今年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”？马光远说透了

显示全部楼层 · 2022-5-15 16:09:46

自从房子商品化以后，它就不再是个简单的居住场所，还被赋予了金融属性，成为家庭财富的主要象征。数据显示，如今房产在家庭资产中的占比超过7成，只有2成多的资产是金融产品，足见大家对于房子的喜爱程度。国人对房子情有独钟，另外还与年轻人结婚、家庭养老、医疗教育、工作就业等家庭大事有关，因为只有拥有城市里的房子，才能更好地享受这些资源。
现在准备买房的朋友，可能最为关心的问题，应该是今年是否可以买房了。毕竟现在买房不像过去那样“随便买、随便挑”都能带来财富增值。一方面，平均房价仍然居于9252元/平方米的高位，买套房子不仅要掏空家庭几代人的积蓄，还要背负几十年的房贷，可谓压力山大。再者是，一旦匆忙入手，过几年万一房价下跌了，就意味着家庭财富缩水，但是如果今年不买房，又担心今后房价上涨，错过了买房时机多花钱，因此很多人比较纠结。

其实大家所关心的，无非是未来房价涨或跌的问题。对于国内房价走势，一直存在着两种不同的观点：
一种观点认为，房价会持续上涨。比如近日享有中国房地产之父称号的孟晓苏就认为：总体上说全国的房价都是在上涨的过程中，房地产将继续延续黄金时代。孟晓苏的理由是：房价跌不起来。因为如果房价大跌，股市大跌，企业破产，有钱人的财富就会成为负资产，而低收入人群到时候连工作都没有了，更买不起房子。
持此乐观态度的还有北师大教授董藩，早期他曾语出惊人地认为：再过25年，全国的平均房价可能达到9万元/平方米，北京的房价将达到80万元/平方米。而针对一些人买不起房子的问题，几个月前他在接受采访时曾建议，全面放开限购、限售、限价，并将贷款比例调低到15%，房贷延长到40年或50年。
另一种观点则认为，对房价持续上涨应保持谨慎态度。比如经济学家李迅雷在去年初曾认为：今后5年，房价下降城市的个数一定会超过上涨城市的个数，即二八现象将逐渐呈现出来。而银保监会主席郭树清在去年6月上海陆家嘴论坛上则表示：押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价。

面对以上两种不同观点，很多购房者感到困惑：究竟听谁的意见更合适呢？其实购房者没有必要在这个问题上纠结，每个人都会站在不同的角度看问题，应该说他们说的都没有错。
比如以孟晓苏的观点为例，他更多是站在历史宏观的角度看待房价趋势，因为过去20多年来，中国的房价除了2008、2011、2014这三年有过调整，其它年份确实都在上涨的；而考虑到货币超发、通货膨胀等因素，认为房价整体是上涨的也没错。
再比如董藩的观点，他则是站在北京首都这个汇聚了顶级优质资源，长期有大量外来人员涌入的超大城市的角度，认为房价可以涨到80万每平的高度。用他自己的话来说，最早的时候北京的房价只有几百元每平，短短几十年不是涨到了6、7万？当然了，也有很多人认为董藩的观点只存在理论上的可能。
而李迅雷和郭树清的观点又如何呢？不仅没错，而且预判得还很精准。事实证明，之后不仅全国很多城市的房价降了，房价下跌的城市也确实越来越多。比如全国受监测的70个大中城市，自去年9月份以后，新房、二手房价格下跌的城市超过半数，且呈现出连续7、8个月环比下跌的态势，那些押注房价永远不会下跌的投资炒房客，已经吃尽了苦头。
现在的问题是，如果2022年不买房，5年后房子究竟是“金价”，还是“葱价”呢？对此我们认为，5年后国内的房价虽然不至于像“葱价”那样便宜，但也不会像“金价”那样贵，而是会出现较大幅度的调整，城市间房价分化将会更加明显，主要基于以下几个理由：

第一，从供需关系上看，国内住房市场已经饱和了。央行发布数据显示，我国城镇地区拥有一套住房的家庭占比96%，拥有二套及以上住房的家庭占比41.5%，而拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%，这还不包括大量的小产权房、农村自建房等其它住宅类产品。
另有数据显示，如果将商品房、保障房、小产权房包括在内，按照户均2.62人计算，国内住房至少能满足18.34亿人的居住需求，而且每年还有600万套左右的新房投入市场，说明存量房房子不仅够住，而且过剩了。
矛盾主要集中在资源分配不均衡上，多余的房子被炒房客囤积起来了。但是，任何市场都会遵循供需平衡的规律，这是一条不可撼动的铁律，房子又是有使用寿命的，炒房客早晚要卖掉手中的房子。
只要供大于求的情况出现，房价就没有不降的理由。现在不少城市二手房挂牌量超过10万套，一些城市二手房的去化周期达到3年以上，面对这种情况，5年后很多城市的房子只能回到居住属性，特别是人口净流出的三四城市。

第二，推动房价快速上涨的重要引擎之一——“货币化棚改”结束了。过去房价出现翻倍上涨，与棚改拆迁有很大的关系。老房子被拆除后，拆迁户别无选择地要重新买房，而需求在一个时间点集中爆发，加之投资渠道匮乏，拿了大笔拆迁款的拆迁户由于没有更好的投资选项，钱只能用于买房，导致大量资金回流到楼市，房价没有不涨的道理。
但是自2021年起，大规模的棚改被旧改所取代，而凡是经过旧改的房子，很多人认为至少在5年内不会被拆迁，也就没有了新的住房需求。另一个导致房价快速上涨的引擎——投资需求，也因为如今的房价涨幅达不到投资标准（至少超过7%）主动退场。
而城镇化如今基本进入尾声，对于房价上涨的推动作用逐渐减弱。目前国内城镇化率已经达到63.89%，但结合国情来看，这样的城镇化率已经很高了，后期的推进速度会逐渐放缓。
道理很简单，一是不能指望农民的那点收入去支撑当前的房价，二是18亿亩耕地红线不能触碰，特殊的国土形态，又不利于将土地整合后实行大规模的机械化耕种，那么有一部分农民可能最终进不了城市，因此在购房需求供应不足的情况下，5年后的房价可能会逐渐回落。

第三，人口流动趋势决定了房价不可能继续出现“普涨”。在农村人口向城市流入逐渐减少的情况下，今后的人口流动形态，将转化为小城市人口向大城市流动。因为纵观各国城镇化发展进程，越是超大、特大城市，汇聚的优质社会资源也越集中，从而吸引外来人员求职、落户。
我们国家的城市结构同样如此，处在城市金字塔顶端的一线超大城市，历来是年轻人向往的地方，而年轻人不仅是促进社会发展进步的核心推动力，更是繁衍生命的生力军，人走了，还会将潜在的“人口”一并带走，导致中小城市的人口逐渐萎缩，进而“鹤岗化”、空心化。
如此一来，小城市的人口流出后，房价上涨的空间也就缩小了，特别是目前住房空置率居高的三四线城市和基层县城，住房需求会大幅减少。而那些有人口流入的大城市，购房需求会不断增加，房价自然还会有一定的上涨空间，进而导致城市间的房价出现两极分化。
因此预测未来5年，缺少人口支撑的中小城市，房价会率先进行调整，要么因为人口流失严重而出现明显的下跌，要么在货币超发等因素的掩盖下出现阴跌。

第四，房产税终究会出台，对于房价调整将起到“催化剂”的作用。房产税试点工作因为“条件不成熟”被推迟了，这让一些炒房客感到庆幸，并且认为今后也许不出台了。这样的想法只能说是一种侥幸心理。
首先，开征房产税是各国通行做法，我们国家的房产税肯定是未来必不可少的税种之一，只会迟到但不会缺席。
其次，经过长期的土地开发和城镇化建设，城市可利用的土地资源总有消耗殆尽的时候，等到城市扩容和城镇化建设完成后，还有比房产税更好的替代品吗？
其三，从已试点的城市上海、重庆两地的实施情况看，对于增加税收收入其实并没有起到太多促进作用，一是税率定得低，二是只针对少量豪宅征税，那么今后如果开征房产税，税率可能不会采用同样的标准。
而一旦房产税试点完成，就会在全国范围内铺开，届时手握多套房产的人，持有房子的成本将会大幅增加，压力之下唯有卖掉多余的房产。形成集中抛售潮后，房价就会下降。

其实对于未来房价涨跌的问题，独立经济学家马光远说得比较透彻：2022年不买房，5年后城市会两级分化，这就意味着房子会“金价”和“葱价”并存。马光远提出的“3个20%”论，很好地解释了未来房价走势。即：20%的城市、20%的楼盘，和20%的房企。
简单理解就是，未来房价不会再出现普涨了，而是会进一步分化。对于20%有人口增量、处在国家城市群或都市圈内区位占优、经济高度发达的城市，以及地段好、品质优和物业管理水平高的房子，未来房价才会持续上涨。比如国家中心城市、省会城市和少数强二线城市的房子。
而那些远离城市群、无区位优势、经济发展薄弱、人口长年流失的绝大多数三四线城市，在供应大幅增加，需求严重枯竭的情况下，以及存在地段差、品质差、服务差等缺陷的房子，由于居住体验下降，房子将会被人们“抛弃”，或者回到纯居住属性，价格也将逐渐回落。
至于“20%的房企”指的是，未来房地产市场只会留下少数资金实力强、建房质量高、信誉度好的房企能够继续生存下去，其他80%的房企都将退出房地产市场。

最后，给购房者的建议是，别人的意见只能用于参考，包括专家学者的意见，毕竟全国的面积这么大，城市的特色、禀赋、房价走势又不相同，买房只能结合自己所在城市的具体情况做决定；对于真实的刚需来说，没必要纠结房子今后的涨跌，因为5年的跨度不算短，如果实在等不起，也只能择机上车了。