疫情过后房价是跌还是涨？

显示全部楼层 · 2021-10-13 13:11:09

呵呵，我来终结这个问题。

首先说明，房子承载着我们居住的需求，当手头宽裕时该买还是要买。但千万不要觉得现在不买就要买不起了，就要亏了，没有这回事。而且今年千万不要强上高杠杆，更不要去炒房。
如果谁把 @北城这种高票回答奉为圭臬，那么他离被割不远了。
这个回答貌似从另一个视角解读了房地产，但其实本质还是房价永远涨那套逻辑，把房子的部分金融属性等同于全部。和美股股市连涨十年一样，你信了美股的一周四次跌停就是你最后的归宿。
首先，我们是承认房子具有一定的金融属性，所以具有资产的特征实属正常，但把它解读成股票，那就大错特错了。
他的文中起码有如下几点站不住脚：

把政府看成企业，目标要利润最大化

政府的宏观目标主要有如下几个：经济系统效率提升和总量增长，充分就业，控制贫富差距保持社会稳定，防止通货膨胀和紧缩等。目标很多，但就是没有一条要利润最大化，利润最大化是市场化的个体行为目标，但政府是市场化的个体吗？难道有多个政府在竞争，谁赚钱多谁就是合法政府？
这点站不住脚，那么结论就没有意义，薛定谔的结论，对与错与原因和逻辑无关，盈亏最后必然同源，源于错误的基础认知。
2. 政府需要土地提供财政，但这不等价于房价越高越好。
因为高地价是一把双刃剑。
你眼中政府的逻辑是：房价高—>地价高—>税收高—>政府美滋滋。
而真实的逻辑是：
房价高—>地价高—>企业和人才流失—>税收降低、城市衰败—>政府泪汪汪。
高地价必然会导致的企业和人才外流，最终又会降低政府的财政。
举一个现实中正在发生的例子，我在华为工作我非常了解这个过程：华为从深圳龙岗迁出到东莞。
为什么呢？看任总怎么说：“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大工业的发展，每一个公司都需要一定的空间发展。工业现代化最主要的，要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少，越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。”
华为从深圳迁往东莞后，走一个华为，人才带走了，跟着华为聚集的产业链也走了，对深圳来说是一大损失。
你看华为走了深圳笑了吗？

3. 限价土地财政依赖的一手房岂不是砸自己饭碗？
如果土地是政府的资产，要利润最大化。那么土地财政只依赖一手房，那么为何要限价、限购一手房交易？而不是完全限制二手房交易，让大家都去买一手房，从而去推高地价？
一手房房价70%大头是地价，被政府拿去。但二手房只有了了的百分之一的税才能被政府拿去，政府为了利润最大化，反而把自己的饭碗砸了，这岂不是自相矛盾吗？
4. 房产本身的金融属性已经高估
即使房地产是资产，那么这等价于现在就应该举债买入吗？
完全不是一回事。
如果要讨论房地产的金融属性，我们就好好讨论。而不是玄乎的说成全部是资产属性，给人一种不买就要亏了的错觉。
先看当前房价整体走势。
以北京为例。二手房是亏的。刚需房(90以下)和改善房(90-144)涨幅2%左右，和正常通胀增长率一致，低于银行利息。只有富人买的大户型房子涨幅能达到5%以上。总体而言，可以认为是横盘，比较符合中央稳字第一的基调。

认为房价永远涨的人，你来告诉我买二手房为什么亏了？新房怎么不仅不赚钱，还要亏高额利息？
只要是个市场，你就要去考量真实的供给量和购买力，而不是抱着一个伪逻辑自己骗自己。
至于目前是不是房价顶部，我们接下来详细分析。
宏观大佬任泽平提到的房价分析框架：短期看金融，中期看土地，长期看人口。这才是基于真实的历史数据得出的逻辑，是我们应该去学习的，而不是被别人吓得火急火燎的又要去买房。
一、短期看金融

看金融就看M2，其他都是虚的。M2怎么影响房价的，看这篇：
M2已经维持了几年的8. +，堪堪高于GDP和债务增量，短期金融角度，空。

补充一下，这个短期金融角度很多人不理解，评论中也有人拿出夜壶论(房地产拉动经济)和通胀论来证明房价要涨。而事实上，这两个支撑逻辑完全是一厢情愿，下面我将用事实一一证明。

1. 夜壶论
1.1 首先回答我上面为什么说看房价短期看金融？
你看下面这张图就明白了：因为房价和房贷增速趋势完全一致。

1.2 为什么要关注M2指标？
因为个人住房贷款是M2的重要组成部分。
根据两个事实测算一下：

个人房贷占据M2的比例为：
92 * 52.6% * 70% / 182 = 20%
个人房贷占对M2就有20%的贡献率，当然这只是官方的数字。大家都知道有大量表外数据没有纳入统计，大多数人买房都要去搞那种不上征信的消费贷。
个人房贷对货币量的增长贡献在20%以上，但由于个人房贷这个数据目前没有查到，就用M2来代替了。M2增长低，个人房贷增长肯定也不会高。
1.3 该不该和能不能拿出夜壶？
首先说明，历史上房地产确实对经济增长起到了中流砥柱的作用，但那是对于从一穷二白高速发展阶段来说的。房地产能帮你从10分考到80分，但无法帮你从80考到100分。关键还是看房地产这个夜壶拿出来到底是好处多，还是坏处多。
首先定性：肯定是即使有好处但也无法无视坏处了，不然不会有房住不抄的定性。如果好处多多但没啥坏处，你会不用吗？
这里引用下 @王克丹博士的分析：

更多细节，查看王克丹博士原文：

也就是说，夜壶现在不是你想提就提的，你现在需要付出更多的代价，且没有多少收益。
好处没多少，但坏处一大堆，这事你干么？
房贷过多有没有挤压个体经营？自己看红线，经营贷款比例从14年持续下降。你把积蓄都拿去付首付了，背上一身债务，哪来的钱去搞经营啊？

房贷过多有没有挤压社会消费？自己看红线，GDP三驾马车消费这辆基本成破车了。

中国人民银行统计：住户部门债务收入比为99.9%，其中房贷收入比47.4%。这还只是16年数据，17、18两年惯性还是继续往上涨的，继续上浮个20-50%比较合理。
如下图，管你是收入高还是收入低，每个家庭的平均债务都远超收入了。如果你债务利息高于你收入，那么不好意思，你永远还不清债务了。尤其是房贷压力，你说房贷没有挤压消费？你自己寻思寻思，你用了6个钱包买房，是不是变抠了？

房地产过多有没有挤压实体企业？如下图，工业生产持续走弱，利润降低。同时房地产利润节节攀升，持续保持高速增长（20%以上）。

房地产把居民存款吸收走，导致居民消费降低，反应到工业上就是实体经济不赚钱。同时房地产利润节节攀升，持续保持高速增长（20%以上）。房地产赚钱，导致银行喜欢把贷款贷给房地产，而不愿意贷给高风险的微小企业。另外，房地产热抄导致很多实体公司转向房地产，买地比干实体赚钱多了，脱实向虚。三方面共同作用，导致GDP虽然看着没那么难看，但质量其实已经很差了，因为房地产不能帮助我们提高国际竞争力、不能让我们收入更高、不能让我们抗住美国的高新科技打击。

总结，拿出夜壶好处没多少，坏处一大堆，这是不该拿。居民家家高负债，没有能力去再来一轮接盘房地产大跃进，这是拿了也用不起来，夜壶满了。

2. 通胀论
到底会不会放大水，目前是通胀还是通缩？
结论：目前是结构性通胀，导致无法直接放大水。但对于实体经济又是通缩，需要定向放水。对于低收入家庭是通胀，对于高收入家庭是通缩。低收入家庭没能力去买资产，高收入家庭暂时不该去买资产。
详细说明：
二、中期看土地

土地限制供给才是房多党真正应该抱住的核心支撑逻辑，然而现实也在无情打脸。
城市土地很多，而且在放开供应，中期土地角度，空。

1 . 土地改革之土地要素市场化
完整版原文：

2. 土地改革之审批权下放
解读《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》
不仅权限下放，土地总体规划外的农用地权限也已经下放。

审批速率的提升本身就意味着供给的提升，如果想要地就能有而不是排队审批，这不能缓解紧张情绪吗？况且数量上本身就有增量。

3. 土地改革之废除旧的限制强的土地年度管理办法等法规
以前的老的限制供给强的土地年度管理办法已经废除，新的还没出出台，但国务院政令比土地管理法跑的还快，可见供给侧改革的速率和强力。

三、长期看人口

1. 二胎生育率
二胎生育率低：二胎生育率很低，相信很多人都知道，才1.+，自然增长率都达不到，人口只会越来越少。
2. 老龄化
很严重，现在出门坐公交地铁，一大堆老年人。老年人对房子的需求降低以及去世，导致供给增加，需求减少。
3. 城市化
这个也是房多党常用的一个理由，但却切切实实的是个伪逻辑。说中国城市化率60%，而发达国家80%，所以中国还有20%的空间，将会有上亿人进城。
大错特错。
第一个事实，他们说城市化才60%，但不会告诉你一二线城市的城市化率已经达到80%以上。以南京为例，城市化率83%。广大的城市化空间在于农村人口向城镇聚集，而不是向一二线大城市。如果那么多人去城市，各大城市落户条件为何一降再降？
第二个事实，城市化并不意味着农村人口迁往城市，增加需求。农村人口的自然消亡也是一种路径。日本的城市化有个跃迁，说的就是农村的留守老龄人口死亡，那么城市化自然提高了。中国农村能进城的年轻人基本都进城了，留守的中老年人是无法城市化的，知乎的上的农村人很少吗？身边农村是个什么景象看不到？有的已经破败荒废了。
第三个事实，农村人口城市化并不是中国发展的目标。农村人口进城，农村土地机械化生产是西方的很多国家的社会面貌，但这就是合理的道路吗？
西方面对这次疫情危机已经乱了，工业化、集中化生产的社会无法忍受一时半刻的停顿。工业化社会必然存在的经济危机一旦出现，就是几年甚至数十年的衰退萧条，人口大规模失业。把人口都赶去当工人，那么整个国家的系统就缺乏韧性。
而东亚国家特有的小农经济则具有更强的韧性，小农经济下的土地不仅提供粮食，也提供大量就业，也提供大量需求。所以，中国会有城乡两条腿走路的模式，而不是一条腿。中国农村在历史上多次为城市危机的解决提供了着陆的机会。想要懂中国近百年的发展历程，就去看温铁军温老的书。

看到这一点的把市场下沉到农村的拼多多已经大赚特赚了，而这里竟然还有人做梦着把农村人口都赶到城市来买房，真当自己比国务院还聪明。
长期人口角度，空。
三者皆空，跟我说永远涨？不服的带干货来打脸。

四、总结

最后，总结说一下。有人看到这里以为我在唱空，其实并没有，我只是在扒开事实给你看。
房地产以前确实具有较强的金融属性，为城市发展提供了资金来源，但它的历史使命结束了，而且现实数据也处处给出了终结的迹象。视而不见，拒绝否认，最后只会被无情打脸。
疫情下企业债务承压，失业暴增。中国有七八亿的适龄工作人口，1个点的增长说明新增七八百万失业人口。

拿好手里的那点辛苦钱不好吗？非要去博那个处处透露出高风险的微小机会？

当然，房子承载着我们居住的需求，当手头宽裕时该买还是要买，但不要强上高杠杆，更不要去炒房。我一华为员工买房都吃力，你能想象这个社会购买力又能有多强？
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