为什么会有“洋房”这种奇怪的房型存在，买“洋房”的人都是图什么的？

为了防止，对洋房有不同的定义，先来分个类，高层一般是24米以上，大约8层以上的楼。8层及以下是多层，多层带电梯是洋房。
我们从建筑设计的角度来聊聊，洋房好在哪里，以及为什么会好？
一、规划设计时楼间距的要求不同，从而带来视线的差距。
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/ N  _3 W3 ?; ]! D& h2 W- C/ k: O
, S; `- ~# g+ l这两张图是我们滁州的规划管理技术条例中，对于高层和多层不同的楼间距要求，高层一般是要求0.5-0.7倍的前楼高，多层一般是1.25倍-1.3倍前楼高。
同样是楼间距32米，如果是多层洋房，前面的楼大概是8层，24米。如果是高层，前面的楼是20-21层，60-64米。由于楼间距的规范，高层和多层洋房，谁的视线与空间感受更好，一目了然。
' `9 e, v+ w7 _# S2 \5 L二、日照差距
对于日照，我国大多数城市的要求一般是，每一户至少有一个窗户大寒日的采光时间不小于3小时；对于一个小区，满足上述规范的户数不少于总户数的90%。
# b! [  V5 c, g: l+ p8 g多层洋房的日照一般是楼间距控制，相对简单。高层小区由于楼间距很小，所以高层不仅仅要考虑前面的楼，还要考虑前前面的楼，日照情况是很复杂的。


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结论就是高层的中低区域楼层的日照条件相对多层小区，肯定是相对来说比较差的。
那有的朋友会问了，那高层中特别高的楼层，日照应该没问题了吧。那么，请看下面的图。



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由于，很多高层都是两梯三户或者四户的飞机楼，有凸前套，所以会产生像图上这样的自身遮挡。一般大套的边户，必然有个别窗户的采光收到高层建筑自身的遮挡，只有上午或者下午有采光。这个不是层数和楼间距能够解决的。

三、消防规范导致公摊不同。洋房得率高，性价比高
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. N5 {; n8 [- {) R4 G! Q8 H如图，《建筑设计防火规范》对于不同层数的住宅楼，电梯和楼梯的要求是差别很大的。比如多层，只需要一个敞开楼梯间，可以不配置消防电梯。但是33层的高层需要，两部防烟楼梯，并且配置至少一个消防电梯。所以，高层和洋房的公关部分的面积差距很大。
7 P2 }5 ^2 Z. W; j3 O- \# p! S9 U因为规范的要求差别，结果就是公摊差别很大，洋房得房率90%以上，高层可能只有70%+。
所以，可能从套内面积的角度来说，总价相同的洋房，可能性价比更高。

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四、垂直交通核心筒的不同带来的房型优势。
2 \, n7 O; M- s从上面可以看到，高层的垂直交通核心筒更大，如果做成两梯两户，公摊的比例更大，不划算。所以，高层一般都设计成两梯四户或者两梯三户，或者更多。
% L6 s( z0 ^6 j5 E; R$ Q% P大家可以发现洋房的户型大都是一梯二户，两梯两房。
" A, a% ]4 k+ Q" g$ h& d) q! ^结果就是，洋房一般面宽更大，进深更小，南北通透，也就是户型更漂亮。
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2 D. r& o! [0 v0 E, m0 u/ |五、公共资源。
3 S" O$ a9 t1 c; Z比如33层的两梯四户，两部电梯要服务100多户，而6层的一梯两户，一部电梯服务12户，当然是洋房更舒适。同样还有小区的其他公共资源。高层小区的容积率是2.2-3.5，多层一般是1.5-1.8，人均公共资源肯定是洋房更舒适。
- Z, m8 I. k  G( k' T+ _以上，暂时想到的就这么多。洋房相对高层、叠墅来说，优势还是蛮多的。
公众号：居住研究圆（ayuan_mates），从房产研究政治、经济、生活

为了防止，对洋房有不同的定义，先来分个类，高层一般是24米以上，大约8层以上的楼。8层及以下是多层，多层带电梯是洋房。
我们从建筑设计的角度来聊聊，洋房好在哪里，以及为什么会好？
一、规划设计时楼间距的要求不同，从而带来视线的差距。


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( x- j5 T5 |/ ]* Z7 G/ U7 b这两张图是我们滁州的规划管理技术条例中，对于高层和多层不同的楼间距要求，高层一般是要求0.5-0.7倍的前楼高，多层一般是1.25倍-1.3倍前楼高。
* P' p+ ^1 ?6 V同样是楼间距32米，如果是多层洋房，前面的楼大概是8层，24米。如果是高层，前面的楼是20-21层，60-64米。由于楼间距的规范，高层和多层洋房，谁的视线与空间感受更好，一目了然。
二、日照差距
3 Q! _9 E( U! w对于日照，我国大多数城市的要求一般是，每一户至少有一个窗户大寒日的采光时间不小于3小时；对于一个小区，满足上述规范的户数不少于总户数的90%。
$ a& S/ X- J, c8 Y. B9 r, G- O多层洋房的日照一般是楼间距控制，相对简单。高层小区由于楼间距很小，所以高层不仅仅要考虑前面的楼，还要考虑前前面的楼，日照情况是很复杂的。

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结论就是高层的中低区域楼层的日照条件相对多层小区，肯定是相对来说比较差的。
那有的朋友会问了，那高层中特别高的楼层，日照应该没问题了吧。那么，请看下面的图。

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2 ]' B& v+ N0 h4 C# ^6 F3 U* ~8 _6 ~由于，很多高层都是两梯三户或者四户的飞机楼，有凸前套，所以会产生像图上这样的自身遮挡。一般大套的边户，必然有个别窗户的采光收到高层建筑自身的遮挡，只有上午或者下午有采光。这个不是层数和楼间距能够解决的。
9 T% _* v; _; Y9 Z# U* S
  A# U) v8 d! l% W) k1 I! ~5 b三、消防规范导致公摊不同。洋房得率高，性价比高
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如图，《建筑设计防火规范》对于不同层数的住宅楼，电梯和楼梯的要求是差别很大的。比如多层，只需要一个敞开楼梯间，可以不配置消防电梯。但是33层的高层需要，两部防烟楼梯，并且配置至少一个消防电梯。所以，高层和洋房的公关部分的面积差距很大。
* p/ g& e# G2 e0 u  L9 Q5 L0 r; t* s1 K因为规范的要求差别，结果就是公摊差别很大，洋房得房率90%以上，高层可能只有70%+。
% g, Z6 t9 k6 h- M0 M, D所以，可能从套内面积的角度来说，总价相同的洋房，可能性价比更高。
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四、垂直交通核心筒的不同带来的房型优势。
从上面可以看到，高层的垂直交通核心筒更大，如果做成两梯两户，公摊的比例更大，不划算。所以，高层一般都设计成两梯四户或者两梯三户，或者更多。
大家可以发现洋房的户型大都是一梯二户，两梯两房。
* a& G' ?- W7 b. P1 a0 W结果就是，洋房一般面宽更大，进深更小，南北通透，也就是户型更漂亮。

五、公共资源。
, U7 a) `- `6 Y7 X比如33层的两梯四户，两部电梯要服务100多户，而6层的一梯两户，一部电梯服务12户，当然是洋房更舒适。同样还有小区的其他公共资源。高层小区的容积率是2.2-3.5，多层一般是1.5-1.8，人均公共资源肯定是洋房更舒适。
以上，暂时想到的就这么多。洋房相对高层、叠墅来说，优势还是蛮多的。
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