刚需买房，进入全面亏钱时代

环线咨询2019年预测房价分化，现在已经得到充分验证。
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8 l* @! R. I7 N+ b, w) K这几年就是好房子相对保值，便宜的房子跌的更惨。
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6 C+ G0 u( I+ C上周六沙龙现场有客户说：很难接受，你们环线的说法太让人绝望了，难道我们刚需就不配买房吗？


( W5 [! }+ B& l( W1 j刚需当然可以买房，但是得做好心理准备，随便买一套大概率要亏钱。


至少以下四类产品继续下跌，作为一个中立的咨询机构，必须要告诉大家。

01

人口增长遭遇瓶颈的郊区

$ ]5 e1 {. o- [: w所谓刚需，默认就是入门产品，就是过渡产品，住几年十几年一定要抛的。

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. K  a5 z. V) |! o; Y永远存在抛盘，要维持房价就必须有人接盘，而且是持续的有。
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1 R2 P  t* ~& Z) o* W, c% O400万以下的刚需，能保值的本质动力就是源源不断新增人口。
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( i9 ~2 o- y+ L6 s, w* |2 E人口恰恰出了大问题。

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不管是全国出生率，还是大城市的人口流入，都在下滑。

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# c7 ~( R! }- n2 r% p( S两个有一个正常，刚需压力也不会那么大，现在恰恰是同时出问题。
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大城市还有人口流入，量级断崖式下跌。
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, O8 _' f7 }6 d$ P6 F刚需能实现保值，只能找到人口还在流入的板块。
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之前上海是全面的人口暴涨，现在只有个别板块还能分到蛋糕。
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选房难度直线上升。

02

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新房无限供应的区域

* {5 b/ F- [" D- @; |7 b我们所有人都被骗了。

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* T; S( Y' s8 h2017年之前，专家说房产保值是因为土地稀缺。


房子虽然会老，但是土地不可再生，所以房产最保值。

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2020年后大家发现，根本不是这么回事儿，土地根本不稀缺。

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随便一个城市，新房根本买不完。
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韭菜一茬一茬的来，新房还是汪洋大海一般。
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苏州发达，但始终是一个地级市，目前在售楼盘竟然高达190个。
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这190个楼盘，很多都卖了三四年还没卖完。

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) M$ t6 K6 t) \5 \0 [即使今天开始苏州不建新房了，卖完现有的房子也要近两年时间。


6 Q$ g8 O( I" `你还说土地稀缺？
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苏州还算发达城市，其他城市更惨。
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3 ~6 S# L) w7 A* Y0 l哪怕是几千万人口的上海，全部住到临港去，一户人家可以分一套130平的三房。


  p5 V" n; y1 E# _/ u1 {算上需要的配套，两三个临港就够上海人生活了。
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你还说土地稀缺？
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土地不稀缺，新房供应能力接近无限，再多的新增人口也被消化了。
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谁吃饱了撑的去买你二手房？
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- a' O) p. E+ l政府一定希望卖新房，开发商希望卖新房，中介喜欢卖新房，很多买房人也喜欢买新房。
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远郊的二手房基本没有流动性。
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. g. L. A! H0 }一定要避开新房无限供应的地方，你的房子买入价很高，有持有成本。


# b0 K% v" Z6 o! A1 U! E新房降起价来，谈不上下限。

03

产业分化牺牲板块

归根到底，房价上限要看居民收入。
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你规划再好、产品再好，老百姓没钱，房价也不存在一毛钱潜力。

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财富分化，是房价分化的本质动力。
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买刚需产品的人，预算通常400万以下，基本都是财富分化的牺牲品。
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3 U4 @5 M: W& X或者没有话语权的老人。


他们的收入都靠打工、靠养老金，如果产业类型再落后，这个区域基本完蛋。


& L3 w& f! h. Q0 Z居民收入确实不断在增加，但是一些产业工人却下滑。
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/ b3 a) ~$ {/ {" {6 V) a不断有新的产业诞生，不断有老的产业淘汰。
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7 \' ^6 U5 ~3 M/ T9 m+ F. ~曾经宝钢工人的工资是其他工人的三倍以上，宝山房价曾经很坚挺。


1 n) Y  M/ Q3 ^. Q! k4 f# x现在宝钢的工人，收入远不如拼多多员工。
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4 q( g' m0 ?0 e" Y& q" w' V/ H
买刚需产品前，最好深入研究当地产业结构，如果都是即将淘汰的产业，不要买。


8 Y  P& W8 Y# d* W" q& q唯一能赌的，就是未来爆发的新兴产业。
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3 ^% Z$ A0 F; o2 c) q* S这就需要足够的知识储备、认知格局、信息获取速度。

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不是每个刚需买房人都做得到。

哪些刚需板块还有最后机会

哪些刚需万劫不复欢迎私信咨询

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04

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区域发展的牺牲区域

) W9 {+ z/ V- J全上海的发展逻辑都变了，由遍地开花转向定向爆破。
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五大新城、九大副中心、三大未来产业先导区、南北转型同时落地，难度实在太大。


6 _' D  W0 ]- C, I& f( e; D全市层面正在调整，率先打造几个核心片区。
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5 Y5 L" N+ m6 R$ N3 i* ~3 d& s各区也在收缩规划，宝山原先规划十几个，发现根本带不动。

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宝山的部分规划
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; B1 m8 b- f: N- q  n: I; H现在宝山重仓三大片区，吴淞、南大、滨江邮轮港，集中资源三箭齐发，反而容易见到效果。

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0 W7 n; [% v& j0 ~* I* k( h1 B规划调整过程中，有些区域只能短期忽视。

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4 d/ x/ |1 p, F9 E& h* B% H不是你不优秀，发展总得有个先后次序。

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更可怕的是，一些地方要牺牲掉支持友邻。
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' W2 U9 T, X3 z" t南汇是有名的全国百强县，县城在惠南，曾经是南部绝对的中心。
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后来临港大开发，县里资源都搬到临港，惠南一蹶不振。

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现在惠南领先的，只有人口，其他全面落后。

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3 r7 ]# F9 U4 {" R在惠南吃个海底捞得跑到川沙，至少十几公里；方圆15公里连个优衣库都没有。

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' |4 Q2 z5 J9 C6 Z& h% h6 H后来张江又南拓，进一步虹吸惠南人口、资源，惠南几十年都别想翻身了。
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. ]. H4 [# X- K% _, R% g
为了成全小弟临港，大哥张江，惠南只能被迫牺牲。


这不是谁的错，是城市发展的必然现象，对整个浦东而言这是最好的道路。
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对惠南而言，就是灾难。


  p# A: z4 G* B0 W5 R2 E& Y7 d现在资源越来越少，能成就的板块越来越少，牺牲的板块越来越多。


在买房之前，要问问自己，你是发展的对象还是代价。

05

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刚需最好的逃跑机会

' U5 k: f- Y$ H' E2 E刚需不是不能买房，只是坑比较多，要更加慎重。
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能避开上面四个大坑的不是没有。
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如果你已经买错了，2025年就是最好的逃跑机会。

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. a% b! p+ R" i/ B( |5 W% v400万以下的朋友们，好好评估一下自己房产，如果是垃圾资产，不要犹豫了。
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6 ]- G9 ~. i1 _; S- G, W如果怕看的不准，加我微信我帮你看一眼。
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大放水时代已经到来，如果明年迎来大涨，你家房子一定是最后一波回血。
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别管距离高点还有多少，能回血就抛掉。


明年可能还有一大利好——外环外打开限购。


现在最大的问题是人口乏力，没人接盘，明年国家给你送接盘侠。
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上海限购14年了，全国给上海培养了大量新鲜韭菜，打开限购那段时间集中爆发。
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这是国家替你解套。
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网络大V也会帮你。很多大V的粉丝遍及各个县城、地级市，天天跟他们讲一线城市保值。

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他们目前疯狂推荐深圳，已经把深圳炒热。
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" e( X8 a0 s- B! g6 t8 y" P原因就是深圳郊区已经放开限购，方便收割。

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上海外环外打开限购，网络大V集中推荐上海，给三四线粉丝疯狂洗脑。


# Z( K# Q: k* }3 \4 y3 ]5 V6 Q全国看房团要来了。
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# y. f( c7 V/ I# s: H$ {
$ e/ d& Y# v" @, w4 R; e8 d  p这时不要犹豫，你的救命恩人来了，扭捏一下果断卖给他。


错过这次机会，垃圾资产就真的砸你手里了。
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错过这次机会，你想翻身只能等国运再次爆发，只能等上海人口达到5000万。
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你敢赌吗？
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刚需朋友们，一定要听劝，不要对抗城市发展规律。
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: ?0 W, ]# ]0 ~) f- l$ [一定不要有幻觉：我的房子跌到底了吧？
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9 X: d6 {' X# J/ f& L$ ?; L房价跌起来，没有下限。


再过一段时间，我们就见到上海100万一套的次新房了。
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