现在高价卖掉房的人，将后悔？已定调，下半年房产或开始一轮上涨

显示全部楼层 · 2024-3-16 11:18:02

目前凡是卖掉房子的人，即便以很低价格卖掉，但仍认为未来的价格还会更低，起码觉得是卖在高点。
不过，现在业内有一种笃定的说法是，跌了两年半的房价，今年上半年开始企稳，下半年开始逐步涨上来，部分城市或迎暴涨，那些自以为卖了高价的人，很可能后悔。都知道，现在楼市的成交仍旧是“以价换量”，为什么有如此判断呢？

要回答这个问题，得先弄清“这轮楼市为何跌了这么久，要恢复却总感觉起不来”的内在原因。
对比一下2014年-2018年那波救市就知道，当时楼市确实也难，2014年一整年，国家想了很多办法，很多专家也出主意，包括提出“降价去库存”，一些开发商也尝试降价走量，结果发现，开始还有点效果，越到后面越不好卖了，因为购房者担心一买就降价。
在多番措施无效后，最终采取了“涨价、棚改货币化拆迁”，路径是以棚改货币化拆迁带来的购房需求作为“涨价”去库存的支撑。回过头来看，确实配合得天衣无缝，通过3年时间，不仅楼市库存去化掉了，当时很多城市的楼市库存只有3-5个月，远低于供需平衡线，为了避免房价进一步暴涨，国开行不得不收回了棚改货币安置的审批权限。
而现阶段呢？严格地说，救楼市动作已经持续近2年，但仍不见起色。根源就在于，我们现在面临的不仅是新房库存量（近7亿平米）与2015年去库存前夕差不多，而且还有超60%的房企债务暴雷。所以，这也是为什么明明出台了很多政策，但仍旧不见市场反转的原因。
现在要把楼市救起来，缺的不是购买力（购买力跟6、7年前比其实变化不大），而是缺天量的资金。
天量资金从哪里来？这来源于对国家对物价目标涨幅的定调。
对此，很多媒体其实已经解读过。就是中央把2024年全年物价CPI涨幅目标设定为3%，相比去年的0.2%，有14倍的涨幅。就算不与去年作对比，也已经比正常年份2%左右的物价涨幅高出了50%。要实现这个目标，必然少不了对应的资金支持，梳理信息发现，其实国家已经做了相关准备：
数据显示，2024年安排新增的财政赤字、地方专项债、长期国债、特别国债和PSL，都超过了10万亿，这还包括每年约10%左右的货币供应增长。看没看懂没关系，就知道一句话就行，让物价增长3%的资金支持基本安排到位了。接下来，就是怎么做的问题？包括几个维度：
第一个是直接给地产项目注资。根据住建部的信息，目前申请融资的6000个楼盘，已经审批通过贷款超过2000亿元。后面还会陆续申报、审批和放款，对地产项目持续注资，主要是解决开发商的困难，同时给购房者信心，不担心买到烂尾楼。
第二个是投入城中村改造项目。这个就不多说了，有改有拆，拆排在优先位置。根据已公布的28个城市看，实际授信贷款超1万亿，涉及371个项目，平均每个项目的资金超30亿，补偿的力度挺大的，这些都是楼市的潜在购房需求。
第三个是给购房者发补贴。这个不用多说了，卖旧房有税费补贴，买新房有置换补贴，每个城市不一样，发放补贴的力度自然也不一样，少则几千，多则几万，几十万，主要跟当地财力和房价基数有关。
当然，还有其他方面，就不赘述了。

那么，效果如何呢？
从大多数城市的楼盘看房量、认购量和成交量就可看出，现在市场确实在恢复，环比找房热度都有30%-80%的增幅，说明趋势在向好。但有人则说，没见价格上涨啊，成交的房源还是在“以价换量”啊，看似说的是实情，但没看明白整个逻辑走向，简单说说便知。
由于各城累积的二手房挂牌库存较多，所以，现在楼市就是走量、去化库存阶段，而新房呢，开发商需要回笼资金，低价走量是主流，活下去才是根本，这几个月基本还轮不到涨价的机会。
但是，随着几个月的持续去化，一个个小区低价房一套一套去化掉，急需用钱和卖房置换的几套低价房被卖掉后，剩下的就是价格高些一些的房子，这样的话，底部就会一步步抬升。而开发商呢，当手中有了一定回笼资金+国家对白名单项目的融资支持，手上有了一定的资金运转，他们就会求利润了，折扣收回，甚至涨价都是自然而然的事，这个过程同样也需要几个月时间。
当然，仅仅靠以上这些还不够，还有以下3个方面在协同支持，并发挥作用。
一是土拍。从去年11月份以来，几乎每个月都有不同城市拍出该城市或者区域的单价“地王”，比如合肥、成都、杭州东莞、青岛、广州、长沙、苏州，几乎每个月都有一些城市拍出地价新高。目的不言自明，决策层默认各城通过优质地块拍出“地王”的形式，就是提升大家的信心和预期。
二是库存去化。鉴于比2015年那波楼市去库存难度更大，国家则是打了一个组合拳，不再是原来单一的棚改货币化拆迁，现在则是城中村改造（含拆迁），包括一些城市推出的房票安置、国资直接收购新楼盘用作保障房等综合措施。目标就一个，让库存逐步向供需平衡线上靠，用真金白银促进楼市企稳回暖。
三是各路政策的支持。住建部赋予城市充分的调控自主权后，地方开始放开投资需求入市，江苏部分地区已经放开第三套房购买资格，广东也在酝酿放开购买第三套房政策。杭州目前把二手房购买也全面放开，以及卖房增值税征免年限统一调整为2年，降低二手房交易成本，激活二手房市场。说到底，适当允许房产投资力量入市是接下来各城市优化楼市政策的方向。
此外，实行房贷低利率政策，作用会逐渐显现。假如买房投入100万，一年也不过3万多利息，有的地方还贴息，其实就2万多的成本，即便房价不涨，损失的也不过是这点利息，但你说一年不涨，两年、三年，五年还不涨吗？若一涨，那就不是几个点的问题了。所以，低利率不仅是节约支出成本，更是调动大家算买房账的积极性，敢于入市。

有人说，都是你主观臆测，这些年房价涨了这么多了，你怎么就笃定国家还要把楼市救起来呢？这其实不是主观看法哈，这是现阶段的形势所决定了的：
其中，最为关键的因素就是房地产与金融、经济的关联性太强了，地产商在这么多年滚动积累的债务实在是太庞大，开始说的是出房企白名单，救房企，但后面很快就改为直接救项目。原因很清楚，房企负债太高了，救不过来。
但是即便是救项目，这个数据也是足够庞大的，第一批上报的白名单项目就达1.2万个，一个项目算注资3亿，那也是3-4万亿资金量。现实是，上报的项目不过是冰山一角，如果把所有项目都注资一遍，需要几十万亿都是可能的。很显然，国家不可能那么干，因为全国一年财政收入也不过20来万亿，全用来救房地产项目，想啥呢？
所以，最现实的做法是，注资一部分项目，让大家看到国家不是不管的，让房企和购房者都有信心，同时继续加大需求端和供应端的政策支持，通过楼市回暖带动其他没有注资项目的去化。看清楚逻辑了吧，楼市回暖、上涨是必然要求，否则，这个市场就玩不下去了，留下如日本90年代初的楼市烂账，失去二十年的代价不是谁都能承受的。
国家要做的事，一定能做成功。何况楼市本身就是政策市，每一次大救，必然迎来强力反弹，甚至暴涨。类似2015年那波大力救市，年初到6月份那段时间，市场人气非常低迷，都不谈房子了，但经过一系列关键措施发挥作用后，下半年9-10月份开始，一些楼盘开始收回折扣并调价，翻年后，二手房挂牌价纷纷大幅上调，房价直接来一个30%的上涨，主要是氛围到了，大家像约好了一样。

但是，在这轮楼市中买房，跟以前确实有区别，主要不是考虑接下来涨不涨的问题，而是担心大涨后，市场将会出现怎样的分化？这需要未雨绸缪，在大涨之前就要铺排好。否则，当潮水褪去后，就容易被搁浅在沙滩上。如何做，只能说个大概趋势：
1.从住建部将从2024年开始试点打造好房子的趋势看，我们买的房子越新越好，因为各项建造标准要求提高了，新房子大概率要比以前好；
2.从住建部要求大力建设保障房的房地产新模式来看，买的商品房最好与普通商品房区别开来，因为后者将面临保障房的强大竞争，所以，最好买改善房。
3.从各省开始降低住房容积率（降低住房总楼层）看，由于刚需房不缺了，为了不浪费资源和保市场，绝大部分城市接下来基本再难推出总高超过60米的房子了，即便是主城区，基本也在18层以下，郊区基本都是洋房或者墅类配置了，这也是为什么目前各城市大高层挂牌抛售严重的原因之一吧。一句话，如果要买房，尽自己的经济能力，选择的总楼层越低越好。
最后一个，从住建部让各地科学编制2024年、2025年住房发展规划，以及提前谋划2030年前的住房发展规划看，通过土地供应控制，加上通过这轮楼市全方位的去化库存以后，料不易再出现类似这几年库存大规模堆积情况，对房产持有者来说，这可能是未来几年最大的利好。