许家印称，恒大没有预售过的楼栋或项目要改为现楼销售，如何看待这个调整？对恒大有何意义？

显示全部楼层 · 2021-10-29 01:40:55

我特别佩服这种满口胡说八道，把自己都不相信的瞎编话说的如此大义凛然还一点不脸红的。
这里我只想配图：我从没见过如此厚颜无耻之人.jpg
现在许带皮说的任何话都是为了忽悠员工、忽悠上下游伙伴、忽悠客户、忽悠国家·············，一个标点符号都不要相信。
“恒大没有预售过的楼栋或项目今后要全部改为现楼销售”这个就是为找不到新的傻子接盘卖恒大的期房瞎编的，以后还可以吹牛逼，下一个季度恒大发报表就可以改变之前的那种说“受到市场环境和网上公司不实谣言影响，9月份集团销售额下滑多少”完全可以改成说“因公司战略调整改期房销售为现房销售，10月份期房销售额暂时下滑多少，现房销售业务开始起步，同比增长300%，现房销售可大幅度提升价格，完成销售后预计可多产生××亿元销售收入”这瞬间就由“房子卖不出去”变成了“我想卖高价，不是我卖不出去，是老子不想卖给你们这帮穷鬼”。
但是忽悠傻子可以嘴巴一张就来，但是真要做是要真金白银的，我来给大家看下这二者模式的变化恒大所需要付出的代价。
期房销售模式下，恒大只要有土地，就可以拿去银行抵押融资，然后另外一边找总包来开始修建房子（只给很少很少的预付款，甚至无预付款总包全垫资），按照规范要求取得预售许需要工程投资达到百分之二十五以上，一般是主体结构的三分之一的，实际操作中因为某些原因一般几层楼开发商都会拿到《预售许可证》，这个时候就可以卖房收钱了，同时想办法搞定银行（之前的时候）快速放款，只要销售进度够快，一般几个月整栋楼的销售款就可以全部回笼，包括银行按揭部分。而工程款支付的还不到30%，而且恒大很多精装的大部分精装、绿化、外立面、配套、小市政、电力、消防·······付款节点基本都在1年后甚至是两年后，恒大再通过商票的模式顺延一年甚至真正付款节点在2-3年之后。那么大部分的销售款都可以挪用来去投资新的项目，就这样滚动开发，1元钱可以滚出1万块钱出来。
比如说销售额1亿元，3000万用于付之前的工程款，1000万用于人工、管理费的开支、1000万用于支付后续零星的工程款，还有5000万完全可以拿出来去买新的土地。这5000万在半年之内甚至可以带回来3个亿的净现金流，3个亿投入进去半年带来10多亿的现金流············在这种预售模式之下，开发商基本上做的是无本买卖，甚至上游买地的钱还可以找人投资，美其名曰：前融，拿到土地，还没挖坑房子都可以找人卖出去了，美其名曰：大单协议或者包销。
整个行业基本上就是一个滚动的金融工具，但是这种模式之下的最大问题是成本极高，总包层层垫资和商票要利润足够高，前融包销都是刀尖舔血的业务也要很高的利润。而之前房价飞速上涨，利润空间足够支撑开发商霍霍，大家都能赚到钱，这个雷同庞氏骗局的游戏还能玩下去，开发商规模飞速扩张。但是行业利润一旦下滑，销售一旦放缓，整个游戏就直接崩塌了，而且玩的越狠的反噬的越厉害，所有玩家都从这个游戏中抽资金，不会有人给你前融投钱了，总包和材料商不再垫资，没钱直接停工，监管银行收紧不让你把钱随便调，银行按揭放缓，大量按揭款没办法及时回笼。没有钱—工地停工—购房者不敢买房——没有钱——工地停工——·············一下陷入了恶性循环，一旦停工要复工保交楼，必须要有钱，没有钱没有任何人这个时候敢给恒大垫资干活，除非是显自己活久了，而恒大早就把项目未来的钱给透支了，没有新的傻子买房根本就没有钱。
所有最终恒大的保交楼口号除非有监管账户而且里面还有钱的，单纯口号绝对会落空。
而现房销售模式也亏恒大能说得出口，现房销售模式之前之前期房的所有资金流量池直接没有了。房子在取得竣工备案之前全是投入，除了银行融资没有任何的现金流入，除非开发商账面上趟着大量的现金，否则没有任何开发商敢做现房销售，包括现在的央企保利地产、中海地产、招商地产、华润地产都不敢说全部做现房销售，许带皮是真不怕闪舌头。
房子要取得竣工备案基本上你工程投入要达到90%以上，因为一旦竣工备案后总包这个施工方没有任何把柄可以要挟开发商，所以无论多好的关系工程付款没有达到80%以上没有任何的总包敢配合你做竣工备案，其他景观、电力、小市政、消防···········这些需要基本上非质保金需要100%的投入。
现在恒大是连收了钱的房子都没有钱去盖，结果他告诉你今后他要把房子修好了再卖，你有这个闲钱还至于期房工地停工吗？说这话就像是一个吃了这顿没下顿的乞丐指着前面肯德基给旁边同伴说，“我决定了，我明天要把全球的肯德基买了，今后鸡腿我们随便吃”
至于10年内转型新能源车，一个没有一辆量产车的人说这话就好比现在的朝鲜说“老子10年内就能打进华盛顿，解放全美国”一样可笑。
最近房产税讨论的比较大，我写了一篇关于其他国家房产税的文章欢迎大家讨论。

熊宝宝宝勒 · 2021-10-29 12:18:59

我特别佩服这种满口胡说八道，把自己都不相信的瞎编话说的如此大义凛然还一点不脸红的。
这里我只想配图：我从没见过如此厚颜无耻之人.jpg
现在许带皮说的任何话都是为了忽悠员工、忽悠上下游伙伴、忽悠客户、忽悠国家·············，一个标点符号都不要相信。
“恒大没有预售过的楼栋或项目今后要全部改为现楼销售”这个就是为找不到新的傻子接盘卖恒大的期房瞎编的，以后还可以吹牛逼，下一个季度恒大发报表就可以改变之前的那种说“受到市场环境和网上公司不实谣言影响，9月份集团销售额下滑多少”完全可以改成说“因公司战略调整改期房销售为现房销售，10月份期房销售额暂时下滑多少，现房销售业务开始起步，同比增长300%，现房销售可大幅度提升价格，完成销售后预计可多产生××亿元销售收入”这瞬间就由“房子卖不出去”变成了“我想卖高价，不是我卖不出去，是老子不想卖给你们这帮穷鬼”。
但是忽悠傻子可以嘴巴一张就来，但是真要做是要真金白银的，我来给大家看下这二者模式的变化恒大所需要付出的代价。
期房销售模式下，恒大只要有土地，就可以拿去银行抵押融资，然后另外一边找总包来开始修建房子（只给很少很少的预付款，甚至无预付款总包全垫资），按照规范要求取得预售许需要工程投资达到百分之二十五以上，一般是主体结构的三分之一的，实际操作中因为某些原因一般几层楼开发商都会拿到《预售许可证》，这个时候就可以卖房收钱了，同时想办法搞定银行（之前的时候）快速放款，只要销售进度够快，一般几个月整栋楼的销售款就可以全部回笼，包括银行按揭部分。而工程款支付的还不到30%，而且恒大很多精装的大部分精装、绿化、外立面、配套、小市政、电力、消防·······付款节点基本都在1年后甚至是两年后，恒大再通过商票的模式顺延一年甚至真正付款节点在2-3年之后。那么大部分的销售款都可以挪用来去投资新的项目，就这样滚动开发，1元钱可以滚出1万块钱出来。
比如说销售额1亿元，3000万用于付之前的工程款，1000万用于人工、管理费的开支、1000万用于支付后续零星的工程款，还有5000万完全可以拿出来去买新的土地。这5000万在半年之内甚至可以带回来3个亿的净现金流，3个亿投入进去半年带来10多亿的现金流············在这种预售模式之下，开发商基本上做的是无本买卖，甚至上游买地的钱还可以找人投资，美其名曰：前融，拿到土地，还没挖坑房子都可以找人卖出去了，美其名曰：大单协议或者包销。
整个行业基本上就是一个滚动的金融工具，但是这种模式之下的最大问题是成本极高，总包层层垫资和商票要利润足够高，前融包销都是刀尖舔血的业务也要很高的利润。而之前房价飞速上涨，利润空间足够支撑开发商霍霍，大家都能赚到钱，这个雷同庞氏骗局的游戏还能玩下去，开发商规模飞速扩张。但是行业利润一旦下滑，销售一旦放缓，整个游戏就直接崩塌了，而且玩的越狠的反噬的越厉害，所有玩家都从这个游戏中抽资金，不会有人给你前融投钱了，总包和材料商不再垫资，没钱直接停工，监管银行收紧不让你把钱随便调，银行按揭放缓，大量按揭款没办法及时回笼。没有钱—工地停工—购房者不敢买房——没有钱——工地停工——·············一下陷入了恶性循环，一旦停工要复工保交楼，必须要有钱，没有钱没有任何人这个时候敢给恒大垫资干活，除非是显自己活久了，而恒大早就把项目未来的钱给透支了，没有新的傻子买房根本就没有钱。
所有最终恒大的保交楼口号除非有监管账户而且里面还有钱的，单纯口号绝对会落空。
而现房销售模式也亏恒大能说得出口，现房销售模式之前之前期房的所有资金流量池直接没有了。房子在取得竣工备案之前全是投入，除了银行融资没有任何的现金流入，除非开发商账面上趟着大量的现金，否则没有任何开发商敢做现房销售，包括现在的央企保利地产、中海地产、招商地产、华润地产都不敢说全部做现房销售，许带皮是真不怕闪舌头。
房子要取得竣工备案基本上你工程投入要达到90%以上，因为一旦竣工备案后总包这个施工方没有任何把柄可以要挟开发商，所以无论多好的关系工程付款没有达到80%以上没有任何的总包敢配合你做竣工备案，其他景观、电力、小市政、消防···········这些需要基本上非质保金需要100%的投入。
现在恒大是连收了钱的房子都没有钱去盖，结果他告诉你今后他要把房子修好了再卖，你有这个闲钱还至于期房工地停工吗？说这话就像是一个吃了这顿没下顿的乞丐指着前面肯德基给旁边同伴说，“我决定了，我明天要把全球的肯德基买了，今后鸡腿我们随便吃”
至于10年内转型新能源车，一个没有一辆量产车的人说这话就好比现在的朝鲜说“老子10年内就能打进华盛顿，解放全美国”一样可笑。
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盘点世界主要发到国家的房产税征收情况和经验

槿色灬色o · 2021-10-29 22:28:39

许先生这番操作，恰如进超市偷东西的小偷，打着买东西的名号，偷一些东西就想跑路。结果超市已经被贾先生偷过一次有了防备，保安一路盯着许先生，许先生见人都盯着他，想拎起东西撒腿就跑，结果被保安眼疾手快拦下了。许先生见拿着东西跑不掉，又想把东西扔了跑，但技术不精，还是被保安拦下了。
保安要求许先生必须把这些东西都出钱买下来，因为被许先生折腾完的东西已经不好再卖给其他的客人了。许先生心想这超市已经有了防备，以后自然是偷不到了，就算拿家里钱出来买了这批东西，以后在这也占不到便宜，占不到便宜买卖傻子才做呢。
于是许先生就跟保安说手头钱不够，结果保安不管这些，表示不管你有钱没钱，都要买下来，不买不给走。许先生想着不管怎么样都跑不掉了，只能给保安赔笑说：“你们放心，这些东西我肯定都会买下来，我不但要买下这些东西，以后我还要在你超市买好多东西呢，你们放一百个心好了。”
请问：此时的许先生，是真想买下超市的东西，还是想放松保安的警惕，找机会跑路？

柴爱林驹 · 2021-10-30 08:58:01

现在像恒大这类疯狂信贷扩张的企业最大的问题是什么？流动资金。
以前没完工的房子为什么停工了？是因为预收制下买房子的钱拿去补以前扩张时期和股东分红所积累的债务黑洞，也就是典型的寅吃卯粮。而现在没盖好的房子要靠更未来的预售制或者从金融体系拿贷款来支撑，三条红线全踩，举债这条路子走不通，就疯狂画饼卖连地基都没搭建的房子，反正总有不顾风险贪便宜前来接盘的人，相当于买打折房的人是借钱给恒大盖之前买房人的楼，不备案即便最终定性为非法融资也是有可能的，只是损失自担而已。即便如此另类融资，也不够续建半完工的房子，寅吃卯粮的游戏就玩不下去了。
以前人认恒大的牌子，还愿意垫资，现在信用崩塌，不管是施工方还是购房者，维权的维权，观望的观望，垫资和负债接盘是越来越难了，尤其是本来就不充裕的流动资金，先是规划100亿的特别分红，虽然被曝出后没有实施，之后又做出了优先偿还对外债务利息的决策，就差大声密谋了。
所以，这里面的逻辑非常简单，寅吃卯粮之后，现在没钱真正复工，信用崩塌也别想拿来更多的垫资，不要说未来的房子改为现楼销售的钱从哪里来，现阶段还没完工的房子能不能真的复工的钱还不知道在哪呢！处理问题也越来越接近旁氏化，总是寄希望于未来画的大饼来填饱今天的和昨天饿的肚子。

暗之天神芬 · 2021-10-30 10:06:20

谢邀。
没有强大现金流想现房销售就是天方夜谭，就恒大现在的债务规模，所谓的现房销售就是明着忽悠。
恒大的土地不是贱卖不贱卖的问题，而是越囤越贬值，三四五线（一二线大郊区）土地没多少价值。
前面15日央行完全没有给恒大兜底的意思，是有些无良房地产自媒体炒房客和中介断章取义，糊弄不明真相的小白。
央行重要信息整理如下：

恒大要抓紧自救，别寄希望于zf接盘，这也是恒大审时度势大溃败的一环，恒大要老老实实卖卖卖自己的资产来保交楼（句子①），地方政府和金融机构的工作是帮助恒大，但仅限于保交楼，而不是其他（句子②）。

我国房地产关键性政策，我都解读过了，基本上都解读对了。而且，此前也在群里和大家讨论过，恒大主要问题在于盲目自信、背离国家意志，甚至还心存侥幸国家接盘。
别再问什么“国家救HD吗”这样的问题了。根本不存在这样的考虑。
国家不可能救的，这不是一个HD的问题，一个HD的背后还有千千万万个HD。所以别想着国家当冤大头，之前有些房企确实有这种心思，现在应该是知道国家意志了，这不华夏幸福不是也开启卖卖卖重组自救了么。

许家印称，恒大没有预售过的楼栋或项目要改为现楼销售，如何看待这个调整？对恒大有何意义？-1.jpg

许家印称，恒大没有预售过的楼栋或项目要改为现楼销售，如何看待这个调整？对恒大有何意义？-1.jpg

普通人就是太喜欢浪费时间在这种大局已定的东西上了，以至于无法沉淀自己，所以永远是后知后觉的吃瓜群众。
如果知道一个东西必死无疑，就不用浪费时间研究它死的姿势了。
<hr/>现在社会上有些人很喜欢说“格局”，尤其是那些企业家、大老板，看到这种格局论就好笑，因为他们大部分就没有格局，他们的成功掺杂了太多的运气和巧合，有的时候甚至是“有人帮忙、所以成功”。
过去几十年是我国经济社会快速发展的几十年，发展速度快到“游戏规则的制定和更新”跟不上，这就给了他们投机、钻空子的时间差。
随着游戏规则越来越完善，他们那些野路子就行不通了，就是陨落的时候，所谓的格局，就是他们包装自己的虚物，“皇帝的新装”罢。
到底是搭了时代的顺风车才获得成功，有些人却没有自知之明，甚至还想着创造时代、甚至绑嫁时代开倒车，这种人，岂能草草放过！？
重要提醒：中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）
全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！
目前我正在公众号更新系列文【中国城市房价漫谈】，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

许家印称，恒大没有预售过的楼栋或项目要改为现楼销售，如何看待这个调整？对恒大有何意义？-2.jpg

许家印称，恒大没有预售过的楼栋或项目要改为现楼销售，如何看待这个调整？对恒大有何意义？-2.jpg

学机械的日子泊 · 2021-10-30 15:29:55

许主席的话都比较烧脑，不但要正着听反着听，还要绕个弯再听！

按照头部房企的负债率，没有一家企业敢保证，放弃期房只卖现房，就算是央企也不敢说这话，除非金融机构天量注资。
以恒大现在的状况，期房销售都无法保证，还能保证现房出售？台下群众纷纷表示无法理解，估计主席台也有不少人懵圈。
如果恒大有这个资金，应该先把恒大理财还了，把到期债务也还了，重新建立市场的信心，早日把恒大推上正轨。
许的讲话中还透露，要花10年转向新能源汽车，这是看新能源是风口吗？要知道，在今年上海车展上，恒大汽车还搞出了，“可远观，不可近看”的笑话，倒腾了好几年，样车可还没出来。
那么，既然大家都知道不可为，为何许主席还要为之呢？想来，他的话应该不是说给我们听的。

许家印称，恒大没有预售过的楼栋或项目要改为现楼销售，如何看待这个调整？对恒大有何意义？-1.jpg

这话是说给上面听的，我没有躺倒不理哦，正在千方百计想办法，积极配合处理问题，诚恳负责的态度还是有的哈。
这话还是说给收购方听，别想趁我病拿我命，谈判价格差不多就行了，压得太低就不卖了，实在卖不掉，我就自己做。
这话顺代说给投资方听，我也想卖房还债，不过期房没人要，要不再融点，我把房子建好了再卖。
这讲话水平实在是高，余韵悠长！

如果讲的有道理，麻烦点个赞，鼓励一下呗^_^

跌宕起伏1 · 2021-10-31 03:14:16

我们知道他在说谎，
他也知道他在说谎，
他知道我们知道他在说谎，
我们也知道他知道我们知道他在说谎，
但是他依然在说谎。

大家都心知肚明，但是当事人就是出于某些原因，死不承认，这就叫公关……

那年夏天2017 · 2021-10-31 09:33:28

我怀疑许家印是在又一次“放卫星”，虽然暂时还没有实锤的证据。
因为现阶段恒大根本不可能做到全部现楼销售，而且老百姓关心的也不是这个，而是希望许家印采取切实行动，缓解当前现金流随时都会断裂的风险，把各地的项目重启，步入复工交付的正轨。被许老板这么反复无下限地戏弄，大家都很务实了！
首先，这是有关部门要斩断房企利用期房玩杠杆的老套路，长远来看肯定有利于地产行业的稳健，避免系统风险。
其次，这么干，会直接影响房企的资金利用效率，甚至改变房地产开发模式。今后，受资金成本和来源的限制，那集中庞大资金拿地的基本上是央企与地方国企；民企也就拿点边边角角，甚至成为央企（地方国企）的发包对象，沦落为类似于包工头一样的建筑开发商，为了一点点微薄的利润而拼杀。这是真正会改变目前房地产乱象，稳住“房住不炒”的大招。
再次，对于恒大而言，能否实现全面的现楼销售？这简直有点天方夜谭。我是存在谨慎怀疑的。别说全面现楼销售了，能不能筹集到足够的资金，启动因资金链断裂而全面停工的各个项目？能不能先把上下游供应商、业主、理财产品购买者、还有员工……先理顺了，把恒大的持续经营（Going-Concern）给做起来？
这才是许老板现阶段需要直面的头等大事，而不是站在那里画大饼描绘将来要怎么干。与其规划10年后的恒大战略，你还是先做个人，把当前的烂摊子收拾了吧！
有兴趣的可参阅如下文章：

许家印难舍恒大物业：合生创展眼中的牛夫人，是恒大集团心头的小甜甜mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NjY2NjU3OQ==&mid=2247484316&idx=1&sn=5c8c21d02d80e90956c0ad2ad0107534&chksm=ce4612a0f9319bb618fee382a3cae8bf5874ef887b7b7dd4e2d939a47b13ebf93a4c58e61048&token=452186925&lang=zh_CN#rd

恒大、合生创展与万科：花边新闻中的民营房企众生相mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NjY2NjU3OQ==&mid=2247484335&idx=1&sn=c578086b9062b636a7734dd5d48d4770&chksm=ce461293f9319b853570a6053415b24e6f9f3b9a8eb8100d7c96fa11701ff081c5292cc11744&token=452186925&lang=zh_CN#rd
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久志凌云蘸 · 2021-10-31 14:22:55

编，看你继续编；吹，看你继续吹……

川婷饰 · 2021-10-31 17:24:29

我就想弱弱问一下许老板：
1，恒大现在的资金状况，如何支撑恒大实现现房销售呢？你们的资金状况真能支撑到全国上百个楼盘建好再卖？
2，是你对“现房”这个概念有什么误解吗？还是我误解了你的“现房”概念？
3，现在还有人愿意买恒大的期房吗？现在还敢买恒大期房的人，是要帮许老板还那2万亿的债吗？