房产套路深？不知道房子能卖多少钱怕被忽悠？看完你也能做经纪人

全是干货，看完你也能做经纪人
) I* a- p3 {' Q) m6 _4 c/ Q决定房子能卖多少钱的因素有很多，袁仔认为主要分以下3点
6 l. d  U/ s( W* ?4 V1.是房子本身的市场价值
2.是时间成本的价值
3.是客户需求的价值
以上3点的价值 并不一定指的是金钱
, ~" P6 T# X) U* A1房子本身的价值，主要是房子本身的物理属性在“当下市场”的价值
比如同样的地理位置：楼层好，户型好，朝向好，装修好的房子就要比其他，楼层、户型、朝向、装修、差一点的房子价格更高一点。当然有特殊属性的房子也会有价格优势，比如 一楼带院，顶楼带阁楼、带露台;或者上跃下跃的房子,这类有特殊属性的房子也会有价格优势，这就联系到第3点客户需求价值的问题。
/ j* n5 Z: w' u, i  Z2时间成本的价值，卖房房主 主要关心的就是两点：一是能卖多少钱，二是多长时间能拿到钱，而多长时间能拿到钱就是时间成本。
5 n, `2 k- ^4 S时间成本主要又分两方面，一是房主的时间，说白了就是 你着不着急卖，着不着急 拿到钱，着急，正常就卖的低一点，不着急 慢慢卖 可能就会遇到看对眼的买家，或者当下市场不理想，慢慢卖有可能 就会拖到一个理想的市场，价格就会好一点。
二是手续的时间，包括房主自己的备件时间和客户的备款备件时间，备款就是钱。备件常见的就是身份证户口本结婚证等。有可能钱存银行死期或者需要亲戚朋友借一借的，这需要时间，也有可能证件不在身边，身份证过期还没换的等等，任何一点小问题都会加长手续的时间。 注意一点，如果客户是贷款，商贷、公积金、贷款手续的时间也不同，正常情况下组合贷时间最长，差不多1个多月、公积金1个月左右、商贷15天左右、现金7天左右。
! C+ P  s6 F' O3 K/ r3客户需求的价值，其实就是有一部分特殊需求的客户群体，比方说我就喜欢一楼带院的，我就喜欢带露台的，特殊需求就会对应有特殊的价格。
" Q$ x6 H4 v" p! a9 R* t/ W9 q那么房子能卖多少钱到底怎么看呢？最简单的就是找一个靠谱的经纪人。但是你又不知道谁靠谱，怕被忽悠，其实主要原因就是你自己对市场不了解。
接下来的内容全是干货。
* ^% @! U( p* |) Q可以通过网络了解市场，比如某壳，某某客，等相关房产网站都会有最近市场的行情，本小区的市场均价，成交情况等等，而通过这些数据，我们可以得到的信息有，小区均价，最近成交的价格，还有一点可以重点关注：小区最近成交房源的面积段、户型，以及小区成交的热度（平均一个月能卖多少套）。这些都是可以作为房主报盘价格的参考。
: _5 d- Q9 E1 d4 B7 ?& o4 w+ H' j温馨提醒：市场价格并不等于成交价格， 报盘价格也不等于成交价格，所谓的成交价格，得有人买了才是成交价。切记卖房只能卖给一个客户，而买房可能会有多个选择。 你邻居100万成交了你就不一定能卖到100万 也有可能卖到105万。 市场价格只能提供一个范围并不是绝对。房子能卖多少钱决定权一定是掌握在房主自己手里。
我是造一气儿的房产小哥袁仔，欢迎评价讨论。