例如从人口红利来看，在过去我们时常调侃说道，有些城市的人口比房子还多，但反观现在却成为一种奢望。据全国第七次人口普查数据显示，新出生人口持续降低和老龄化社会的到来，将成为新一轮人口迁徙最大的挑战，人口将成为主导房价走向唯一的核心因素。

而在政策层面，相信大家听到最多的就是房贷业务受到监管部门重点监管，其缘由是就是央行、银保监会为了防范金融风险，纷纷针对高负债率开发商、违规贷款项目等进行打击。此举动释放的信号，直接影响就是中小银行房贷业务受到冲击，信贷资源成为供给端的香馍馍。对此7月14日，央媒金融时报发布评论文章《炒房投机套路百出，楼市调控必须及时跟进》，明确指出当前调控目标都是新房市场，导致二手房房价倒挂，早在2月份，深圳率先发布二手房参考价，成都和西安相继跟进，降温效果明显。至于其中释放什么信号，相信大家都懂。

而在随后一天7月15日，央行发布通知正式通知，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，其中有3点值得大家关注：一是这一次是全面降准，并非定向，面向的是各行各业；二是量级重大，看似0.5个百分点，但核算下来将释放长期资金1万亿元，说白了市面上有这么多钱，如何合理合法装进自己口袋就看企业的竞争力；三是应对外部膨胀的路开始了，货币政策的宽松，但内部稳健基调不变，请问降准的目的在哪？这一点答案自然浮出水面，在我看来，10天内高层2次出手的目标都是金融政策，也就是说上游资金的流动性和稳定性才是监管部门的关心对象，或者说当下挤出泡沫才是关键。

总的来说，未来楼市很简单，但首当其冲的却是供给端，也许房子可以迟点买，但银行贷款利息却不得不按时偿还。在如此敏感的局面下，下半年房价已成定局，不管是一线城市还是三线城市，新房市场监管手段较为成熟，房价想要大涨无疑是异想天开。而在另一边二手房市场将会是今年监管部门集中发力对象，二手房参考指导价城市跟随落地只是开始，市场层面才是重点，例如上海实施二手房源价格核验制度，没有通过价格核验的房源不得对外发布，对此我只能说这才是大招。