1元钱盘活百亿资产 房企自救现超强解法

来源|凤凰网风财讯 作者|陈文莉
! R5 L, c* |7 b" \6 f. M0 o" p云南城投置业（*ST云城，600239.SH），曾经的云南房企老大，2019年却成为了“第一波暴雷房企”和“第一波风险城投”。自此，它与母公司云南城投，便开始了漫长的自救。
1 v4 Y+ r% h6 D' V% A( m* I2020年，云南城投正式更名“云南康旅”后，一直在寻找战略投资人。绯闻对象从保利发展传到了中交地产，却都未落定。
+ T( j+ `9 X, M8 O! ]- W风财讯获悉，目前云南康旅正在和至少一家国企投资者接触，谈判收购云南康旅持有的39.87%云南城投置业股份。
同时，风财讯注意到，近期云南城投置业旗下多家公司，被以“1元”的价格出售给了云南康旅。
一系列“瘦身”操作下来，云南城投置业的净利润已经扭亏为盈，财务状况明显改善。
经过一波回归国资、寻找战投、资产重组，云南城投的重整终于出现了曙光。
9 n0 p( ^  B+ B2 K( I. E风财讯通过深度分析云南城投的自救，展示国企资产重组的历程，希望为部分企业化解债务危机，提供一种解题思路。
（注：*ST云城＝云南城投置业＝云南城投集团子公司；云南城投＝云南康旅＝云南省投资控股集团有限公司子公司）
9 D) L" r8 ]1 S; ~云南国资委接手 引战盘活资产
) B8 C  p* {* ?# a- r- ]  U0 |这不是云南康旅第一次出现战投传言。
8 o& Z+ G3 X9 z, P% L/ ?今年7月份，市场还曾传言，云南康旅正在就战投一事，与中交地产接触。
事实上，引入战投，盘活资产，一直是云南康旅想要摆脱危机的思路之一。
: U" Y9 P8 f1 X9 N2019年，云南城投置业突然暴雷，时任云南康旅、云南城投置业董事长的许雷被查。
4 I' k3 t! V: E. V4 L" Q; M3 K) T同年，云南城投置业因房产销售缓慢，一级市场土地开发后多流拍等，致使资金链条崩断，全年实现归母净利润亏损超27亿元，创下了上市十余年以来的首次巨亏。
作为云南城投最重要的上市主体，云南城投置业的暴雷，直接将控股股东云南康旅也拖下了水。
这之后，云南康旅引进保利发展参与混改，试图曲线盘活云南城投置业资产，脱离经营危机。
* o  i9 k: k3 f( m" A5 j2 j然而，2020年4月，云南康旅董事长卫飚被免职，保利置业退出，混改不了了之。紧随而至，云南国资委小组接手云南康旅及云南城投置业的重组工作，云南省国资委副主任杨敏任职云南康旅董事长。
2020年12月15日，云南康旅官微显示，新任领导班子是根据云南城投置业面临的任务和领导班子实际通盘考虑做出的决定。
值得一提的是，为解决经营危机，云南康旅和置业不仅组建了新高管团队，在今年9月份，置业还聘请了曾任职海航旗下企业财务总的崔铠担任财务总监一职，直至新领导班子期满。
国资委直接接手的行为，被业内解读成，是为推动云南城投置业资产重组，也是为了更好地吸引战投。
不过，目前为止，战投一事，仍尚未有结果。
$ [  I4 h% M3 l2 |( X' c不良资产被剥离 控股股东接盘
通过处置不良资产，降低自身债务，是云南城投自救的“重头戏”。
具体做法很明了。
# \& a0 ?5 Z. B% B0 Y# @8 P. v云南城投置业处置的不良资产，能找到外部接盘方的则由外部接手，找不到的则由云南康旅低价收入。甚至，1元兜底。
" {- y. k4 y5 d9月8日，云南城投置业发布公告称，下属公司冕宁康旅投资开发有限公司拟公开挂牌转让冕宁康元置业有限公司（下称“冕宁康元”）100%股权，转让价1元。
) ~" o% ^8 ?" y% B: W/ J+ e) Z! G冕宁康元之外，云南艺术家园房地产开发经营有限公司等6家企业的转让价也是1元。
一位业内人士告诉风财讯，对于资产重组企业，超低价，甚至1元转让，其目的主要是为了摆脱债务。
) |6 H- x; e2 A- l" Z1 \数据显示，云南城投置业的总负债已经从2019年底的833亿元，降至429亿元；净利润也已转正。
- J) l0 B' V  B, `+ F3 O, B11月26日，云南康旅官微发文称，集团与长城资产云南分公司签署了战略合作协议。
长城资产将通过设立专项纾困信托计划，对云南康旅提供47亿元纾困资金支持，定向解决其公开市场债券兑付问题，并将云南康旅及其相关方的低效资产注入信托计划，拟在后续重组过程中引入产业投资方对存量资产重整盘活，助力康旅集团债务风险顺利化解及业务加速转型升级。
. x$ e5 |; T. }6 T; T, G: g' `显然，云南康旅及其下属云南城投置业的不良资产，未来有望通过AMC进行盘活消化。
0 y( i/ V7 d* w2 T* D5 N2 O8 V优质资产注入 授信额度增强
2020年10月，云南城投主业定位康养与旅游，正式更名云南康旅。
' T' v6 l& b7 i彼时，云南省表示将推动全省康旅资源和股权向康旅集团“应注尽注”，同时通过资产重组、注资增信全力支持康旅集团进一步做强做优做大，助力云南打造世界一流“健康生活目的地”。
由此，云南省财政向康旅集团注资30亿元，并将世博集团、文投集团各49%的股权被划转到云南康旅。
  F/ Y' b0 L) c7 m0 Q/ k企查查显示，目前两家集团的股权仍尚未划转。但据悉云南康旅已然在2020年年报将持有的世博集团、文投集团股权列入“长期股权投资”科目，投资余额约86.2亿元。
一位从事审计工作的CPA告诉风财讯，股权没有划转却并表进了科目，或许是云南省国资委发了内部文件，有了实质性的同意，不然审计几乎不可能通过。
授信方面，自2020年云南省国资委接手以来，云南康旅与中国农业发展银行云南省分行、浙商银行、中信银行、富滇银行等多家银行签署了合作协议，其所得综合授信额度超600亿元。
% _9 M& \- q+ c& A0 o企业预警通显示，截至2021年3月底，云南康旅总授信额度达到了1565.65亿元，几乎与暴雷前相差无几。显然，康旅的资金流动性危机正在缓解。
- R6 K+ }3 t: {6 W8 z不可否认，无论是云南康旅，亦或是云南城投置业，在资产剥离转让等一系列操作下，都正在出现好转的迹象。
像云南城投、海航集团这一类，依靠地方国资委的背书，在内部，剥离不良资产，注入优质资产；在外部，增强授信缓解资金压力，积极寻找战投盘活资产。
/ M) _. J; c# S+ l- a7 w0 H这种方式，不失为一种涉房国资企业化解危机的好思路。