国务院被授权允许在部分地区开展房地产税改革试点工作，可能会有哪些具体措施？将给房地产市场带来哪些影响?

显示全部楼层 · 2021-10-29 10:50:44

现在的问题是在土地财政这个点上政府已经骑虎难下了，地方政府不仅高度依赖房地产带来的种种收入，而且已经拿地做抵押把钱都花出去了。
地方政府已经拿地做抵押把钱都花出去了。
地方政府已经拿地做抵押把钱都花出去了。

汇总中央和地方预算，全国一般公共预算收入197650亿元，增长8.1%。加上调入资金及使用结转结余16770亿元，收入总量为214420亿元。全国一般公共预算支出250120亿元（含中央预备费500亿元），增长1.8%。赤字35700亿元，比2020年减少1900亿元。
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汇总中央和地方预算，全国政府性基金预算收入94526.62亿元，增长1.1%。加上上年结转收入240.12亿元和地方政府专项债务收入36500亿元，全国政府性基金收入总量为131266.74亿元。全国政府性基金预算支出131265.74亿元，增长11.2%。调入一般公共预算1亿元。

2021年新发政府债合计7.22万亿，当然这个数字无法准确反应我国政府的财政收支状况，只是让大家对形势有一个直观的认识。具体分析的话诸如政策性银行、城投公司、国有企业、到期债务的偿还和置换等要素都应该被考虑进去，这里就不献丑了（其实是找不到详细数据）总之这个数据非常不乐观，而且疫情前比这好的有限。

2020年国有土地使用权出让收入84142.29亿元，另外2018年地方政府从各项房地产相关的税种收取了大约2.4万亿元的税款（包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税以及房企缴纳的增值税与企业所得税）估计2020年地方政府从房地产中获得的收益总额不低于11万亿人民币。其中卖地收入接近六成给了拆迁户，剩下的用于各项城市建设支出，税收收入则是纳入一般公共预算进行管理。换而言之，停止基建只能冲抵掉卖地收入暴跌带来的财政缺口，填不上房地产相关行业纳税额急剧减少带来的窟窿。
更要命的是，地方政府已经通过各个融资平台融资了40万亿元。地方政府普遍借助城投公司这个马甲去推行土地金融化：将土地使用权作为资产划拨给城投公司，城投公司以未来的土地开发收益为抵押募集资金搞基建和投资企业。这些城投公司将大量资金花在城市基建上，整体利润率非常低，全靠土地开发带来的收益回收资金。如果土地开发的收益不及预期，地方政府和银行将会立刻面临巨额亏空的风险。

由于有地方政府背后支持，这些公司（指城投公司）只要能还上利息和到期的部分本金，就能靠借新还旧来滚动和延续其余债务。但大多数融资平台收入太少，就算是只还利息也要靠政府补贴。2017年，除了北京、上海、广东、福建、四川和安徽等六省市外，其他省份的融资平台公司的平均收入，若扣除政府补贴，都无法覆盖债务利息支出。但政府补贴的前提是政府有钱，这些钱主要来自和土地开发有关的各种收入。一旦经济遇冷，地价下跌，政府也背不起这沉重的债务。

而且现在产业升级高度依赖城投公司为他们融资。我国金融市场不发达，很难通过出让股权进行融资，而银行放贷全看你有没有抵押物（说的直接点，房子或者地或者政府背书）高新企业非常依赖地方政府通过种种方式为他们提供融资。比如面板行业的领头羊京东方每一次扩张都依赖地方政府为他们提供大量融资。

2014年，京东方做了最大的一笔股票定向增发，总额为449亿元，用于北京、重庆、合肥等地的产线建设。这笔增发的参与者中前三位都是当地的政府投资平台：北京约85亿元，重庆约62亿元，合肥约60亿元。2015年之后，随着新世代产线的投资规模越来越大，京东方基本上停止了新的股票定向增发，而让地方政府平台公司通过银团贷款或其他方式去筹集资金。比如2015年开工建设的合肥10.5代线项目，计划投资400亿元，项目资本金220亿元，银团贷款180亿元。在这220亿中，市政府通过本地最大的城投公司合肥建投筹集180亿，京东方自筹40亿。筹资过程中也利用了政府产业投资基金（如合肥芯屏产业投资基金）这一新的方式引入了外部资金（见本章第三节）。

但是另一边，居民部门没办法再给房地产接盘了，今年一季度居民部门杠杆率已经到了62.1%，接近警戒线水平。所以中央一面要搞三道红线控制住居民债务，另外一边推房产税给地方开源。问题是这样一来房产税就要达成两个互相矛盾的目标：一方面要稳住房地产市场预期，不能房价一泻千里，直接引爆房企负债和城投公司负债两个大炸弹，那就不能收太多；另一方面现在这样收紧涉房贷款，地方土拍已经出现了大规模流拍，地方政府财政会非常吃紧，急需寻找新财源来填补这个窟窿，那就得多收房产税，起码要万亿规模起步。

接着看吧，我是不知道该怎么办。

yeh96 · 2021-10-29 12:24:22

现在的问题是在土地财政这个点上政府已经骑虎难下了，地方政府不仅高度依赖房地产带来的种种收入，而且已经拿地做抵押把钱都花出去了。
地方政府已经拿地做抵押把钱都花出去了。
地方政府已经拿地做抵押把钱都花出去了。

汇总中央和地方预算，全国一般公共预算收入197650亿元，增长8.1%。加上调入资金及使用结转结余16770亿元，收入总量为214420亿元。全国一般公共预算支出250120亿元（含中央预备费500亿元），增长1.8%。赤字35700亿元，比2020年减少1900亿元。
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汇总中央和地方预算，全国政府性基金预算收入94526.62亿元，增长1.1%。加上上年结转收入240.12亿元和地方政府专项债务收入36500亿元，全国政府性基金收入总量为131266.74亿元。全国政府性基金预算支出131265.74亿元，增长11.2%。调入一般公共预算1亿元。

2021年新发政府债合计7.22万亿，当然这个数字无法准确反应我国政府的财政收支状况，只是让大家对形势有一个直观的认识。具体分析的话诸如政策性银行、城投公司、国有企业、到期债务的偿还和置换等要素都应该被考虑进去，这里就不献丑了（其实是找不到详细数据）总之这个数据非常不乐观，而且疫情前比这好的有限。

2020年国有土地使用权出让收入84142.29亿元，另外2018年地方政府从各项房地产相关的税种收取了大约2.4万亿元的税款（包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税以及房企缴纳的增值税与企业所得税）估计2020年地方政府从房地产中获得的收益总额不低于11万亿人民币。其中卖地收入接近六成给了拆迁户，剩下的用于各项城市建设支出，税收收入则是纳入一般公共预算进行管理。换而言之，停止基建只能冲抵掉卖地收入暴跌带来的财政缺口，填不上房地产相关行业纳税额急剧减少带来的窟窿。
更要命的是，地方政府已经通过各个融资平台融资了40万亿元。地方政府普遍借助城投公司这个马甲去推行土地金融化：将土地使用权作为资产划拨给城投公司，城投公司以未来的土地开发收益为抵押募集资金搞基建和投资企业。这些城投公司将大量资金花在城市基建上，整体利润率非常低，全靠土地开发带来的收益回收资金。如果土地开发的收益不及预期，地方政府和银行将会立刻面临巨额亏空的风险。

由于有地方政府背后支持，这些公司（指城投公司）只要能还上利息和到期的部分本金，就能靠借新还旧来滚动和延续其余债务。但大多数融资平台收入太少，就算是只还利息也要靠政府补贴。2017年，除了北京、上海、广东、福建、四川和安徽等六省市外，其他省份的融资平台公司的平均收入，若扣除政府补贴，都无法覆盖债务利息支出。但政府补贴的前提是政府有钱，这些钱主要来自和土地开发有关的各种收入。一旦经济遇冷，地价下跌，政府也背不起这沉重的债务。

而且现在产业升级高度依赖城投公司为他们融资。我国金融市场不发达，很难通过出让股权进行融资，而银行放贷全看你有没有抵押物（说的直接点，房子或者地或者政府背书）高新企业非常依赖地方政府通过种种方式为他们提供融资。比如面板行业的领头羊京东方每一次扩张都依赖地方政府为他们提供大量融资。

2014年，京东方做了最大的一笔股票定向增发，总额为449亿元，用于北京、重庆、合肥等地的产线建设。这笔增发的参与者中前三位都是当地的政府投资平台：北京约85亿元，重庆约62亿元，合肥约60亿元。2015年之后，随着新世代产线的投资规模越来越大，京东方基本上停止了新的股票定向增发，而让地方政府平台公司通过银团贷款或其他方式去筹集资金。比如2015年开工建设的合肥10.5代线项目，计划投资400亿元，项目资本金220亿元，银团贷款180亿元。在这220亿中，市政府通过本地最大的城投公司合肥建投筹集180亿，京东方自筹40亿。筹资过程中也利用了政府产业投资基金（如合肥芯屏产业投资基金）这一新的方式引入了外部资金（见本章第三节）。

但是另一边，居民部门没办法再给房地产接盘了，今年一季度居民部门杠杆率已经到了62.1%，接近警戒线水平。所以中央一面要搞三道红线控制住居民债务，另外一边推房产税给地方开源。问题是这样一来房产税就要达成两个互相矛盾的目标：一方面要稳住房地产市场预期，不能房价一泻千里，直接引爆房企负债和城投公司负债两个大炸弹，那就不能收太多；另一方面现在这样收紧涉房贷款，地方土拍已经出现了大规模流拍，地方政府财政会非常吃紧，急需寻找新财源来填补这个窟窿，那就得多收房产税，起码要万亿规模起步。

接着看吧，我是不知道该怎么办。

原元橼 · 2021-10-30 00:10:59

看到某些我拉黑了的大V又开始扯犊子了。

这事应该这么理解，一次收100块的税金，额外每年加收5块钱税相比。而不是一次收60涨到一次收80。

也就是谁持续持有，这个成本谁出。

几乎所有奢侈品，都会把库存货低价批量甩出去，就是因为仓储成本及老货贬值。这也是为什么很多外贸人会一集装箱一集装箱地从欧美运回来各种过时的奢侈品，原价3，4万的包，过时以后折价两三千卖一样。土豆玉米这些农产品，只要库存增加，价格就会骤减，直到价格降低到无法覆盖运输成本以后，商家便会烂在地里作肥料用。

无法烂在地里的呢？比如石油，便会挤兑，甚至出现短暂地负油价。

房产本来就是旧房会贬值，房产税相当于又增加了房屋的持有成本，使得部分多套房持有者，无法像以前一样，放着等升值就行了。因为放着，每年都得交钱.

举个例子，一个100万的东西，预期未来十年会付出比如20万的成本，假设通胀率是5%，那么对他来说，这未来的20万，相当于现在的16.22万。所以对一个经济学理性人来说，一个100万的房子，他如果能够在此刻以大于等于100-16.22，即83.78万以上的价格立即卖出去，他就应该这么做。
因为他规避掉了未来付出的20万的损失，而这20万折合现在的16.22万。

懂？

某些我已经拉黑过的大V，直接把持有的时间成本这个重要因素忽略掉，在那里偷换概念，对他的粉丝进行房产税是一次性收缴的误导，真是十分令人无语。

希望知乎提供一个功能，我拉黑过的人，在我所逛问题的列表里自动隐藏掉。看到他那个头像就烦。

扎个子 · 2021-10-30 03:11:38

1.比我们大多数想象的来的快，说明什么…（写了要被删）；
2.5年试点期，试点期限还是比较长的，全面执行至少要5年后了；
3.农村宅基地不包含在内，之前担心向乞丐收税的过度担心了。
4.我希望新的试点城市有重庆。
刚好我写了一个其他国家的房产税的征收及经验，其他国家的经验应该会参考。
盘点世界主要发达国家的房产税征收情况和经验

醉清风431 · 2021-10-30 11:07:15

此次房产税背后的重大信号令人深思。
一个背景不能不说：10月16日《求是》杂志刊发重要文章《扎实推动共同富裕》，在“加强对高收入的规范和调节”一章中，提出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。
本次再提房产税有何不同？ 以往房地产税在“现代税收制度”的名目下，被视为税收法定改革的一环。本次房地产税被置于&#34;共同富裕&#34;的大旗之下，且放在&#34;加强对高收入的规范和调节&#34;一栏中。昭示房地产税单纯是税制改革的一环和地方政府卖地后寻找新的税源，而将承担起调节高收入、推进共同富裕的重任。文章中多了“做好试点工作”，这是个重大信号，意味着部分城市房地产税试点已经做好准备、并将迅速推进。
消费、投资、进出口拉动GDP的三驾马车；内需不足，消费需求下滑，GDP增速放缓，中等收入陷阱，抑制房价，解放购房力，将是接下来的重点调控方向，迫在眉睫。

短期目标1：调节贫富差距。近些年人口、资源、资金开始向核心城市倾斜，导致房价上涨明显，拉大因资产价格上涨导致的贫富差距；
短期目标2：缓解刚需购房压力。核心城市是年轻人、新市民集聚最多。新时期，宏观政策指向共同富裕、扩大内需、消费崛起，内循环等等，这些群体才是消费潜力最大、内需最急迫的人群；

长期目标1：扩大内需。房地产税可以平抑房价，增加持有房产成本，抑制投资房产的需求。逼迫部分炒房群体主动卖房，增加市场房屋供应量。
长期目标2：减轻财政收入依赖。当前许多城市地方政府依靠土地财政，通过卖地获得财政收入。当税收转向房地产税等直接税种，能一定程度上解决地方政府对土地的依赖问题。
更长远目标：脱离中等收入陷阱。

现在我们看一下具体内容：
1、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。
2、土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
3、非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

房产税的作用一方面稳定房价、避免房价出现过快上涨，一方面提高购房者的持有成本，才能有效减少房产投资。
对于房地产税的推进每年都在喊狼来了，但具体到房地产税的征收，在现行条件下推进房地产税立法仍然颇具难度和挑战性。
其实房产税试点开始已有十年，2011年国务院允许重庆和上海对个人住房征收房产税改革试点，至今已有十年，实际效果就是对房价影响较小。

上海方案主要体现在：
(1)仅对新购住宅征收，本市家庭、住满 3 年或属于高新人才的非本市家庭首套免征；
(2)家庭人均有60平免征面积；
(3)税率 0.4%-0.6%。

重庆方案主要体现在：

(1) 存量房仅对独栋住宅征收、新购房仅对独栋住宅、高档住宅和在本市无工作、户籍和企业的人员第二套住宅征收；
(2)税率 0.5%-1.2%，交易价格在上两年主城均价 3 倍以下的税率 0.5%；
(3)存量住宅每户有180 平免征面积，除三无人员外的家庭新购商品住宅有 100 平免征面积。

其对房价走势的影响只能用“微乎其微”来形容。为何国内实行的房产税产生的效果与美国有很大不同？

第一：美国是重税，国内是轻税。国内给予充足的免征面积而且征收税率过低。区别于美国房产税率在1-3%之间不同，

第二：房产税征收力度远远跑不赢房价上涨速度是导致这些城市房产投资风险不减的关键原因。

这次授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作五年，就是扩大试点的地区，不只是商品房，除了宅基地全收房地产税，这力度超出了预期！为房地产税立法积累经验，突破各种技术性障碍，观察社会效果。

房子调整最近节奏：

第一，通过各大房地产（如恒大，华夏幸福、富力）公司甩卖优质资产保生存，超大型房地产公司在近期完成了初步的压力测试，领导已经觉得，有能力处理好这一系列房地产资金链危机的事情。

第二，金融方面也已经做了几年的压力测试准备，2021年开始下决定降低了房地产杠杆，对于房地产的相关贷款，也做了控制，在金融方面也做好了准备。

第三，终结了房地产金融驱动经济的信号终于发出，中国的经济将会起到一个转折性的作用，从房产产业链经济转移到泛绿电产业链经济（新能源车+风能+太阳能等）

第四，在这个全球通胀与货币超发的节骨眼上，蹭大家都在危机，我们在发展的关键时刻，突然弯道超车，在下一个阶段未来经济引擎上发力

第五，房地产大方向将要得到限制，未来将涌现出大量的资金去新兴行业，对于国民经济只有好处，没有坏处。
节奏确立了，接下来就看看以下的变革：
一、遏制投机炒房，稳字当头；一二线城市房价进入缓升或横盘期，三四线将略有下滑。房产税主要针对拥有多套房的投资客群，通过增加这部分人的持房成本，将有效遏制投机客的投机欲望，新房市场热度退温。但同时也存在该部分成本传导至租房市场，对无房群体产生伤害。

二、改善地方政府财政收入来源。过去10年，房地产土地出让收入相对于地方政府本级财政收入的比重在55%左右。但今年土地出让市场快速降温，并且随着房地产市场逐渐进入存量时代，一线和核心二线城市新增规划用地将不断减少，三四线城市也会因为库存过高，降低开发商的拿地意愿。未来土地出让金的增速将逐年下滑，房地产税将成为地方政府财政收入稳定且重要的组成部分。

三、在促进“共同富裕”道路上会发挥重要的作用。第一，房产是中国居民家庭的主要资产，房产作为居民财富差距的主要原因，征收房产税将有力缩小居民财产差距。

怎么征现在谁也不知道，反正知道会征就行了。重点是那个“试点地区”，现在也不知道哪些城市会成为试点。不过，深圳的房主们要做好征的准备，先行示范区，房价引发的矛盾又那么大，你要不进入试点？想想全国人民的评价。进一步说，超特大城市一定会是“重灾区”，四大城市极大概率一个都跑不了（瞎猜）。
试点地区主要是向高收入群体征税，并且仅对增量房产进行纳税，税基较窄，长期看，不利于长期经济发展平衡及财政收入。因此需要扩大税基，扩大征税对象，将城市、农村的增量房产和存量房产都纳入征税范围。
房地产税的出台时机应是房地产市场上行或者平稳时期。当房地产市场上行时，房地产税预期成本远低于房价和房租上涨的预期收益，征税不会对市场产生重大冲击。当市场下行，持有房地产的预期损失放大，使得持有者更急于脱手，加速房价下跌。此次房地产税预测力度必然显著大于11年沪渝试点，拓宽征税对象，扩大税基，采用累进税率；但仍以“温和”推进为主，谨慎应对房产泡沫。

总体上，我觉得房子多的人也不要被吓坏了，房子少甚至没有房子的人，也不要抱着太高的不切实际的期待。最大的要点是看政策精神——“平稳健康发展”，推行房地产税，意在有效调节住房市场的分配不平等问题，也是“共同富裕”的应有之意。这个对房子多的人当然会有比较明显的冲击，对绝大部分拥有自住房的刚需应该不会有什么影响。对于没有买房的人来说，则是一个好消息。当然，也不存在说一定要把房地产市场打趴下。

无花果的归宿坡 · 2021-10-30 16:31:45

整个操作的过程，必然是按下葫芦浮起瓢。
要同时实现彼此冲突的若干目标是完全不可能的，而这些目标哪一个都不能出纰漏，因此很容易顾此失彼，出现剧烈震荡。
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有些待修订稿，因为各种原因需要测试一下，有时需要撤回。

这些稿件都是未完成稿，没看到的读者不必着急，一般能测试成功的，很快也会发出来。

看到的读者不必转给其他读者，以免引发原创争议，导致正式版无法顺利发表。

多谢理解和支持！

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负相关事件、金融风险、菜价和房产税有些人认为房产税可能对中下层采取种种优惠，他们完全没有考虑过，那样才能收几个子儿。他们更没有考虑过，究竟是谁在制订政策。
弱者不要一厢情愿地站在对自己有利的立场上，幻想对自己有利的事情。
这周太忙，本来不想写东西。
但是有两个话题，觉得还是应该写一下。
在此之前，设想一个数学问题。
假设想象一个三维坐标系，两个函数y=f(x)，z=k(x)，自变量是x，因变量是y,z。f和k满足什么条件，才能确保y,z同时出现最优解呢？
现实世界，一个行为，往往无法同时实现两个目标的最优解，除非两个目标内部有某种正相关关系，且一个目标最优化的时候恰好另一个目标也是最优化。这时，两个目标其实是一个目标。否则，两个目标的最优解所需要的自变量不同，实现一个目标的最优解就无法实现另一个目标的最优解。
有些情况下，甚至可能出现两个事件是对立关系，一个事件实现最优，另一个事件就可能出现极其恶劣的情况，我们可以认为这两种事件是负相关事件。比如，坦克的防护能力和机动性就是负相关事件。
在发动机功率确定的情况下，坦克装甲越厚重，防护能力越好，机动性越差。反之亦然。现实之中，只能反复权衡，选择一个折衷方案——既不能让坦克裸奔，也不能让坦克变成一个固定的碉堡。发动机效率越高，坦克的折衷方案的总体效果越好，发动机效率越差，总体方案效果越差。
那么，对经济来讲，什么因素相当于坦克的发动机呢？大家可以自己考虑。
一仆二主的故事很多，各种戏剧甚至圣经之中就有这样的内容。一仆二主，必然顾此失彼。除非两位主人是一体两面，否则两位主人的要求并不一致，要么出现满足一位的要求违背另一位要求的情况，要么对两位主人都是敷衍塞责，仆人狼狈不堪，两位主人都因为自己的要求不能满足而怒气冲天。如果两位主人的要求是对立关系，那就更糟糕。这种故事往往成为喜剧的素材。这种情况下，仆人究竟服侍谁，按照谁的意志行事，那就要看谁有实权，是真正的主人。
再回到负相关事件这个话题，除了两利相权取其重还有两害相权取其轻。
与设计坦克不同，由于社会分层，不同阶层的利益不同。此时的两利或两害，对不同的社会人群的收益和损害并不相同。甲之毒药，乙之蜜糖。某些事件，让一部分人感到如同剥皮抽筋的痛苦，对另一些人感受，不过是隔靴搔痒，对个别人来说，甚至可能甘之如饴、乐在其中。如果是感觉剥皮抽筋的人制定政策，肯定会全力避免这些恶性事件，如果是感觉感觉隔靴搔痒的人制定政策，则不会避免这些事件。现实之中，制定政策的甚至可能是甘之如饴的人。此时，对甘之如饴者来说，并不存在两害相权的问题。
除了负相关事件，还需要注意的“路线决定人，人决定路线”现象。执行某一种政策，做出某一种选择，就会产生特定人群，特定人群进一步巩固路线。理解这一点，就不难理解为什么各种政策往往存在巨大的惯性，或者说有延续性。
管理理论分析：团队路线的人事逻辑
话题转回来。
第一个是菜价，只要去菜市场买菜的朋友应该都被震惊了。
周初我去菜市场，大白菜居然2.5元，现在是大白菜上市的季节，往年这个时候，很少有超过1元。大白菜产量高，供应充足，属于低档菜，居然也是这个价格。周三21:00路过小菜店门口，见到打折的青椒，都是白天挑剩下的歪瓜裂枣，3.5元。黄瓜8元。据说菠菜的价格已经突破10元，我不打算买，所以也没问。不然，问了不买，买卖双方尴尬。

国务院被授权允许在部分地区开展房地产税改革试点工作，可能会有哪些具体措施？将给房地产市场带来哪些影响?-1.jpg

国务院被授权允许在部分地区开展房地产税改革试点工作，可能会有哪些具体措施？将给房地产市场带来哪些影响?-1.jpg

有蠢红说，穷人都不吃黄瓜这样的细菜，是好事者专门挑贵的菜询价。那么大白菜算细菜吗？菠菜呢？这两样也不便宜啊。不知道他们觉得大家应该吃什么？
肉贵吃菜，菜贵吃肉，肉菜都贵吃水果，肉菜果都贵吃米？单吃大米不行，需要有佐餐的食品？咸菜？现在咸菜也不便宜啊。
菜价怎么起来的？
这是一个非常有趣的话题。目前为止，看到三种解释：1、燃煤和电力成本上涨，导致大棚（温室）采暖成本上涨；2、柴油价格上涨，加油困难，长途贩运不易；3、十一期间暴雨，导致大批蔬菜绝收。
三种解释似乎都缺乏说服力：1、一些读者提出，他家乡的大棚和温室，不使用燃煤或电力采暖，全靠太阳；2、柴油价格上涨，但是同样是长途贩运的水果价格相对稳定；3、暴雨集中在山西、河南和华北平原，其他地区暴雨影响相对较少，但是蔬菜价格的上涨则是全国范围的。
进一步考虑，可以想到其他一些问题：1、今年秋季明显偏冷，大棚和温室是否需要燃煤或使用电力辅助供暖？2、是否是因为水果相对容易贮藏，冷库中水果很容易被释放出来，平抑价格呢？蔬菜不易贮藏，损耗大，容易出现波峰波谷呢？3、全国蔬菜主要产区是否集中在山西、河南和华北？海南蔬菜是否因为柴油价格，难以北上？
总之，具体原因只有业内人士才清楚。
但是，有一点是可以确定的，价值符号时代，货币没有内在价值，某种商品的价格既取决于供需关系，也取决于货币发行量，商品的总体价格，则直接与货币发行量息息相关。
目前，经过供给测改革，各行业产能经过整合，去除闲置产能，关停散乱污，减少了竞争，避免了供给过剩，能盈利的企业大多有充裕的利润。这种情况下，这些企业其实是不需要大量的流动资金的。真正大量需要资金的，其实一些经营困难的企业，这些企业不断借新还旧，拆东墙补西墙。如果不给他们继续提供贷款，就会有大规模的债务危机爆发出来，给他们提供贷款，一方面是债务危机后延，一方面是经济体内流动的资金不断增加。
这种情况下，资金成本很低，相对通胀的真实成本更低，所以很容易出现囤积现象。
比如，如果张三经营一个加油站，按照现在的柴油价格，加满一辆卡车的油箱可以收2000元，张三预期到月底柴油会涨价，那时加满一辆卡车的油箱可以收2500元，张三会怎么选择？他是现在给所有的卡车都加满油，还是每辆车都象征性的加一点等着月底涨价？
现金的时间成本很便宜，时间在张三这一边。货币是宽松的。张三长期囤积，成本很低，他就可以囤积。而且如果他会预期到未来货币会更加宽松的话，他自然就会选择囤积。
其实，就是张三不考虑利润，他也可能会面临另一个问题，比如更上一级的供应商李四，也预期到柴油会涨价，于是把整个油罐储满，同时限制对张三的供应。
李四的上级还有王五，王五必然也这么操作，那么柴油就必然涨起来。假设王五是中东的石油富豪，王五此时此刻获利颇丰，除非有美国的压力，否则有必要涸泽而渔吗？
有人认为，只要有潜在产能，就能抑制通货膨胀，只要物价上涨，供给就会增加。
这些人显然没有考虑过垄断条件下的供给逻辑。事实上，如果有潜在产能就能抑制通货膨胀，那么美国1970年代就不会遭遇痛苦的滞涨了。对企业来说，追求的是最大利润，而不是最大产能。物价上涨，可能引起生产利润增加。自由竞争条件下，各个企业会纷纷扩大产能，试图抢占市场份额，在垄断条件下，则往往是物价上涨，产能并不扩张。自由竞争的行业，各企业无法达成协议，有效控制产能，而垄断企业可以。在垄断条件下，更容易出现通货膨胀。
还有人认为，期货是推高价格的罪魁祸首。
期货是发现价格，不是制造价格。期货让交易双方模拟交易一下儿，看清楚未来的供需力量对比，然后生产商就可以选择生产还是不生产，囤积还是不囤积，需求方可以选择是否压缩生产，减少需求。如果生产方的供给下降，价格就会上涨，如果需求方的需求下降，价格就会下跌。最后，在某一个平衡点决定双方的成交量和成交价格。
期货可以追涨杀跌，把价格的涨跌推到极限，但是必须建立在现货的基础上，交易结果最终是要由现货来检验。期货与现货价格的短期背离是可以的，但是长期的话，期货是不能背离现货的。价格最终结果还是要取决于现实的供需关系和货币供应，预期是不能凭空建立的，说到底供需关系和货币供应决定现货价格。这种情况下，投机者就是把期货推到很高，最后也只能向现货交易的价格屈服。
期货可以推波助澜，但是不能逆势而行。期货市场之中真正的庄家往往都是大的供应商或者大的需求商，供需双方都大致知道的供需情况和货币供应情况。在这种情况下，投机商长时间做背离，然后是冒着巨大损失的风险，正常的人是不会那么做的。投机资金进入期货市场，让交易双方看清在货币宽裕情况下的未来某一时段的供需关系和交易价格。此时，供应商看清未来双方的底牌，完全可以利用低廉的资金囤积某种商品，不到交易价格不出手。不是期货让供应商有机会推高价格，而是期货让供应商看清了价格可以推高的极限。
所以，有没有期货市场，都不能抑制通货膨胀。
这种情况下，如果行政指令强行要求供应商增加供给，那么期货市场自然就会掉头向下。但是，除非否定市场经济，否定按照市场价格自由决定供给和需求，供给量和需求量由指令而不是价格决定，否则充裕的货币总会有一个投机的方向。
这种情况下，本币的升值有利于维持价格的稳定，却不利于出口和就业，并需要消耗大量外汇储备。一旦外汇储备耗尽，本币汇率必然难以稳定，进口商品的价格也会暴涨。
现实中，价值符号的时代，价格不光取决于供需关系还取决于货币供应。货币没有一个实在的价格，它只有一个交易形成的价格，所以这种情况下。如果行政命令要控制某种商品的供给，那资本就可以利用廉价的资金转手去囤积炒作其他东西了。
整个社会生产循环是一个大网，任何一个链条的供应不足或者出现囤积都会导致价格上涨。
对蔬菜来说，虽然没有期货可以模拟交易，探测买卖双方的成交价格底线，但是完全可以待价而沽。由于雨季等原因导致的减产，跨省运输困难，储存成本下降，都容易形成垄断，或者接近垄断的状态——反正今年暴雨，蔬菜大幅度减产，非耐储蔬菜库存也不多，就这些菜，价高也不愁卖不掉。如果叠加生产、运输、销售成本上涨，完全可能出现跳涨等现象。
不仅如此，蔬菜跳涨以后，能不能回到原有价位，并不好说。卖方已经知道买方能够承受的价格底线，完全可能闲置一部分产能，或销毁一部分多余产量，维持一个利润最高的供给量。蔬菜生产虽然是分散的，但是蔬菜从生产到灵售的各个环节，必然存在相对垄断的一环或几环，其他环节的自由竞争，无非是把涨价后的利润留给这些相对垄断的环节。
同样是涨价，容易垄断的环节相对主动，不容易垄断的环节相对被动。劳动力和参与市场交易的人口数量一致，是最难涨价的。最难涨价，但不是不会涨价。
截至目前，猪肉的价格依然低迷。但是，这种状态能维持多久？估计要等到绝大多数中小养殖户出局，他们把现有的生猪（尤其是母猪）大规模屠宰，猪肉集中上市以后，猪肉生产进入垄断阶段，剩余的大养殖企业就可以把产能控制在一个相对紧缺的水平。当然，这不是说中小养殖户不全部灭绝，就不会出现通胀——如果是这样的话，中国历史上显然就不会出现恶性通货膨胀了，而是说，存在中小养殖户的情况下，猪肉价格相对难以上涨。这就如同劳动力价格是最难上涨的，但是当所有商品价格都上涨以后，劳动力价格也会缓慢上涨。当然，虽然劳动力的名义价格是上涨的，但是实际价格是下降的。
由于并不是所有商品和服务都是生产生活必须且好垄断的，所以通货膨胀并不是全面上涨的，在初期是某些商品轮番涨价。这些商品易涨难跌，轮番涨价后，全社会整体生产生活成本上涨，才轮到其他商品被动上涨。对劳动力价格的预期不要太乐观，对依赖全社会大多数人劳动性收入的中端服务业的前景也不要太乐观。
化解债务危机的唯一方法，就是增加货币供应。增加多少而已。增加货币供应的必然后果，就是物价上涨。上涨多少而已。债务和物价，如果坚持这边不出问题，那边就会出问题。通胀和债务问题，如同两个负相关的函数，一个实现最优，另一个就会出现恶劣的情况。
在一定的条件下，债务问题和物价，类似发动机性能固定前提下，坦克的防护和机动性，是此消彼长的负相关关系。
一些人对物价敏感，一些人对债务敏感，对债务敏感的人对物价并不太敏感，不仅如此还可能在通货膨胀的过程中获利。如果有这样的条件，会导致什么样的后果，读者可以自己分析。
这并不是说，各国物价会无限上涨，最终进入恶性通货膨胀状态，而是说，考虑到“人决定路线，路线决定人”原则就会知道，各国的经济政策不会轻易调整。调整的时候，往往已经迟了。
第二个话题是房产税。
相比货币政策，房产税要实现的目标更多，包括并不限于为地方政府寻找替代土地出让金的财源，减轻土地使用成本，平抑房价，同时还要避免诱发金融风险，地方财政困境和通货膨胀。这六个目标，存在多对相互交织的负相关事件，要同时实现是不可能的。
寻找可以替代土地出让金的稳定的财源，是第一个目标。2020年全国土地出让金总量是8.41万亿。14亿人均的话，大约6000。也就是说，房产税要替代土地出让金的话，要实现人均6000的水平，才能弥补缺口。6000的负担显然不会均摊，一般来说，占据社会顶层位置的社会成员承担的相对税收负担都要低于中下层成员。
减轻土地使用成本，是第二个目标。土地使用成本既包括购买或租用土地的价格，也包含相应的税收。如果购买价格下降，但是税收上升的话，并不能减轻土地使用成本。这个目标显然与第一个目标相冲突。一定量的免征面积或套数，显然会大幅度减少征收总量。事实上，欧美等国家的房产税以为地方政府提供稳定的财源为目的，并没有大规模的免税政策，大规模的减免政策，必然导致税收收入寥寥无几。这显然与第一个目标尖锐冲突。
平抑房价，是多数人预期的第三个目标。这与增加房产税的总税收之间同样存在矛盾。如果房产税的税率是相对稳定的，毫无疑问，房价越高，房产税的收入越高。
房价不断上涨，必然会导致资产泡沫，最终导致金融危机，平抑房价可以避免金融危机。但是房地产税导致房价下跌，可能提前诱发金融风险。有些大型房地产企业入股银行，把银行当做提款机。这样的大型房地产企业的现金流，与销售收入息息相关。一旦房价大幅度下跌，这些企业将毫无翻身的余地。这些企业一旦倒下，难免牵连它们入股的银行。当然，央行对此有结论。不过，这个结论是建立在目前房地产和土地价格基础上的。不仅如此，以房地产为支柱产业的生产循环建立了庞大的生产循环网络，房地产价格下跌很可能对整个网络产生冲击，诱发其他金融风险。
地方政府的金融行为也是建立在土地基础上的，如果房产价格下跌，难免导致土地价格下跌，是否会因此导致地方政府财政收入下降，获得金融支持的行为出现困难，需要拭目以待。
如果要避免金融风险，增加房产税的收入，就要增加货币供应，而这无疑会刺激房价和物价。另外，如果房价大幅下跌，导致大批资金从房地产市场溢出的话，本身也能刺激通货膨胀。
由于存在负相关关系，这六个目标要实现总体最优解，是不可能的。许多种设想中的政策，都很难进入现实之中，比如：房产税按新旧房产征收，已经缴纳过土地出让金的房产，在70年的土地试用期到期前，不缴纳房产税，新上市房产，可以选择退还土地出让金，缴纳房产税。比如：设定一个较大免征范围，以这个范围作为国民居住条件的基本标准，超过这个范围的房产才缴纳房产税。再比如：在房价较低时期，或者经历过房价剧烈下跌以后再开征房产税，抑制房价上涨，而不是在房价较高的时期开征房产税，导致部分中下层社会成员负担骤增，激活潜在的金融风险。
在实施过程中，只能不断调整政策细节，避免出现最恶劣的情况。要同时实现彼此冲突的若干目标是完全不可能的，而这些目标哪一个都不能出纰漏，因此很容易顾此失彼，出现剧烈震荡。可以说，要预测房产税出台以后的宏观经济运动方向，比三体问题还复杂，是一种庞杂的混沌状态。
当我们不能使用精确的分析过程预测未来的时候，可以使用一些相对抽象的哲学分析预测未来的大致走向，即对未来进行粗线条分析。当我们不能准确预测宏观政策的时候，我们可以大致预测这些政策的共同规律，依据这些共同规律判断未来的大致方向。
各种运动会沿着阻力最小的方向最终走向稳态。
比如，我们不能准确预期大气流动，但是我们能大致预期未来天气情况。我们看到阴云密布，不能精确判断降雨的时间，但是我们知道随着水蒸气的凝聚，分子热运动最终无法支持水滴的重量，对水滴来说，下降是阻力最小的方向，在地面的势能最低是稳态。
再比如，我们无法准确预判一个进入山谷的小球的轨迹，但是我们可以预测小球最终必然停留在谷底。因为小球在其他位置的能量都比谷底高，小球很难在此处停留。因为谷底的势能最低，无法让小球进入其他位置，除非再有外来的巨大能量，否则在谷底是相对的稳态。
一部分社会成员无法产生阻力的方向，就是阻力最小的方向。这部分成员能量最低，无法给予宏观政策离开自己所需的能量。对宏观政策来说，他们所处的位置就是稳态。
政策制定和执行者，在制定政策细节和执行政策的过程中，必然会尽量从自身利益出发，按照对自身有利的原则制定并执行政策。从这些角度考虑，我们能大致预期未来的总体趋势。许多人喜欢从自己的利益的角度，设想未来的政策，现实之中，这些人往往不具备影响政策走向的能量。他们如同站在轮盘边的观众，希望小球进入对自己有利的位置，却不知道自己除了强烈的意念，没有任何可以影响小球运动的能量。这方面，不展开写，读者自己体会。
目前，房产税的细则还处于朦胧状态，在实施过程中大概率也将反复调整，以免在前面提到的六个问题中，某个问题出现最恶劣的情况。
许多朋友曾经私信问我，卖不卖房，我的回信基本都是要有立锥之地，投资的话，不妨等一等。通天的玻璃桥，随便哪一步猜错，就是万劫不复。我曾经说过：北上广深杭，中心区，小户型，易涨难落。
另外，如果房产税是按照套数免征，那么就是小户型下跌更大。如果是房产税是按照面积免征，那就是大户型下跌幅度更大。小户型的好处之一，就是房产税如果按照面积免征，大概率可以免税，即使是按套数免征，也不会有太大的负担，个人基本也能承担。更何况，也许按照国际惯例，往往没有免征套数和面积。
普通人不是吴一男，拥有的可以按照自身意志控制影响小球运动的能量极低，没有游戏失败全身而退的机会，也不知道玻璃桥的真实路线，宁可保守，也不要激进，更不要盲目乐观。
很多事情不能说得太透，读者自己体会吧。

王696 · 2021-10-30 18:38:59

第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。
房地产税改革试点将开展，这个税制改革可能会产生非常重大的影响，我这里对值得关注的信息进行一些解读和分析。
很多网民，一方面希望房产税能尽快落地，能让房价下跌，一方面又希望自己能被排除在收税范围之外，因此会希望房产税不是一个普征税。
但是我估计，未来试点的房产税可能是普征税，没有首套免征，因为之前上海试点政策里的首套免征已经证明是失败的政策，要想收钱上来，估计就得普征。
收房产税从来不是为了遏制房价，而是为了替代土地出让金，为政府建设城市提供资金。而房产税的出台意味着房地产市场从之前的增量市场转变为了存量市场，提高房屋持有成本。
如果不采用普征税，一旦区别对待（比如按人头算、按面积算），就会冒出大量的假收养、假结婚、假离婚、假面积、假身份证等，所以，要征房产税，就只有一个选择：所有房子都征。
但普征也会带来一个问题，房产税是直接征税，而不是间接征税，普遍征税的难度很大，会很难收上来，很多没收入只有一套房的老人，就是不交房产税，因为真是没有收入，你能把他怎么样？这样会导致大量税收无法征收，产生各种各样的问题。
此外，房产税如果普遍征收而没有任何豁免，由于二线以下城市房租无法拟补持有成本，那么房产投资客应该会抛掉二线以下的城市房产，集中购买一线城市的房产，那么二线以下城市的房地产价格估计会快速下跌，因此估计试点地区不会有二线以下的城市。

诺言844 · 2021-10-30 22:28:13

虽然有一部分人鼓吹免征额度，但是历史教训告诉我们，绝对，绝对，绝对不要搞免征。
从初税亩开始，土地有效征税必须摊丁入亩。否则在我国千疮百孔的法治建设以及社会人情关系下。就会出现巨量代持。虽然会有人说可以通过打通个人信息和司法来惩治这些现象，但是要考虑到打官司实际上是征税的社会成本。还记得农业税为什么取消？就是因为征税的成本接近甚至超过了征税的收益。那这个税法就成了鸡肋了。
远的不说，印度换钞记得么，莫迪大仙限制了每个人的换汇额度，本以为会把很多黑灰产的大鳄收入给锁死作废，但是印度人口多啊，大鳄们收买穷人，用他们根本用不上的兑钞额度蚂蚁搬家式的换新钞，反而用了极低的成本把钱洗了一遍。
所以，如果要征房产税，务必按当地房价＊面积逐户征收。一定碰到了坐拥一线城市高价房产的中低收入家庭，可以完善个人信息和财产的申报，通过审批的方式返还，就类似于个税的退税。顺带把个人财产登记提上日程。就想好好的搞财产税的征收，必定要把可能的大规模代持和避税的口子给堵上。

思思猪詹 · 2021-10-31 05:00:05

房地产税的相关回答，我的高赞答案已经被删完了。
然后账号被疯狂降权。
我知道说真话会被删，所以以下我说的希望大家可以聪明地去看，只要答案还留着就好。
1.房地产税可以明确抑制房价，使“房住不炒”成为现实。因为房地产税可以有效激活空置房产，使得“囤房惜售”成为历史。
2.房地产税可以抑制腐败。上层如此决议高瞻远瞩，让地方上凡是参与到腐败，收入与拥房数量不符的官员或前官员无处遁形！
3.房地产税可以更利于财政收入。存量每年1%的税绝对大于新增一年的卖地收入的，因为土地现在经常流拍。
4.房地产税可以鞭策退休老人们更好地重新投入工作或者低价卖房。比如上海110平的老破大一千万，按照“不设免征面积”这种某个天才想出来的决策，和积极同国际接轨又比较怀柔的1%年税率，一对老年夫妇一年要拿出十万来交税；要是不幸丧偶或者失能，就需要重新参加工作不然无法交齐房产税。这样政府还可以低价收购房屋来帮助这些交不起税的老人安度晚年。
5.房产税一定会尽快落地。因为这几年的反腐倡廉，大批贪官落马，所以每个地方制定房产税政策的官员们都非常廉洁，根据《人民日报》统计，2021年全国人大代表和政协委员平均房屋套数为0.32套，低于城镇人口平均水平。这样清朗的领导班子，一定会坚决地将房地产税贯彻落实到底！

明月清风684 · 2021-10-31 07:23:16

消息出台前几个小时，一位上海陆家嘴附近小区居民，抛售93套房产，要求全款现金不接受任何分期付款。
平均一套房几百万现金现付，买房和售楼一样，当天下午全部售罄，一次性套现4.5亿，成功逃顶。
当晚，政策下来，回头看这操作堪称神之一手。
我完全有理由相信，在那个一个月几块钱薪资的年代能够掏几百万出来买房的人，肯定不是普通人，手里掌握的信息同咱们普通人相比，完全不在一个层次上。
这样的人物都开始抛售手上的房产，只能够说春江水暖鸭先知。
所以不言而喻，如果有比他更厉害的言论觉得房价要涨，请先漏93套以上房产证出来称底气。
静待年底，拭目以待。