如何看待银保监会谈保障刚需，这轮房价调控放缓了吗?

17号，我刚回答了一个问题，中国购房名义首付还是要求较高的，距离发达国家地区还有很大的空间。结果不知道是不是银保监会的同志看到了我的提法，赶紧着就降了，yyds。
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当时的回答在这里：
0 c# Y4 J9 X8 R' h% G7 d为什么越来越多的人预测房价要下跌？ - li cao的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/392893161/answer/2175650173
! w( ], x* N9 E9 s' r说来监管也真是好笑，年涨幅15%啊就当做没看到，跌幅大概有个2个点，就嚷嚷着疼得受不了。东南亚之类的国家，赌性太强，在商品炒作市场，一点火星，就可以燎原了。

17号，我刚回答了一个问题，中国购房名义首付还是要求较高的，距离发达国家地区还有很大的空间。结果不知道是不是银保监会的同志看到了我的提法，赶紧着就降了，yyds。


当时的回答在这里：
为什么越来越多的人预测房价要下跌？ - li cao的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/392893161/answer/2175650173
% t& @' t/ J- t& s) n$ i+ y/ E说来监管也真是好笑，年涨幅15%啊就当做没看到，跌幅大概有个2个点，就嚷嚷着疼得受不了。东南亚之类的国家，赌性太强，在商品炒作市场，一点火星，就可以燎原了。

10月20日，国家统计局发布9月70城房价数据，其中新房环比下跌的城市36个。


1 @! x! S2 j) t* u$ n看上去不过刚好过半，也就是一半涨，一半跌。
但如果把几个月数据连通来看，就会发现自6月份过后，房价下跌的城市数量开始猛增。也就是说，从6月开始，越来越多的城市房价从上涨变为下跌。并且这还是有“限跌令”护体的情况下有媒体观察到，9月份各地就开始出现返乡潮迹象。一般来说，返乡潮意味着开发商的盛宴。
在11期间，开发商更是做足了准备。不少几乎献上了近几年来最大优惠政策的项目，出现了维权还有捡漏欢聚一堂的神奇景象。
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开发商花式降价，保回款的结果还是比较残酷，37个重点监测城市商品住宅，累计成交294.1万平方米，同、环比分别减少3%和68%。
因为返乡潮人员，并不是衣锦还乡准备置业的。而是因为双减政策，房地产下行。还有拉闸限电等原因，迫不得已提桶跑路的制造业打工人，还有中介，外加教培从业者。
/ s, H  n) P0 U, o二次集中供地中，除去地方城投公司友情参与，仅有少数央企国企还在继续拿地，民企几乎集体躺平。房地产融资、投资，还有新开工、施工面积，也出现全面下滑。
7 U) \5 c$ @- ?: F3 P( {: C如果仅仅是为了调控，降低房地产市场热度，无疑是非常成功的。
' A: m  h3 w, o8 x3 _0 L稳地价、稳房价、稳预期这三个目标，全部实现了。
随着宏观政策导向的改变，例如2016年针对房地产市场的930新政，还有2017年中国整体进入去杠杆周期。融资渠道与融资窗口期对于房企，尤其是中小型民营房企而言越来越不友好。
这就使得从2016年起，借道海外发债成为房企的新潮流。中国的房地产企业一跃成为美元债市场中的明星。面包财经的汇总统计情况如下，美元债一路高走，直到2019年达到顶峰。
$ d; g: A& Q& J: q目前中资地产美元债存量规模为2097亿美元，约等于1.35万亿元人民币。
# ]. J3 w1 l( d受恒大等巨头的影响，三条红线，限制银行涉房贷款等一系列政策开始从严执行。
结果就是开发商基本断了国内的正常融资渠道。
房企出现动荡，境外美元债也受到影响。10月以来，花样年、新力、鑫苑、当代接连出现美元债违约。恐慌蔓延，包括绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等一众房企的多只房企美元债，创下高息地产债8年来最大跌幅。
接连违约的结果，就是发债利率更高，且还没人敢买。
5 W; I# H+ j3 [& W8 D5 Z0 B单个房企赖掉美元债，其后果是由其他中国企业、或者后续发债的中企承担。
8 W) n3 X: K& ?' v: Q网上曾经有段子称，说日本的养老保险基金也购买了恒大的美元债，最后是日本人民帮忙埋单。所以境外美元债违约，薅的都是资本主义的羊毛。
但事实是，美元债违约，割的主要还是自己人。
根据监测数据显示，中资美元债的亚洲投资者占比，10年间从55%上升到80%，而这些亚洲投资者，多数为中资机构。
6 s, }% G4 R: S& M5 B, g中资资金对中资发行人较为熟悉，在投资境外时，多倾向于投资中资美元债。这些投资者，包括银行、四大不良资产管理公司、基金、券商、保险资管等。
也就是说，最终的最终，房企的负债，包含美元债。除了购房者、供应商、员工，这些风险可能还会有一部分落到一般老百姓的储蓄、理财等等里面。
10月20日，国家发展和改革委员会价格监测中心发布消息称，该中心刘五星副主任带队到湖南长沙调研房地产市场情况。
% y1 M- ]" V( ?9 j+ e/ J调研的背景，说得很清楚：
6 n6 v5 c& F) s' [# y6 v4 i. G为了解今年以来各地房地产市场变化情况，以及相关调控政策实施效果。
调研过程就是去了万科一个项目工地，开了一场座谈会。
! s% j4 I! }( {( o  v" B$ a座谈会内容，简单的说主要有四点：
, U- j- u. O. B; {# \- W5 C& c1. 目前经济下行压力很大；
) j, [: h- B, q' q. u5 n6 L' W( ^2. 房地产是经济重要组成部分，事关民生；
3. 前期调控效果很好；
4. 要将防止风险放在首位。
把防风险放在首位，几乎就意味着调控不会继续收紧了。
近期央行对于房地产发表了四次公开表态。
第一次，9月24日召开的货币政策三季度例会，提出了两个维护。
“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
* d9 d$ A, t8 W/ r第二次，9月29日，人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会。
“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。”
第三次，10月15日，央行召开的三季度金融数据新闻发布会。
1 C' ~, x: \8 O- X“恒大问题，总体上看，其风险对金融行业的外溢性可控；而且，他认为“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象，房地产行业总体是健康的。”
第四次，10月20日，在2021金融街论坛年会上，央行副行长、外管局局长潘功胜在主旨发言中表示：
“近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一些波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。”
4 T  ^6 W  _! ?# u房地产市场自6月以来开始下行，其中的原因，不仅仅是信贷政策的收紧，而是开发商与购房者对于未来房地产市场的悲观预判。而央行的每一次的发言，其核心都是为了重振市场信心。
/ K6 t( z0 B3 l* E. X. r% @5 q目前来看，确实收效甚微。所以最后一次发言，几乎说明了：
对于开发商来说，开发贷将重新开放；对于购房者来说，利率会下调，信贷也会松绑。
就在10月21日，银保监会再次发声，在首付比例与利率上，支持首套购房者。
比开发商更难受的是地方政府，除了房企暴雷，社会的负面影响。还有土地大量流拍，财政收入的骤降，可能引发地方债务风险。
近期哈尔滨的救市十六条，表现出的全是满满的卖地渴望。
地方政府的收入来源，除了税收与土地出让金，就是专项债。
! t. S/ J2 y% U/ c9 J$ B4 ~为了对冲出让金减少，地方政府所面临的财政压力。在今年收紧的的专项债债务发行重新进入了快车道。
上半年专项债发行额度仅占全年的28%，为1万亿。近期媒体报道，余下额度要求在11月底前发行完。这意味着，在10月11月两个月，将完成1.28万亿专项债的发行工作，超过上半年的总和。
8 n+ N* H' [) c6 ~% @. s4 [, h0 ^7 M, M不过，这并不能理解成简单的救市行为。因为在专项债的投向领域里，明确了不能投向一般房地产开发项目。


0 O. R  |# |% N1 |) W$ c; J考虑到二次土拍，由于开发商集体进入贤者时间，大量的土地被城投公司充当氛围组拍得。实际执行过程中，这些专项债务，有多少会进入这些城投公司，变相投入到商品房市场呢。这个不得而知。
/ K7 q/ F  O- S% \0 `! }就像之前讨论哈尔滨救市十六条描述的那样，调控就是面多了加水，水多了加面的过程，矫枉必须过正。房地产这个夜壶目前涉及面依然太广，暂时无法丢掉。
$ F* l5 V8 |( C: e6 h9 s: v不过此时，多部门联合“托市”，主要还是为了恢复秩序，保住民生。在现阶段，保交付比保房企更加重要。

终归要给留在城市的首套房刚需年轻人一点活路的，不然高首付高利率吸引不到人了，希望能说到做到吧。
& P! ^: _" y: j同时要严控住非首套房的信贷，不然白瞎。