猫哥 | 各地陆续出台多条促进房产消费政策：未来房价会大涨吗？

显示全部楼层 · 2022-5-15 09:09:54

最近各个城市陆续出台多条促进房地产消费政策，包括降首付、降利率、放宽购房条件等等，国家层面也释放出各种对房地产的利好信息。
然后就有很多人在后台留言问我——猫哥，你怎么看房地产的未来趋势，未来房价会大涨吗？今天就聊聊这个问题。
首先，给一个基本的结论：中国房价已经到顶，未来房价是绝不可能大涨的。
为什么？
下面从几个维度来说明这个问题。

1 需求层面

2019年，根据统计局数据，中国城镇居民人均居住面积达到39.8平米，农村居民人均居住面积达到48.9平方米。放眼全世界，中国人均居住面积是一个非常了不起的数据。
2019年亚洲国家的城镇人均住房面积中国是毫无疑问的第一，日本33.5平方米、新加坡30平方米、韩国28平方米。俄罗斯虽然地广人稀，但人口基本集中在欧洲部分的莫斯科、圣彼得堡等大城市，城镇人均住房面积也比较小，仅为28平方米。欧洲的英法德城镇人均住房面积40平方米左右，美国人均67平米。
也就是说，中国人均居住面积与发达国家相比也排名前列。
然后是自有房率，根据人民银行统计数据，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

我们比较一下欧美发达国家的自有房率。
截止到2020年美国自有房率是65.5%，欧盟平均水平是70%，其中罗马尼亚（96%）、匈牙利（92%）、斯洛伐克（91%）三国自有率最高，德国（49%）、奥地利（45%）和丹麦（39%）最低。
说实话，如果只看居住指标（包括人均居住面积、自有房率）中国妥妥就是发达国家水平，而且还是排名很靠前的发达国家水平。
但是，实际上中国还是一个发展中国家，在很多民生综合指标，我们与发达国家都有很大的差距——包括人均GDP，家庭汽车保有量，人均用电量等等。
所以，中国房地产从整个产业来看已经属于超前发展了，将中国其它产业远远甩在后面，另外，因为房地产的超前发展，中国老百姓也付出很大的代价，比较典型的就是居民杠杆率（负债率）急剧攀升。

历年中国居民杠杆率变化（2014-2021年）

如此高的居民杠杆率水平已经决定了房地产行业发展已经到了天花板。
从未来需求来看，中国房地产行业特也不容乐观，甚至可以说不要有任何幻想。
1、城市化进程基本到顶。
2021年我国城市化率已经达到63%，这是按照户籍人口计算，实际上算上流动的常住人口，专家估计我国实际城市率应该在75%左右，这个数据与大部分发达国家已经差不多了。
小县城、乡镇、农村实际常住人口可能比我们想象中更低。

2022年贵州有个县城，按照户籍人口计算应该与7—8万人，因为疫情原因县城做全员核酸，最后做核酸的人口只有2.8万人。这还是县城的数据，如果是乡镇、农村，可能实际数据还要低。
所以，最近几年，除了少部分城市，全国大部分城市与地区都呈现人口净流出的状态，中国大部分地区城市化已经基本到顶，未来即使我们城市率还能提高几个百分点，也主要集中在少数城市，包括：
一线城市（北上广深）、省会城市、长三角与珠三角经济比较发达的部分三线城市。
但是这些城市的商品房城市化红利也非常有限，国家对于这些还有城市化红利的城市解决思路是发展租赁用房。
2、人口萎缩，新生婴儿大幅度下降。
中国总人口可能就在今年出现拐点，其中新生婴儿数量下降特别快。
2017年中国新生婴儿数量还有1500万（巧合的是，中国房地产恰恰就是在这一年达到顶峰，新开工面积达到17亿平米，然后逐年下降），到了2020年就只有1000万，四年时间差不多下降35%左右，这个趋势是很吓人的。
然后是老年化程度上升，2021年已经到了21%，预计2035年会达到30%以上，甚至2050年以后到40%、50%都可能。老龄化越高需要的新房越少，同时死亡率增加还会退出很多房子来。这三个数据都是影响住房结构的，会让新房需求大幅下降。

2 金融层面

房价增长是需要金融资源匹配的，过去20年房地产大牛市已经让这个行业吸纳了太多的金融资源，特别是让居民杠杆率急剧飙升，这在一定程度上对老百姓消费形成挤压效应。
站在管理层的层面，目前大致就面临这样的局面：
中国宏观杠杆率超过270%，其中居民杠杆率超过62%，中国人均居住面积与自有房率达到发达国家前列水平，未来房地产需求会大幅度萎缩。
所以，假如你是管理层你会怎么做？
其实也没得选择。
继续放任房地产快速增长只会让房地产绑架更多的金融资源，让居民杠杆率继续快速飙升，最后就是万劫不复。
所以，坚持房住不炒，遏制房地产快速增长将是一项长期国策。
具体办法就是在房地产推动去金融化！
房地产怎么去金融化？
国家主要在供给端来控制，简单地说就是在银行端控制。
2021年央行发布了一个银行房地产贷款集中度管理规定。

这是什么意思呢？
简单地说就是给银行划一道红线，规定给涉房贷款的上限，超过这个上限就不能放贷了。
这就是房地产去金融化的手段。

首先划一道红线让金融系统适应，未来只要经济好一点，这道红线指标会一点点向下压——其实就是一点点收紧流向房地产的资金，从而完成房地产去金融化的过程。
当然房地产去金融化的过程是渐进性的，是温水煮青蛙的模式，目的就是让房地产去金融化的过程是软着陆而不是硬着陆。
银行供给端每年只要涉房地产贷款收缩1—2%，10年之后也会将房地产绑架的金融资源释放一半以上。
房地产去金融化之后会带来什么结果？
结果就是颠覆了房产=资产的传统逻辑。
站在银行的立场，银行也是要盈利，要风控的，所以，房地产去金融化的过程也就是银行逐步减少对房地产贷款投放的过程，那些变现能力差，保值能力差的房产将是被剥离金融资源的对象，银行会将有限的金融资源越来越集中到更优质的房产。
实际上银行放贷的逻辑与市场变现的逻辑基本是一致的——变现能力强的房产，银行贷款会一路绿灯，变现能力差的房产，即使求爹爹告奶奶找关系，银行也很难放款。
不能变现的房产就不是资产，而是一堆砖头水泥而已；砖头水泥不但没有保值增值功能，而且放久了还会出现大幅度折价。
所以，大家对于房地产去金融化过程的残酷性一定要有清晰的认识。

3 未来房价趋势

现在我们可以对未来房价的趋势做一个总结。
决定房价水平的有两个基本因素。
其一是需求，其二是金融资源。
从未来趋势来看，中国房地产未来需求会大幅度萎缩，然后房地产去金融化也将抽调大部分金融资源——也就是说，支撑房价的两个逻辑都发生了逆转。
所以，我才会给出文章之前的核心观点：中国房价已经到顶，未来房价是绝不可能大涨的。
当然，以上观点是对于中国房地产整体趋势而言，具体到不同城市也会有分化。
全国大部分城市商品房价格会缓慢下降；
中心城市、一线城市优质改善型住房房价还有上涨的空间——原因还是那两个基本逻辑，对于大城市优质改善型住房而言，需求没有问题，目标高端人群也有很强的购买力；另外即使是去金融化背景下，银行也会将金融资源优先保障这类优质改善型住宅，所以，这类住宅还是有保值增值空间的。
不过这类住宅因为总价较高，一般动辄大几百万上千万，所以也不是一般老百姓能轻易摸得到的。。

4 房地产软着陆

最后一个问题，既然国家要遏制房地产快速增长，要在房地产推动去金融化过程，为啥最近又出台大量鼓励扶持房地产的政策？
原因很简单，因为一系列因素叠加效应，目前中国房地产已经出现硬着陆的迹象。
给几个代表性数据。
今年一季度，全国百强房地产企业销售额平均同比下降40%以上；
截止3月末，全国商品房待售面积达到2019年以来的次高水平。

全国商品房库存去化周期变化（来源：克而瑞）

从上图可以看出，一线城市库存商品房去化周期是15个月，二线城市（省会中心城市）去化周期是21个月，而三线城市去化周期已经达到近26个月。
与此同时，全国多地二手房挂牌数量也在猛增，其中杭州二手房库存17万套，名列榜首，重庆16万套紧邻其后，全国至少有一半的省会城市二手房挂牌数量突破10万套。
商品房、二手房大量库存带来的另一个后果就是全国各地一手土地市场大量流拍。只要不是有国企兜底的土地拍卖市场，土地流拍率都在50%以上，大量优质地块无人问津。
房地产去金融化也好，降低经济对房地产依赖也罢都是一个循序渐进并且漫长的过程。
2016年房地产直接与间接（关联产业链）对GDP贡献是35%，2021年这个数据降为28%，整整5年时间，房地产直接与间接（关联产业链）对GDP贡献也就是降低了7%，平均每年大致只有1.4%。
现在房地产遭遇寒冬，房地产销售数据出现断崖式下跌，如果中央与地方政府不进行干预，一旦房地产销售腰斩，我们整体GDP就要掉十几个百分点，这是中国经济承受不了的。
所以，现在对房地产的救市政策不过是国家层面托一把，让房地产软着陆而已。

（来源：金融界）

央行这个表态与上述的逻辑是一致的。
所以，短期的救市政策不影响这个行业的长期趋势，从未来大的趋势来看，房地产对经济的直接间接贡献会慢慢降低，最终会降到20%以下。
属于房地产的黄金时代已经成为历史，未来这个行业将毫无悬念进入黑铁时代。
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