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2021年伊始，虽然出台了银行两道红线，但金融环境整体仍然宽松，在通胀预期下，新房、二手房量价齐升，成交爆量，一时间让人感觉仿佛回到了2016年，地产人纷纷以为又迎来了一波赚钱的机会。
* a- B3 Q& U* E6 A6 Z- _ 不论是房企、从业人员、中介、购房群体还是普通吃瓜群众都一致看好房地产市场。
* D6 I! {8 P6 N8 ^: G. u 同时，我们又出台了集中供地的政策，一顿分析之后，大家得出了几乎一致的结论：在第一次供地时果断抢收，积极出价。
% I& D& }' {# a! \$ P 决策依据有四：一是第一波地可以在年内实现供应；二是半数百强房企对22个集中供地的投资集中度超过60%；三是集中供地意味着资源需求更加密集（融资、施工、材料供应、人工等），二三批次将面临资源稀缺的情况；四是集中供地更有利于有实力的房企，既然新政刚出台，小房企更希望趁对手没研究透彻之前，先下手为强。
' W& B' |2 E! A. T7 Z 然而，这四个依据早已成了众房企心照不宣的通识，也就是在拍地之前，大部分房企已经形成了一致预期。同时为了拿地，房企开始了一波大规模的招人。7 s- s$ i+ G7 T& ^, I$ B
结果可想而知，头部房企、地方龙头在土地市场上进行了一波惨烈的厮杀，高预期拿地，零利润拿地，亏本赚吆喝......比比皆是，由于热点城市的土拍激烈，热度迅速蔓延至了三四线城市，部分地价甚至超过了房价，购房者直呼：离谱！
?+ s, f, r# m; ^5 v 即使如此，像在杭州这样的热点城市，也仅有20%的房企在第一次供地中拿到了土地。; W2 n3 ]+ U9 ?, p2 x
历史曾经提醒过我们：房地产市场短期看政策，中期看政策，长期看政策。2021年再次给房企们上了一堂“复习课”。/ r- s3 F {0 v# ?+ C' y/ h6 H
政策频频加码之下，6月之后房地产市场急转直下，恒大带头暴雷，调控监管升级，房企资金面极度承压，问题频现，新力、花样年、佳兆业、奥园、阳光城、祥生......相继躺平。6 F6 i9 g, S, [
如果对房企下半年的工作进行总结，那就是：裁员+促销。
" o+ k6 a6 q1 u# H. s4 v' A 而地产人的痛苦，也大多源于此。2 s' I; X5 K" \) _" A
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$ ^5 v G( B6 S; _! I9 d 痛苦一：投资承诺无法兑现
1 L; D8 W7 ~' V" ^$ l S z& K售价无法兑现：拿地时候看的售价基本都是在当前售价下加了预期，保守点的可能是区域的年均涨幅，激进点可能就是跳涨，在下行市场中，根本无法实现。5 s7 V4 H! X* P k- ^ J
去化无法兑现：原计划的项目首开量和去化量基本成了美好的梦想。0 u# l6 j% t$ q
节点无法兑现：集中供地时花在每一块地上的时间精力极度缩减，投前考虑不充分，投后运营节点基本无法准时实现。& L# f6 Y! O, I* f- I3 t
项目利润无法兑现：以前拿地，项目的利润在车位里；今年拿地，项目利润在加装包、地下室、商墅里，/ ]3 R7 C6 U' z i
而且，成本没有不可预见费，税务没有退路，融资方案没有一点偏差的余地，名为挖掘项目投资潜力，实则项目安全垫严重不足。1 o% W' G. l, y8 V8 M3 C
正所谓秋后算账，追责如期而至，年中庆功有多开心，现在复盘就有多痛苦，凡是都有个均衡。
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痛苦二：组织优化，准备抛弃哪位兄弟？( E$ Y' o2 K( h
上半年，为了应对集中供地拼命招人，求贤若渴，薪资水涨船高。下半年，为了提升人均效能拼命优，看谁都觉得多余，各房企人力各显神通（调岗、降薪、外派、停薪留岗……）。
4 g" |, z- f q' O! `" o, V3 a; {3 H 这里有上半年自己内推进来的兄弟，有拍胸脯承诺年底升职加薪的团队骨干，有高成本雇猎头挖来的行业精英……这些所谓的人才，在公司停止发展的那一刻似乎显得毫无价值。
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痛苦三：全员营销 C. D }! y7 ] [9 m* L0 Y; n- X
由于销售任务完成得实在太差，很多公司都再次祭出了全员营销，有的甚至设置了比较严厉的惩罚措施，比如一个部门完不成罚款高达20万之多。% @2 i- w F& C9 y& {
员工来公司上班，居然还要强迫员工卖房子，简直离谱，哪个员工不希望自己上班的公司好呢，公司又是凭什么来处罚员工？
6 w, j; ?, r2 F- q 放开这些不提，员工卖房，成功可能性比较高的是卖给自己的亲朋好友，亲朋好友因为信任员工而选择了公司都房子，员工则背负了比较大了道德风险，比如刚买完公司又搞了一波降价怎么办？将来房子交付有问题怎么办？
4 u9 s7 M$ S* d 除此之外，还有一个原因会让员工彻底失去买房的亲戚和朋友，那就是公司给外部中介的折扣力度比员工的大。以某top3房企为例，给中介的点数是5%，而给员工的仅为2%。也就是说一套100万的房子，给中介的实际售价是95万，而给员工是98万，如果中介选择给客户返2万，那么通过中介买的价格就是97万，比找员工的还便宜。结果就是，我想买房子，找了自己的亲戚朋友，最终居然还买贵了……
6 G; Y* r/ Z, }# o& W. a 关于这个问题，我也咨询了一些房企的朋友，当我问为什么给员工的优惠不如中介时，得到的是对方的反问：中介给你们领导返钱，员工返吗？！
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$ b8 O+ B/ [$ k& Q2 @7 y% s- a7 O 痛苦四：每天上班干点啥，内卷是努力的通货膨胀1 E! z# Q5 `6 B9 g' M
老万干房地产已经有10年了，也算经历过市场的起起落落，但是今年的形势确实有些不同，13、14年的时候虽然市场也很差，但感觉大家还是有盼头的，大家都有一股冲劲，想去把项目扭转过来。而今年大家更多地是选择了躺平。
% V1 N3 ? S0 W& J" N7 a 老万不怕躺平，凭借多年的防坑和摸鱼经验，基本可以混到明年，但是现在行业的信息交互实在太快，各家公司的套路和标准动作基本都没有秘密可言，所以如何在没有实质业绩的情况下让自己不显得那么多余，干点啥就尤为重要了。
7 z& n7 }# ~ q+ j! z 那么什么是正确而没有多大意义的事呢，那就是：修炼内功。
5 U! n) _( d9 ]6 S 围绕修炼内功，各式各样的工作都得以开展：培训、交流、调研、考核、巡检......一时间感觉又有好多话可以干了，而且还可以理所当然地往业绩里填，更奇妙的是，这些工具居然可以量化，实在是妙啊！8 ], @7 R* [. I U7 l5 N$ s
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7 z1 }6 t+ ]- q 痛苦五：年轻化仿佛是值得炫耀的事情，个人核心竞争力难以打造" {4 Z. i" k7 z
近几年很多房企往往喜欢夸耀自己的团队年轻化，而我认为，对于地产企业来说，年轻化的团队不一定就是好的配置，从另外一个角度来说，年轻化更像是公司招不到有经验的员工而被迫启用经验尚浅的人员。! `: L) l2 Z# s# P- }
那么，为什么很多年轻化的团队运营得还不错呢，我觉得主要还是整个地产行业过于浮躁，逐利之心过于明显，以至于很多人没有花精力在个人能力积累上，而一些能力强的人却因赚够了钱早早“退休”，整个行业的人才泡沫就此诞生。( a$ m$ U# M% v5 V( h# k
在从业10年的老万看来，上面的领导就是坐着市场的大船上去的，专业能力和见识极度不足；而下面的员工都是冲着房地产行业的高收入来的，还没咋积累就因为没有升职频繁跳槽。反思自身，老万发现自己更像是一个“半吊子”，与领导相比可能多那么一点点认知，但又觉得自己干不了领导的活，或者是瞧不上与之为伍；与下属相比可能有没有那么的好学和精力充沛，衰老的身体早已经不起底层的内卷。
( h4 K: p$ |$ ~7 v 寻找背后的真正原因，主要还是来自于对个人能力的焦虑。房地产行业瞬息万变，多年积累的经验可能由于一条政策而清零，多年积累的人脉可能由于一次扫黑而不复存在，多年培养的兄弟情分可能因为一点利益而惨遭背叛......3 K# u7 d) R* R. D: {; @
当下的地产人，只有拥抱变化，方能适应变化。: g" y' M8 m) R1 T
而老万早已悄悄开始了自己的第二职业，只见老万抽了口烟，在纸上逐个写下：代驾、滴滴、抖音直播、为故事配音、公园卖咖啡、广告公司作画......
9 b; F6 s5 B6 [" q7 L 看着还算不少的选择，老万的脸上浮现出那久违的笑容，道：NICE~; v" ~6 ]6 }. {2 v: v( d
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