专家称「预售制全世界通行并且合理，取消预售制更不利于购房者」，如何评价这一观点？

截止7月14日20时，已有包括农行、建行等10余家银行回应停贷事件，均称风险可控。北京盈科（上海）律师事务所赵然律师表示，“预售制是全世界通行并且合理的，如果取消预售制，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者。”（每日经济新闻）

个人破产全世界通行并且合理，弃贷把房子给银行后止损也是世界通行而且合理。
6 z' `1 o6 s. l% }) \" a8 I专家能不能先做个人吧

凡是不利于老百姓的，一定要与世界接轨，论证在全世界的通行性。
凡是有利于老百姓的，一定要强调国情，论证无法推行的客观缘由。
预售制在全世界通行不假，但是由于预售制导致的烂尾楼现象基本确是中国独一份。预售制可以让地产开发商的现金流迅速充盈，大幅提升开发速度和扩张速度，可以视为一种金融杠杆，有利于地产商的盈利、扩张；有利于银行系统赚取更多利润；有利于地方政府获取更多土地财政收入。有利于各方，但就唯独不利于老百姓。一旦烂尾楼风险爆发，购房的老百姓就会成为有且仅有的唯一受害者，而开发商、银行系统、地方政府部门等本应承担的相应责任竟然就也都不存在了。既得利益者们得到了实实在在的好处，老百姓得到的是实实在在的风险。
8 H' {/ r' X9 z+ y' l现在，这些既得利益者们竟然还花钱雇佣了专家来粉饰，继续淡化他们的责任，以世界各国情况为由，努力让受害者们接受当前的局面。将受害者的劳动果实瓜分干净后，还要宣扬整个过程的合理性，这是真的让人非常不可思议了！
十年烂尾无人问，一朝停贷天下知。

人在德国金融中心，2套房子业主


4 R: S9 N& C# O( {* j
德国小区长这样

预售制全球通行
但银行贷款策略
1 P/ c9 V1 S; w, n- O对开发商的资金监管
以及针对延迟交房的惩罚
都需要“与世界接轨”

以德国举例
0 ]$ J) L+ N  _/ c2 h4 G$ d法兰克福近期新开的楼盘都是提前2年左右预售
但购房者向银行的贷款
交房前的两年
只需向银行支付利息
: E5 W$ _, D' `而不用还本金
4 L4 \0 \) q1 J$ L- ?这样大大降低了贷款买房者的房贷压力
  }2 G; j& X/ i/ j( T6 f1 H并且德国采用的是10-20年固定利率
例如我2套房的贷款分别是15年1.2%和15年1.3%的固定利率
首付比例均低于10%
, _! P( ]9 a' Y. P1 y( D这样能在贷款期内锁定利率风险
还有一点也很关键
! j& V  I) a; S- N) ^9 k: A6 R那就是这15年只需清还贷款总额的一部分
剩下的贷款
等15年贷款快到期时再和银行根据那时的利率签新的贷款合同
这样进一步降低了房贷压力

8 \8 [8 {  s+ [* V5 P; Z虽然德国最近因为疫情和原材料供应链等问题
交房时间也一再延后
但在购置预售房时
) X1 h7 j6 b( Y4 D开发商基本都会签署合同
0 J! a7 S; _3 r3 u' b- O如果交房时间晚于xx年xx月
" s0 j7 @' E$ Z9 ~$ j, g0 n+ ^, h每个月需要向购房者支付 xxx欧元的违约金
而这个价格基本是该套房的市场租金价格
这样万一出现了滞后
可以拿着每月的违约金舒舒服服地继续租房住
% b2 Y. k# L  ~/ F$ n<hr/>关于评论区德国利率的讨论：
- ]; S7 o/ A$ M1 u! J德国最近半年上涨超3%，目前10年期固定利率都超过了3%，并且通货膨胀很厉害
& @, }! A! N% A7 b哦，对了，德国房子永久产权，没有公摊面积一说~

4 I- L' A8 Z( \, c关于德国烂尾了怎么办：
来德国近十年还真没有听说过
只能说德国金融监管严格，且非常保守
5 X- ?4 E: m& ]) b, q1 Z至今连信用卡都不是很普及，日常仍用现金消费
此外， 盗一张<a class="member_mention" href="http://www.zhihu.com/people/6d443177eca4f4f098b4a4b63046b4b0" data-hash="6d443177eca4f4f098b4a4b63046b4b0" data-hovercard="p$b$6d443177eca4f4f098b4a4b63046b4b0">@王瑞恩 回答中
1 L$ Z; O7 e$ d/ Z新加坡期房银行分期支付开放商的时间节点
$ {4 L3 {( ~  I0 M; k0 Y, V, G8 {2 F" S

只能说和德国几乎一模一样
2 R# C- }: Z3 H8 g4 m* S9 P8 V9 Z不知道这是否也是“国际惯例”？
欢迎评论区海外侨胞们补充

关于我：
: P3 ]0 I) @8 R/ F德国数学博士，毕业后没有选择国内一线城市百万年薪卷，而是留在德国大厂摸鱼
主业无人驾驶资深研发工程师，副业自媒体&三个社区
六分教育，四分科普，聚焦硕博&科研&留学&海外
点个关注 @留德华叫兽 再走吧~

去年我在房产企业呆了一年，我只想说，没有十年脑血栓，给不出这样的结论。
期房最大的获利方是房企，ZF和银行，ZF需要快速的城镇化，房企需要空手套白狼，银行可以提前放贷款！
而作为这场交易的第四方，消费者几乎就是压上了自己的身家性命来赌。
4 o. [' ~7 R0 W# q6 u) X6 [  i1 n赌的是什么？是房产企业的“良心"！
8 r2 Z! \- R% I( c/ G( R# R/ \没良心的就可以在合同上跟你耍花样，比如延期交房，之前有个案例，延期一天赔偿金额不足三十元，而且不验收不给钱！
% ^' `3 K5 h1 B$ n* c" y没良心的就可以在房屋质量上给你耍花样，反正没有尾款，到时候只要楼不倒塌，漏水什么的不是很正常的事情么？
1 B" L* ]) O7 H: ?没良心的就可以在房屋实际效果上给你耍花样，反正钱到手了，到时候阳台小一点怎么了？公摊面积大一点怎么了？
4 A+ v& c; p+ H这本身就是不对的！
8 `9 y3 A, t) p  w任何的谈判，是建立在双方资源对等的前提下，而实际上呢？
) ~; Z7 m4 o+ V: b* J! O4 q房企攥着你的房子，银行攥着你的征信。
而购房者呢？
攥着6个空空如也的钱包！
8 P0 X& Q, S, Q" \3 R一个商业活动，为何要考验人性的方式来赌呢？
) d. m* U1 h- J# {0 d<hr/>说个最简单的，现在的商业活动中，签个合同付个定金，合同完成后付尾款是最基本的商业逻辑。
外国确实有类似预售，但前提是阶梯式付款：
你决定买房，先交纳10%左右的预付款。
然后等地基打完了，满足标准后，付款20%。
等你建了一半了，满足标准后，付款20%
等你封顶完成，满足标准后，付款20%
等你全部完成装饰，等待验收了，付剩余款项。
而这些所有的资金，全部都是需要购房者及银行，监管部门验收的！
而在此期间，所有的验收是有对赌协议的，如房企没有达标，会有非常严厉的处罚措施的！
反观国内呢？
房子没建完！监管账户没钱了！
消费者钱花完了，房没了，还要还贷款！

* M+ h+ n. S7 K) D0 [5 M希望所谓的专家，不忘初心，实事求是！

预售制度确实在世界范围普遍存在，如今引发质疑的，与其说是预售制度本身，不如说是这两点具有特色的不合理之处：
! k0 v' J1 o4 g% `5 Z- l& R1、为什么工程烂尾后，风险全部压在了购房者身上？
0 s' V- e/ _3 D4 k+ s2、为什么监管账户没能起到应有作用？
有一份来自海通证券的研究报告，列举了世界一些国家预售制度中的风险分配问题，可供参考：
http://www.invest-data.com/eWebEditor/uploadfile/2018111509395060891399.pdf例如，在美国的预售制度中，按揭贷款要等到房屋建造完后再发放，金融机构要在见到证明房屋符合居住条件的入住证后才会发放抵押贷款，这就控制了购房者贷款购买烂尾楼的风险。而在日本，在房屋交付使用时，购房者才需要支付除定金以外的剩余房款，这也避免了购房者为自己住不进去的房子持续出血。
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再例如，新加坡虽然也有房屋预售制度，但对于购房款拨付方式有所规定，银行按照工程进度分批拨付（而不是一股脑把钱打给开发商，让购房者一下子把房贷全都背在身上），虽然同样不能消除烂尾风险，但至少控制了购房者的损失额度。
" a% z) i& r% Y5 X/ k. i按理说，中国的预售制度也是有一定风险预防措施的，就拿引发关注的河南烂尾楼事件来说，如果《河南省房地产业类企业风险管理暂行办法》得到了严格执行，本不会走到今天这个地步：
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第九条 完善预售资金监管机制。各级住房城乡建设主管部门应当加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的,要加快制定本地商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金应当全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可以按建设进度进行核拨,但必须留有足够资金保证建设工程竣工交付。

上述制度设计，看似考虑周全：既然有监管账户，总该有办法确保工程交付。然而，现实情况却表明，这笔钱可能已经找不到了。
银保监会说的是，将「引导金融机构市场化参与风险处置」、「这件事的关键在于“保交楼”」，用大白话来翻译（仅为个人理解不一定对），就是需要从市场上再找钱来把楼盖完。
5 f. X! b% v5 Y试想一下：如果监管账户里资金充足、留出了相关法律法规要求的「保证建设工程竣工交付」的金额，为何还要由银保监会出来号召苦一苦银行、大家摊派一下成本呢？难道不应当用监管账户里的钱解决吗？
这位专家是装糊涂的高手，无形之中改变了质疑的方向。人们质疑的不仅有预售制度合理性的问题，而是预售制度中的风险控制机制为何失效，还是要警惕「专家」搅浑水转移矛盾。