中国房地产软着陆会不会比日本死的更惨？

房地产是结果，而非原因。
+ W) B. {' n* j( X, [0 i很多人把日本经济下行归结为房地产过热后泡沫被刺破，却罔顾90年初东京都市圈实际上已经拥有全日本40%人口的事实。
, k9 Q7 Y3 K1 M$ P* _- |3 B' ?家父当时住在后乐园一代，算是东京都不好不坏的地方，基本已经开发完毕。90到22年，后乐园的房价没什么变化，后乐园的工资也没什么变化，普通毕业社员30万左右，建筑熟练工60-100万日元/月，和高级社员相当。很多人说日本房价如何降，其实在东京，新房还是贵，只是老房子太多且一直在折旧，造成了部分人觉得日本房地产崩溃的错觉。
那为什么没有继续放水继续涨呢？主要是水接不住，也没必要放水去接。我们的高速增长，来源其实很简单，四个字：有地可卖，各位想想，现在土地财政占gdp的比重？然后再想想，这些土地哪儿来的？首先，地价是可以操作也必须高价的，其次，这地得是zf来卖的，这游戏才有后续。日本二三线城市人口持续流出，地卖不掉了。东京都虽然挤满了人，但没有新地可以开发了，所谓的“泡沫破裂”实际上是没有必要再去吹那个无利可图的泡泡而已。
日本惨么？其实也并不至于。于人民，日本人买房相当容易，而且一户建为主的形式也更有归属感（不会折旧后烂掉可以自己修葺）。首府低，利率低。很多人拿日本1%每年的房产税说事，但问题是第一日元购买力三十年没变，而且在中国买了房实际上是有资金面远大于1%的损失的（我们的利息至少3%）。
我们的发展引擎就是卖地，现在呢，城市化快到尾声了，2021年整个长三角珠三角非核心城市，比如东莞中山嘉兴，房价已经开始阴跌。下一步肯定就是同日本韩国一样，高端人才继续往大城市汇集，结果就是除了一线外房子卖不动。地方债问题那么大，发钞倒逼买房也是必然的，但房地产是人口和金融政策的结果，人口摆在那人均都50平朝上了，23-25年第一个死亡高峰（每年2500万人）一到，巨大的抛盘会让地方上的地都卖不掉，那个时候zf是只有靠印钞保价不保值，稀释实际债务一个办法。
* W9 {% d8 m. R" f. E! R; o但土地财政无法继续，我们最基本的经济增长引擎已经没有了。巨大的放水导致的实际购买力下降也会让中小企业一塌糊涂。打个比方，你开个厂一年利润5%，但货币实际购买力下降10%，你还累，为什么不去买核心资产呢？这也是为什么上海这种地方，最稀缺的房产价格可以一直跳涨的原因，现在法租界50万一平的独栋已经买不到了，十年前10万/平ok的。继续限购的话，这种分化还会愈演愈烈，大家先竞争到一个房票，然后想办法把尽可能多的钱放在这个核心房票上，你就能打败几乎所有的企业主了，这个逻辑应该能懂吧？
$ z1 H" ^. Q7 R4 `所以结果会怎么样呢？我们的衰退会更加严重。因为大部分有创造力的人去买房票了，本应该更新产品的资金去核心资产了，新毕业的人才们都去考公了……土地财政难以为继，别以为考公结果能有多好。实际上考公热已经说明私有经济现在差到什么地步了。
9 ~& A2 D6 M: v有些聪明人要问了，那能不能缩小地方债的规模，减少城建投资，进一步紧缩财政不要大放水……这个属于不可说范畴，按照现在的路数是没啥可能的。反正我老家已经把今后十年的财政收入全花完了，建了两条有轨电车（长三角、某地）。
, V) F+ l, ~6 Z) b8 C6 y+ k很多人总有一种被洗出来的错觉，就是我们8%的超高增长率是因为中国人异于常人的勤劳和努力还有聪慧，事实上真的没有。你现在一穷二白，有一天占了村长的地，每年卖几亩人家买了你的地种完还给你交保护费，你肯定超高速增长，隔壁昂撒要不是占了印第安人的地搞土地财政，同样也不会有19世纪西方列强最快的gdp增长速度，一个道理。