为什么这次广州房价涨了这么多？

这是拿铁房产观的第102篇原创

主要还是三个原因：供应量、利好、总价约束。
! z) {4 ^) i5 |9 p下面我们一个一个来说。
1、稀缺性

这波行情怎么涨的，是黄埔放开限购吗？是珠江新城开始启动的吗？是放松限贷吗？是调低利率吗？
" J6 |1 C2 ]4 X* z0 U$ w/ r+ b对于已经涨了的天河黄埔，你可以这么说。
+ u5 a" j$ ~4 d5 y( Z4 v但如果把这个逻辑搬到西部的荔湾白云，为什么又不适用了呢。
3 J. C; G1 t  a- N- w6 t; S  ^不光是广州，其他城市也有类似情况，比如武汉、杭州、合肥、厦门等，也是行情分化的。
终其原因，还是供需问题。
$ u$ P+ @8 T2 ?$ D4 ?0 N上面那四个因素，确实是基础原因。
比如信贷放松，热钱进来了。
- D; S2 G' Z5 k( A再比如限购放松，人才进来了。
1 t* T0 k) W9 s这些在启动期可以刺激销量增加，但这些大部分来源于风险资金，也可以说是投机需求。
但每个城市都有自己的内生市场，这个才是楼市健康发展的根基。
7 p' O0 W$ k- O0 A8 n也就是本土需求大于外来投资需求，价格才能被夯实，不然就是泡沫大过价值。
在启动期还不能刺激价格上涨，只能是消化存量，把一部分便宜的、有急卖的、正在促销的货出掉。
$ `$ K5 Z+ F) H+ @3 p刺激价格上涨的还是本土购买力，那些说广州房价是被深圳人炒起来的我是不赞同的。
深圳人看到苗头了可以提前布局广州，但他们会在启动初期介入，绝不会在上涨后还加码买入。
为什么呢，我们要看一下政策。
去年底到年初就一直传闻南沙、黄埔的人才购房收紧，社保从一个月到半年再到一年，人才购房从限售两年提到三年，最后再取消学历加社保的购房资格。
本土需求是刚需，是要住的，他们确实被带了节奏加快入场了。
0 Q" ?. l1 _4 p: r% m' O" O那他们的需求去了哪里？
" e" Z3 M1 Y4 h% f每个区都有，既然每个区都有，那就看哪里的购买能力强，哪里的供应少就更能刺激价格上涨了。
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: K6 }" `0 ~# ^; I/ \黄埔的存量是最少的，在去年老黄埔和科学城没有出来新盘前，整个黄埔只有大壮和品秀星樾在卖。
/ I5 r  x: z4 M/ `; p二手方面，全区加起来，大概只有2000多套，天河是5000多套。
7 p. B4 \. d9 a. X- l+ R黄埔区的房子太少了，扣除那些楼梯房、楼龄二十年以上的，实际可售的二手房更少。
当时又没有什么一手房，二手次新的房源又不多，老黄埔拿得出手的就是中鼎君和名城和保利学府里，这两个次新，你们也看到了，放盘一向很少，价格都贵到天上了。
3 f- e0 {' J2 t8 S* ^& v科学城的主要成交也是以次新二手为主，成交主力在云埔和香雪一带。
, s' P8 ]4 b3 T) P黄埔区的一手房是去年下半年到今年上半年才出来的，而且这些一手就跟挤牙膏似的卖，本来是想着越卖越贵的。
% f' `4 K* D5 i0 R' q  \/ d5 q这些一手的限量供应也刺激了一把价格上涨，像大壮、城光、富颐的出货速度，你们也看到了，完全一副想卖不卖的样子。
那天河呢？天河更加明确的就是供应量太少，需求太多，而且天河的购买力太强劲了。
+ Q# C9 t! t9 O4 t! i+ U但天河也是分化的，很多老小区没有涨，所以我们不能看二手放盘数量以及均价。
/ }  F1 x8 V# a7 u4 }比如沙河顶、天河客运站、东圃一带的老小区，基本没怎么动，或者动得不多。
: A' y5 @! W  N  O- V为什么每次是珠江新城带头涨呢？因为珠江新城没有一手，整个片区常年只有一百多套房在卖，而全市的高端需求都想往那里挤，珠江新城是不缺购买力的，缺的是房子。
那为什么每次都是天河在领涨呢？因为天河没有一手供应，这几年除了珠江花城，只有2019年底的保利天汇和2020年底的天河壹品。
这几个你也看到了，还能买得到吗？其他就是一些豪宅了，没什么好说的了。

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那整个天河这么多的需求和购买力，只有这三个一手在卖，而且还没得卖。
其他能购买的小区又不多，放盘量又更少了，那需求一旦来了，价格就非常容易上涨。
整个天河，加一个越秀，是绝对的存量市场，没有一手供应，需求又多，价格也高，这些就是供不应求的表现。
压个三年不涨，真的不可能。
如果未来两三年，天河没有新盘出来，那些你看不上的二手估计会更贵。
另外，天河不涨，其他地方更加不会涨。
所以，房价开始启动时，确实是有投资需求进入，但真正的上涨，来自于本土的供不应求，供应太少，压制到一定程度就会刺激价格上涨。
说白了就是，房子太稀缺。
而番禺、白云、荔湾，一手太多，卖了好几年的都有，但是需求又跟不上，传统产业又没有升级，有效人口增速跟不上。
1 Z( H; d" ^' m0 L- w2、利好

4 B/ h- I* B2 Q( @天河的产业和GDP就不用说了，天河北、珠江新城、金融城三大CBD有太多的高端购买力。
金融城是去年5月解封的，才一年时间，原来建了一半的楼现在都封顶了。
- z9 s: U6 k  A' X下面的广佛环线也快通了，18号线连接珠江新城的也通了。
黄埔也是去年3月推出了黄埔临港经济区，俗称鱼珠广州第二CBD。
7 e2 h- h+ T% G7 g0 \6 v7 K金融城和鱼珠CBD是广州最高级别的战略定位，超过什么白云湖、白鹅潭、万博、创新城、创新湾的定位的。
为什么不说超过科学城、知识城呢？麻烦你不要抬扛，上面这些都是概念阶段好吗，还处于需要靠卖地来推进产业升级的阶段。

靠卖地来推动产业升级本身就是矛盾的，卖着卖着就变成了发展房地产了，卖着卖着地价贵得要死，企业更加不会来了。
你看推动金融城，需要要金融城周边卖地吗，推动黄埔鱼珠CBD建设，需要老黄埔卖地吗？没有，周边也没有。
而你看上面说的那些哪一个不是靠概念来卖地的，白云湖已经卖了三块了，白鹅潭的地标没来，10万加的房子来了，万博不是还有一个大盘和樾府吗，年底还有新世界等着推呢。
番禺创新城满是越秀的地，海珠创新湾又全是中海在坐庄。
' Y( @0 u# h$ q" `; P$ P概念不是利好，真正的利好不是概念。
是举全市之力去建设一个完整的产业集群，也只有天河黄埔这样不差钱的主才搞得起来。
3 |9 P9 i9 O5 V* y. w& u0 p换作其他地方，还是得要靠卖地来支撑，卖多了，房价怎么涨得起来。
4 X* N* Y. y5 S; h: w% c( |7 R3、总价约束

这里我们要说的就是为什么荔湾、白云不涨，而天河黄埔大涨。
+ s8 C# T; ~* w" f! o9 ]# N那是因为荔湾、白云本来就贵了。
' u3 k5 M2 w$ j比如，当2019年金融城的美林湖畔、骏景花园、中海康城才4-5万时，荔湾的广钢，已经是五万多了，白云也是普遍四万多了。
当珠江新城中区的一众豪宅才10万的时候，白云新城的龙湖天奕已经10万加了。
当黄埔科学城才三万的时候，白云的金沙洲早就三万多了。
其实不是天河黄埔涨太多，而是荔湾白云太贵了。
: a! U+ J& c5 q2 j: t6 i包括到现在为止，广钢的一手已经上了七万，白云新城的一手也是十万。

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" B: H/ s7 h+ q% Q4 z4 o1 }: t今年买的西部的一手，绝对又是高位，你在高位的时候买的没有产业的地方的一手，只能说是太喜欢非要自住，从投资回报上来的看真的不行。
上面说的是单价，根本原因还是因为总价约束。
' i1 Z1 k( k5 [2 T2 t' X+ \4 M/ h金色梦想为什么能从2.8万涨到4万，涨幅42%，金碧世纪为什么从3.5涨到5.6，那是因为总价太低，一个77的小三房总价才200万，即便现在涨到300万，性价比还是非常高的，那些没产业的亚运城，房子多到不行的金沙洲三房不止300万吧。
天河也是一样，500万以内的还能买到三房时，其他区的三房早就不止这个价了。
4、总结

# n9 |: y8 r  S- Y& ~# E未来房价还会不会涨？我只能说，重点看供需，其他什么信贷、利率都不是最关键的。
! C; x8 M" n  j6 [那投资除了要看时机，还要看增量和价格。
天河由于供应量太少，利好又太多，高端人才也多，价格肯定还会上升。
3 ~- M  o/ c" |* P0 l6 Z黄埔要看未来三年的供应量如何，黄埔接下来会成为东大仓重要来源，不过黄埔好歹产业增长强劲，买了是不会错的，关注老黄埔科学城核心区的供应还是有很大机会的。
越秀也有涨，只是不多而已，越秀主要没有增量了，别的区天天造概念，或者这个企业今天投了100亿，那个企业又投了200亿，越秀是没有这些新闻的，它也不需要，做自己就好，吃自己剩下的红利就行。
对于荔湾和白云而言，我觉得现在反而是买他们二手的时候，不要买它们的一手，因为二手经过了四年多的一个横盘，价格已经坐实了，也没有跌的空间了，另外还有那些贵到天上去的一手在托底。

海珠反而我觉得是机会最大的，海珠的一手基本是豪宅，也不限价，存量的二手有限，可选择不多，而且海珠很多地方也是没有涨的，涨得也非常少，除了赤岗琶洲一带。
所以300-500万的刚需还是可以重点关注一下海珠，海珠的涨幅不会低于黄埔，当然我说的是要看具体标的物，不要拿着一根棒子走天下。
至于番禺，我觉得动能始终有限，别人的一手是越卖越贵，和樾府的一手是越卖越便宜。
原因是番禺的供应量太大了，而本土购买力有限，已经把外围的购买力消化了，当需要本土购买力支撑的时候，板块价值又已经兑现了，难道再造一个万博出来吗？
南沙没啥好说的了，现在去买的到处都是坑。
0 q- i" \& v6 X2 w2 A+ }1 V, D最后，我想说的是，买房子千万不要看有多么的漂亮，以后房价会不会涨，微观方面看供需，其次看利好和价格，宏观方面就留给那些全国性的媒体大V们来说吧。
8 d4 I/ C, J% c<hr>我是拿铁房产观，专注广州楼市咨询与信贷资金规划，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。

正因为看好海珠后市，已用真金白银投票；可惜荷包有限，不然也想入手黄埔

你试试放开荔湾白云

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