万万没有想到，政策春风之下，领头吃螃蟹尝鲜的是这么两个城市？

显示全部楼层 · 2023-8-5 18:48:31

2023年7月份，对于中国的房地产经济和楼市而言，意义注定不凡。

比较值得关注的，有这么一个政策表态：

据新华社（7月27日）报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；

继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

这是继7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，对于政策调整的具体方向与内容，住建部最新的表态。

市场和主流媒体，都把目光锁定在了降低首付比例，贷款利率，还有税费减免上面了。

对于更值得关注的“认房不认贷”政策措施的表达，明显重视不够。

摊开来看看：

降低首付比例，贷款利率，前者实际上在很多城市早已有明确的动向，无非官方部门定调，后面开发商想搞促销，地方政府也有个尺度把控，后者其实明显专业不对口，利率是货币政策，要找央妈商量的。

而税费减免，其实在房地产经济和楼市领域，已经没有多少进一步发挥的空间了，而且，即使从现行税率来看，对于动辄百万起步的房价总价来说，还真的没有多少刺激效果。

至于保交楼的表达，属于对前期国家对于楼市信心和预期呵护规划的一个延续，这话住建部来说，也是一种合理的表态。

实际上“认房不认贷”，才是这次官方表达里面的重头戏，才是关键所在。

对于一线和头部热点城市来说，

值得关注的是：在住建部政策表态以后没多久，北京、上海、广州、深圳四大一线城市也相继表态，将贯彻落实相关政策精神。

发改委和国常会也一再重申，要大力支持，优化政策……

这一轮绵延六年的地产调控，终于到了彻底落幕的时候，从上到下，气氛组齐聚一堂，唢呐吹得震天响。

就差一二线城市落地实锤，来坐实这一轮利好了。

当然，到这个阶段，还是一个政策呼吁和得到回应的阶段，距离落地，还有一个过程。

真正实操的政策啥时候出？怎么出？出到什么程度？

你看我，我看你，一时都没了动静。

想当年，只要有点风吹草动，地方就敢“抢跑”试探，大不了来个“一日游”，两个月后又是一条好汉。

这一次，一线大哥们回应挺积极，但是还是停留在喇叭喊，身不动的一个明显状态。

看来，要等一个敢吃螃蟹的城市先出来“试试水”。

这就是中国政治和现实之间的微妙博弈，锣鼓喧天，喇叭叭叭，只要没有明确的政策落地，任凭一众利益关联的楼市多军和民间“砖家们”的炒作呼喊，能掀起多大的浪来？

压力之下，其实就是一种测试，总是精妙顶层设计和国家意志的上行下效，总是会有第一个跳出来吃螃蟹的带头大哥的。

只不过，大大超出了市场预料的，是这一轮中国楼市的政策春风之下，第一批有实质性动作的两个城市。

究竟是哪两个城市？而这两个城市积极主动，效率力度优先的率先实质性出头，又释放了什么信号？

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资料来源：头条

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住建部表态之后，首个开始正式执行认房不认贷的城市，出现了！

就在高层会议之后，首个执行“认房不认贷”的城市出现了！

在住建部领导7月底发声后，首个执行“认房不认贷”的城市是内蒙古赤峰。

根据“赤峰公积金”官方消息，从8月1日起，该市正式执行 “认房不认贷”公积金贷款政策！

即公积金缴交职工申请公积金贷款时，不再审核以前公积金贷款次数，只审核拥有的“三地”房源套数（即购房地、公积金缴存地、户籍地，“三地”总套数超过两套就不能申请公积金贷款）。

资料来源：见图

这里有必要给大家普及一下关于“认房认贷”的相关规定

所谓“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格。

“认房”指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录（包括公积金贷款和商业贷款）确定贷款比例。

各地根据自身房地产市场实际运行的不同，购房信贷政策的严格程度不同，各地对首、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，严格程度依次递减。

不同信贷政策对于首套房及二套房的界定

资料来源：贝壳研究院整理

显然，“认房又认贷”政策提升了换房群体的首付门槛。

从本质上来说，这是一个从资产认定和金融管理维度对楼市进行的“双保险”管理。

配合限购政策，在过去很长时间里面，都是全国各地管理楼市的一个重要政策工具。

更重要的是，实际上关于认房不认贷这个表述和逻辑来看，是在异地，不同城市之间，松开了限购的口子。

中小城市，甚至省会城市都还好说，但是对于北广上深四个一线，那就意义完全不一样了。

摸着良心说，有多少能拒绝“我能在一线有套房”的诱惑？

所以，住建部指明方向以后，实际上还是一线的炒房大军和资金群体，叫的最欢。

但是，头汤被内蒙赤峰这个放眼全国都没有什么存在感和影响力的北方小城给喝了，不能不说，很是让这些群体有些失望。

实际上，有多少身在一线，利益关联的炒房群体，真正的去过赤峰这个城市？

甚至于，如果不是赤峰这次第一个吃螃蟹，有多少人，特别是南方人，是第一次听到这个城市名称的？不好意思，我还真去过，地广人稀，400万人口，风吹草低见牛羊，具有典型草原特色的一个城市。

这是一个绝大多数依靠房产炒作，投机抄底，价差套利的群体和资金，一辈子都可能没有兴趣去的城市。

哈，这就很难受了，内蒙古赤峰出台政策，风向标意义肯定没那么强。

拿来舆论炒作，也放不出多大的能量来吧？

不过从现实来看，赤峰走出第一步，未尝不是一个积极的信号，这不用否认，但是，这个信号有多大想象力和风向意义，那就是另一回事了。

赤峰市中心图片来源：头条

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第二个迅速跟进的城市，不仅级别足够，而且本身在楼市，也足够特殊？

继上周住建部明确楼市政策优化三大方向后，8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局又表态，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

8月3日，就有省会城市作出了响应。这是本轮政策暖风和刺激之下，第二个有实质性动作的城市，这个城市，就是河南省省会郑州市：

8月3日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市财政局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”）。

图片来源：见图

其中第四条提到，满足改善性住房需求。购买改善性住房的，其原有住房暂停执行郑政办〔2017〕58号文“在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日不满3年的不得上市转让”的规定。

这意味着在郑州新购买改善性住房的，其原有住房取得不动产权证书即可直接出售。

这份通知覆盖契税补贴、多子女家庭购房补贴、暂停限售等内容，并且一一指定了责任人，被外界称为稳楼市15条。

作为二线城市中第一个表态落实“认房不认贷”的城市，郑州大大风光了一把。

问题是，这就可以挽救该市的房地产了吗？

郑州这个城市，能否借助这一轮的政策发力，摘掉头上戴着的“烂尾楼之首”的帽子？

结合实际来看，恐怕并不容易：

仔细看看这15条都是啥。

第1、2、3、5、6、7、8、13条基本上都围绕贷款、税费优惠、多孩家庭购房补贴等展开，包括契税、中介费、房贷利率、个人所得税。

别看头头是道，实际上郑州楼市当下的最大问题是购买力不足，信心和预期不足，还有烂尾楼对市场的冲击和负面影响。

大家还记得那对“眼睛里面失去光”的新婚夫妻，买到烂尾楼的热点新闻吗？

没错，就发生在郑州。

一对郑州的小情侣，13年相识于大学，8年恋爱，15-20年异地，2021.11月在郑州买房，贷款102万，利率6.27%，月供6300，30年

买房后不到半个月，女孩公司全员降薪，基础工资两千多，回家在菜市场想买块肉，无奈最后买了块豆腐。

买房后，还要在郑州租房（期房没有交），房租一个季度四千多，时不时到工地去看一下进度（这是6.29的视频，两个人说售楼人说七天盖一层，很快就会交房了）

结果有人评论说会烂尾

再后来一个礼拜，前两天发的视频，停工了

评论说：女孩眼里没光了

老百姓缺的是税收优惠，特定群体补贴这些小钱吗？

明明缺的是首付和月供好吧？

第4条说的是限售。之前，拿到房产证不满3年的房子不得上市转让，按照新的政策，如果你准备购买改善性住房，不必遵守这个规定，想什么时候卖就什么时候卖。

加大二手房的流动性，这是个新招，但是对于新房销售来说，并不是什么好消息。

第10、11、12、14、15条主要针对开发商或者租售并举类的单位，跟普通人关系不大。

唯一一个让消费者有点期待的第9条即现房销售，又搞得雷声大雨点小，郑州只决定在郑东新区和惠济区各抓一个项目进行试点。

按理说，作为一个9872万人口大省的省会，省内又没有第二个竞争对手，郑州房地产的市场不应该如此糟糕，结果却名扬全国。

一个非常重要的原因就是这里的烂尾楼实在是太猖獗了。

烂尾楼之首的名头，还真不是白叫的：烂尾楼数量全国第一，并且遥遥领先第二名，平均每三套新房就有一套烂尾。

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图片来源：网络

对于郑州来说，保交楼，消灭烂尾楼，让买到烂尾楼的群体里面眼中重新亮起光来，可能才是重中之重的事情吧？

在血的教训面前，有关部门为什么不能在现房销售方面拿出更大一点力度呢？

而被部分人，特别是对于利益关联群体特别看好的“认房不认贷”，其实，在这个城市根本没有值得期待的地方。

药是好药，可惜，药不对症。

郑州的房地产市场已经恶化到如此地步了，当地本应该采取更有力的手段，从消费者角度出发，也许还可以略微挽回一点大家的信心，然而，事实让人失望。

这15条看似花样繁多，购房者真正需要的实质性内容极其有限。

至于说响应住建局方向表态，积极推行认房不认贷这个事情，其实郑州就在变相实行了。

如果贷款买过一套房子但已结清，为了改善居住条件再次贷款买二套房，本来就是可以按照首套房办理房贷的。

除了刚需和改善性需求，现在谁还敢跑到郑州买房投资呢？

也不知道拿郑州新政来热炒认房不认贷这个方向的群体们，是不是都在捏着鼻子哄眼睛呢？

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郑州夜景鸟瞰图片来源：头条

3
动向分析，趋势研判：从第一批吃螃蟹的这两个城市来看，揭示了哪些重要信号？

话说到这里，两个第一批响应国家政策号召，下场吃螃蟹的城市，大家都看出点门道和逻辑了吧？

一个存在感和影响力，连本省都走不去的小城市；

一个戴着“烂尾楼之首”不雅头衔，弊病明显的中部省会城市。

当然肯定会有人拿郑州15条里面的货币化安置的表述来说事，认为暗藏玄机，有猛兽出栏的想象力。

实在是想多了，就算郑州政府想，恐怕也不敢，就算要棚改，恐怕也是房票。

不然，郑州本地通过新一轮旧改的购买力，拿着钱转身就去买烂尾楼救市？

逻辑不通嘛！更现实的，恐怕是货币化安置真用钱，大量的购买力群体都跑掉了。

毕竟，郑州烂尾楼问题和现象，早已声名在外，本地群体，恐怕更是深恶痛绝。

总的来说，不管是信号意义，还是风向效果，从这两个吃螃蟹的城市来看，都经不起推敲和详细分析。

更多的，其实完全可以看作，在楼市下行压力之下，土地财政枯竭现实挤压之下，这样的城市，借势救市，想借一把东风，给本地躺进ICU的房地产和楼市，再来一波急救，看看效果。

毕竟，还有城投债的窟窿和压力持续存在，这种情况下，要埋头搞产业，造经济核心，不是钱不趁手，就是时间不够，再不然，就是效率太低。

有什么比让房地产走出ICU，大酒喝起来，气氛热起来，然后继续让土地财政发挥来的更舒服的选择呢？

逻辑并不复杂，现实就是如此残酷。

每一轮中国楼市的复苏，反弹，还有升温，都是从一线城市开始的，从来没有例外过吧？

不要以为会有例外，这一次不一样，实际上，规律和逻辑之所以存在，就是因为这样的东西，每一次都一样。

如果真的这次不一样，那恐怕楼市的风险和问题，要远远比机会和反弹，更值得警惕了吧？

毕竟，规律变化，逻辑逆转，都不是以追求稳健的中国经济和房地产，希望看到的事情吧？

看清这个本质，以及对应的趋势可能，非常重要。

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图片来源：头条

普通个体和投资群体，该如何看清主线，指导行动？

当然，对于这两个城市积极响应住建部最新表态，出政策大力救市的动向所折射出来的正向信号，没有必要否认，家家都有本难念的经，也希望赤峰和郑州能够走出当下的楼市困境，缓解压力，行稳致远。

但是硬要说，这两个城市吃螃蟹，放开认房不认贷，能够给全国的楼市，特别是一线城市的楼市规则，产生什么影响，就不太靠谱了。

年富力壮，正当盛年的爹，当家的时候，哪有去听表现不出彩，还有一身毛病孩子建议的说法？

说白了，对于很多对炒房不死心，还想拿着旧船票在新时代继续轻松躺赚，投机牟利的群体和资金而言，经过过去几年的现实教育和捶打，每一个微不足道的利好信号，都成为了极为宝贵的救命稻草，不管这个稻草能不能救命，总之先抓了再说，是不是？

所以，8月初的互联网和舆论领域，是不是一波接一波，如雨后春笋一般的炒作，鼓吹内容，接连出现？

可以理解，但是不要被误导。

特别对于普通老百姓来说，越是政策转向，信号过载的阶段，更需要明白“特殊时期，一动不如一静”的道理。

有些话说多了得罪人，狗有狗道，猫有猫道，经济社会，生存牟利，无可厚非。

但是依靠煽动情绪，借势忽悠，把自己的利益和套现离场的希望，建立在别人的套牢和风险亏损之上的做法。

我所不齿，亦不为伍。

良心的钱，可能艰难而又缓慢，但是身正不怕影子斜，行稳致远，才是长久之道。

这不就和国家从去年就开始呼吁号召的主线“稳字当头，稳中求进”是一个意思么？

和各位有耐心看到这里的读者朋友们，共勉。