为什么房地产商不能拿低价的土地把房价降下来?

一道取材实例的思考题：广州，有个刚需住宅区，房价目前3万。现在房地产商在旁边拿了另一块地，这块地好一点，临珠江，能看到江景，请问，盖好了房子，应该卖多少钱？
' i# C+ v$ W! \# ~- o, ]前阵子我去拜访这个开发商客户的时候，客户就问了我这个问题。
; s2 g7 O% _6 W+ w8 \5 t我想了想，说：5万。
客户摇摇头，说，起码得卖8万，我们想冲击10万。
为什么？
这是不是你们说的，开发商哄抬楼价，牟取暴利？
并不是。
* L7 G4 b- }( W) [: \' n4 y很多人都不太理解房地产商的逻辑。
你们以为开发商是这样的：3万的土地成本，其他成本2万，成本5万，然后开发商开始抬价，抬到10万，赚5万，得到了暴利。
实际上反了——不是先拍了地再去抬价，而是先抬了价再去拍地。
真实的开发商，是，看到地，先想，这里盖了房子，能卖多少钱？
A认为：能卖5万？扣除其他成本2万，剩下来3万，我想赚1万，那么我只能拿2万去拍地。
B认为：能卖8万呢？扣了成本2万和利润1万，我最高能接受地价5万。
, P8 n, [6 F0 s3 S; Q最后土地会卖给B，A根本拿不到地。
所以土地市场上，能拿到地的一定不是按照市场均价估算市场的开发商，而是——
对房价估计最激进的开发商。
你估计得激进，大部分钱给了政府，土地成本已经高了。你要不然卖贵房子，要不然压缩成本，要不然少赚利润，要不然就得出局。
开篇那个跟我说“要卖8万”的开发商，就是前几天去拍地，被市场教育了，他们估价7万地价的土地，被别人用8万拍走了。领导回来反思：他们8万还怎么挣钱？我们是不是对土地价值预判还不够？为什么我们拍不到地？我们是不是还得更积极？
这就是接受了市场的教育。
后来我们还是达成了合作，我们给客户公司出了一份咨询报告，研究“在旁边都卖3万，我们靠江的背景下，如何通过提升产品附加值的方法卖8万”。这都是被逼的。
# E- A  L7 Y/ E. S: z& A大家只能拼了命地往高里竞价，房价就高了。
2 |2 X: N% ?8 p% |0 n( `是最乐观激进的一批人，决定了房地产的价格。
% r: x) L5 Q9 W9 C# ~" |, j所以房地产如果出现了雷军，高配低价，这种企业，根本活不下来——因为他根本拿不到地。
: K% g1 x% X7 |你去看房地产企业的报表，利润率并不高，大部分的土地出让金和税金，给了政府。房地产商本身，并没有暴利。
1 d7 a! X  p+ v" Y# g" R$ ~房地产商在我国的角色，非常类似于法国大革命时期的“包税公司”。
6 c9 R+ B# e' }9 H) R当时的包税公司，是，政府订好税法，但不直接收税，直接管包税公司要。公司按照税法，去向纳税人收税，多收上来的，就是利润。
现在的房地产公司，是，政府拿走了土地出让金，一次性收走了，开发商再把土地盖成房子，卖多了的，就是利润。
商业模式非常接近。

这样合理么？
倒也合理。
5 b- X$ o+ K# ?! Z3 o- ?政府认为：地铁是我修的，城市是我规划的，土地价值是我们运营起来的，你房地产商只是盖楼而已，拿点辛苦费，得了。
开发商并没有给政府创造太多的剩余价值，当然只能辛辛苦苦竞地价。
/ V* i6 [* B, @& `6 @; @+ x( G但如果能创造价值，那开发商的底气，就不一样了。
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$ S$ d( Q7 b3 d此前，广州科学城的一块地，低价卖给了万达，几乎是定向出让，不太用竞价那种。
8 j" K+ {& A* k0 s5 ~' K土地转让公告表示：谁都可以来投标，但是这家地产企业，必须“拥有一个国际级电影院品牌”。——这只能是万达。
地价当然抬不上去。
后来盖成了万达广场。
; H) F& ~" c+ [6 r政府收这么低的地价，不吃亏么？
其实很赚。
万达广场盖起来以后，为区域提供了一个很大的商业配套，提升了周边土地价值。那个时候去看周边地产商的广告，上面都明晃晃写着“地铁上、万达旁”，别的地块更贵了。
其他那些无法为政府创造价值的发展商，就只能用抬高了之后的地价拿地。
. L. @- ]: J# w, f# J" I
/ q& N- P# J) }( G除了“提供商业配套”，还有其他的创造价值的方法，比如——引入产业，提供税收。也能拿到便宜的地。
前阵子为另一个客户做的项目，是在广州番禺，一个“汽车小镇”的项目。
项目由几家合作，其中几家地产商之外，最重要的一家合作方，是广汽集团。
. X$ @, `+ d: h$ _- C: Z广汽集团贡献了大量税收，政府想把它迁到番禺的汽车产业区，带动片区的发展。
那——你让我去，你能给什么好处呐？
最后的这个汽车小镇项目，房子真的可以很便宜，周边卖到3万多的价格，这里的房子，有70%的指标，限价1.6万。
! U+ ?/ Y2 _- u, j8 G6 Q  y# }但你能买到么？
这1.6万的部分，只能销售给广汽的员工。
+ `* E# I+ Y# {0 Z/ I- H3 O9 n广汽拉动了产业发展，创造了价值。政府提供了低价的土地，为广汽创造价值。广汽员工为广汽创造了价值，得到了便宜的房源，提高了忠诚度。
9 S3 z; N1 ^- M& j6 V5 m: v! H/ d, ?我们普通人没创造价值，所以我们买不到便宜房子。
; [' D2 Q1 d# T& {这么算下来，能便宜拿到地的，并不是传统开发商这种专业盖房子的，而是做实业能带来经济活力的。

小米也是啊，小米和开发商在北京合作的公寓，很便宜，但只能小米内部员工使用，还限制交易。
小米在广州，也拿了一块写字楼地块。周边住宅单价去到8万的核心区，周边写字楼销售的市场价格估价五万多了，小米这块地，写字楼地价只收了1.3万，算上别的成本怎么着3万也够了。
换取小米华南区总部入驻，带来产业，为广州提供工作机会，创造价值。
  {# h8 s5 M$ o% v当然，地块只有30%能对外出售，剩下的不让卖，好让小米把员工也拉过来，不然你跑了呢？
那你想一想，这楼里可售的部分，小米会不会3万卖给你啊？
$ T9 r: o  b5 A' C9 s6 t
the end

一道取材实例的思考题：广州，有个刚需住宅区，房价目前3万。现在房地产商在旁边拿了另一块地，这块地好一点，临珠江，能看到江景，请问，盖好了房子，应该卖多少钱？
前阵子我去拜访这个开发商客户的时候，客户就问了我这个问题。
' {/ W* y. z( w6 B1 n我想了想，说：5万。
客户摇摇头，说，起码得卖8万，我们想冲击10万。
为什么？
0 k, a: p2 F9 t& s8 z这是不是你们说的，开发商哄抬楼价，牟取暴利？
并不是。
* R/ v3 f: x! f8 I很多人都不太理解房地产商的逻辑。
你们以为开发商是这样的：3万的土地成本，其他成本2万，成本5万，然后开发商开始抬价，抬到10万，赚5万，得到了暴利。
实际上反了——不是先拍了地再去抬价，而是先抬了价再去拍地。
2 H' x6 P8 u: h- j9 q真实的开发商，是，看到地，先想，这里盖了房子，能卖多少钱？
A认为：能卖5万？扣除其他成本2万，剩下来3万，我想赚1万，那么我只能拿2万去拍地。
B认为：能卖8万呢？扣了成本2万和利润1万，我最高能接受地价5万。
最后土地会卖给B，A根本拿不到地。
; J  O1 z# _1 {; m& _所以土地市场上，能拿到地的一定不是按照市场均价估算市场的开发商，而是——
+ s9 i( u8 n, O对房价估计最激进的开发商。
你估计得激进，大部分钱给了政府，土地成本已经高了。你要不然卖贵房子，要不然压缩成本，要不然少赚利润，要不然就得出局。
* U+ q. I2 T8 u2 `开篇那个跟我说“要卖8万”的开发商，就是前几天去拍地，被市场教育了，他们估价7万地价的土地，被别人用8万拍走了。领导回来反思：他们8万还怎么挣钱？我们是不是对土地价值预判还不够？为什么我们拍不到地？我们是不是还得更积极？
) d" n- M6 b% p& S这就是接受了市场的教育。
后来我们还是达成了合作，我们给客户公司出了一份咨询报告，研究“在旁边都卖3万，我们靠江的背景下，如何通过提升产品附加值的方法卖8万”。这都是被逼的。
大家只能拼了命地往高里竞价，房价就高了。
* k3 S; m, R( O. y是最乐观激进的一批人，决定了房地产的价格。
' I! F" B, @. s4 x1 K6 ~; P所以房地产如果出现了雷军，高配低价，这种企业，根本活不下来——因为他根本拿不到地。
) R# \+ C% `7 m+ Q; ~你去看房地产企业的报表，利润率并不高，大部分的土地出让金和税金，给了政府。房地产商本身，并没有暴利。
房地产商在我国的角色，非常类似于法国大革命时期的“包税公司”。
1 s8 y7 g# G! M, {9 W- I当时的包税公司，是，政府订好税法，但不直接收税，直接管包税公司要。公司按照税法，去向纳税人收税，多收上来的，就是利润。
现在的房地产公司，是，政府拿走了土地出让金，一次性收走了，开发商再把土地盖成房子，卖多了的，就是利润。
商业模式非常接近。

! c- G; v" Z! F4 e8 {这样合理么？
倒也合理。
政府认为：地铁是我修的，城市是我规划的，土地价值是我们运营起来的，你房地产商只是盖楼而已，拿点辛苦费，得了。
开发商并没有给政府创造太多的剩余价值，当然只能辛辛苦苦竞地价。
/ M, d8 f) p% ], g) z# B但如果能创造价值，那开发商的底气，就不一样了。
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此前，广州科学城的一块地，低价卖给了万达，几乎是定向出让，不太用竞价那种。
土地转让公告表示：谁都可以来投标，但是这家地产企业，必须“拥有一个国际级电影院品牌”。——这只能是万达。
地价当然抬不上去。
7 d+ D6 D; U0 h9 F. }2 `' a7 M后来盖成了万达广场。
政府收这么低的地价，不吃亏么？
% `* M% |, G! _( S% @' [$ I其实很赚。
# j0 Q; ?  v1 I& X6 R万达广场盖起来以后，为区域提供了一个很大的商业配套，提升了周边土地价值。那个时候去看周边地产商的广告，上面都明晃晃写着“地铁上、万达旁”，别的地块更贵了。
其他那些无法为政府创造价值的发展商，就只能用抬高了之后的地价拿地。

! e3 @! c8 T. p4 |( }# f除了“提供商业配套”，还有其他的创造价值的方法，比如——引入产业，提供税收。也能拿到便宜的地。
前阵子为另一个客户做的项目，是在广州番禺，一个“汽车小镇”的项目。
项目由几家合作，其中几家地产商之外，最重要的一家合作方，是广汽集团。
0 ~2 f$ n" ?9 z; t# z. j0 z广汽集团贡献了大量税收，政府想把它迁到番禺的汽车产业区，带动片区的发展。
那——你让我去，你能给什么好处呐？
最后的这个汽车小镇项目，房子真的可以很便宜，周边卖到3万多的价格，这里的房子，有70%的指标，限价1.6万。
但你能买到么？
& [0 a. ?7 A) P- _, v这1.6万的部分，只能销售给广汽的员工。
广汽拉动了产业发展，创造了价值。政府提供了低价的土地，为广汽创造价值。广汽员工为广汽创造了价值，得到了便宜的房源，提高了忠诚度。
我们普通人没创造价值，所以我们买不到便宜房子。
这么算下来，能便宜拿到地的，并不是传统开发商这种专业盖房子的，而是做实业能带来经济活力的。

小米也是啊，小米和开发商在北京合作的公寓，很便宜，但只能小米内部员工使用，还限制交易。
: @# O0 Z/ |. N! o) w# M小米在广州，也拿了一块写字楼地块。周边住宅单价去到8万的核心区，周边写字楼销售的市场价格估价五万多了，小米这块地，写字楼地价只收了1.3万，算上别的成本怎么着3万也够了。
换取小米华南区总部入驻，带来产业，为广州提供工作机会，创造价值。
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  ], J1 H! x3 X9 J  ~' h  O那你想一想，这楼里可售的部分，小米会不会3万卖给你啊？
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在一个平行的世界里。世界上合法的手机芯片供应商只有高通一家。全世界一年大概需要1亿部手机，但是高通每年只拍卖5000万颗手机芯片，各大手机厂商参与竞标，价高者得。其中最尊贵的骁龙8系列，每年限量供应100万颗，所以每次各大手机厂都抢得头破血流拍出天价，被称为片王。除高通以外的其他公司悄悄做的手机芯片都是非法的。做成手机也不能打电话，不能上网，只能自己躲在家里偷偷的玩，被发现了还要强制销（chai）毁（chu）。你想想这个世界里会有雷军和小米吗？

还真有人试过。
2002年起，有个人就在网上发帖，众筹资金买地建自建房，以“摆脱房地产商人的剥削”。经过2年的不断宣传，很多人也认可他的观点，即房地产商是主要的剥削者，买房者可以自己买地自建住房，无论是质量还是价格都可以接受。
北京市政府也没有拒绝他们的参与，于是他们以公民集体的名义参与了工体附近一个地块的竞标。
第一个回合就被直接淘汰出局：他们能接受的底价是3亿人民币，起拍价从1亿4开始不到20分钟就直奔6亿。也就是说，无论他们怎么努力，都不可能在市场化的竞拍中与专业房地产公司竞争。
0 b6 ~" o0 g7 e9 I2 \; l0 T+ T这个事情，当时北京的报纸是全程追踪了的。
; Y$ ^1 I) s) c所以呢，房地产业就是资本密集行业，不是有善念的人可以搞得定的。

因为低价卖房会被抓
; c2 I' A( x$ \中粮置地成都老总被移送检方:突破底价销售,背离“房住不炒”原则 !

人为控制房源，突破底价销售，严重扰乱市场秩序，背离了“房住不炒”这一基本原则

就算手下留情不抓你，至少也是约谈
2 K& z* d4 J$ e1 r; ^房企5.7折卖房被政府约谈！不允许房价暴涨但也不能暴跌！_调控

安徽砀山某楼盘，由于降价销售引发的影响较大，被当地政府约谈，并停发B盘预售许可证。

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' T- H: k0 D1 H2 C- F: U9 L* y这里丢骰子投几比较理想？


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, k% h# ^% ^; ^  y因为投两点，中国首富孙小美可以踩到天使，天使会帮她把酒店盖到5级。
孙小美会说：人家真能干！
想想看，当你好不容易拿到一块地，正常的思维是怎么让他（房子）变的更贵，而不是更便宜。没有谁愿意把地从5星级酒店改造成公园的，除非这是你对手的地。
中国地产商里面，少有能和政府在拿地的时候有很强议价能力的，但是也不是完全没有。但凡是有能力低价拿地的，想的基本都是怎么把地高价卖出去炒地皮，而不是薄利多销。
0 {4 d1 Q; m; d开发商多如牛毛，市场上却只有一个政府。今年卖50块地，明年就可以只卖5块，什么样的底子能做到薄利多销？我觉得这是第一点，造手机和盖房子的区别，在地上，是原材料采购/供应的本质不同。
<hr/>今天带孩子去海边玩，连续堆了五座堡垒。
+ {$ W# J, K/ _9 ]8 M! P0 B
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原材料是一样的，都是海水和沙子，但是造出来的沙堡品质不太稳定，除了一座略微撑住一点颜面，其他几座基本都和莲花河畔景苑（楼倒倒）一个结局，盖着盖着就倒了。
其中最主要的原因是施工方责任心不够，领导一转身，施工方就用手里的塑料铲子给在建工程来上一下子。
( j6 U0 |$ M0 A$ V下午收到西安金辉公园里客户发来的视频，在这个房子被开发商盖歪了之后，现在不但地基漏水，业主发现现在电梯井里面也都是水。
你可以想象一下，照这个趋势，且不说漏电、橡胶弹性、金属锈蚀，光是你每次坐电梯下去都会有种得了世界冠军的感觉，还真是高兴到飞起。
/ @/ G8 J1 s+ h/ z/ c4 ^* [/ n! u
" w2 w* M5 r7 Y0 B6 ]" W" s
7 ]5 {0 Y' U6 n) ]: O6 X! M' d7 A上周收到的是江苏、浙江三个不同楼盘的求助，一个小区整个负一层同时出现地基问题，地下室全是水，一个小区大面积开裂，还有一个是好几个楼同时不均匀沉降。
其中一个业主代表介绍案情的时候提到，开发商有一家御用的施工方，这几年开发商扩张的很快，但是施工方扩张速度赶不上开发商的速度，所以连续出现质量问题。
- B; D2 R0 k! S6 o我想说什么呢？
( {3 C/ ?1 ]2 x- f手机是流水线作业，人为因素很小，盖房子跟人的关系很大。但凡是涉及到人的问题，首先是管理问题，不是说你融个资搞了几个亿，然后按钮一按几千栋一模一样的房子就造出来了。
管理团队需要大量人员，人员是有培养周期的。一旦管理人员的素质和数量跟不上资本的扩张速度，那么想要保证稳定的生产好的产品是天方夜谭。
<hr/>

3 l$ o& D% q; ~, r% W* U金辉公园里 房屋倾斜 地库漏水
https://www.zhihu.com/video/1128785373131931648
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- A  |! v" a5 m
金辉公园里 房屋倾斜 地库漏水
https://www.zhihu.com/video/1128785392979398656
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. u2 V" T: U* O  T- n' N金辉公园里 房屋倾斜 墙体开裂

兄弟，让子弹飞看过没？
) A5 g$ m' p8 {. Y$ W& J4 A知道房地产商是个什么角色吗？县长啊！
: T+ I2 X: E2 X, V1 o: }' `9 y& r<hr/>师爷：晚了！前几任县长，把鹅城的地卖到七十年以后了，也就是西历二零一九年，我们来错地方了！
5 _* Q+ x  U- U2 r张：我倒是觉得这个地方不错
师爷：百姓成穷鬼了，没钱买房了
张；老子从来就没想要过穷鬼的钱
( O" D0 _: k8 j; @  x. Y5 A5 M师爷：不刮穷鬼的钱你收谁的呀？
张：谁有钱挣谁的
师爷：当过县长吗？
张：没有
7 Y, x9 D! y. p2 f+ q师爷：我告诉你，县长上任，得巧立名目，勾搭开发商，拿地盖房，他们盖房，才能让百姓跟着买房，得钱之后，豪绅的钱如数奉还，百姓的钱三七分成。
% ^% `3 i7 L2 e6 x张：怎么才七成啊？
师爷：七成是人家的，能得三成还得看黄四郎的脸色！
: \6 i; v+ A  j# H张：谁的脸色？
$ J1 B* Z. g+ `- K: c师爷：他
张：他？我大老远的来一趟，就是为了看他的脸色？
! ~3 z6 R" x' Y4 V: _4 X. `师爷：对
张：我好不容易劫了趟火车，当了县长
9 [. \4 t6 ^; w) d6 o# ]师爷；对
张：我还要拉拢开发商
师爷：对
3 P* D; Q  O; n. M  F! N/ H张： 还要巧立名目
- X& D6 y* W/ C  }3 X9 K& E师爷：对了
张：还要看他的脸色
师爷：对
# Q% k5 y/ n& [& I9 m# Q: k张：我不成了跪着要饭的吗？
' d6 e& }3 X! O' ^师爷：那你要这样说，买官当县长还真就是跪着要饭的。就这，多少人想跪还没这门子呢！
张：我问问你，我为什么要上山当麻匪
. s: m0 f7 e8 U) a0 O0 W) s2 ?师爷：摇头
张：我就是腿脚不利索，跪不下去
" ~, N- w2 K8 i8 @' u师爷：原来你是想站着挣钱，那还是回山里头吧
张：哎？这我就不明白了，我已经当了县长了，怎么还不如一个土匪呢？
" \" O  H* J: v师爷：百姓眼里，你是县长，可是在黄四郎眼里，你就是跪着要饭的，挣钱嘛，生意，不寒碜
张：寒碜，很他妈寒碜！
师爷：那你是想站着，还是想挣钱呢？
张：我是想站着，还把钱挣了
9 r+ Z% [" i9 p; n. x2 K& ?# H师爷：挣不成
- E7 F; J! A2 ^( l, D3 Y4 q张：挣不成？
9 o$ m; i; \0 {9 Q( C- T师爷：挣不成
/ W5 A: }: f8 S* j# y) h张：这个，能不能挣钱？
) i% D6 H( _3 c; v8 K' m6 P师爷：能挣，山里，
张：这个，能不能挣钱？
5 O/ k1 N3 ?, v7 }1 B师爷：能挣，跪着
$ @8 k8 K9 Q1 `( M2 z% p/ N1 ]张：这个加上这个，能不能站着把钱挣了？
+ P0 G/ a2 X4 k1 Y师爷：敢问九筒大哥何方神圣？
! ~  S, n# }2 q张：鄙人，张麻子！
3 i8 f4 P/ p$ T5 q) U<hr/>但是你要问谁是黄四郎，不好意思，咱也不敢说，咱也不敢问啊！
黄老爷听说开发商要盖房的时候表示：
% {, z4 N- h  k2 o

黄老爷看到有人提这个问题时表示：
) A; B0 V5 }8 U1 `4 J: X# d; N. F