明年起，做好楼市“硬着陆”准备？3大趋势下，房子将回归居住性

显示全部楼层 · 2022-9-14 16:19:12

进入9月中旬，这意味着2022年留给房企的时间真的不多了。目前对于大部分房企来说，他们面临的最大问题就是资金链紧张的问题，一方面融资受限，一方面房子卖不掉，回笼资金受到影响。根据统计数据显示：房企债务融资占比常年居96%高位，而房企债务融资中属于银行信贷的占比也处于88%高位。也就是说，房地产行业虽然是一个实体行业，但是同时也是一个金融行业，房地产行业通过贷款和银行、保险、信托、基金等金融机构深度绑定。牵一发而动全身，这就是房地产行业目前在经济发展中的地位。

如何降低房地产行业的负债率，这可能是楼市调控过程中的最难的问题，目前楼市调控采取的手段就是通过“三条红线”政策来控制房企的融资回笼，通过让房企慢慢降低负债率从而实现“软着陆”。楼市“软着陆”对于经济发展来说是一个好的结果，在楼市慢慢降低负债的同时，房地产行业还能推动经济的发展，而一旦房地产行业出现“硬着陆”的情况，那对我国的经济发展都会造成影响。因此，在调控楼市的同时，如何避免房地产行业“硬着陆”是非常重要的。就比如在财经杂志在一篇《防止房地产行业硬着陆》中表示，我国楼市规模较大，且与土地财政紧密联系，楼市硬着陆会对实体经济造成不可估量的伤害。
那么，房地产行业到底会不会出现“硬着陆”呢？在中国经济时报在一篇《中国房地产市场不会“硬着陆”》也指出，在收入预期趋稳、购房成本降低、购房门槛降低的环境下，加之目前楼市调控政策是“一城一策”，我国的房地产行业基本上不会出现“硬着陆”的情况。但是不管是“硬着陆”还是“软着陆”，其实最终都是房价回归到合理水平，区别就是时间的长短而已。因此，对于大部分刚需购房者来说，他们更希望房价能够“硬着陆”，能够在短时间内下跌到他们买得起的水平。

明年起，人们做好楼市“硬着陆”准备？

为什么要这么说呢？主要原因是目前楼市中住房资源已经严重过剩，人们对住房的需求正在不断减少。虽然房子有金融属性，也被附加了很多福利待遇，但是房子最终的作用还是给人居住的，如果房子没人要了，那房价终将会迎来下跌。而现在，这种情况已经出现，楼市的供需关系已经发生了改变。根据央行公布的数据显示，我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均超过1.5套。而目前我国常住人口城镇化率为64%，户籍城镇化率为44%。按照这组数据计算，目前仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住。
虽然目前我国城镇化建设还在继续，但是随着城镇化率越来越高，未来城镇化建设的速度自然会越来越低。城镇化建设的速度放缓，就意味着未来每年流入城市中的人口将逐渐减少。房子是给人居住的，流入城市中人口减少，就意味着人们对住房的需求将不断减少。另外，过去投资客是购房的主力军，由于大部分都投资房产，这导致人们对住房的需求非常大。但是现在情况已经不一样了，目前楼市调控政策持续收紧，“房住不炒”已经成为目前楼市的调控政策。因此，随着时间的推移，未来的房地产行业将越来越不适合投资客生存。

也就是说，未来房地产行业的客户将是以刚需购房者和改善型购房者为主，投资客的数量将越来越少。但是目前最大的问题就是刚需购房者越来越少，不仅仅是因为未来流入城市的人口越来越少，同时更是因为我国的人口未来将逐渐减少。根据统计数据显示，2021年全国新生人口数量为1065万，逼近千万大关，2021年全国人口净增长量更是已经低至45万人。可以看出，我国人口进入负增长时代已经是必然的事情，人口的减少，对房地产行业的影响是深远的。
更重要的是，目前仅剩下的一些刚需购房者也面临高房价的问题，由于房价太高的原因，这些刚需购房者大多都买不起房子。另外，由于人们开始看跌房价，这导致刚需购房者也都开始观望起来。目前的楼市库存非常高，房企需要卖房子回笼资金，为了卖房子，房企不得不选择继续降价促销。因此，在未来一两年，一些城市和地区的房价真的有可能面临“硬着陆”的情况，在3大趋势下，房子居住性或将回归。

第一、政策方面开始鼓励降价促销，说明人们的观念真的改变了
在2021年时，由于房价的下跌，全国有超过20多个城市出台“限跌令”，而之所以要出台“限跌令”，是为了稳定楼市的发展。也就是说，过去的房价只能涨不能跌，房价一跌就会对楼市造成很大的影响，但是现在情况不同了，人们已经接受了房价下跌，现在如果房价继续下跌，反而有利于楼市去库存。在刚刚过去的9月5日，四川省遂宁市住建局发布的《遂宁市主城区进一步促进房地产业平稳健康发展的政策措施》解读时明确指出：支持各房企根据一次性团购数量制定阶梯性优惠。另外，眉山市、长春市、沈阳市等10余城市先后出台了“鼓励团购房”相关政策。也就是说，现在房企降价促销已经有了正当理由，房价下跌是政策支持的。第二、资金开始进入高新技术产业，房地产行业不再吃香
第二、根据发改委发布的2022年的1月～7月投资数据显示：

全国固定资产投资、民间固定资产投资、制造业投资、高技术产业投资、基础设施投资、全国房地产开发投资同比增长分别为5.7%、2.7%、9.9%、20.2%、7.4%、-6.4%。

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从这组数据中可以很明显地看出，大量资金政策进入高新技术产业，而房地产行业不再吃香，资本正在远离房地产行业。房价的上涨是需要大量资金支撑的，随着流入房地产行业的资金减少，房价将很难再像过去那样上涨了。

第三、民企投资土地的热情不高，国企开始低价兜底
土地市场的行情将直接反映在房价的走势上，而最近两年，土地市场越来越低迷。根据报道显示，武汉、厦门、北京、重庆、成都、福州等22个城市2022年第一批集中供地中，国企、央企、地方国资（城投）拿地总额占65%，民企拿地总额仅占21%，而在第二批集中土地供应中，武汉国企和央企拿地额达81%，而民企拿地额仅为3%。可以看出，现在的民企已经不再愿意拿地，目前的土地市场全靠国企和央企低价兜底。当土地市场没有民企的竞争之后，土地溢价率将越来越低，这有利于解决高房价问题。
总结：通过以上楼市3个发展趋势来看，房子正在回归居住属性，房价也正在慢慢回归合理水平。对于刚需购房者来说，未来一两年将是不错的购房时机，但是买房也要慎重，不要再盲目地投资房产。