房地产上半年已收尾 2021下半年市场何去何从？有哪些信息值得关注？

显示全部楼层 · 2021-10-26 23:57:28

简单说下吧。
1、国家放开三孩政策，优化人口结构，表明楼市已经进入内循环与内卷化。国内现状老龄化、人口少子化、资本内卷化、存量过剩化，未来买房子逻辑将由单一的”购买房子“转往双向的”置换改善“与”资产考量“。
2、目前楼市调控的重点是金融信贷，这个是很关键的一个点。个人房贷在”二道红线“的管控下贷款办理将会更难，而房企的融资在”三道红线“的管控下也会进一步收紧，越牛的房企融资成本越低，而中小房企生存面临困难，个人贷款难，不专业的房企将面临洗牌，不完全统计，今年上半年已经有100多家企业退出房地产市场。
3、集中供地政策或将进一步优化：上半年的集中供地可以说是一场大狂欢，有的满载而归，有的颗粒无收，但是有几点是值得注意的。一是马甲拍地会被严格控制，之前有的房企派出几百个马甲抢地，可怕~ 二、是不同城市之间会借鉴相互的成功经验；三是对地价的限制以及土地出让金划转税务征收将细则化。
可以预见的是，下半年集中竞拍的热度会逐步下降，上半年是”抢“，下半年或转变成”看“，毕竟路子都是走出来的，经验和手段也会越来越多。

123SZW · 2021-10-27 09:25:54

简单说下吧。
1、国家放开三孩政策，优化人口结构，表明楼市已经进入内循环与内卷化。国内现状老龄化、人口少子化、资本内卷化、存量过剩化，未来买房子逻辑将由单一的”购买房子“转往双向的”置换改善“与”资产考量“。
2、目前楼市调控的重点是金融信贷，这个是很关键的一个点。个人房贷在”二道红线“的管控下贷款办理将会更难，而房企的融资在”三道红线“的管控下也会进一步收紧，越牛的房企融资成本越低，而中小房企生存面临困难，个人贷款难，不专业的房企将面临洗牌，不完全统计，今年上半年已经有100多家企业退出房地产市场。
3、集中供地政策或将进一步优化：上半年的集中供地可以说是一场大狂欢，有的满载而归，有的颗粒无收，但是有几点是值得注意的。一是马甲拍地会被严格控制，之前有的房企派出几百个马甲抢地，可怕~ 二、是不同城市之间会借鉴相互的成功经验；三是对地价的限制以及土地出让金划转税务征收将细则化。
可以预见的是，下半年集中竞拍的热度会逐步下降，上半年是”抢“，下半年或转变成”看“，毕竟路子都是走出来的，经验和手段也会越来越多。

说留的不会走 · 2021-10-27 19:07:17

各个地区的楼市动态肯定会有所不同，哥们儿来聊聊北京未来楼市的趋势吧。从今年1、2月份的一些新项目和5月份的土拍，还有后续的很多ZC性的东西来看，哥们儿我觉得100平左右的产品应该会成为未来新盘的主流。大家伙儿怎么看，也欢迎评论区来聊聊~

读书破W卷 · 2021-10-28 06:50:31

近期，各大城市开启了第二次集中供地，但土地终止流拍事件频发。

西安市也在万众瞩目中终于迎来了第二次“土拍”。
此次土拍共分三场进行，分别在10月14日、10月15日和10月18日进行，其中按照地块编号1-11、12-21、22-28依次拍卖，若是房企竞拍地块时超过最高限价，即进入10月19日的摇号环节。
不过，在土拍开始的前几日，西安市公共资源交易中心发出公告，鄠邑区的以挂牌方式出让的3宗地因故终止出让（点击查看详情）。不仅如此，就在昨日，以拍卖方式出让的曲江2宗地、浐灞生态区1宗地、经开区1宗地都因故终止出让。

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西安第二次土拍中公开拍卖出让的共有28宗地，截至目前，已有4宗地因故终止出让，也就是说，目前只剩下24宗地进入这三场土地拍卖会。
1
高新区5宗地
今日，被竞拍涉及11块宗地，这11宗地块中，有5宗位于高新区，2宗位于经开区（1宗已终止出让），4宗地位于曲江大明宫遗址区（2宗已终止出让）。
值得一看的是，高新区的这5宗地是高新丝路科学城规划发布后的首批土地集中供应，同样，这也是高新三期罕见的住宅土地，一起来看看这5宗地的具体情况吧。

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房地产上半年已收尾 2021下半年市场何去何从？有哪些信息值得关注？-3.jpg

1.GX3-42-2：
宗地位于高新区中央创新区双江二路与兴隆三路十字东北角，此次出让面积226.3.3㎡（折合33.905亩），地块用地性质为居住，商品住房毛坯销售均价为26397元/㎡，容积率要求在2.3-2.8之间。
据了解，龙湖、中海、紫薇、天地源四家共同竞拍该地块，最终天地源以7.6亿元竞得该地块。
2.GX3-42-3：
宗地位于高新区中央创新区规划三路以北、规划二十八路以南、经二十二路以西、规划四路以东，此次出让面积14393.4㎡（折合21.59亩），地块用地性质为居住，商品住房毛坯销售均价为26485元/㎡，容积率要求在2.3-2.8之间。
据了解，龙湖、中海、紫薇、天地源四家共同竞拍该地块，最终龙湖以4.7亿元竞得该地块。
3.GX3-42-4：
宗地位于高新区中央创新区经二十二路以西、规划四路以东、兴隆三路以北、规划三十路以南，此次出让面积11587.7㎡（折合17.382亩），地块用地性质为居住，商品住房毛坯销售均价为26383元/㎡，容积率要求在2.3-2.8之间。
据了解，龙湖、中海、紫薇、天地源四家共同竞拍该地块，最终龙湖以3.8亿元竞得该地块。
4.GX3-42-5：
宗地位于高新区中央创新区纬三十六路以南、经二十二路以西、经二十六路以东，此次出让面积67747.3㎡（折合101.621亩），地块用地性质为居住，商品住房毛坯销售均价为26462元/㎡，容积率要求不大于2.8。
据了解，龙湖、中海、华发、中央创新区公司四家共同竞拍该地块，最终龙湖以21亿元竞得该地块。
5.GX3-42-6：
宗地位于高新区中央创新区经二十二路以西、经二十六路以东、规划二十八路以北，此次出让面积48537.7㎡（折合72.807亩），地块用地性质为居住，商品住房毛坯销售均价为26419元/㎡，容积率要求不大于2.8。
据了解，龙湖、中海、紫薇、华发四家共同竞拍该地块，最终紫薇以15亿元竞得该地块。
其实高新区这5宗地块皆被成功竞拍也在情理之中，毕竟高新三期的未来发展前景极好，不论是从基础配套方面还是规划方向，都具有较大的投资发展空间。
再者，此次土拍信息中显示出的这5个地块后期商品房毛坯价格均在2.6w/㎡左右，目前，该板块精装房屋均价在2.5w/㎡左右，由此看得出，官方对这个板块的未来发展有更高的要求与期望。
2
经开区、曲江大明宫
再来看看经开区，此次土拍中经开区供地2宗，其中1宗因故终止。（JK1-4-281）

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这两个地块中的6号地块报名竞拍的房企只有一家，为宝鸡聚风，因此最终由该开发商以底价竞得，另一块7号地块无房企报名，看得出，开发商对经开区拿地的积极性并不高。
而且官方也要求竞得这两块地的企业须按照高铁新城片区规划和整体建设进度要求，同步开展住宅、商业、医疗地块建设，将区域的公建配建与住宅开发绑定。
除了经开区，曲江大明宫遗址区供应的4宗土地，其中2宗在拍卖会开始之前，已经因故终止出让（QJ10-10-259、QJ10-10-261）。

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根据约定，宗地10竞得人须在项目建成后向曲江大明宫遗址区保护改造办公室提供2200平方米的商业用房（该宗地内全部商业用房）及3533.76平方米的商品住宅用于大明宫遗址区拆迁安置工作，其中商业用房按照实际成本价回购、商品住宅按照19702元/平方米回购。
今日成交的两宗地块，其实在西安第一批集中供地时就曾挂牌，毛坯销售均价相同。
宗地10（QJ10-10-256）：
宗地位于曲江大明宫遗址区太远路以北、红旗铁路线以东，此次出让面积11797.77㎡（折合17.679亩），其中住宅用地11012.06㎡（折合16.518,亩），商服用地785.71㎡（折合1.179亩），商品住房毛坯销售均价为19702元/㎡，容积率要求不大于2.8。
地块在华远君城西区对面，周边各类生活配套齐全，旁边还有中海开元壹号以及青岛啤酒西安汉斯集团有限公司。
据了解，该地块最终由陕西鲲鹏置业有限公司以2.6亿元竞得该地块。
宗地11（QJ10-8-491）：
宗地位于曲江大明宫遗址区凤城一路以南、陕西大明宫投资发展有限责任公司以东，此次出让面积11845.02㎡（折合17.768亩），商品住房毛坯销售均价为19868元/㎡，容积率要求在1.2-2.8。
地块在先锋花园小区后面，周边楼盘还有瑞和大唐府邸、正荣府，其中正荣府项目住宅房源已售完，公寓产品在售。
另外，此次该地块现场竞拍至最高限价，将于10月19日通过摇号决定最终竞得人。
根据土拍公告信息来看，西安高新区的毛坯价在2.6w/㎡左右，曲江大明宫住房毛坯价格在2.5w/㎡左右，经开区高铁新城住房毛坯价格在1.6w/㎡左右，港务区商品住房毛坯价格最高已到达1.8w/㎡。
即使楼市近期渐凉，各路政策频出，但看得出，新房房价依旧会缓慢有序的上涨，此次土拍在一定程度上对未来房价也有很大的影响，至于明日西安土拍情况如何，我们拭目以待。

dujiajia2016 · 2021-10-28 17:11:07

ps：更多专业买房、卖房、二手房相关解读，关注微信公众号——宅西安。
今年的西安没有春秋，只余冬夏。亦如西安的楼市。
谁也不曾料到，就在短短两个月前，市场上还充斥着“万人摇”、“日清”的火热，那时候，想找个有耐心详细介绍的置业顾问都是很难得的。
但现在，以往的金九银十不再，风评上以往还叫嚣着“房地产不可能凉”的中介和相关从业人员，最近口风也变得保守了很多。
市场，从未如此悲观过。
01
微观层面上，西安楼市也很不一样了。
首先是中签率提高，买房变得容易了。
从8月开始，围绕整个西安楼市上半年的“抢房大战”开始落下帷幕，整个8月上线登记的53个项目中，仅有16个楼盘达成“千人摇”，占比仅约1/3。

这其中固然有新房放量、登记分流的影响存在。
但不可否认的是，购房者变得愈发挑剔，开始考虑购房的安全性，而不再是“先摇为敬”。
这一点在9月的市场数据中展现地更加淋漓尽致。

一方面，9月西安楼市共计31个项目上线登记，除了山水美树和御锦城外再度掀起一阵涟漪。
剩余项目中，流摇的项目达到17个，占比高达54%！
另一方面，中签率提高的同时，弃选率也在不断增加。
据创典全程统计，9月西安开盘的50个项目中，仅有15个达到了100%去化。其余项目中，不仅之前市场反馈良好的刚需千人摇红盘招商城市主场、中粮奥体壹号、翠景台等出现了开盘弃选现象。
就连万人摇神盘山水美树也剩下了17套房源。

|图片来源：创典全程

主城区尚且如此，外围区域去化情况就更糟糕了。沣西多盘推出国庆“特价房”，沣东、高新三期去化慢的项目全民转介、渠道拓客无所不用其极；秦汉、泾河新城等则再次出现“7个中介与1个购房者”的“爱恨情仇”。

可以预见，如果接下来即将到来的二次土拍遇冷，一二手倒挂再度缩减，需求被抑制的话。
购房者的观望情绪会更加强烈，购房选择也将愈发挑剔。

02

最近有很多读者跑来问：
如果市场行情持续下去，遇到不错的房子是该上车，还是继续观望？
如果西安楼市依旧如此，那么对于刚需来说，买房难度缩小，摇号压力降低，肯定是好事。
比如前文提到的招商城市主场、翠景台等，之前摇不上，现在可以直接认购。
改善性购房在登记分流的现状下，选到更好的楼位、层高、户型的几率也在增加。
小鉴为大家整理了西安目前已公示待售的楼盘一览表，以供参考。

至于网上四处在流传的“千万别买，年底开发商压力大、价格更香”这种论调。
虽然有一定道理，但并不适用所有人。
因为每个家庭的结构、情况、需求都不尽相同，适合你的房子其实并没有几个。

比如你在城南工作、家里有适龄入学的孩子，又没有父母帮你带娃的情况下，那么在城南选到一个离单位近的、方便上下学接小孩的楼盘才是最优解。
如果盲目等待，城南的项目都清盘了，即便年底到来城北的房子优惠可观，对你来说都是无意义的。

03

在目前楼市走向仍不明朗的情况下，小鉴给大家的置业建议是：
1、选对城市发展方向。
一个城市的能级、资源、实力在短期内是十分有限的，不可能面面俱到。
即便西安未来要多中心、多元化发展，但向南、向西必然是发展的主力。所以大家可以看到西安的新区里，最先发展起来的就是高新二期、三期，软件新城，以及沣东。
在这里不但集中了西安最优质的学区、基础设施配套，还有着最优秀的人才+顶尖产业的加持，片区前景好，未来不管是自住配套的更新换代，还是房产价值的增值，都是最优秀的。

|图片来源：安居客

所以买房的优先级也是尽可能往南、往西选，如果预算不足，可以以此为中心，向周边外溢区选择。比如毗邻高新的大学城板块、雁塔板块、航天新城板块等。
其次，要明确你的购房需求。
孩子的学区、工作的远近、父母的养老、生活的便利……尽量选择能满足目前最切实需求的房源。
比如刚新婚的小两口，短期内有生孩子的打算，而父母尚较年轻。那么学区、交通、生活配套的优先级，就要高于生态环境、康养等养老配套。
这些逻辑大家不是不知道，只是经历了上半年“闭着眼睛摇”的疯狂后，许多人只盯着倒挂。
现在是回归理性的时候了。

2、安全性大于溢价能力。

在二手指导价还未全面铺开、行业前景还未清晰的现在。许多人搞不清究竟是选择二手还是新房。
小鉴认为，对价格敏感的购房者，新房＞二手。这类购房者可以多关注待推的低价盘，多多摇号，争取捡漏；
二手则更适合自住需求急切的购房者，比如结婚在即、孩子马上就要上学等。
买即住，住即用，还可以规避烂尾、维权等风险。
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