结合上海土拍，聊聊最近的几个现象

说实话，这两天上海土拍环二没怎么关注：溢价率定死了，地价上限知道了；可能会流拍的地块提前终止了，地价下限知道了。
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- s- x0 R7 i9 Z这还能出什么新闻？
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( K( W! A+ k" h/ F$ C8 R之前还对拿地开发商有点期待，现在产品越来越趋同，恨不得大家用一张图纸，爱谁拿谁拿呗。
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4 l" h/ E0 `9 Z- w地块分布倒是值得关注，环二之前推文写尽了，大家再回顾一下就好：《通过两次集中土拍，或许可以看清楼市未来》。

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& P3 E$ e: D: C1 `/ p. p  P只是部分媒体的解读有点偏颇，本文尽可能的澄清一些。
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+ o, R5 k' r! A/ w' l1 _! K/ g01 关于流拍

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10月8号上海七块土地终止出让，引发了不小轰动。


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8 l% y' M8 i3 M# Z, Y其实没什么，大家早习惯了。


+ |: D9 \* R3 [8 [4 M/ V●10月11日，北京宣布26宗地块延期出让；

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●10月9日-12日，武汉二次土拍，共计挂牌51宗地，撤牌8宗，流拍3宗；

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● 9月26-27日，广州二次土拍，挂牌的48宗宅地仅成交23宗，流拍率达52.08%；


5 b* C# h% h9 ]) e+ s! r6 d3 M● 9月15日，杭州二次土拍，17宗土地终止出让，集中挂牌的10宗竞品质地块只有1宗顺利出让；
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● 9月14日，成都二次土拍，17宗地块因故终止出让。
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背后原因分析的也很到位：地块偏远、价格没有倒挂、三道红线、融资成本等等。
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7 D3 u2 F: `& ^- c/ A5 Z不过大家好像只分析了买家，卖家的想法鲜有涉及——买卖没有谈成，难道没有卖方的事情吗？


* V: ?6 l5 f+ E% r7 t房产中介有句口头禅：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
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现在采访一下开发商，他们肯定会说：没有不能拿的地块，只有不能拿的价格。
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所以土地流拍很大一个原因是：卖家对你们的报价不满意。
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土地不是稀缺资源，全世界的人口住到四川去，人均可分到一套独栋别墅。


但是供地指标是有限的，土地不是你想卖就能卖。
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# D7 d/ O# t+ [所以起拍价大家尽可能的抬高，宁愿流拍也不能卖亏了。
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有人说这下市场要火了，土地流拍，供应量减少，供需更加失衡。
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  `: b0 x0 `/ d其实不会，供地指标肯定会全部用完，现在不拍只是收回去等一下合适时机。


卖家还在等合适时机，是不是他们发现了什么？

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市场下行，该做的不应该是尽快抛掉吗？
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, @9 F4 s1 V2 O$ y: e" v02 不准降价

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与土地流拍同样的原因，部分城市也出台了“限制新房降价”的政策。


' D* T/ ^' G1 m6 `. s' h6 @新房降价抛售，市场恐慌，土地流拍现象岂不更严重。
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不过两个动作给我们的启发完全不同。

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2 o0 _; N% }) W; ]3 k土地流拍，是卖家认为后面有机会卖的更贵；
限制降价，是因为还有不小降价空间。

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如果价格已经降到底了，还限制它干嘛？


而且我们这一套限价理论，限制房价上涨很有用，限制房价下跌非常容易失效。


2 |1 y3 G; a' P, ~: ?+ x为了应对房价上涨，各大城市采用的几乎都是“阉割疗法”：

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男孩子太多，女孩子太少，婚姻市场严重失衡，彩礼越来越高，怎么办？


- Y) B: Y# m1 s  D8 [9 f. \9 m7 A我们把一部分男孩子阉割了吧，保证能结婚的男女比例1：1，彩礼就降下去了。

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; c4 x, E1 O2 \% k- U想想限购、限贷是不是这个操作？
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+ J# a! t$ z( _不过现在彩礼下跌，说明男少女多，再用阉割疗法已经没用了。
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总不能将性取向不正常的男孩子掰回来吧？


所以控制彩礼上升很简单，控制彩礼下降很难。
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% c4 t0 l+ i, U+ o直接干脆不允许彩礼下降了，说明真的黔驴技穷。
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% x  q, ~! L: M" d. u但是你控制不住的。


$ ]% [1 q8 j/ f  X4 _% a4 G3 m  |) l如果你是女方家长，孩子迟迟找不到男朋友——因为彩礼太高，居委会又不让你降低彩礼——你会怎么办？
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$ [; Z3 B8 E" z5 z' Q/ w; n/ ^“没事儿的小伙子，彩礼结婚后我再还给你，如果还不行我再送你一辆保时捷”。

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) `) t: P( ~; S9 U4 t: V" V所以限制房价下降的地方，千万不要去。
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03 房地产变成了制造业
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+ S& Z+ t  U6 n; t% v2 C今年土拍很神奇的地方在于：将来能卖多少钱大家都知道了。
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' Q% ~1 X' D5 d! Z土地出让前，每个地块都标注了“联动价”，也就是以后的上市建议价。

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据说建议零售价1.5元的农夫山泉，经常按照2元出售，因为小卖部老板不接受他们建议。
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不过房地产市场你得接受。
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拿地价限定死，卖出价限定死，税费限定死，没有限定死的只有：建安成本、管理成本、融资成本。

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8 g( B8 F+ p) D. P' Y* Y* t管理成本大家已经做到极致，中海集团很早之前就要求A4纸必须双面打印；
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: w# ]% ^  w2 _( V* w$ r1 s融资成本高的房企慢慢的暴雷，剩下的区别已经不大；

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' `! o% O, K& U, U& v' H是不是只有建安成本还有点空间？


有点想法的，建安成本高的企业，慢慢的就被淘汰出了市场。


剩下的开发商，产品千篇一律。

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之前大家打趣说恒大一套方案供全国，现在一套方案可以供全行业了。
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房地产市场最精彩的地方就在于高度个性化：有100%绿化率的中鹰黑森林、有小区里可以放风筝的名都古北、有内环内稀缺湖景的中凯城市之光。

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现在出去转几个售楼处，觉得自己脸盲症越来越严重了。
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04 国有化
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这次共计出让20幅地块，13幅被国企拿到。其中11幅更是上海本土国企。
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本土国企基本都是当地地头蛇，比如宝山顾村地块毫无悬念是大华，徐汇漕河泾地块是徐房。
什么意思？
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这些地块极有可能没有开发商报名，国企扛下保住颜面。
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就好像北外滩480米地标一样，沟通了一些开发商，最终还是上海实业发展、上海城投、上海建工三家上海本地国企接盘。

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6 ]; l0 l! `  P) v, j* w上海，北外滩，地标，这都没人敢拿，会造成不太好的影响。
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7 i. p0 h. F8 w不过住宅无所谓，现在强排方案都一样，户型也差不多，因为限价也不需要太多营销，干脆各个地方政府自己盖房子得了。
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* w& _. v8 W* O; Z2 a没有中间商赚差价，取之于民用之于民。


你们开心了吗？

说的不错有道理，问题是有啥解决方案，谁也不知道~[抠鼻]

以后跟工厂生产一样来造房子、以控制成本、