怎样看待年轻人用高杠杆买房？

很少有人攒够钱了再买房，很多人都是仓促上阵，东拼西凑的首付钱。
. T! g" \: g5 D# h  h5 X能不能买到房，就看凑首付的功夫有多深。抵押房产、借各种信用贷、跟亲朋好友打借条，高杠杆买房，凑钱买房，无非是这么几个途径：
1、依靠父母和亲友的资助
. a0 p  h0 b) ^大多数年轻人的第一套房，都是亲戚朋友、尤其是父母资助。所谓吃饭靠朋友，买房靠父母。70、80后很多都这么走过来的。
2、信用卡空当接龙
这路子被堵死了。不但不能用信用卡刷首付刷中介费；信用卡有大额负债会影响房贷额度和利率；连储蓄卡都只能刷自己的了。
: _5 b5 G! D  O; E* i# ?# _* o1 }/ X3、消费贷、信用贷、抵押贷
老实的小伙伴可能难想象，有些人买房的钱，几乎全部来自银行。
7 L2 D: C. A+ w* C3 s, U用各种技巧把杠杆加到最大，甚至可以0首付买房。
4、中介垫资
2 _1 {% O9 F- u" ~9 ]垫资很简单，就是你急需凑钱时，从一些不上征信的机构那里，借点短期的钱出来。
/ T- e. _7 M  G; w比如有些担保公司、网贷公司之类的。过桥贷，这种钱的问题是，它的成本不低。很多可以说是高利贷了——月息两三分。如此高的成本，如若操作不慎，很容易翻车翻船。
5 E. |# u9 c1 v. l  R$ i+ L“假如给我一个支点，就能撬起地球”。阿基米德的这句话想必大家都不陌生，它讲述的就是杠杆原理。加杠杆买房，搞不好是件危险事。买房要量力而行，不然当家庭分工和经济安排不够周全，房贷断供就麻烦了。
$ f  |6 ^9 p# t4 d& o6 i$ B/ p如果法院拍卖房子的钱足以还清你剩下的房贷，这可能还是最好的情况；但是如果法院拍卖房子的钱都不够还清房贷，那么你还得继续凑钱还清房贷，这样就属于房子没了还负债了，真正的“钱房两失”，亏大了。
& x' b/ u3 Z. U& Q( @房子可以买来自住，买来投资，买来投机。

% l$ _  O) X) c0 ?7 a, U* I自住：房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的。为了居住买房，可以买保障房啊（不是谁都有资格买到保障房，指标难得）。为了纯粹居住，不用买房租房就可以了。
投资：好租好卖好贷款的房子，即是子安买房笔记常说“三中全会”的房子。买得起只是第一步，供得起是第二步，注意注意再注意：升值赚钱才是重中之重！正确的房地产投资快速累积财富！同时支撑你未来的换房！

买房要买“三中全会”，不管是自住还是#房地产投资# 。
在#买房# 过程中有一个很难抉择的问题，那就是到底应该买哪里？其实这里面有一个非常简单容易的标准，我们称之为“三中全会”。首先选定中心城市，在全国的地图里面选一个中心城市。然后在中心城市里面选择一个中心区域。最后是中心区域里面选择一个中心地段。在这个地方买房，就地铁口学位房基本上就错不了，这个就被称之为“三中全会”。用“三中全会”买来的房子，基本上不会亏，而且未来的潜力都比较大。这对于很多人来说是最最简单实用的判断。而这三个标准当中的第一个标准最最重要的，城市选错了，就什么都错了。

投机：
1、在房地产领域，有很多钱少收入少的人，也渴望有自己的房子。很容易被一些金融公司忽悠，用极限的杠杆去买房子，只是解决了买得起的问题。但没有解决房子本身的价值问题，没有解决月供的问题，更没有考虑未来换房的问题。
. m' r) T% T7 `3 R7 }8 R( S" H  D; T2、还有一帮人，是金融难民，有的是投资失败，有的是生意失败。有的是上了一些不伦不类清债之类的课程，会忽悠这些人用这种方法去买房去融资，刺激他们的欲望，期待通过房子的爆涨翻身！
这些投机派十分脆弱，岌岌可危过独木桥，三两下容易断供，房子被银行收走，还列入银行黑名单。投机行为不可取。
杠杆很重要，但科学使用杠杆更重要。

8 p6 _% M, k! ~4 o" t0 V在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。
7 a& N4 U+ ^2 Q; ~+ L真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。
& F) O0 e, a* D" |5 r& ?二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、翻新改造长租公寓或民宿后马上出租，是可以实现以租养贷的。
. x* p+ N+ D; n9 E5 o6 x0 F! @; z
. M3 j  |- Q2 F
对房产投资高手来说，选标是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的最佳策略。
; @! T. f% e2 @' W专业房产大咖，买房更得讲究技术才能赚到钱了。不做卡神，不做贷奴，不铤而走险，必须稳健投资和快乐买房。
2 Q1 @9 c9 @/ y/ D1 d提前布置创造长期稳定的现金流；
4 _6 N# g# J0 f  n保持信用最大化；
3 b+ Y! p$ ]! m6 k灵活利用融资杠杆；
: V# O6 [  {# G7 @; s熟练掌握各种投资工具；
做好资产配置优化资产组合，使资产增值最大化，风险最小化；
; d2 N% Z7 @0 R7 v投资房产尽量买入租售比高的房子；
6 z: S9 @. V0 \% x0 s  k选盘、谈判、签约、合同、避税、凤变冰、出租、出售等方方面面都变得更加重要了。
# l  J2 U8 v; U9 z可以看看 很火的网络课程《月薪五千也能实现的买房全攻略》学习笔记

很少有人攒够钱了再买房，很多人都是仓促上阵，东拼西凑的首付钱。
0 h( d5 _, G# N0 H# H能不能买到房，就看凑首付的功夫有多深。抵押房产、借各种信用贷、跟亲朋好友打借条，高杠杆买房，凑钱买房，无非是这么几个途径：
1、依靠父母和亲友的资助
4 ~) n- [* C- }大多数年轻人的第一套房，都是亲戚朋友、尤其是父母资助。所谓吃饭靠朋友，买房靠父母。70、80后很多都这么走过来的。
  s/ Y; Y! V+ {' i+ `: s) B2、信用卡空当接龙
这路子被堵死了。不但不能用信用卡刷首付刷中介费；信用卡有大额负债会影响房贷额度和利率；连储蓄卡都只能刷自己的了。
( |5 Z4 c: u) T+ j3、消费贷、信用贷、抵押贷
老实的小伙伴可能难想象，有些人买房的钱，几乎全部来自银行。
用各种技巧把杠杆加到最大，甚至可以0首付买房。
2 A# N: o2 d& K6 T4、中介垫资
) X. `- h# U6 ^% C! |垫资很简单，就是你急需凑钱时，从一些不上征信的机构那里，借点短期的钱出来。
比如有些担保公司、网贷公司之类的。过桥贷，这种钱的问题是，它的成本不低。很多可以说是高利贷了——月息两三分。如此高的成本，如若操作不慎，很容易翻车翻船。
" D+ t5 N2 o: P, l  w2 d7 @“假如给我一个支点，就能撬起地球”。阿基米德的这句话想必大家都不陌生，它讲述的就是杠杆原理。加杠杆买房，搞不好是件危险事。买房要量力而行，不然当家庭分工和经济安排不够周全，房贷断供就麻烦了。
9 n9 }$ ^7 @& C3 b# u如果法院拍卖房子的钱足以还清你剩下的房贷，这可能还是最好的情况；但是如果法院拍卖房子的钱都不够还清房贷，那么你还得继续凑钱还清房贷，这样就属于房子没了还负债了，真正的“钱房两失”，亏大了。
' q* ]- t, l% p8 L: z, W( x房子可以买来自住，买来投资，买来投机。

自住：房住不炒，房子是用来住的，不是用来炒的。为了居住买房，可以买保障房啊（不是谁都有资格买到保障房，指标难得）。为了纯粹居住，不用买房租房就可以了。
& s" |+ D$ p4 ?! x7 T. |& ~投资：好租好卖好贷款的房子，即是子安买房笔记常说“三中全会”的房子。买得起只是第一步，供得起是第二步，注意注意再注意：升值赚钱才是重中之重！正确的房地产投资快速累积财富！同时支撑你未来的换房！
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买房要买“三中全会”，不管是自住还是#房地产投资# 。
% _8 J' H, x1 Y5 M7 L在#买房# 过程中有一个很难抉择的问题，那就是到底应该买哪里？其实这里面有一个非常简单容易的标准，我们称之为“三中全会”。首先选定中心城市，在全国的地图里面选一个中心城市。然后在中心城市里面选择一个中心区域。最后是中心区域里面选择一个中心地段。在这个地方买房，就地铁口学位房基本上就错不了，这个就被称之为“三中全会”。用“三中全会”买来的房子，基本上不会亏，而且未来的潜力都比较大。这对于很多人来说是最最简单实用的判断。而这三个标准当中的第一个标准最最重要的，城市选错了，就什么都错了。

投机：
1、在房地产领域，有很多钱少收入少的人，也渴望有自己的房子。很容易被一些金融公司忽悠，用极限的杠杆去买房子，只是解决了买得起的问题。但没有解决房子本身的价值问题，没有解决月供的问题，更没有考虑未来换房的问题。
! \! N. y) n- Y$ O, O% n2、还有一帮人，是金融难民，有的是投资失败，有的是生意失败。有的是上了一些不伦不类清债之类的课程，会忽悠这些人用这种方法去买房去融资，刺激他们的欲望，期待通过房子的爆涨翻身！
/ F* Z% v- ]0 ]$ G这些投机派十分脆弱，岌岌可危过独木桥，三两下容易断供，房子被银行收走，还列入银行黑名单。投机行为不可取。
) y$ X' E, G) X6 m6 I" [杠杆很重要，但科学使用杠杆更重要。
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在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。
真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。
2 I% I) n. K7 O! Y! T二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、翻新改造长租公寓或民宿后马上出租，是可以实现以租养贷的。
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/ p1 a" J+ F  Z. D, T对房产投资高手来说，选标是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的最佳策略。
& g' C: d, u/ I2 d, s, m: a9 g% a4 ^4 k专业房产大咖，买房更得讲究技术才能赚到钱了。不做卡神，不做贷奴，不铤而走险，必须稳健投资和快乐买房。
提前布置创造长期稳定的现金流；
保持信用最大化；
) M2 T4 Q6 c7 }0 s2 W8 m7 {灵活利用融资杠杆；
( _- f$ {$ G- }4 k7 D6 h熟练掌握各种投资工具；
$ l' L9 z& H0 a: t( P3 `$ A: B做好资产配置优化资产组合，使资产增值最大化，风险最小化；
+ b5 K' p9 L9 Z8 |9 M" c* F投资房产尽量买入租售比高的房子；
选盘、谈判、签约、合同、避税、凤变冰、出租、出售等方方面面都变得更加重要了。
可以看看 很火的网络课程《月薪五千也能实现的买房全攻略》学习笔记

小王是一个乐观上进的青年，目前在一个二线城市工作，月薪1万左右，工作这些年存款20万，家里能支持约30万。请问小王能买一套什么样的房子？
首先，应从哪些角度着手考虑呢？
; t7 u6 h) y+ D1 s

要离公司近，所以优先考虑老破小？
要为以后升值考虑，所以最好是次新房？
. t2 l# C" V" T3 E7 u* {要想着以后结婚居住，所以得是学区房？
- U2 d' Q4 d+ @9 i2 F要想着居住舒服，所以应买郊区的大房子？
……

以上统统错误！
, F( L9 R8 {: i+ z应从他的月收入去反推能买什么样的房子。
% Q  q; ]$ U# T7 ?月薪1万，如果去掉生活开销后还能剩余6000元，那6000元对应的按揭贷款额是多少呢？大概在100万左右。贷款100万的房子对应的房子总价是多少呢？按照30%首付的话，房子的总价款应该在150万左右。
# ?# k$ R' ]# D7 K% d. V" t7 }: y所以小王应该在150万房子总价款这个硬约束条件下，有取有舍得去寻找自己最满意的房子。
5 m0 Q8 `7 A" R; ~3 |+ S7 s) a4 G

现在工作变动频繁，更不会一个公司干到退休，所以离公司近就不那么重要；
' M/ q0 t- W9 L+ [& `! |第一套房主要解决的是自己的居住，所以升值也没那么重要；
还没有结婚、小孩还远呢，何况小孩生下来过6年才会上学，这期间的教育政策变化太大，学区也就没那么重要了；
现在年轻还是打拼的时候，应把更多的时间精力用在工作上，所以偏远的大房子确实不是考虑的重点……

如此一来，选择范围是不是大了很多？
8 E6 g+ d# E1 s4 m为什么这是一个良性负债的模型呢？因为各方得益。小王提前享受了住房、地产商卖掉房子实现了利润、银行安全的放贷出去赚取了利息、政府也因此实现了经济的增长。
这各方得益的前提是什么呢？是小王能还得起6000元的月供。
顺着这个模型再扩展开来：如果小王月薪2万，每月能积攒1.2万，那就能负债200万，对应就能买近300万的房子。
4 \" V8 A. T# \& H& f4 H如果小王月薪3万呢？月薪5万呢？那能负债的金额不是就更大了吗？
, z& A4 q" l; P, a# T/ G& H, m" f4 d所以能负债多少，我们是有原则可以遵守的。

房价上涨的时候，高杠杆买房爽歪歪，但是房价下跌的时候，高杠杆买房，基本上是要凉的底裤都没了。
彭叔觉得现在的韭菜越来越聪明了，中午去吃饭的时候听到隔壁一桌的人在谈论房价，其中一个人说买房就得要趁早，房子不买还涨，等你把房买了，过个三四年再回头看看，你今天买房就算是赚到了，然后另外一个人就说那不一定，青岛房价跌了三四年，要是在青岛房价最高点买的房，眼泪都要跌出来了，还有郑州房价最高点买的房，那眼泪也要跌出来了，还有天津，济南等等的，都是大城市，又是省会，又是国家中心城市，又是直辖市，房价还不是一样跌，更别燕郊那种地方了，然后把那个说买房要趁早的人给说的哑口无言。
3 u. f( n$ d% ^这届韭菜不好带。

已经有高赞答主从经济以及理性的角度分析过了
) T+ v7 t+ l/ A/ W" n0 h) {; y但是，这个年轻人，如果买房不是为了升值呢？
2 }& M8 u& W& O* v$ d; Q/ E你背井离乡打拼过吗？
- o; m" M7 T4 |" k3 V* z你和你女朋友住过合租屋吗？
- _( n0 p# u7 q1 u$ I/ y4 N你有被房东临时通知涨租金，被迫请假一天收拾东西匆忙找过房吗？
6 ^3 s5 j* A! Y' p你女朋友有告诉过你，我很爱你，但我想在这个城市有个家吗？
你有一个人，站在大城市的高楼，看着夜景，告诉自己，劳资一定要留在这里过吗？
你们都好理性哦，都好懂经济哦
不知道你们怎么看
1 s8 b: m8 }6 P, d0 {反正在我看来，这个年轻人，好TM有种哦
管他们怎么说，一切都会好的！！！
PS：我这里指的是那些已经买了的！！！现在还在观望的，不是被逼得没得法的，还是保持冷静，自己走出门去，自己到市场上去看了再做决定

关于杠杆，很多人说深圳的杠杆率太高了，其实大家是误解了，城市越小的地方，杠杆率高，大城市杠杆离低。实例证明：
4 S5 a+ w# u$ C8 A' y% [1 c$ i3 q' ^! W; w
. Y0 f  r) d7 q' D1.深圳房子总价1000万，首付300万，贷700万，月供4万。杠杆率70%
2.小地方房子总价100万，首付30万，贷70万，月供4000元，杠杆率70%

: t* u% c0 x1 d, c. d假设三年后，1升到了1500万，贷款还是700万，杠杆率降到了47%，2升到了110万，杠杆率64%，结果2的杠杆率远远大于1，为什么使我们有这种错觉深圳房子杠杆率太高了呢？是高额的总价和月供。

还有人说深圳有经营贷和信用贷等等，经营贷也是银行审批你所有负债，房子总价7成-负债，杠杆率远低于70%，信用贷是大数据基于你的工资，公积金，房贷，信用卡使用方面等缩合评估给的额度，也很难超过70%。
5 {$ t, k, t/ R  \
结论：买对了房子，每天都是在降杠杆

买房爆仓案例:
7 b+ }4 u0 G1 a4 Q4 @5 c5 n
   买房赚到钱的是大多数，但不赚钱的也大有人在，甚至还有大额爆仓的。原因都是操作上的失误，又没有及时去做补救，这都给了我们教训。  
  在某二线城市郑县有个C女士，2017年、2018年、2019年、2020年一直加仓买房，全部是新房，首付分期高杠杆，这类产品的特点是：虽然上车容易，很快建仓，但月供高，月供达到了小10万，负债一千多万。
7 c' V! P- @& _" x* r' c( Z1 K
  s) |8 w( G. S. n2020年疫情的原因，整个社会商业运营停滞几个月，C女士公司现金流断裂，整个财务体系一塌糊涂，最终，甩卖名下资产，而淡静期的楼市，非优质资产，卖不出去，除非深度折损，结果大家可想而知…
) y2 K( S$ ~6 y5 b
( d, H2 I9 y/ K$ S9 z: }C女士犯以下几点投资大忌：
* Y( p9 _5 `" B  ^1 S( {0 G7 N; J6 h
$ l! }  F5 e4 [7 B0 x①选错城市：
  C女士选择了大涨后的郑州建仓，牛市尾声，大概率高位接盘，随即举着杠铃站岗。反之，C女士如果在深圳西部版块建仓，即使加再锋利的杠杆，2020年以前的负债扛到现在，百分百已经财富自由，至少净赚A8。
②选筹环节
C女士所在的城市个别楼盘涨幅其实也不错，问题就出在选筹环节，如果不买新房，买进二手笋盘，2018、2019、2020年蓝堡湾片区的二手房，目前都有30%+的涨幅，即使房子不卖，截断抵押，也会有资金倒拿，不会出现现金流危机。

2 z( Q7 g% i7 P③财务筹划
6 I: M. X: B: L4 w建仓容易，尤其是郑州，新房首付分期，但你加多锐利的杠杆，就需要承受多大的资金反噬，生不如死，你做决定前，一定认清自己的能力边际线，做好财务筹划。
; q: M4 k8 h8 [- N2 f! L. [
④框架搭建
房产投资，考虑产品大小结合、长短结合、高低结合的搭配框架，既有高增长性的，又有流动性极强的，还要搭配有暴击概念的。C女士践行2N，执行力强，这个值得称赞，但没有产品搭配的理念，没有投资框架。买买买，就赚钱的时代，早就结束了。
  G3 N. P, m" [/ D$ n2 I- m# v9 Y
1 J1 [1 E. j2 M/ f6 K) L1 d2 \前段时间，C女士2017年、2018年买的某新房终于下房本，随即折损卖出，算上成本，巨亏！
6 ~. H. ^3 k4 J3 E: t9 ~  赚钱是认知和执行力的结合体，C女士输在了认知和框架，输在了用战术上的勤奋掩盖了战略上的懒惰。

共勉！
# p( O( [# M" W
不要买房，容易上瘾。

看看过去几年的深圳、杭州，最热衷推动房价大涨的，不是开发商，而是买家。
最明显、最极端的例子，就是业主的抱团涨价。
过去通过炒房赚了钱的买家，很多人还希望能继续炒房赚更多的钱；过去没赚到钱的买家，则眼红别人，也希望通过炒房赚快钱。
房哥知道，不少眼红的购房者，都已经或者希望通过高杠杆入市，迅速暴富，财富自由。
% `4 B) l3 D$ g3 m1 Q4 G用股市的一句话来说，就是高位加仓。
+ r/ @. H2 f' @& n) G" y这句话的后半句是，一把输光。
高杠杆入市的，基本都是抱着短期房价大涨，然后大赚一笔的目的。很少有考虑过，要是未来2-3年房价不涨甚至还下跌怎么办？
& Y8 f& ]: {2 g( g一旦遇到房价横盘甚至下滑，估计这些买家会手足无措，最终损手烂脚，倾家荡产。
很多人不知道，现在也是房价不断上涨的香港，当年高杠杆炒房的明星张卫健也差点破产，歌星钟镇涛则真的破产。
; |& G% M( }+ B/ l未来的房价走势，就算杭州这样的一线城市，在没有大放水、又遭遇调控的情况下，横盘的几率极高。
现在还想高杠杆入市的，在想着市场总会奖赏勇者的同时，也要谨记小心驶得万年船老话。
; n5 I2 h  m3 h( P0 C美团王兴在2018年就说了，这是过去10年最差的一年，也是未来10年最好的一年。这句话改一改，也可以用在大多数城市的楼市上面，2020年是过去10年最好的一年，也是未来10年最好的一年。
5 ]. f7 c1 [5 K% O4 z4 G楼市在过去几年确实奖赏了勇者，但这样的情况不会一直延续下去。
; u) {- f4 j3 l9 o4 h+ U; m2 N最糟心的情况是，高杠杆买房，2-3年后无法维持，只能割肉卖房，然后房价又快速上升。一来一回，房价还上涨了，但是你却被割了韭菜。
1 ~% p& l; }7 C总之，买房是好事，高杠杆需谨慎。

想一步到位呗！
不贷款，可能这一辈子都买不起房（图中有说明）。想买好房子，就得高杠杆了！
不是年轻人想高杠杆买房，而是被逼成这个样子。
$ s# r7 i! y$ ]6 o
: n3 f; \# h8 j0 ^! f

太平盛世时期怎样都行，可是现在呢？
我一个在深圳的朋友，去年刚刚买了一套房子，她做外贸每月收入2万，这套房子每月还房贷1万，原来感觉没什么压力，可是现在因为疫情外贸生意全部停了，每个月仅仅能维持。
从她的电话中我能感受到她的焦虑