恒大集团作为中国房地产曾经的招牌，500强大企业，是怎么沦落到今天这个地步的？

显示全部楼层 · 2021-10-20 22:47:07

你以为的地产商：智库林立，商业精英，雄才大略，深谋远虑，大格局。
实际的地产商：清华北大不如胆大，梭哈，全梭哈，赢了会所嫩模，输了，，呃呃，要命一条，，，不对，输了下周回国。
因为中国房地产二十年长牛，一直涨，让这些人一直赢，每把都梭哈赢，让你以为这帮人有什么特殊能力而已，本质就是群赌徒。他们只是赌输了一次，就一群暴雷的了。

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实际的地产商就是一群卧龙凤雏，你们难道没发现他们除了开发房地产，剩下的恒大冰泉，恒大汽车几乎干啥啥不行吗？因为这帮人是赌徒，不会安下心来搞技术，做实业的，除了赌他们啥也不会，既没有那个力，也没有那个心。

凌辰月月g · 2021-10-21 02:02:56

你以为的地产商：智库林立，商业精英，雄才大略，深谋远虑，大格局。
实际的地产商：清华北大不如胆大，梭哈，全梭哈，赢了会所嫩模，输了，，呃呃，要命一条，，，不对，输了下周回国。
因为中国房地产二十年长牛，一直涨，让这些人一直赢，每把都梭哈赢，让你以为这帮人有什么特殊能力而已，本质就是群赌徒。他们只是赌输了一次，就一群暴雷的了。

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实际的地产商就是一群卧龙凤雏，你们难道没发现他们除了开发房地产，剩下的恒大冰泉，恒大汽车几乎干啥啥不行吗？因为这帮人是赌徒，不会安下心来搞技术，做实业的，除了赌他们啥也不会，既没有那个力，也没有那个心。

航航糖糖Sweet · 2021-10-21 05:08:17

无为隐为 · 2021-10-21 10:44:18

恒大的衰退，从他的激进的扩张却面临了经济政策的收紧，广大人民群众的期盼都有很大的关系，当然包括恒大和政府之间一直以来的关系及定位，导致了他做的一系列的决定。大方、足球、汽车什么的斥以巨资，扩展各项业务，这些都有过很多相关的分析，我这里也不赘述那些，只是单纯从作为一个曾经的员工的立场上，补充一点来说一下我的感想，那就是恒大的用人问题。
“亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。”
不说100%吧，我见过80%的恒大中层，都有很大问题。
首先来说，恒大的内部分级众多，层级、领导、部门、业务都比别的房企多出不少，而作为构成他庞大体系中流砥柱起到承上启下作用的这一部分的中层领导，就有着很大的问题，这部分中层领导来源五花八门，有恒大集团自己培养的校招大学生，有不拘一格降人才录取社会闲散人士，有各个产业互相调动空降的元老，从学历到经验到水平，可谓是各有各样，天上地下。然而在恒大的椅子上，坐久了便逐渐的如出一辙。
由于恒大有着特色官僚主义风气（这个风气我也不知道是怎么来的，我一来就感觉到了，没见识过他的产生是我的遗憾）什么官大半级压死人，什么有问题也不要问自己解决我只看结果，职级高的人对职级低的人有着生杀大权，一句话不和，扣你工资那就是最基本的，恒大的工资一半的是绩效奖金，这部分奖金可以随便扣除，而恒大鼓励扣工资的行为，要求必须按照总人数后进的15%的定期选择人员扣除，有了公司的撑腰，一部分中层便可以底气十足的对手下的员工任意拿捏，加上恒房通到访，APP注册，理财摊派，一层一层，层层还会加价下压，最后都是苦了基层员工。你甚至感觉不到恒大的中层作为一个负责人，在平时的工作和任务中能给你起到什么样的带动或者表率作用。就比如我曾经见过，因恒房通人头不达标导致某负责人被公司扣除些许绩效工资，而他所采取的措施是立刻通知手下普通员工，依照人头度多少上交现金对他受到的损失给以补足。种种充满了下限的操作导致了普通基层员工与中层之间矛盾颇深。作为一个恒大系统中层，掌握了比较大的权力，也享受了优越的福利待遇的负责人，转身去压榨更基层的员工。然而这也不是个别现象，各地类似事情也层出。这就造成了部分基层员工，难以齐心。这种不担责，不在乎的中层算是恒大的一个缩影。
俗话说，不患寡而患不均，不患贫而患不安。他们在恒大的权力极大，加多少工资，奖金额度多少，是否晋升，都是他一句话的事情。就连公司活动的奖励，也能染指一下子。我至今还能记得件事情，恒大当年曾经举办过一次恒房通注册奖励，拉50个人头，排名可以进前100名，奖励50000元现金（没错，那时恒大就是财大气粗，第一波拉50个人头给50000，可谓是千金市骨），我们经理一拍脑袋，我们都给一个人拉不就行了，于是拿出了心腹手下的账号，告诉大家都给心腹手下拉，到时候奖金到手大家一起花差花差，最后50000块顺利到手，首先自己截留12000，奖励自己劳苦功高，心腹员工拿20000多，奖励他平时会来事，此次带头冲锋表现优异。副经理也有个8000，另外剩下的十来个普通员工，1人1000。这事就这么揭过去了。我之前在一个本地的房企待过一段时间，那时给我的感觉是作为一个领导，是领着员工一起从甲方挣钱，而到了恒大以后给我的感觉却是领导驱使着员工给他自己挣好处。这一切功劳啊政绩啊都是我的，与你们无关。
(顺便插一句嘴，因为领导的权利过大思想建设却没跟上，存在很多上下级关系不正常的故事（校招也很会玩啊），常见于物业系统，因为女性较多。不少朋友曾经和我吐槽过，其中不乏已婚人士，尤其是三线，山中无老虎，猴子当大王，于是更加肆无忌惮，金融圈这事是常见，不过金融圈都是动择千万的大资金盘啊，为利走险也可以理解，但是物业的工资就是吃饱饭，没想到也整出这一套，不得不感慨两句，不过地产圈这些好像并不罕见，是我见识不够，前阵子广东某地产那个新入职女员工被领导XXXXX上了新闻，才知道地产行业的普遍道德应该是略低的。)
权力过大还最容易发生什么？那当然就是内部贪腐问题了，当然有人说了，这是房地产企业的特色，那我也是用我身边的现实故事举个例子，正不正常，自有后人品断。恒大的中层，作为一个联系紧密的利益共同体，想要出污泥而不染，也确实很难，平时遇到事就是你帮我我帮你，有了财路当然也是大家一起发。再任何事上都能做点手脚，拿施工材料来说吧，甲供材集团审核，出问题的几率不大，乙供材的问题就是数不胜数了，乙供才是地区公司与当地供应商签订的供货合同，主要是提供施工工具以及水泥沙子腻子胶等不是主耗材的施工材料。这些乙供才供应的物资，货不对板，品牌不符率可以达到50%以上，用低价材料、杂牌工具来供货的情况反而是主流了（这里顺便说一句，乙供才的沙子大多就是我们这里产的赫赫有名的麻刚沙，你要是觉的为什么给我铲了墙重新抹灰刷漆了还是那么容易开裂，我表示这就对了），所以单单从这一进项，领导就捞的盆满钵满（不对，都是被小人蒙蔽了），到时候用工期压着你，不收就耽误工期来交罚款吧，收了起码还能应付过去。另外的侵吞更换材料，倒卖这种小儿科的东西，安插利益相关进场牟利等，再小的领导一年抠出个十万八万，问题不大。天高皇帝远，安排人员吃个空饷，就更是简单了（许老板曾经亲自安排某人御赐空饷，老板都如此，下面的人更是有样学样）
他们在恒大最来钱的方法，还是倒卖，操作恰当的话，周期不仅短，利润率也超过100%，前几天重庆恒大爆发的那个事件就是这个的缩影，归根结底就是恒大的中层领导建立起利益共同体利用职权之便，根据公司内部消息或者项目政策调整，政府相关通知等，提前制定得知禁止停车消息，提前几天布局，集资低价购置4折车位，然后9折自行在市场上进行销售。其中巨大的利润差价，就可以到了自己的口袋。可以说全国各地的恒大都是这么操作，营销工程物业合伙囤积居奇人为操纵，一个人囤个十个八个车位，没几天就能加价1倍卖出去，并不是稀罕事情。不过重庆这边这次特别夸张。还有房子捂成特价房，最后自己低价吃进，这些行为都是肥了自己，亏了恒大，本来恒大能赚十块钱，这下好了，最后只有3块钱进账。进一步压缩利润率。这一套手法，引起过不少投诉，员工作为非业主倒卖车位，但这一点从来没有处理过。这一点到时我一直很不解的。你也不要说恒大不在乎了，今年河南水灾，恒大咬紧牙关节衣缩食到了晚上9点多才拿出2000万元捐款，数目和效率都不及其他房企，一贯的高调大相径庭，被人嘲笑小家子气外强中干。而重庆恒大那么一操作，2000多万的利润将流入个人口袋，一个项目操作出来的黑钱，就比给河南捐的款还要多。你说恒大怎么可能会不在乎？员工一个一个的也懂了，只有能赚到利差的时候才会尽力。如此领导如此员工，你还能觉得他能良性发展吗，以前的发展速度快可以掩盖住部分弊端，但是脚步一慢，就逐渐暴露了出来。恒大就像是非洲草原上的角马，奄奄一息，外面有秃鹫狮子驻足，虎视眈眈，自身也长满了蛆虫，开始享受腐肉的盛宴。恒大激进扩张的时候，还允的胡来，现在颓势明显，在胡来就是要恒大的命了。
加上倒卖业主信息，中介业主两头吃这种情况，更是层出不穷。很多基层员工都有样学样，倒卖吃两头，卖理财卖房子，满嘴放炮乱许诺，尝到了dollar的甜头，就慢慢的回去不了。从而企业内部风气日况渝下，恒大这个品牌的招牌也不如过去辉煌。号称为业主服务的恒大，就一步一步站在了业主的对立面。
我曾经在恒大半岛住过一段时间。与所在的楼宇管家小刘相熟，挺认真负责，随叫随到，但他始终却得不到恒大公司的认可，最终还是黯然离开了，后来问起才知道，他也一直很奇怪，为什么他天天跑上跑下，解决问题，甚至都学会了家装维修，遇到事情自己动手。最终连工资普调的机会都没有，而别的的管家，在办公室打英雄联盟，电话不接，推脱的本领一等一，却次次加薪跑不掉。最后只能感慨，站在业主这边做好工作，都是徒劳。只有站在领导那边，才是前途远大，希望这一次经历能成为小刘人生中的一课。
但怎么成为一个合格的恒大的领导，对待问题是不需要解决的，如图，居然还可以差遣

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面对业主诉求的时候，恒大的领导讨论的不是针对业主诉求解决问题。而是

至于为什么会出现这么多蝇营狗苟之人牢牢占据恒大中流砥柱的位置，首先恒大讲究的就是无过就有功，恒大的框架流程要求都很细化，只要牢牢的按照公司的要求流程进行，一般的问题都可以解决，这一点就不要求领导有多高的个人能力，只要按照要求进行，就能满足基本需求。而个人能力突出，往往会受到平行部门的挟制，感觉到各种施展不开，简单的问题也无法给已解决的无力感。于是乎，会钻营，能应付的人才，就格外吃香。加上恒大的中层较少出现降职，大部分犯错及不合格的都是平调，基本对后来人没有什么上升空间（校招除外），所以能捞钱就赶紧捞点钱，真正想好好做事的人也不一定上的去。奉行的还是多一事不如少一事，能找别人就别找我。
或许这些也不是他们的本意，只是逐渐变成了这样的人。
反正到最后，有此良将，何愁大业不败（推荐一本网络小说，亏成首富从游戏开始，建议这几位领导去裴总那里打工，必定能成就大业）
企业大了，里面派系林立，许大公子许二公子，一方面恒大各个平行部门众多，协调起来，我们的省公司负责人是二公子的亲信，犯了错误了事，最后还是被保了下来，其实，不怕你
那么，恒大当时花费重金打造的监察室制度，为什么又不起作用了呢？监察室制度的确很像个笑话，数次重组，最后一次更是把那一批清理下来的高薪的干部，没地安排，索性工资不变，安排去搞监察，再带几个刚毕业的校招大学生，那就妥了，组织机构就成了。表面看起来煞有其事，衣服笔挺，走路带风，男俊女靓，盘正条顺，威风堂堂，不吃三线的一草一木，但所检查的内容，早已经被各大地区公司扒的一清二楚。大学生们傻乎乎的拿着检查表挨个对文件是否齐全，在鸡毛蒜皮的小事上兢兢业业，劳心劳力。看上去倒是挺认真，录音听不少，文件看不少，但对于我一个小小的员工都知道的事情，居然从来不曾在乎。真的就是捉小放大，呆两天走人，挑点流程上的小毛病，骂骂你仓库材料不整齐，文件归档不规范，罚上个几百块，然而就这几个鸡毛蒜皮的小问题，最终还要再高层博弈一下，互相讨价还价，最后十个小问题变两个。大家相视一笑，心照不宣，一点实际作用也没有起到。拜了你嘞，下年欢迎再来。大价钱花出去，收益约等于0，不得不说真是面子工程。
每一个入职恒大的人，无论你的职级高低，都要拿出三天来专门的学习恒大的企业文化和专门制度，一遍遍吟诵着恒大的诸如诚信立伟业，无私奉献，以及干部的红黄线，并且考试合格后才能被认定为恒大的一份子。然而当时的赌咒发誓并没有什么用，目前恒大的感觉就好比是劣币驱逐良币，能者好人都走了，留下的更加肆无忌惮，要大捞一把。所以重庆的恒大中层搞了一波大的，没想到引发了群体事件。之前恒大号称的13万员工衣食所系，现在也改成了8万员工衣食所系，可见一斑
待补充。
最后补充一个事情，恒大的员工如果看到本文请帮我催一下，2020年3月8日，发给我们的妇女节福利是一张100元的当当图书卡，期限到2022年6.30。现在已经1年半了，还不能使用，我联系了当当客服，客服说这张卡至今还没有充值，因此一直没有激活。在这里请恒大的员工帮忙催促一下，你商票可以不兑付，佣金也可以不发放，员工福利你发出去不能用这不是让人笑话吗？况且这都一年半了，才100块真没必要搞得这么搞笑。
PS.不用帮我催了，刚才又试了试，这卡被作废了，看了根本就是不认了，没戏。
作废了这个卡，商票，债务能作废吗，我就服了。

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这可真是去tmd。
你们的卡也是这个样子吗？

Autogodbless · 2021-10-21 11:53:06

糜竺是徐州富商，他之所以在徐州的买卖能做那么大，主要是因为和徐州太守陶谦的关系非常亲密。但陶谦老了，他的两个儿子又不成器。要是在承平年间，只要不是太弱智，陶谦的儿子们照样可以做大官，但现在天下大乱，这两个废物明显无法继续照顾糜竺家的生意。
于是糜竺就开始到外面下注，他给一个叫刘备的潜力股投了不少钱，帮他招兵买马，为了拉近二人的关系还将妹妹嫁给了刘备。等到陶谦要死的时候，刘备已经成了徐州地面上最有实力的军阀。
在糜竺等人的劝说下，奄奄一息的陶谦将大印交给了刘备，糜氏家族在徐州的生意继续买卖兴隆。
可后来徐州被吕布占领了一段时间，导致靡家的生意大受损失，好在很快刘备和曹操一起杀回来消灭了吕布，糜家的生意总算是保住了主体。
但消灭吕布后曹操并没有让刘备驻守徐州，而是将他带回了许昌。这下附庸于曹家的老板们就开始涌入徐州。糜竺虽然是地头蛇，但缺了大领导的保护很快就被挤兑的破了产。
好在刘备真是了不起，最终在荆州和蜀中站住了脚，糜竺让弟弟糜芳打理荆州的生意，自己在蜀中坐镇。但那个不争气的弟弟在关键时刻出卖了刘备的把兄弟关羽，盛怒之下的刘备虽然没有杀糜竺，但糜氏家族的生意却从此一蹶不振。

壬水漫 · 2021-10-21 14:51:45

今年以来，恒大频频曝出负面新闻，包括商票大面积违约、金融机构起诉、业主集体维权等等。
一个这几年风光无限，自身资产上万亿的超级地产集团一夜之间竟然出现摇摇欲坠的生存危机，说实话，这种情况是谁也没有想到的。
那么，恒大究竟做错了什么，让这个庞大的企业突然出现了巨大的生存危机？
1 恒大出现生存危机
一般来说，一个大型企业出现生存问题一定是重大决策出了问题，恒大也不例外。恒大的问题归根结底就是一个，决策者对房地产产业发展趋势出现重大误判！
蚂蚁出事之后，央媒有句名言流传甚广——没有马云的时代，只有时代的马云。
这句名言其实套用在房地产行业同样适用——没有地产的时代，只有时代的地产。
过去20年房地产高歌猛进是时代的产物，是中国城市化大规模跃进的副产品，当中国城市化进程明显放缓之后，属于房地产的黄金时代其实已经结束。
特别是从2016年开始，高层旗帜鲜明提出“房住不炒”之后，这也是房地产时代结束的一个再明显不过的信号。
但是恒大在2018年之后依然在疯狂拿地，甚至是加杠杆（负债）拿地——这就是投机性很强的决策，在恒大决策者看来（其实也是房地产行业头部企业共识），中国房地产虽然黄金时代结束了，理论上还应该有个白银时代。
在竞争加剧的白银时代，应该遵循强者恒强，弱者恒弱的规律。恒大拼命拿地做大规模，不正是让自己变成那个“强者恒强”的强者吗？
但是，谁也没想到，从2020年年底开始，国家对房地产的重拳打压来得这么猛！

2020年底，银保监会发布商业银行房地产贷款集中度管理规定，这是从金融机构卡住房地产行业放水的额度。
接着，就是对房价涨幅较快的城市实施二手房指导价——这个指导价远远低于实际市场价，银行按照这个二手房指导价发放按揭贷款其实就是大幅度提高了买房的门槛。
这个二手房指导价政策堪称是给房地产销售降温的大杀器，这个政策实施之后，最火爆的深圳楼市二手房交易已经降了8成！
金融机构不贷款，终端销售迅速降温，这两项政策对于负债率很高的房地产企业堪称双鬼拍门，让恒大现金流立刻出现了重大问题。
以上就是对恒大出现生存型危机的过程梳理。
按道理，一般人写到这里就基本结束了，但是我们还打算挖一挖其中更深层次的逻辑。
2 决策者的误判
以恒大的层面，其人脉信息都远非一般大型企业能比的（今年大型庆祝活动还登上了天安门），那么，在这样的情况下，为什么恒大决策者还会对房地产产业趋势出现重大误判呢？
别急，我们先来看看另一个案例。
2021年5月15日，深圳第7次人大会议通过一项决议，撤销深圳市市长、监察委员会主任、副主任、中院院长、检察院检察长、教科文卫委员会主任、工信局局长、商务局局长、应急管理局局等等一大批干部的职务！
政府、司法系统以及大量部门一把手同时调整，这在深圳历史上是极为罕见的。
市场曾经一度传言，导致这场深圳行政系统大规模调整的事件是深房理事件。
2021年4月，有着145万粉丝的自媒体大V深房理被网民公开举报违规炒房，事件在舆论场发酵，一度成为火爆的话题。

（来源：雷达财经）
一个自媒体大V违规组织粉丝炒房，最后竟然导致整个深圳行政系统大调整是不是不可思议？
在深房理事件之前还发生了两件事情。
——2021年3月，坊间传言深圳有很多人拿着国家贴息的经营贷款进入楼市炒房，然后，深圳监管部门对辖内中资商业银行自去年以来审批的15.4万笔、1771.73亿元经营贷，进行了全面排查，结果只发现21笔、5180万元的资金涉嫌违规，将提前收回。违规贷款的比例是：0.518亿除以1771.73亿再乘以100，等于0.0292%，约等于百分之0！
——深圳这个排查结果让舆论并不满意，一时议论纷纷。于是2021年4月初，深圳有关银行再次开展自查，半天之后结果就出来了，但答案却是：没有发现经营贷等违规资金流入楼市。
也就是说，深圳在坊间传言炒房客利用经营贷违规炒房之后的两次自查，最后都没有查出什么结果。
偏偏就在这个时候，深房理事件爆光了！
光是网民举报的深房理炒房的资金就远远超过之前深圳官方自查的结果！堪称光速打脸。
然而，仅仅因为深圳方面在楼市调控领域有失察的责任就能引发行政系统如此巨大的地震吗？
是不是感觉还是有点牵强啊。
太阳底下没有新鲜事，这里给大家回顾一段历史。

清同治年间的一天，浙江余杭地区发生了一件再平常不过的小事。一个叫做葛品连的人突然发病身亡，但是他在死后却面目青黑，口中还有血水流出来，他的家人因此就觉得他是被人害死的，于是就去报官，谁知这却引发了轰动全国的&#34;杨乃武与小白菜&#34;案。
, k* I! Z6 m: L8 z  W5 \5 @0 F
+ R5 z, J# g1 d$ V4 Q当时担任浙江余杭知县的人叫做刘锡彤，他像往常一样和验尸的仵作去检查葛品连尸身的时候，有一个人拦住了他，给他讲了一个&#34;羊吃白菜&#34;的故事，这个故事中的&#34;羊&#34;指的是余杭有名的才子——杨乃武，而&#34;白菜&#34;指的是杨乃武家的帮佣——毕秀姑，绰号&#34;小白菜&#34;。
- V2 a1 d! Q) N) l: G. O) r
& {7 n) \, X# H这两个人其实并没有什么关系，&#34;小白菜&#34;不过是仰慕杨乃武的才学经常同他说话而已，杨乃武也觉得小白菜温柔，平时也经常教她写写字。( |4 r7 H: I. k  D4 _, \8 e
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可是在刘锡彤眼里，这却是一个报仇的好机会。刘锡彤这个人为官不正，曾经因为贪污被杨乃武举报而被罢官，如今听说杨乃武和小白菜有这层关系，自然而然地认定二人有奸情，然后合谋杀死了葛品连，于是他把杨乃武和小白菜抓进监狱严刑拷打，最终屈打成招，逼着他们在认罪书上画了押。杨乃武被判处斩，小白菜凌迟处死。
2 |8 r+ Y! k" H7 Y4 f; Y" p2 R
* j( k6 T% b; w" G9 w* h  a杨乃武家人不服，于是开始了漫漫上访路。
: F0 d: k' D: t; i; J- x在这个上访过程中，满清官场越来越多的官员卷入进来——包括浙江巡抚杨昌睿、杭州知府陈鲁、宁波知府边葆诚、嘉兴知县罗子森、候补知县顾德恒、龚心潼等等，甚至一直牵扯到满清中央某个部门的官员。这个过程中，满清各级官员充分发挥了官官相护的特点，强硬维持着对这个案件的判决。: q/ F' C" O2 |0 R
6 X0 D* ]4 G1 L/ E6 F, f
三年之后，&#34;杨乃武与小白菜&#34;冤案大白天下，为此有一百多个各级官员被罢官惩处，这就是清朝轰动一时的&#34;杨乃武与小白菜&#34;！
# K8 k& I7 u' g! W那么，杨乃武一介书生，即使有同乡读书人帮忙，真有这么大的本事掀翻整个官僚系统上百名官员？
. f$ v2 ?3 F* X6 w$ W. x) f不是！" ]7 b. A; K6 ?+ I2 t6 D7 a! @
&#34;杨乃武与小白菜&#34;案不过是满清朝廷借机打压地方实力派的一个由头而已！
+ |2 g+ Y9 O/ |$ v% T; Z  E/ ^6 C3 {/ \) D! R" ]
因为成功镇压太平天国运动，湘军系在满清朝廷声势一时无两，巅峰时期满清十八行省督抚有一半是出自湘军系。湘军一系势力如此膨胀是满清中央朝廷无法容忍的，最初清廷试图掺沙子来分化湘军系，任命马新贻在湘军系经营多年两江地盘上（江苏、江西、安徽）担任两江总督，结果不久就冒出一个离奇的“刺马案”（电影《投名状》历史原型），马新贻被杀。这下清廷更加下定决心要打压湘军系。
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于是才有&#34;杨乃武与小白菜&#34;案借题发挥（浙江巡抚杨昌睿出自湘军系），不管地方各级官员几次定案维持原判，清廷都要求发回重审，最后直接将案件提到北京刑部审理，然后才大白天下，并且借此处罚一百多官员。

读史如观镜。
正常情况下一个深房理事件绝对没有如此大的能量让深圳行政系统大动荡。
但是深房理事件爆发恰恰在一个敏感的时刻——国家三令五申强调“房住不炒”，而深圳民间竟然顶风作案，从银行套取大量贷款去炒作楼市。而深圳方面几次自查也是“事出有因，查无实据”。
2020年11月，中央确定深圳作为社会主义先行示范区试点城市，结果几个月后，这个社会主义先行示范区竟然成为全国房价涨幅最高的城市！

深房理事件被捅出来，这本身就是地方政府在房市调控上巨大失职的表现——不跟着中央调控房市的节奏走，反而弄出一个反面典型，造成恶劣的社会影响！
这就太不讲政治了！
究其原因，还是我们有些地方官员（级别甚至不低）对房地产产业发展趋势出现重大误判！
现在我们回头来看恒大决策者对形势出现重大误判好像也不是那么离奇了。
那么，问题来了——
他们误判了什么？
为什么会误判？
3 房地产调控的历史
我们现在简单回顾一下房地产调控的历史。
第一次提出房地产调控是2010年，然后调控这个词就如同贴在房地产行业身上的标签一样如影随形。
然而效果却不太好——过去一般是用行政手段强行抑制需求，短期房价被暂时抑制之后，过不了几年总会再次报复性反弹，再次创出新的高度。
十余年如此反复多次之后，以至于全社会对房市已经形成一种信仰——房价是不可能跌的，短暂的震荡之后还会继续涨。这种信仰不仅是老百姓有，社会资本有，连体制内官员也有。
正是这种全民共识让资金如同潮水一样持续流入房地产，房地产虹吸了大量社会资金之后推动房价继续上涨，形成一个牢不可破的循环。
最想打破这个循环的是中央政府，毕竟大家都去炒房炒地皮，谁来发展实体经济？
但是要打压房地产又颇有点投鼠忌器的感觉。
按照野村证券等机构测算，房地产在中国经济中占比很高，直接对GDP贡献是12.3%，加上上下游产业的综合贡献是16.4%。中国政府财政收入有44%来源于房地产与土地相关领域。
简单的说，假如全国人民创造100元财富，其中有16.4元是房地产贡献的，假如政府财政收入100元，其中竟然有44元是房地产贡献的。
所以，去房地产是不可能的！过去不可能，现在不可能，将来……也不可能！
没有哪个国家哪个政府能承受经济规模打84折，财政收入打56折的后果。
所以，过去房地产调控不过是防止房价涨幅太快的一种调节，说白一点就是对房价公众预期的一种纠偏——房价是不会永远涨的！
但是过去调控结果却事与愿违，反倒是强化了民众房价永远涨的预期。
2016年国家第一次提出“房住不炒”，这是明显准备升级房地产调控的信号，但是当时中国经济恰恰处于“L”型的下行趋势，我们GDP增长率从过去的8%以上已经跌到6%+左右，已经没有对房地产实施严厉政策的空间。
所以，房住不炒提出之后也是雷声大雨点小，只是对房价涨幅比较大的地区加码了行政管控手段，这些手段与过去一样让房价短暂压抑之后在2018年迎来一波快速上涨。
2020年因为疫情的冲击，我国被迫加大货币投放力度来刺激经济，当年年底在宽松货币刺激下，房价再次出现较大幅度上涨。
到了2020年底，宏观经济形势出现两个重大变化。
一个是我国杠杆率已经飙升到非常危险的地步。
当时我国杠杆率超过270%，非金融企业杠杆率是160%，政府杠杆率超过40%，居民杠杆率超过70%。
国际公认宏观杠杆率超过250%就是比较危险的指标，而我们比这个危险的红线还足足超过20%。

按：杠杆率就是负债率，比较基数就是全年GDP，假如我国GDP总量是100万亿元，杠杆率270%就是宏观负债270万亿元。以此类推。

而杠杆率飙升房地产绝对是主要“贡献者”——
因为不仅房地产自带杠杆属性，居民买房就是加杠杆，而且房市火爆必然带来土地市场红火，地方政府一旦拥有大量卖地收入，总会有一种冲动去加杠杆大拆大建。
也就是说，房地产已经到了不得不出重拳遏制的地步了。
另一个是2021年我国经济增长预期很高。
因为中国在新冠疫情冲击下出色的表现，让我们获得一波可观的疫情红利，2021年国际货币基金组织与世界银行预测中国经济增长将达到9%左右，而国内机构更为乐观，普遍预测中国经济增长将达到10%以上。
换句话说，2021年我们获得一个难得的对房地产进行严厉调控的窗口期。
所以，当年初管理层将今年经济增长定位为6%以上时，所有人都大跌眼镜，这种在经济增长主动踩刹车的动作引发外界很多猜测——
大家都认为国家会收紧货币去杠杆，现在来看，这个主动踩刹车就是提前预留空间——一旦房市出现不可控的波动，就要在房地产推动最严厉的去金融化政策！
注意，这个提前预留不是从一开始就准备这么干（毕竟在房地产行业推动严厉去金融化经济代价太大），而是管理层根据房地产市场情况发展而针对性制定政策。
然后，因为市场对房价“永远涨”的信仰一步步逼迫调控政策层层加码。
2020年6月，疫情结束之后房地产市场就迎来报复性反弹，然后国家就为大型房地产开发商设置了三道红线——这是从供给端开始降杠杆；
2020年秋冬季，房地产火爆势头不减，12月30日银保监会发布商业银行房地产贷款集中度管理规定，这是从金融机构卡住往房地产行业放水的额度；

（来源：金融界）
2021年上半年，全国土地拍卖市场异常火爆，在土地拍卖价格屡创新高带动下，全国各地房价再次大幅度上涨，其中深圳房价更是一马当先充当了全国楼市的领头羊。
2021年2月8日，深圳率先发布了《关于建立二手房成交参考价格发布机制的通知》，对深圳市3595个小区建立成交参考价格，本来这是一个对楼市降温的大杀器，但是因为执行力度问题（参考3—4月深圳自查违规经营贷结果），依然没有让火爆的深圳楼市降温。
4月，深房理事件爆发，5月深圳行政系统大调整。这个标杆性事件让地方政府终于了解了中央控制房价的决心，然后深圳迅速加大了二手房指导价机制的执行力度——
这是第一次在需求端强行去杠杆，深圳二手房交易迅速降温，然后二手房指导价迅速扩展到房价涨幅较大的13个城市，全国房市交易也急转直下！
从这个过程可以看出，不管是恒大还是某些地方官员之所以对房地产形势出现重大误判，不是他们消息渠道闭塞，也不是对国家调控房地产的决心有误判。
而是他们有侥幸心理，坚定认为国家调控房地产只是扭转公众对房价上涨的预期，不会对房地产实施过于严厉的遏制手段。
但是，却没料到从2020年下半年到今年上半年房市持续火爆以及房价大幅度上涨逼着国家层层加码房地产调控政策，最后在房地产行业彻底去金融化！
所谓矫枉必须过正。
现在房地产行业已经到了不实施去金融化就不足以扭转公众预期的地步。
恒大决策者恰恰就是对“矫枉必须过正”的前景出现重大误判。
4 侥幸投机栽跟头
熟悉我的读者都应该知道，最近两年我是看空房地产的。但是，去年年底到今年年初房价短暂的大幅度上涨却让我有点打脸的感觉。
今年4月，在一次饭局上聊到房地产，就有一个朋友对我提出一个尖锐的拷问：
“你不是看空房地产吗？为什么今年全国各地土地交易市场如此火爆？各路资本纷纷砸下重金去抢地块？土地溢价屡屡创出新高？”
这番拷问让我无言以对——不是我对房地产的看法出现变化，而是强大的资本用真金白银投票表达对未来房市看好，让我觉得用言辞来反驳多少有点苍白。
正是因为土地交易市场的火爆，民间投资房产的热情再次被点燃，我身边就有很多人在那段时间拼命筹集资金去投资楼市，甚至有人加很高的杠杆。
几个月后这种澎湃的热情戛然而止。
房地产去金融化其实就是修改了房地产基本的产业逻辑——去掉了杠杆属性（金融属性）的房地产不过是一堆砖头水泥组合的重资产产业而已！

恒大突然曝出生存危机如同给所有投机楼市的资本兜头淋下一桶冰水，上半年高价拿下的土地现在变成了烫手山芋，而那些加杠杆投资房产的人们更是惶惶不可终日。
恒大是第一个曝出生存危机的房地产开发商，但是绝不会是唯一一个！不出意外，在下半年将有更多的开发商以及更多的炒房客曝出生存危机。
国家这一次下了最大的决心也要扭转全社会对房价永远涨的预期。
当然，从5月开始房地产强力去金融化相当于给这个行业踩了急刹车，经济代价也很大。
从5月到8月，在上游工业产品出厂价格节节攀升的情况下，我们下游消费者产品价格却在节节下跌。
从5月到8月，我们PPI指数是9.0、8.8、9.0、9.5，而CPI指数则是1.3、1.1、1.0、0.8。
PPI指数与CPI指数严重背离，宏观经济已经出现明显的通缩特征。
导致PPI指数与CPI指数严重背离的原因很多——
比如我们居民负债率太高，比如经济复苏基础还不牢固，但是有一个原因不可忽视，因为房地产直接关联一百多个行业，对国民经济影响太大，这个行业突然踩急刹车，不可避免对经济会有较大的负面影响。
说白一点，这是资本不讲政治强行炒作房市惹的祸。
其实，我们回头来看，国家对于房地产产业的态度几年前就是明牌，这个牌面资本清楚，大部分老百姓也很清楚。
过去国家没有对房地产下重手有复杂的原因——但是这绝不代表国家永远都不会对房地产下重手。
我们有些企业（资本）总觉得自己与众不同，虽然对宏观政策以及房地产产业政策非常了解，但是总有侥幸心理，认为自己可以成为超越常人的例外。
抱着这种侥幸投机心理早晚是会栽大跟头的——不管是普通投资者，还是资产上万亿的恒大，概莫例外。

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